COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 231

N° RG 23/10905

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLZEQ

[Y] [H]

C/

[F] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Matthieu MOLINES

M^e Jeanne VEZIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 17 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/000793.

APPELANT

Monsieur [Y] [H]

né le 21 Mars 1995 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté et plaidant par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [F] [J]

née le 09 Février 1981 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat daté du 7 mai 2021, Madame [F] [J] donnait à bail d’habitation à Monsieur [Y] [H], dans le cadre d’une colocation, une chambre meublée privative et la jouissance des pièces communes au sein d’un appartement de type 4 situé [Adresse 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 470 euros et une provision pour charges de 60 euros.

A la suite du départ de deux colocataires, la bailleresse informait M. [H], par courrier du 10 novembre 2022, de son intention d’occuper l’une des chambres vacantes et de louer la seconde pour de courts séjours de tourisme. Elle lui faisait part également de son projet de réaliser des travaux d’aménagement entraînant l’indisponibilité des espaces communs durant plusieurs semaines.

Par courrier du 7 décembre 2022, elle précisait que ces travaux auraient pour objet l’amélioration du logement et la création d’une quatrième chambre. Face aux protestations de son locataire, elle proposait de transformer temporairement la chambre voisine de la sienne 'en un espace séjour-salon-cuisine’ et de lui consentir une réduction du loyer.

Par lettre datée du 17 février 2023 et signifiée le 22 février, Madame [J] donnait finalement congé à son locataire pour l’échéance du 31 mai 2023, afin de reprise pour habitation personnelle.

Par exploit délivré le 11 mai 2023, M. [H] saisissait le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour contester la validité de ce congé et réclamer paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Madame [J] concluait pour sa part à la validité du congé et réclamait reconventionnellement l’indemnisation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral.

Par jugement rendu le 17 juillet 2023, le tribunal validait le congé, déboutait les parties de toutes autres prétentions et condamnait le demandeur aux dépens de l’instance.

Madame [J] signifiait cette décision le 8 août 2023, en même temps qu’un commandement de quitter les lieux.

M. [H] interjetait appel le 16 août 2023.

Suivant ordonnance rendue le 19 février 2024 par le délégué du premier président de la cour, il était débouté de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Il quittait finalement l’appartement le 19 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 mai 2025, Monsieur [Y] [H] fait valoir :

— que le congé est irrégulier faute de respecter le délai de préavis de trois mois prévu à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, sachant que le bail a pris effet le 7 mai 2021,

— que le motif invoqué est en outre frauduleux, de nouveaux baux en colocation ayant été ultérieurement conclus par la propriétaire,

— et que cette dernière n’a pas respecté l’obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— d’annuler le congé délivré le 22 février 2023,

— de condamner Mme [J] à lui payer les sommes de :

* 3.000 € pour défaut d’exécution de bonne foi du contrat de bail,

* 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

* 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

* 215 € au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie et des majorations légales,

* 1.168 € au titre de ses frais d’huissier non compris dans les dépens,

— de condamner également l’intimée, sous peine d’astreinte, à lui remettre des quittances de loyer pour toute la période d’occupation du logement,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 3 mai 2024, Madame [F] [J] soutient pour sa part :

— que le délai légal de préavis a été respecté, dès lors que le bail a pris effet le 1er juin 2021,

— que le motif du congé est réel et sérieux, celui-ci faisant suite à sa séparation d’avec son compagnon, à la nécessité de vendre la maison qu’ils possèdent en commun, ainsi qu’à la recherche d’un nouvel emploi dans le département des Bouches-du-Rhône,

— et que seul le maintien abusif dans les lieux de l’appelant a fait jusqu’à présent obstacle à son emménagement.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, d’ordonner l’expulsion de M. [H] et de le condamner à lui payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral occasionné par sa résistance abusive, outre ses entiers dépens et une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été notifiée aux parties le 27 mai 2025.

Le même jour, l’intimée a déposé de nouvelles conclusions récapitulatives.

Dans une note en délibéré communiquée le 12 juin, elle demande en outre que les pièces n° 22 à 35 produites par l’appelant soit écartées des débats en application de l’article 135 du code de procédure civile.

Dans une note en réplique, l’appelant soutient que la communication de ces pièces est régulière et s’oppose à la demande adverse.

DISCUSSION

Sur la procédure :

— Sur l’irrecevabilité des conclusions déposées après la clôture :

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 907 dans sa rédaction applicable au présent litige, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont notamment irrecevables les conclusions déposées le jour même de l’ordonnance de clôture, mais postérieurement à celle-ci, l’avis électronique de réception du réseau privé virtuel des avocats (RPVA) faisant foi.

En l’espèce, les conclusions récapitulatives déposées par l’intimée le 27 mai 2025, postérieurement à la notification de l’ordonnance de clôture, et qui ne contiennent aucune demande de révocation de celle-ci, doivent être déclarées d’office irrecevables.

— Sur l’irrecevabilité des pièces n° 22 à 35 produites par l’appelant :

L’article 748-1 du code de procédure civile dispose que les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent titre, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l’usage de ce mode de communication.

L’article 748-3 prévoit que ces envois, remises et notifications doivent faire l’objet d’un avis électronique de réception adressé par le destinataire, indiquant la date et, le cas échéant, l’heure de celle-ci.

Si la communication des pièces n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 930-1 imposant la communication électronique dans le cadre de la procédure d’appel avec représentation obligatoire, il reste que, lorsqu’elle est effectuée par un moyen de communication électronique autre que le RPVA, l’expéditeur doit pouvoir justifier que le destinataire en a accusé réception.

En l’espèce, l’avocat de l’appelant a notifié le 22 mai 2025 ses pièces n° 22 à 35 par courrier électronique dépourvu d’accusé de réception, et l’avocat de l’intimée soutient qu’il n’a pu en prendre connaissance qu’à l’audience, de sorte que celles-ci doivent être écartées des débats en application de l’article 135 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé :

Suivant l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver sa décision soit par son intention de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, tenant notamment dans l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.

A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, qui peut être le bailleur lui-même.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer le congé non valide si le refus de reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le délai légal de préavis avait été respecté, dès lors que le bail avait pris effet le 1er juin 2021 et que le congé avait été donné pour le terme du 31 mai 2023.

C’est en revanche à tort qu’il a considéré que le congé pour reprise aux fins d’habitation personnelle constituait un motif péremptoire lui interdisant d’opérer un contrôle a priori.

Il ressort des courriers adressés les 10 novembre et 7 décembre 2022 par Madame [J], mentionnés plus avant dans l’exposé du litige, que son intention n’était pas de reprendre le logement, mais d’y aménager une chambre supplémentaire afin d’accroître les revenus tirés de la colocation.

Il est également établi par une sommation interpellative délivrée le 17 octobre 2023 à l’initiative de M. [H], ainsi que par deux autres correspondances des 1er septembre et 30 novembre 2023 émanant de la bailleresse, que de nouveaux baux ont été conclus postérieurement à l’échéance du congé.

Au jour où la cour est appelée à statuer, force est de constater que Madame [J] ne justifie d’aucune démarche concrète pour emménager dans les lieux, ni pour mettre en vente la maison de [Localité 5] qu’elle possède avec son ex-compagnon et dans laquelle elle continuait de résider selon les derniers éléments communiqués aux débats.

D’autre part, si l’intimée produit une promesse d’embauche de la part de la société PROMETHEE CONSEIL à compter du 21 mai 2024, il doit être relevé que le périmètre d’activité du poste qui lui est proposé correspond à l’ensemble de la région Sud-Est, ce dont il se déduit qu’elle n’est pas astreinte à demeurer dans le département des Bouches-du-Rhône pour des raisons professionnelles.

Il convient en conséquence de considérer que le motif invoqué dans le congé n’est pas justifié par des éléments sérieux, de sorte que celui-ci doit être déclaré non valide.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

L’appelant a subi, du fait de la délivrance d’un congé frauduleux l’ayant contraint à quitter prématurément le logement, un préjudice de jouissance qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 3.000 €, ainsi qu’un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de 1.000 €.

En revanche, il n’est pas établi que les travaux d’aménagement envisagés par la bailleresse aient été effectivement réalisés durant la présence de M. [H] dans les lieux, ni que le montant du loyer ait été augmenté dans des conditions illicites, de sorte que la demande en paiement de dommages-intérêts pour défaut d’exécution de bonne foi du contrat de bail doit être rejetée.

Enfin, la résistance opposée par l’appelant ne présentant aucun caractère abusif, Madame [J] doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

En l’absence de production d’un état des lieux contradictoire d’entrée ou de sortie, la bailleresse n’est pas fondée à conserver le montant du dépôt de garantie au titre de prétendues dégradations et doit en conséquence restituer la somme de 145 €, déduction faite du loyer dû pour la période du 1er au 19 novembre 2024, majorée de la somme de 70 € au titre des pénalités de retard prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délivrance des quittances :

Dès lors que le congé est déclaré non valide, le bail est réputé s’être poursuivi jusqu’au 19 novembre 2024, de sorte que Madame [J], qui ne conteste pas avoir continué de percevoir les loyers, doit être condamnée à remettre à son locataire l’ensemble des quittances correspondantes en application de l’article 21 de cette même loi, sans qu’il soit nécessaire en l’état d’assortir cette obligation du prononcé d’une astreinte.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Madame [J], partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre d’allouer à M. [H] une somme de 3.500 € au titre de ses frais irrépétibles, comprenant les frais d’huissier non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les conclusions déposées le 27 mai 2025 par l’intimée après l’ordonnance de clôture,

Ecarte des débats les pièces n° 22 à 35 produites par l’appelant,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déclare non valide le congé pour reprise notifié le 22 février 2023 par Madame [F] [J],

Condamne Madame [J] à payer à Monsieur [Y] [H] :

— la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la somme de 215 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie,

Condamne Madame [J] à remettre à Monsieur [H] des quittances de loyer pour toute la période durant laquelle il a occupé le logement,

Déboute Monsieur [H] du surplus de ses demandes,

Déboute Madame [J] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne Madame [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à Monsieur [H] une somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE