COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/461

Rôle N° RG 24/11416 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNWFS

[T] [H] [E]

C/

[W] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Matthieu BOTTIN

M^e Yoleine BONFANTE-CURTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 17 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01496.

APPELANT

Monsieur [T] [H] [E]

né le 30 Avril 1966 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Matthieu BOTTIN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [W] [M]

née le 31 Octobre 1966 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Yoleine BONFANTE-CURTI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 septembre 2015, Mme [W] [M] a consenti à M. [T] [H] [E] un bail meublé portant un bien situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 500 euros pour une durée initiale d’un an renouvelable tacitement tous les ans.

Mme [M] a, par acte d’huissier en date du 31 octobre 2022, fait délivrer à M. [E] un congé pour reprise du logement donné à bail à effet au 4 septembre 2023.

Soutenant que M. [E] s’est maintenu dans les lieux au-delà du 4 septembre 2023, Mme [M] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins notamment de voir ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2024, ce magistrat a:

— déclaré valable le congé pour reprise délivré par Mme [M] à M. [E] pour le 4 septembre 2023 ;

— constaté la résiliation du bail signé entre Mme [M] et M. [E] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] par l’effet du congé pour reprise délivré le 31 octobre 2022 ;

— dit que M. [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2023 du logement susvisé ;

— ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à Mme [M] ;

— dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L 433-1 du même code ;

— condamné M. [E] à payer à Mme [M], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. [E] à verser à Mme [M] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 18 septembre 2024, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— déboute Mme [M] de ses demandes en raison de contestations sérieuses ;

— condamne Mme [M] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M^e Matthieu Bottin, avocat aux offres de droit.

Par ordonnance en date du 25 mars 2025, le président de la chambre 1-2 a prononcé l’irrecevabilité des conclusions transmises par l’intimée le 10 mars 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion de l’appelant pour occupation sans droit ni titre

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, alors même que Mme [M] se prévaut d’une occupation sans droit ni titre de M. [E], en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui lui a été signifié, M. [E] conteste la validité du congé en raison d’un motif de reprise fallacieux.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur sa validité sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande des intimés d’ordonner l’expulsion des appelants de leur bien pour occupation sans droit ni titre.

Il résulte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur, qui ne souhaite pas renouveler le contrat, doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement soit par décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui peut être ses descendants. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le congé pour reprise délivré le 31 octobre 2022 précise que Mme [M] entend reprendre le local au bénéfice de leur fils, [G] [E] [M], né le 1er mars 2005, son père n’étant autre que M. [E], actuellement domicilié chez sa mère, [Adresse 5] à [Localité 9], pour qu’il y loge et y établisse sa résidence principale. L’acte précise que [G] [E] [M], actuellement mineur, souhaite acquérir son indépendance dès sa majorité acquise à la fin du bail à effet au 4 septembre 2023. Ce dernier est en effet devenu majeur le 1er mars 2023.

Se prévalant d’un motif de reprise fallacieux, M. [E] soutient que Mme [M] lui a adressé, par courriel du 15 mai 2022, un congé pour vendre le logement à effet au 15 septembre 2022. Même à considérer que ce congé, en date du 11 janvier 2022, a été valablement notifié le 15 mai 2022, il convient de relever que le délai consenti à M. [E] pour acquérir le bien au prix de 170 000 euros expirait le 15 juillet 2022 en l’absence de prêt et le 15 septembre 2022 en cas de prêt pour financer le projet. Or, si M. [E] a entrepris des démarches auprès d’un notaire dès le 15 juin 2022, la simulation de prêt immobilier ne date que du 6 octobre 2022, soit postérieurement au délai qui lui était imparti pour fournir sa réponse.

Ainsi, le seul fait pour Mme [M] d’avoir délivré un congé pour reprise le 31 octobre 2022, soit postérieurement au délai imparti à M. [E] pour acquérir le bien, ne caractérise pas l’existence manifeste d’un congé animé par un esprit de fraude.

Par ailleurs, afin de contester la véritable volonté de Mme [M] de reprendre le bien pour y loger leur fils, M. [E] verse aux débats un bail meublé signé le 5 mars 2024 entre lui-même et M. [L] [I] portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 30 euros de charges par mois. Il verse aux débats des échanges de mail intervenus en juin 2024 avec le gestionnaire du bien et son assureur, dans lesquels il indique que c’est son fils qui occupera le studio comme ayant trouvé un travail à proximité.

Or, outre le fait que ce contrat de location a été signé par M. [E] postérieurement à l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui lui a été signifié, à effet au 5 septembre 2023, son existence démontre que M. [G] [E] [M] a effectivement quitté le domicile de sa mère, à l’âge de 19 ans, pour vivre dans un logement loué par son père. Dès lors, au moment de la délivrance du congé, le motif de reprise invoqué par Mme [M] pour y loger son fils n’était, à l’évidence, pas fallacieux.

En l’état de ces éléments, la validité du congé pour reprise qui a été délivré sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dans ces conditions, la preuve d’un trouble manifestement illicite caractérisé par une occupation sans droit ni titre de M. [E] au-delà de l’expiration du congé qui a été délivré est rapportée avec l’évidence requise en référé.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné à M. [E] de libérer les lieux et restituer les clés à Mme [M] et, à défaut, son expulsion.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a déclaré valable le congé pour reprise, dès lors que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs déclarer valable ou non un acte, et constaté la résiliation du bail, dès lors que le bail a pris fin par la seule arrivée du terme du congé pour reprise qui a été délivré.

Sur la demande de provision

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que M. [E] occupe sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2023 le bien appartement à Mme [M], il est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et restitution des clés.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que M. [E] succombe, tant en première instance qu’en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et à verser à Mme [M] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel.

En tant que partie perdante, M. [E] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

— déclaré valable le congé pour reprise délivré par Mme [M] à M. [E] pour le 4 septembre 2023 ;

— constaté la résiliation du bail signé entre Mme [M] et M. [E] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] par l’effet du congé pour reprise délivré le 31 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [W] [M] de sa demande tendant à déclarer valable le congé pour reprise délivré le 31 octobre 2022 et constater la résiliation du bail qu’elle a consenti à M. [T] [H] [E] par l’effet dudit congé ;

Déboute M. [T] [H] [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [H] [E] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président