COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 425

Rôle N° RG 24/14661 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOB5N

[U] [B]

[O] [B] NÉE [X]

C/

[N] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-philippe COLJE

M^e Paule ABOUDARAM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AIX EN PROVENCE en date du 22 Novembre 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-24-0008.

APPELANTS

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Pierre-philippe COLJE de la SELARL DEFEND & ADVISE – AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [O] [B] NÉE [X], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Pierre-philippe COLJE de la SELARL DEFEND & ADVISE – AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMEE

Madame [N] [W]

née le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représentée par M^e Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gaëlle CROCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé établi le 22 février 2012, à effet au 15 avril 2012, madame [N] [W] a consenti un bail à usage d’habitation à monsieur [U] [B] et madame [O] [X] épouse [B], portant sur un appartement sis [Adresse 7], à [Adresse 5] (13), pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 900 euros, outre 100 euros à titre de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2023, Mme [W] a fait délivrer un congé pour reprise du logement aux époux [B], à effet au 14 avril 2024.

Les époux [B] s’étant maintenus dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Mme [W] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité, du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins de voir :

— déclarer valable le congé pour reprise ;

— constater que le contrat de bail a été résilié depuis le 14 avril 2024, date à laquelle les époux [B] sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 1080 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, a :

— dit recevable l’action de Mme [W] ;

— déclaré valable le congé pour reprise ;

— ordonné l’expulsion des époux [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués;

— condamné in solidum les époux [B] au paiement de la somme 1 080 euros à titre de l’indemnité d’occupation ;

— condamné in solidum les époux [B] au paiement de la somme 1 200 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— sur la validité du congé délivré :

— l’acte de congé pour reprise respectait les conditions de forme et de fond ;

— Mme [W], âgée de 89 ans, justifiait d’un motif réel et sérieux d’occuper personnellement le bien avec son fils ;

Selon déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2024, les époux [B] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 15 septembre 2025, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

— juge nul, faute de pouvoir de Mme [W], dépourvue du droit de propriété pour délivrer le congé;

— juge non valide, faute de motifs réels et sérieux de reprendre le bien loué, le congé délivré ;

— juge que le contrat de bail a été renouvelé par tacite reconduction à compter du 15 avril 2024;

— juge qu’ils ne sont pas occupants sans droit ni titre ;

— juge n’y avoir lieu à expulsion ;

— à titre subsidiaire :

— sursoit à statuer jusqu’à la publication par Mme [W] de son titre de propriété sur l’appartement qu’ils occupent au fichier immobilier ;

— à titre très subsidiaire :

— leur accord un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause :

— condamne Mme [W] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur la qualité de propriétaire du bien :

— Mme [W] n’a jamais justifié de sa qualité de propriétaire du bien ;

— Elle justifie avoir été envoyée en possession des successions de son frère et de sa belle-soeur qui l’avaient instituée légataire universelle mais n’a jamais justifié que l’appartement occupé faisait partie des bien légués ;

— faute de publication de tout titre, le droit de propriété n’est ni établi ni opposable aux tiers ;

— une affaire en contestation du legs est en cours ;

— l’arrêt de la cour d’appel du 10 septembre 2025 ne met pas un terme à la contestation de sa qualité de propriétaire ;

— sur les motifs :

— il n’est pas démontré le besoin d’une tierce personne à ses côtés ;

— il n’est pas rapporté la preuve qu’elle a un fils qui l’aiderait dans la vie courante et qu’il aurait eu un projet professionnel sur la commune d’Aix en provence;

— les époux [B] sont âgés tous les deux de 80 ans et souffrent de maladie du coeur;

Par dernières conclusions transmises le 14 septembre 2025, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :

— condamne solidairement les époux [B] à payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur sa qualité de propriétaire :

— elle a été envoyée en possession de la succession de son frère et de sa belle-soeur ;

— l’appartement antérieurement loué aux époux [B] faisait partie de la succession ;

— par cet envoi, elle a été investie de l’intégralité des droits et actions appartenant aux défunts ;

— par arrêt du 10 septembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé la validité du testament l’ayant institué en qualité de légataire universel ;

— sa qualité de propriétaire est démontrée ;

— sur le motif sérieux et légitime :

— elle a un fils et a besoin d’une assistance tierce personne ;

— son état de santé s’est dégradé et elle souffre de problèmes cardiaques, articulaires ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 septembre 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la validité du congé pour reprise :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[' ]

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sur la qualité de propriétaire du bien de Mme [W] :

Aux termes de l’article 1006 du code civil, lorsqu’au décès du testateur il n’y aura pas d’héritiers auxquels une quotité de ses biens soit réservée par la loi, le légataire universel sera saisi de plein droit par la mort du testateur, sans être tenu de demander la délivrance.

L’article 1008, dans sa version applicable en la cause, en vigueur jusqu’au 1er novembre 2017, dans le cas de l’article 1006, si le testament est olographe ou mystique, le légataire universel sera tenu de se faire envoyer en possession, par une ordonnance du président, mise au bas d’une requête, à laquelle sera joint l’acte de dépôt.

En l’espèce, M. [D] [W], est décédé en l’état d’un testament fait en la forme olographe le 11 juillet 2008 à Aix-en-Provence, deposé aux rangs des minutes de la SCP André-Eyrolles, Notaires à Aix-en-Provence. Ce testament avait institué en cas de prédécès de son épouse, sa soeur Mme [N] [W] pour légataire universelle.

Son épouse Mme [K] [J] est décédée postérieurement à son époux le [Date décès 2] 2011. Elle est décédéé en l’état d’un testament fait en la forme olographe le 11 juillet 2008 à Aix-en-Provence, deposé aux rangs des minutes de la SCP André-Eyrolles, Notaires à Aix-en-Provence. Ce testament avait également institué, en cas de prédécès de son époux, Mme [N] [W] pour légataire universelle.

Par requête reçue le 15 novembre 2011, au greffe du tribunal de grande Instance d’Aix-en-Provence, Mme [W] a sollicité l’envoi en possession du legs universel.

Par ordonnance du 28 novembre 2011, le président du tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence, a envoyé Mme [N] [W] en possession de la succession de M. [D] [W] et de son épouse Mme [K] [J], pour disposer des biens qui la compose, à titre de légataire universelle conformément à la loi.

Ainsi par cet envoi en possession, Mme [W] a été investie de l’intégralité des droits et actions qui appartenaient aux défunts, en ce compris le droit de disposer et de percevoir les fruits afférents au bien immobilier qui lui a été légué.

L’envoi en possession a eu pour effet de valider rétroactivement des actes qu’elle avait pu accomplir antérieurement en sa qualité de légataire universel (Cass. Civ 1ère, [Date décès 1] 1973, n° 72-13.284).

Par jugement du 21 mars 2016, le tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence a débouté M. [C] [V] de sa demand en nullité du testament du 11 juillet 2008 et de sa demande en rétractation et annulation de l’ordonnance rendue le 28 novembre 2011, envoyant Mme [N] [W], à titre de légataire universel de la succession de [D] [W] et de son épouse [K] [J].

M. [C] [V] est décédé le [Date décès 1] 2018.

Par arrêt du 10 septembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement entrepris et débouté Mme [E] [M] veuve [I] de ses demandes.

Aucune des parties ne justifie qu’un pourvoi en cassation ait été interjeté.

Mme [W] justifie que les formalités requises auprès de la publicité foncière pourront être finalisées après l’expiration du délai de pourvoi en cassation.

En outre, Mme [W] justifie s’acquitter des charges de copropriété et d’une assurance habitation 'propriétaire-bailleur’ pour le bien objet du présent litige.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu’elle justifiait de sa qualité de propriétaire des lieux, relevant également que le bail avait été souscrit par elle et que les époux [B] lui versaient régulièrement les loyers.

Sur le caractère réel et sérieux du congé :

En application des dispositions de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit se placer à la date de la délivrance du congé pour apprécier si le motif était réel et sérieux.

Il est acquis aux débats que Mme [W] justifie avoir délivré un congé pour reprise aux époux [B], signifié le 4 septembre 2023, à effet au 14 avril 2024.

Le bail a pris effet au 15 avril 2012, et a été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans, le 15 avril 2015, le 15 avril 2018 puis le 15 avril 2021 jusqu’au 14 avril 2024 minuit. Le congé a été délivré dans les 6 mois précédent la fin du bail.

L’acte indique :

— le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise : Mme [W] lui même ;

— le motif allégué : Mme [W] se réfère aux documents joints.

Elle indique qu’elle est âgée de 90 ans, et a des problèmes de santé. Elle a un fils et a besoin qu’il l’assiste dans les gestes de la vie quotidienne.

Afin de démontrer le motif réel et sérieux du congé délivré, Mme [W] verse aux débats, notamment :

— un jugement du 11 avril 2023, du tribunal judiciaire de Marseille prononçant l’adoption de M. [P] [T] par Mme [W] ;

— des pièces médicales, justifiant qu’elle souffre de problèmes cardiaques, articulaires et de troubles de l’équilibre, vertiges ayant entraîné des chutes en 2025 ;

— un certificat du docteur [G] [A], en date du 10 mars 2025, indique que les vertiges lui rendent la mobilité difficile seule ;

— une attestation de Mme [Z], du 11 mars 2025, certifiant accompagner Mme [W] dans ses déplacements chez les médecins et dormir chez elle lorsque son fils n’est pas disponible ;

Il s’évince de ces éléments que conformément à l’analyse du premier juge, le motif du congé est réel et sérieux. Mme [W] justifie avoir besoin de l’assistance d’un tiers pour l’aider dans sa vie courante et que son fils, remplit ce rôle.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré le congé délivré le 4 septembre 2023, valable, obéissant à un motif réel et sérieux. Le bail est donc résilié de plein droit au 15 avril 2024, date à laquelle les époux [B] sont devenus occupants sans droit ni titre.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges, mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 1080 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement les époux [B] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1080 euros, à compter du 15 avril 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisés par la remise des clés.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les époux [B] ont déjà bénéficié, depuis la délivrance du congé d’un délai de plus 18 mois, afin de quitter les lieux.

Par ailleurs, s’ils justifient également être âgés et souffrir de problèmes de santé (cardiaques), il n’est pas avéré que la mesure d’expulsion serait de nature à aggraver leur état de santé.

De même, ils ne justifient pas de leur situation financière, rapportant la preuve qu’ils pourraient rencontrer des difficultés de relogement.

Aucun délai supplémentaire, autre que le délai légal, ne leur sera accordé.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion, en application du délai légal de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné les époux [B] in solidum à payer à Mme [W] la somme de 1200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Succombant, les époux [B] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] les frais exposés pour sa défense. Les époux [B] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. et Mme [B], in solidum à payer à Mme [W] la somme de 3 000 eurso sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. et Mme [B], in solidum aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,