COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 13 JUIN 2025

N° 2025/137

N° RG 21/00941 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2CH

Société [Localité 5] [Localité 4]

C/

Etablissement Public SPL PAYS DE [Localité 4] DEVELOPPEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Pierre-Alain RAVOT

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 12 octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2018J00181.

APPELANTE

SCCV [Localité 5] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Hélène ARNULF, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉE

SPL PAYS DE [Localité 4] DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Alain RAVOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence TANGUY, conseillère chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La Ville de [Localité 4] a procédé à une opération de réhabilitation du c’ur d’îlot [Adresse 3], dans la vieille ville, opération inscrite tant sur le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la Ville de [Localité 4] approuvé le 6 novembre 2012 et modi’é le 16 novembre 2012, que dans le cadre de la convention ANRU (rénovation urbaine) du 9 avril 2008 et de ses avenants.

La maîtrise d’ouvrage de cette réhabilitation a été confiée à la société anonyme d’économie mixte [Localité 4] développement, agissant en qualité de concessionnaire de la Ville de [Localité 4], devenue par suite la SPL Pays de [Localité 4] développement.

La maîtrise d’ouvrage de la SPL Pays de [Localité 4] développement s’agissant des parties privatives concernées par le projet a consisté à mettre les immeubles hors d’eau /hors d’air, en assurant leur restructuration, la reprise des planchers, des toitures, des façades et des menuiseries extérieures.

S’agissant des parties communes du projet, la SPL Pays de [Localité 4] développement devait réaliser les voies d’accès aux immeubles réhabilités.

Par suite, la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a acquis des immeubles faisant partie de ce projet de réhabilitation par actes authentiques des 31 juillet 2015, 21 octobre 2015 et 10 décembre 2015, afin d’achever ces immeubles et de procéder à leur commercialisation.

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] a achevé ses travaux en mars 2017 suivant procès-verbal de réception générale comportant des réserves pour l’un des ouvrages.

La SPL Pays de [Localité 4] développement, pour les ouvrages des parties communes dont elle s’était réservée la maîtrise d’ouvrage, a achevé les travaux, selon les procès-verbaux de réception portant sur les différents lots, en juillet 2018.

Reprochant à la SPL Pays de Grasse développement d’avoir livré les parties communes dans un délai anormalement long, la SCCV [Localité 5] Grasse a assigné la SPL Pays de Grasse développement devant le tribunal de commerce de Grasse, en exposant que l’opération de réhabilitation consistant en une opération de grande ampleur en plein c’ur de la vieille ville de Grasse, où les immeubles sont imbriqués les uns dans les autres et desservis par des passages et courettes communes, le retard de la SPL Pays de Grasse développement dans la réalisation des travaux ne lui a pas permis de commercialiser les lots qu’elle avait acquis, alors que leur rénovation était achevée depuis 2017.

Par jugement du 12 octobre 2020, le tribunal de commerce de Grasse':

— s’est déclaré compétent pour connaître du litige ;

— a donné acte à la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de son intervention volontaire dans la procédure ;

— a donné acte à la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de ce qu’elle entend reprendre pour son compte et son intérêt l’argumentaire et les demandes exposées par la société coopérative d’intérêt collectif Urban Coop dans son exploit introductif d’instance ;

— a mis hors de cause la société coopérative d’intérêt collectif Urban Coop';

— a déclaré la SCCV [Localité 5] [Localité 4] recevable mais mal fondée en toutes ses demandes, et l’en a déboutée ;

— a débouté la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de ses demandes indemnitaires contre la SPL Pays de [Localité 4] développement en l’absence de faute délictuelle ;

— a condamné la SCCV [Localité 5] [Localité 4] à payer à la SPL Pays de [Localité 4] développement la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— a déclaré la SCCV [Localité 5] [Localité 4] mal fondée en sa demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’en a déboutée';

— a condamné la SCCV [Localité 5] [Localité 4] aux entiers dépens de la présente instance.

Par déclaration du 20 janvier 2021, la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 14 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a constaté que l’acte de signification du 30 octobre 2020 n’était pas régulier et qu’il n’avait donc pas fait courir le délai d’appel et il a déclaré en conséquence recevable l’appel formé par la société SCCV [Localité 5] [Localité 4].

Par conclusions remises au greffe le 5 février 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SCCV [Localité 5] [Localité 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Grasse du 12 octobre 2020, en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCCV [Localité 5] Grasse,

— réformer et infirmer le jugement du tribunal de commerce de Grasse du 12 octobre 2020 en ce qu’il a :

*déclaré la SCCV [Localité 5] [Localité 4] mal fondée en toutes ses demandes et l’en a débouté,

*débouté la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de ses demandes indemnitaires contre la SPL Pays de [Localité 4] développement en l’absence de faute délictuelle,

*condamné la SCCV [Localité 5] [Localité 4] à payer à la SPL Pays de [Localité 4] développement la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*déclaré la SCCV [Localité 5] [Localité 4] mal fondée en sa demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’en a débouté,

*condamné la SCCV [Localité 5] [Localité 4] aux entiers dépens,

En conséquence,

— constater que la SPL Pays de [Localité 4] développement a manqué à ses obligations en ne livrant pas les ouvrages dont elle avait la maîtrise d’ouvrage à mi-juillet 2016,

— constater que la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a achevé ses ouvrages en décembre 2016,

— constater que la SCCV [Localité 5] [Localité 4] n’a pu en conséquence procéder à la commercialisation des parties privatives dont elle avait la maîtrise d’ouvrage,

— constater que le préjudice subi par la SCCV [Localité 5] [Localité 4] est la conséquence directe du non-respect par la SPL Pays de [Localité 4] développement de ses obligations,

En conséquence,

— condamner la SPL Pays de [Localité 4] développement à payer à la SCCV [Localité 5] [Localité 4] la somme de 239'818 euros arrêtée au 30 octobre 2018,

— débouter la SPL Pays de [Localité 4] développement de toutes demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, et si la cour s’estime insuffisamment informée,

— désigner tel expert qu’il plaira à votre tribunal avec pour mission de déterminer les causes du préjudice subi par la SCCV Vieux Grasse du fait de son impossibilité de commercialiser les lots dont elle avait la maîtrise d’ouvrage, et de chiffrer ledit préjudice, conséquence de la dérive de la gestion du chantier en termes de délais,

— condamner la SPL Pays de [Localité 4] développement à payer à la SCCV [Localité 5] [Localité 4] la somme de 10'000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions remises au greffe le 11 octobre 2023, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SPL Pays de [Localité 4] développement demande à la cour de :

Au vu les clauses de non-garantie et d’abandon de recours contenues dans les actes notariés d’acquisition,

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Grasse du 12 octobre 2020 en ce qu’il a déclaré recevable la société civile de construction vente Vieux Grasse dans son action,

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

— rejeter l’action de la société civile de construction vente [Localité 6] contre la société publique locale Pays de [Localité 4] développement,

Si besoin

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

En toutes hypothèses, ajoutant au jugement,

— condamner la société civile de construction vente [Localité 6] à régler à la société publique locale Pays de [Localité 4] développement une indemnité de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de même qu’à supporter les dépens d’appel dont distraction au profit de maître Pierre-Alain Ravot avocat postulant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

Motifs':

La SLP Pays de [Localité 4] développement invoque une clause de non-garantie et d’abandon de recours contre le vendeur, contenue dans les actes authentiques, et partant l’irrecevabilité des demandes formées contre elle.

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] lui oppose l’irrecevabilité de cette fin de non-recevoir, estimant qu’elle aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Les juges du fond en statuant sur la demande présentée par la SCCV [Localité 5] [Localité 4] en paiement de dommages et intérêts pour retard dans l’exécution de ses obligations et en l’en déboutant se sont implicitement prononcés sur cette fin de non-recevoir présentée en première instance, de sorte qu’en vertu de l’effet dévolutif, la fin de non-recevoir tirée de la clause litigieuse est effectivement du ressort de la cour.

Ces clauses de non-garantie et d’abandon de recours contre le vendeur, insérées dans les actes notariés, ne peuvent concerner que les lots vendus, à savoir les parties privatives des immeubles en cours de rénovation, et non les travaux dont la SPL Pays de [Localité 4] développement avait conservé la maîtrise d’ouvrage, à savoir les parties communes.

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] est donc recevable en sa demande en responsabilité délictuelle formée contre la SLP Pays de [Localité 4] développement pour livraison des parties communes dans des délais anormalement longs et le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré la SCCV [Localité 5] [Localité 4] recevable en ses demandes.

Ainsi que le reconnaît la SCCV [Localité 5] [Localité 4] et que le souligne la SLP Pays de [Localité 4] développement, celle-ci ne s’est jamais engagée sur des délais de livraison des espaces communs, l’action étant d’ailleurs fondée sur la responsabilité délictuelle et non contractuelle.

Il n’existe en effet aucune clause dans les contrats notariés faisant référence à une date d’achèvement des travaux de la SLP Pays de [Localité 4] développement.

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] rappelle en outre qu’à sa lettre du 27 octobre 2017, la SLP Pays de [Localité 4] développement a répondu, par lettre du 15 janvier 2018, que « concernant l’îlot des Moulinets, vous n’aviez pas conditionné la réussite de cette opération à la réalisation des travaux sur les autres copropriétés et le futur espace public'».

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] invoque un compte rendu de réunion de chantier établi le 24 mars 2016 par l’architecte, M. [M] [Y], en charge à la fois de la maîtrise d''uvre d’exécution des travaux de la SCCV [Localité 5] [Localité 4] et de ceux de la SLP Pays de [Localité 4] développement et comportant en annexe un planning prévisionnel indiquant pour le lot «'revêtement'» une phase de finitions à la mi-juillet 2016.

Ce compte rendu ne signifie nullement que la date de livraison des parties communes pouvait être raisonnablement fixée à cette date, dans la mesure où d’autres entreprises étaient en charge d’autres lots tels que menuiserie bois, serrurerie-menuiseries métalliques incluant la confection puis la pose des grilles et portails d’accès à la placette.

Les premiers juges ont relevé que la réhabilitation d’un quartier ancien, aux rues étroites, aux édi’ces fragiles, avec interventions archéologiques ainsi que de l’architecte des Bâtiments de France et conservation partielle de l’existant, était susceptible de s’avérer plus longue qu’une simple opération de construction.

La SLP Pays de [Localité 4] développe à ce propos que l’effondrement de deux immeubles en cours de rénovation en 2015 a eu pour effet de condamner la rue principale du centre, empêchant par incidence à la fois l’alimentation et l’évacuation du chantier des Moulinets et qu’elle a contrainte non seulement à une réorganisation de la desserte du chantier par la place aux Aires alors qu’il s’agit d’un secteur très touristique et passager, mais aussi à utiliser les rez-de-chaussée de ses propres propriétés comme zones de stockage.

Dès le 25 avril 2016, la SLP Pays de [Localité 4] développement a alerté la Direction départementale des territoires et de la mer sur l’enclavement de l’opération et les difficultés que cette situation générait pour les approvisionnements et les évacuations du chantier.

Dans son compte rendu n°8 du 28 avril 2016, l’architecte a noté un planning en retard qu’il explicite

dans son compte rendu n°15 du 30 juin 2016 de la façon suivante': « comme déjà notifié sur les précédents comptes rendus, le chantier est complètement asphyxié par les problèmes d’accès et cela empire avec la période estivale'».

Si la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a décidé de prendre le même maître d''uvre que la SPL Pays de [Localité 4] développement, elle ne prouve nullement que la SLP Pays de [Localité 4] développement s’est engagée à un avancement simultané de ses propres ouvrages et de ceux de la SCCV [Localité 5] [Localité 4] ni à une coordination dans le rythme des deux chantiers qui étaient d’envergure différente, l’intervention du même maître d''uvre n’ayant aucune incidence sur le phasage l’opération générale de réhabilitation, faute de preuve d’un engagement en ce sens.

Il ne ressort pas des courriers échangés entre la SPL Pays de [Localité 4] développement et la SCCV [Localité 5] [Localité 4] un quelconque engagement de la SPL Pays de [Localité 4] développement sur les délais de livraison des espaces communs ni sur une date de fin de chantier opposable à la SPL Pays de [Localité 4] développement.

Enfin la maîtrise d''uvre pour les travaux entrepris par la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a été fixée par contrat d’architecte au 15 décembre 2017 alors que la SCCV [Localité 5] [Localité 4] a achevé ses travaux en mars 2017 suivant procès-verbal de réception générale et la SPL Pays de [Localité 4] développement en juillet 2018, pour les ouvrages des parties communes dont elle s’était réservée la maîtrise d’ouvrage.

Il ne peut être reproché à la SLP Pays de [Localité 4] développement une fin anticipée par la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de ses travaux et il ne résulte pas de ces éléments que la date de fin des travaux des parties communes par la SPL Pays de [Localité 4] développement soit intervenue tardivement au regard d’une part des spécificités de l’opération globale de réhabilitation et d’autre part de la date d’achèvement des travaux prévue au contrat de maîtrise d''uvre de la SCCV [Localité 5] [Localité 4].

L’allongement de la durée prévisible alléguée des travaux n’étant pas établi et la durée des travaux que la SLP Pays de [Localité 4] développement étant, en tout état de cause, imputable au déroulement chaotique du chantier, et non à des fautes de la SLP Pays de [Localité 4] développement, la SCCV [Localité 5] [Localité 4] ne démontrant pas l’existence de telles fautes, c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont débouté la SCCV [Localité 5] [Localité 4] de toutes ses demandes. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La SCCV [Localité 5] [Localité 4] qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs':

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Condamne la SCCV [Localité 5] [Localité 4] à payer à la SLP Pays de [Localité 4] développement la somme de 4'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCCV [Localité 5] [Localité 4] aux dépens qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,