COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/ 335

Rôle N° RG 22/02992 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6JA

[E] [G]

[L] [G]

C/

[B] [P] épouse [X]

[Y] [K] [A]

[Z] [H] [O] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION COUTELIER

SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 25 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04378.

APPELANTS

Madame [E] [G]née [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [L] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Madame [B] [P] épouse [X]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Patrick LOPASSO de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [Y] [K] [A]

Assigné en intervention forcée le 02/08/2024 en étude

demeurant [Adresse 7]

défaillant

Madame [Z] [H] [O] [W]

Assignée en intervention forcée le 02/08/2024 en étude

demeurant [Adresse 7]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [G] sont propriétaires d’une parcelle bâtie cadastrée section C, n°[Cadastre 6] et [Cadastre 2], lieudit [Adresse 9] à [Localité 10]. Madame [P] [B] épouse [X] est, quant à elle, propriétaire des parcelles voisines cadastrées n°[Cadastre 5] et [Cadastre 1], [Adresse 11].

Soutenant être enclavée, Mme [P] épouse [X] a obtenu par ordonnance du juge des référés en date du 22 février 2017 la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2018.

Par jugement du 25 janvier 2022 le tribunal judiciaire de Draguignan a statué en ces termes':

Reçoit l’action de Mme [P],

Ordonne le désenclavement au profit des parcelles C [Cadastre 4] et [Cadastre 1] au [Adresse 12] appartenant à Mme [P] selon la proposition n°1 du rapport d’expertise Masala,

Rappelle que conformément à la loi le propriétaire du fonds dominant a la charge de la réalisation du chemin de servitude avec les aménagements nécessaires ainsi que les ouvrages nécessaires au déplacement des clôtures et embellissements rendus indispensables pour le chemin de servitude,

Condamne [B] [P] épouse [X] à verser à [E] [F] épouse [G] et [L] [G] la somme de 1'724,80 euros à titre indemnitaire,

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne solidairement [E] [F] épouse [G] et [L] [G] à régler la moitié des dépens comprenant les frais d’expertise distraits au profit de M^e Lopasso';

Le tribunal a considéré en substance':

— que l’expertise a démontré l’état d’enclave, et préconisé le tracé le plus court en passant par la parcelle [Cadastre 2] à l’usage d’agrément au nord de la parcelle [G]';

— que l’expert a fixé à 7 euros la valeur du mètre carré de la parcelle [G]

Par acte du 28 février 2022 [E] [F] épouse [G] et [L] [G] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024 [E] [F] épouse [G] et [L] [G] demandent à la cour de':

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan du 25 janvier 2022 en ce qu’il a limité l’indemnisation des époux [G] à la somme de 1.724,80 €.

CONDAMNER Madame [P] à verser solidairement aux époux [G] la somme totale de 41.800 € se décomposant de la façon suivante :

— Perte de la jouissance exclusive : 1.800 €.

— Moins-value : 40.000 €.

REFORMER la décision en ce qu’elle a condamné solidairement les époux [G] à la moitié des dépens, ceux-ci comprenant les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Patrick LOPASSO';

JUGER que dans les rapports entre Madame [P] et les époux [G], Madame [P] supportera l’intégralité des dépens, ceux-ci comprenant les frais d’expertise.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rappelé que conformément à la loi, le propriétaire du fonds dominant a la charge de la réalisation du chemin de servitude avec les aménagements nécessaires à sa pérennité, ainsi que les ouvrages nécessaires au déplacement des clôtures et embellissements rendus indispensables pour réaliser ledit chemin de servitude.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [P] à réaliser les travaux de déplacement de la clôture actuelle et de la haie végétale actuelle,

JUGER autant irrecevable qu’infondée l’assignation en intervention forcée délivrée par Madame [P] épouse [X],

JUGER que l’intégralité des frais et dépens de cette intervention forcée y compris les éventuels articles 700 accordés aux intervenants forcés restera à la charge de Madame [P] épouse [X]';

CONDAMNER Madame [P] à payer aux époux [G] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront également les frais d’expertise.

Ils soutiennent':

— que la valeur du mètre carré de leur propriété bâtie s’élève non pas à 7 € mais à 44 €, ce qui résulte de leur titre de propriété annexé au rapport d’expertise,

— que l’intégralité de la propriété [G] est clôturée et bordée sur la zone atteinte par la solution n°1 de l’expert de quarante arbustes plantés il y a près de huit ans';

— que la servitude va impacter 98 m² leur propriété et leur occasionner une perte de jouissance plus vaste';

— que le premier juge a écarté toute perte de valeur vénale du terrain alors que celle-ci est justifiée par l’avis de valeur réalisé par l’agence immobilière Bleu le 11 février 2020';

— qu’ils versent aux débats un rapport d’expertise immobilière établi le 27 avril 2022 faisant ressortir une moins-value à hauteur de 29.050 €';

— que s’agissant des dépens, l’instance a été initiée par Mme [P] et ne justifie pas dès lors leur participation aux dépens';

— qu’ils ont vendu le 29 juin 2023 leur bien aux époux [A]-[W] et que les termes de la décision querellée et leur positionnement ne justifient pas leur intervention forcée';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2025 [B] [P] épouse [X] demande à la cour de':

RECEVOIR Madame [B] [X] [P] en son assignation en intervention forcée et y faisant droit,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu’il a : CONDAMNE Madame [B] [P] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [E] [G] la somme de 1'724,80 euros à titre indemnitaire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [G] à régler la moitié des dépens, ceux-ci comprenant les frais de l’expertise dont distraction au profit de M^e Patrick LOPASSO, Avocat sous sa due affirmation de droit ;

Y ajoutant,

DEBOUTER les époux [G] et les consorts [A]/[W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [E] [G] au paiement de la somme de 4 000 euros au profit de Madame [B] [P] au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNER Monsieur [L] [G] et Madame [E] [G] ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick LOPASSO, Avocat, sous son affirmation de droit.

Elle réplique':

— que l’acte de vente des parcelles [G] indique que « les acquéreurs en feront leur affaire personnelle » des difficultés afférentes à la servitude'»';

— que les consorts [A]-[W] sont désormais seuls titulaires à agir relativement à cette servitude qui n’est toujours pas créée';

— que dès lors l’intervention forcée est recevable';

— que l’expert a écarté le prix de 44 euros souhaité par les époux [G] considérant que le passage envisagé ne porterait atteinte ni à la valeur vénale des propriétés concernées, ni à leurs droits éventuels à construire';

— que s’agissant de l’avis immobilier du 5 février 2020 une simple estimation d’agence immobilière ne constitue pas une véritable expertise en matière de valeur vénale, en raison de la tendance des agents à surévaluer les biens afin d’obtenir le mandat de vente';

— que l’indemnité doit être proportionnée au dommage causé par le passage et ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage';

— que la création d’un droit de passage ne prive pas le propriétaire de la propriété du terrain elle ne saurait donc être indemnisée comme une vente';

— que l’expertise immobilière du 27 avril 2022 est fondée sur une superficie habitable erronée de 207,58 m² alors que la surface habitable est de 176,33 m²,

— que l’assiette de la servitude ne porte pas atteinte au potager et à la piscine car elle se situe principalement sur la parcelle [I], alors que pour la parcelle [G] elle se situe au Nord d’un très important talus comprenant le potager et des oliviers,

— que le mandat de vente du 4 novembre 2022 ne permet pas d’être une source objective de la valeur du prix de la parcelle';

Les époux [G] ont par acte du 29 juin 2023 vendu le bien objet du litige aux consorts [A]-[W].

[Y] [A] et [Z] [W] ont été assignés en intervention forcée à étude le 2 août 2024

Par application des articles 473 et 474 du code de procédure civile, la décision sera rendue par défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention forcée

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y figurent en une autre qualité. Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

[E] [F] épouse [G] et [L] [G] considèrent que l’intervention forcée en cause d’appel des consorts [A]-[W] qui ont acquis leur parcelle le 29 juin 2023 est abusive car ils n’ont jamais contesté le principe de l’enclave ni le choix de son désenclavement, de sorte qu’il n’était pas nécessaire d’assigner en cause d’appel les acheteurs de leur parcelle.

La partie appelante ne tire pour autant aucune conséquence de ce qu’elle qualifie d’abusif car elle ne sollicite ni l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée délivrée par [B] [P] épouse [X], ni une quelconque indemnisation et souhaite uniquement que les frais liés à cette démarche procédurale soient supportés par [B] [P] épouse [X]. Sur ce point, la demande sera examinée avec les demandes accessoires.

S’agissant de la recevabilité, il résulte de l’acte authentique de vente précité que les acquéreurs ont déclaré à l’acte être informés de la situation et déclaré vouloir en faire leur affaire personnelle, de sorte que la servitude étant un droit réel attaché au fonds, il est effectivement pertinent que les acquéreurs de la parcelle qualifiée de fonds servant soient présents à l’instance d’appel. L’intervention sera en conséquence recevable.

Sur la demande principale

Conformément à l’article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Aux termes de la décision querellée, qui s’est fondée notamment sur le rapport d’expertise déposé le 31 juillet 2018, [B] [P] épouse [X] a été condamnée à verser à [E] [F] épouse [G] et [L] [G] la somme de 1'724,80 euros à titre d’indemnité de désenclavement, montant jugé insuffisant par la partie appelante.

[E] [F] épouse [G] et [L] [G] soutiennent que la valeur au m² de leur parcelle est de 44 euros et considèrent ainsi que la servitude concernant la propriété anciennement [G] va être impactée sur 98 m², qui représente en réalité une perte de jouissance matérielle de la zone sur laquelle la servitude va s’exercer, par le déplacement de la clôture que devra réaliser Madame [P] avec la réimplantation des arbres, et la création d’une nouvelle clôture et haies d’oliviers diminuant d’autant la superficie utilisable de la parcelle restante. Ils ajoutent que cette servitude crée une moins-value les ayant contraint à baisser le prix de vente de leur bien de 65'000 euros et produisent au soutien de leur demande un avis de valeur immobilière du 5 février 2020 et une expertise amiable du 27 avril 2022.

L’expert judiciaire pour considérer que le tracé n°1 était notamment le moins dommageable mentionne que celui-ci traverse la propriété [G] sur une partie du terrain à usage d’agrément au Nord et de manière très résiduelle'; située au fond de la parcelle. L’expert sur ce point a considéré que le droit de passage ainsi projeté sur une bande de terrain d’agrément n’est pas de nature à influencer la valeur vénale de propriété, raison pour laquelle il a fixé à 7€ le prix du mètre carré.

A ce titre les appelants qui ne procèdent que par affirmation ne démontrent aucunement dans quelle mesure l’impact de la bande de terrain concernée par la servitude de passage serait en réalité supérieure à 98m2 en ce que cela nécessite de modifier la clôture. Ils ne produisent aucune pièce permettant d’objectiver leurs affirmations utiles pour contester le chiffrage retenu.

La cour constate par ailleurs que les photographies annexées au rapport d’expertise immobilière amiable versée par la partie appelante permet de constater effectivement que l’assiette de la servitude sur la parcelle est résiduelle au regard de sa contenance, et éloignée tant de la piscine que de l’habitation, ceci confirmant une gêne toute relative.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.

S’agissant de la moins-value, la partie appelante excipe notamment un rapport d’expertise immobilière amiable qui contrairement à ce qu’elle soutient ne mentionne pas expressément une perte de valeur de la propriété à raison de l’existence de la servitude de passage.

Par ailleurs, le fait que le mandat de vente ait initialement prévu un prix de 690'000 euros, alors même que ladite expertise retenait 581'000 euros, démontre en réalité le caractère très aléatoire des prix de vente envisagés par les professionnels du secteur immobilier, ces prix étant en réalité soumis aux offres effectivement proposées.

De sorte que la vente du bien finalement conclue au prix de 650'000 euros n’est aucunement corrélée par ces seuls éléments à l’existence de la servitude de passage.

La demande indemnitaire au titre de la moins-value sera donc rejetée et le jugement confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens.

Les dépens de première instance seront exclusivement mis à la charge d’ [B] [P] épouse [X] en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui a été réalisée dans ses intérêts.

Les dépens d’appel seront supportés par [E] [F] épouse [G] et [L] [G] qui succombent principalement, distraits au profit de M^e Lopasso'.

En cause d’appel, [E] [F] épouse [G] et [L] [G] qui succombent dans leurs prétentions seront condamnés au titre des frais irrépétibles au profit d'[B] [P] épouse [X].

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement [E] [F] épouse [G] et [L] [G] à régler la moitié des dépens comprenant les frais d’expertise';

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant';

Déclare recevable l’intervention forcée de [Y] [A] et [Z] [W]';

Condamne [B] [P] épouse [X] aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire';

Condamne [E] [F] épouse [G] et [L] [G] aux dépens d’appel distraits au profit de M^e Lopasso';

Condamne [E] [F] épouse [G] et [L] [G] à verser à [B] [P] épouse [X] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejette le surplus des demandes';

LE GREFFIER LE PRESIDENT