COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 410

Rôle N° RG 21/08473 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS2U

S.A. SERENIS ASSURANCES

S.A.R.L. MARIMMO

C/

S.C.I. KIKOUYOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e André BAYOL

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 20 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05230.

APPELANTES

S.A. SERENIS ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 3]

S.A.R.L. MARIMMO

prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 1]

toutes deux représentées par M^e André BAYOL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. KIKOUYOU

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Celine CARRION-TAMIOTTI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

-1-

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat du 1er mars 2007, la SCI Kikouyou a confié la gestion locative de deux villas situées [Adresse 2], les jardins suspendus, sur la commune de Saint-Laurent du Var à la SARL Marimmo assurée auprès de la SA Serenis Assurances.

Une de ces villas a été donnée en location à M. [F] et Mme [D] selon bail du 15 juillet 2015, moyennant un loyer mensuel de 1 250 euros. Le 22 juillet 2015, la SARL Marimmo a souscrit, aux intérêts de la SCI Kikouyou, une garantie des loyers impayés auprès de l’assureur Fideliade.

Des incidents de paiement des loyers sont survenus et ont été portés à la connaissance de la SCI Kikouyou dans le cadre du compte rendu de gestion qui lui a été adressé le 30 mai 2017.

Par courrier électronique du 5 juillet 2017, le propriétaire a interrogé son mandataire sur la mise en 'uvre par ses soins de la garantie de loyers impayés. Le même jour, la SARL Marimmo a procédé à une déclaration de sinistre par courrier électronique auprès de l’assurance.

Cette dernière a refusé sa garantie selon courrier électronique du 12 juillet 2017 au motif de la tardiveté de la déclaration.

Le 2 août 2017, la SARL Marimmo a fait délivrer commandement de payer aux locataires visant la clause résolutoire.

Le 15 septembre 20l7, la SCI Kikouyou a mis fin au mandat confié à la SARL Marimmo et a confié la gestion locative de ses biens à l’agence Mavimo, qui a mis en demeure les locataires d’apurer leur arriéré locatif par courrier recommandé du 15 décembre 2017.

Par acte du 27 février 2018, la SCI Kikouyou a assigné les locataires devant le tribunal d’instance de Cagnes sur Mer. Par ordonnance de référé du 5 avril 2019, il a été constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 octobre 2017, et le départ volontaire des locataires à compter du mois d’octobre 2018 ; l’arriéré locatif à cette date a été fixé à la somme de 24 962,37 euros.

-2-

Par acte du 12 novembre 2019, la SCI Kikouyou a assigné la SARL Marimmo et la SA Serenis Assurances devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de voir l’agence immobilière répondre de sa faute de gestion l’ayant privé de la prise en charge du sinistre par l’assurance garantie des loyers impayés.

Par jugement du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

rejeté la demande de communication de pièces en cours de délibéré formée par la SARL Marimmo et la SA Serenis Assurances,

constaté que la SARL Marimmo a commis une faute dans l’exécution du mandat qui lui avait été confié par la SCI Kikouyou le 1er mars 2007,

condamné solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo à payer à la SCI Kikouyou la somme de 26 299,17 euros en réparation de son préjudice,

ordonné l’exécution provisoire de la décision,

condamné solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo à payer à la SCI Kikouyou la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo de leur demande formée à ce titre,

dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, si l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par la partie défaillante en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo aux entiers dépens, avec distraction.

Le tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, a retenu une faute contractuelle de la SARL Marimmo, dont il a considéré qu’elle avait l’obligation de faire diligences en cas d’impayés, et en cas de sinistre, auprès des assureurs. Le tribunal a considéré que l’absence de spontanéité de la déclaration de sinistre par la SARL Marimmo, le 5 juillet 2017, uniquement consécutive à l’interrogation du propriétaire, n’est pas en soi fautive.

En revanche, il a considéré que la SARL Marimmo avait commis une faute en ne contestant pas ce refus, si elle l’estimait abusif, dans le délai de deux mois, la décharge de son mandat n’étant intervenue qu’au delà, le 15 septembre 2017. De plus, au vu des conditions d’assurance prévoyant un délai de 20 jours après la constitution du sinistre pour effectuer la déclaration, et eu égard aux impayés non régularisés conduisant à fixer ce délai au plus tard au 21 mai 2017, le tribunal a retenu que le refus opposé par l’assureur le 12 juillet 2017 apparaissait justifié, de sorte qu’aucune faute n’était imputable à la SCI Kikouyou.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de la SCI Kikouyou, le tribunal a jugé qu’il s’agissait d’un préjudice direct et certain tenant en l’impossibilité pour le propriétaire de bénéficier de la garantie des loyers impayés, couvrant également l’intégralité des frais de procédure, découlant directement du défaut de diligences du mandataire. Il a écarté toute perte de chance dès lors que c’est l’intégralité de ces sommes au paiement desquelles pouvait prétendre le propriétaire, dont l’absence de diligences n’est pas démontrée, et ce, alors que le recouvrement contre les locataires s’est avéré vain. Il a déduit des loyers et frais le montant de la franchise de 1 000 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 juin 2021, la SA Serenis Assurances a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, la SARL Marimmo a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Les procédures ont été jointes le 25 octobre 2021.

Par dernières conclusions transmises le 31 janvier 2022, et de nouveau notifiées le 28 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo sollicitent de la cour qu’elle :

-3-

A titre principal :

infirme le jugement en ce qu’il a constaté la faute de la SARL Marimmo dans l’exécution de son mandat et condamné solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo à payer à la SCI Kikouyou la somme de 26 299,17 euros en réparation de son préjudice, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

déboute la SCI Kikouyou de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

' constate que la faute de la SCI Kikouyou a concouru à son dommage en s’abstenant de tout recours contre la décision de rejet de l’assurance garantie des loyers dans le délai biennal de prescription,

' réduise à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts, le préjudice à indemniser ne pouvant s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir les loyers ou de mettre en oeuvre la garantie loyers impayés,

' déduise le montant du dépôt de garantie de 1 000 euros de toutes sommes allouées à titre de dommages et intérêts,

' juge qu’en tout état de cause le montant dû par elles est plafonné à la somme de 8 766,26 euros correspondant aux montants dus par le locataire à la date de résiliation du mandat de la SARL Marimmo,

' condamne la SCI Kikouyou à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

La SARL Marimmo conteste toute faute de gestion ; elle affirme que la SCI Kikouyou était informée de la souscription de la garantie des loyers impayés, ainsi que de la gestion locative du bien, et assure avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dès le 2 août 2017. Elle soutient avoir procédé à la déclaration de sinistre dans les délais contractuellement convenus et estime que le rejet de l’assureur est abusif et aurait pu être contesté dans le délai de deux ans par le propriétaire du bien. Elle conteste la date du 2 janvier 2017 retenue par l’assureur garantissant les loyers comme valant date de constitution du sinistre, soutenant au contraire que celle-ci doit être fixée au 15 juin 2017, de sorte que sa déclaration de sinistre du 5 juillet 2017 a été effectuée dans le délai de 20 jours. La SARL Marimmo affirme qu’il appartenait à la SCI Kikouyou, qui a repris la gestion de son bien le 15 septembre 2017, de contester cette décision de l’assureur, disposant encore de 20 mois pour ce faire et ayant reçu l’intégralité des éléments nécessaires le 21 février 2018. Elle en déduit qu’aucune certitude du lien de causalité entre son éventuelle faute et le préjudice subi n’est acquise. Elle impute une négligence fautive à la SCI Kikouyou ayant contribué à son dommage.

A titre subsidiaire, sur le préjudice, la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo soutiennent qu’il ne peut tenir qu’en une perte de chance, son éventuelle faute ne consistant pas en une absence de déclaration, mais en la tardiveté de celle-ci, et le montant de la garantie apportée par l’assureur n’étant jamais pleinement acquis.

Par ailleurs, les appelantes font valoir que l’impécuniosité des locataires n’est pas démontrée.

Elles entendent que la franchise contractuelle s’applique.

En tout état de cause, elles estiment que seul le montant de la dette locative constituée en septembre 2017 peut être retenu à leur encontre.

Par dernières conclusions transmises le 14 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Kikouyou sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement rendu le 20 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse,

déboute la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo de toutes leurs demandes,

condamne solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne solidairement la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo aux entiers dépens d’appel, avec distraction,

dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, si l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par la partie défaillante en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

-4-

Sur les fautes, la SCI Kikouyou reproche à la SARL Marimmo de ne pas avoir été suffisamment diligente pour permettre une prise en charge des loyers impayés par l’assureur, qui a rejeté sa garantie au motif d’une déclaration de sinistre tardive. Elle ajoute que seule la présente procédure lui a permis de recevoir une information complète sur l’assurance souscrite et ses conditions. Elle conteste toute réception d’un courrier du 21 février 2018 comportant le contrat d’adhésion et les conditions de cette assurance, soutenant que les appelantes ont constitué un faux, de sorte qu’elle réfute toute possibilité pour elle de contester le refus de l’assureur. Elle assure ainsi n’avoir jamais été informée par la SARL Marimmo de la déclaration de sinistre, intervenue seulement à la suite de sa propre interpellation, et de façon tardive alors que le sinistre était constitué dès janvier 2017, ainsi que du refus de prise en charge. Elle rappelle que l’échéance du terme du bail est fixé au 1er jour du mois, et non au 15.

Sur le préjudice, la SCI Kikouyou soutient que, faute de détenir les informations, elle n’était pas en mesure de contester le refus de l’assureur. Elle conteste toute perte de chance, soutenant que si le sinistre avait été déclaré à temps, elle aurait été intégralement indemnisée de la dette locative et des frais annexes, sans aléa. Elle dénie tout manque de diligences de sa part et assure que l’insolvabilité ou non des locataires est indifférente. Elle assure que du fait de la faute de l’agence, son préjudice est direct et certain et consiste en l’absence de prise en charge des loyers impayés par l’assureur, de sorte qu’elle doit être intégralement indemnisée de son préjudice.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise en cause de la responsabilité de la SARL Marimmo

Sur la faute contractuelle

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par application de l’article 1147 du code civil, dans sa version ici en vigueur, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, il appert que la SCI Kikouyou a confié à la SARL Marimmo, assurée par la SA Serenis Assurances, un mandat de gérance en date du 1er mars 2007, aux termes duquel la SARL Marimmo était chargée, notamment, 'd’encaisser, percevoir tous loyers, charges dépôts de garantie, indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré', de 'souscrire, signer ou résilier tout contrat', 'd’intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre', et, qu''en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux (..)'. Ce contrat était afférent à la location de deux villas situées sur la commune de Saint-Laurent-du-Var, dont la SCI Kikouyou était propriétaire. Un contrat de bail a été signé le 15 juillet 215 et il résulte des pièces produites que la SARL Marimmo a souscrit, le 22 juillet suivant, aux intérêts de la SCI Kikouyou, une garantie des loyers impayés auprès de l’assureur Fidéliade.

Des comptes-rendus de gestion étaient adressés par la SARL Marimmo à la SCI Kikouyou régulièrement, et notamment le 30 mai 2017.

-5-

C’est ainsi que par courriel du 5 juillet 2017 à 10 h 53, la gérant de la SCI Kikouyou s’est adressé à son mandataire dans les termes suivants : 'en recevant le compte rendu de gestion, je m’aperçois que le locataire n’a pas payé ses loyers depuis 4 mois. Avez-vous mis en oeuvre la garantie du loyer par la compagnie d’assurance ''

La SARL Marimmo justifie alors de la réalisation d’une déclaration de sinistre auprès de sa société de courtage en assurance le même 5 juillet à 11 h 08.

Or, par courrier électronique du 12 juillet 2017, la société Fideliade, assureur garantie des loyers impayés a rejeté sa garantie, au motif de la tardiveté de la déclaration de sinistre.

Aux termes du contrat d’assurance garantie des loyers impayés, s’ouvrait alors un délai de deux ans pour contester la décision de l’assureur ; la SARL Marimmo n’établit la réalisation d’aucune démarche en ce sens.

Le 15 septembre 2017, il est justifié de ce que la SCI Kikouyou a déchargé la SARL Marimmo de la gestion locative des deux biens en cause, les confiant à un autre mandataire.

En premier lieu, il résulte des ces éléments que la SCI Kikouyou était informée de ce que la SARL Marimmo avait souscrit dans ses intérêts une assurance garantie des loyers impayés quand bien même aucune information formelle spécifique n’est démontrée. En effet, d’une part, il appert, sur chaque compte-rendu de gestion transmis, le prélèvement d’une somme de 27,71 euros et d’une autre de 33,01 euros pour chacune des deux maisons concernées, correspondant à une 'assurance loyers'. De plus, force est de relever que, dès son mail du 5 juillet 2017 à 10 h 53, le gérant de la SCI Kikouyou souligne l’impayé locatif et interroge immédiatement sur la mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés, ce qui suppose qu’il ait été informé de la souscription d’une telle garantie. Il peut donc être considéré comme acquis que la SCI Kikouyou connaissait l’existence de la garantie des loyers impayés souscrite, ce qui, au demeurant, dans le cadre du présent litige, importe peu.

En effet, en second lieu, il s’agit principalement de déterminer les fautes de gestion susceptibles d’avoir été commises par la SARL Marimmo en tant que mandataire de la SCI Kikouyou.

A ce titre, tout d’abord, la chronologie factuelle ressortant des déclarations non contestées et concordantes des parties, ainsi que des éléments versés aux dossiers, démontre que la SARL Marimmo n’a pas spontanément actionner la garantie des loyers impayés. Ce n’est qu’après interrogation de son mandant, la SCI Kikouyou, s’interrogeant d’un impayé locatif datant de 4 mois, que la SARL Marimmo a procédé à la déclaration de sinistre. Or, aux termes du mandat qui lui était confié, ainsi qu’en vertu du contrat d’assurance qu’elle avait ainsi d’ailleurs souscrit dès le 22 juillet 2015 aux intérêts de l’intimée, il lui appartenait d’y procéder d’elle-même, ce qui caractérise une première négligence fautive du gestionnaire.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que cette déclaration effectuée le 5 juillet 2017 à 11 h 08 s’est avérée tardive, ainsi que l’a fait valoir ledit assureur dans sa réponse du 12 juillet 2017. En effet, il résulte du contrat d’assurance garantie des loyers impayés souscrit auprès de la société Fideliade, en page 18 des dispositions contractuelles, que 'la déclaration de sinistre doit être adressée au plus tard 20 jours après la date de constitution du sinistre qui est la date à partir de laquelle la dette locative est supérieure à un mois de loyers et charges impayés'. Il est prévu 'qu’en cas de régularisation, même partielle, si la dette devient inférieure à un mois d’impayé, la date de constitution du sinistre est décalée jusqu’à ce qu’elle soit à nouveau supérieure à un mois'.

Or, il ressort du compte de gestion dressé par la SARL Marimmo, au nom de la SCI Kikouyou, que des impayés locatifs ont été constitués dès le mois de février 2017. Toutefois, des régularisations sont intervenues de manière à couvrir l’impayé mensuel en totalité. Ainsi, la dette locative devenue supérieure à un mois à compter du loyer de mars 2017 a été régularisée au 15 mars 2017, puis cette dette dépassant de nouveau un mois de loyer au 1er avril 2017 a été réglée le 13 avril 2017.

Contrairement à ce que font valoir la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo en appel, la date à prendre en considération comme étant celle à partir de laquelle la dette locative excède un mois ne peut être le 15 du mois. Si le bail a effectivement été signé au 15 juillet 2005, le loyer était stipulé comme payable par mois d’avance le premier jour du terme, soit le 1er jour du mois.

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A compter du 1er mai 2017, cette dette est de nouveau devenue supérieure à un mois de loyer avec une régularisation seulement partielle de sorte qu’à compter de cette date, la dette locative est demeurée supérieure à un mois de loyer, donc de nature à justifier l’engagement de la garantie des loyers impayés dès 20 jours maximum suivant cette date, soit au plus tard au 21 mai 2017. La déclaration de sinistre n’est néanmoins intervenue qu’au 5 juillet 2017, de sorte que le refus de prise en charge par l’assureur Fideliade pour déclaration de sinistre tardive apparaît justifié, bien qu’a priori non constitué à la date avancée par l’assureur, à savoir le 2 janvier 2017.

Or, c’est bien la SARL Marimmo qui a procédé à une déclaration hors délai, privant de recours son mandant. Là encore, et principalement, est constituée la faute de la SARL Marimmo dans la gestion du mandat qui lui a été confié.

Enfin, il convient également de retenir un manquement de la part de la SARL Marimmo à raison de l’absence de contestation du refus de l’assureur qu’elle estimait, et qu’elle estime encore fautif. Certes, les chances de succès d’un tel recours apparaissent minimes eu égard au délai écoulé tel que ci-dessus relaté. Néanmoins, si la SARL Marimmo estimait ce refus abusif et injustifié, il lui appartenait alors de le contester afin de permettre à son mandant de conserver le maximum de chances de bénéficier de la garantie souscrite. Certes également, la SCI Kikouyou a déchargé la SARL Marimmo de la gestion de ses biens dès le 15 septembre 2017, souscrivant un nouveau contrat avec la société Mavimo. Il n’en demeure pas moins que la SARL Marimmo était en capacité d’agir entre le 12 juillet et le 15 septembre 2017, et qu’elle disposait alors d’une délai de deux mois pour ce faire. Le fait que la SCI Kikouyou dispose encore d’un délai ultérieur d’action, puisque le délai total pour agir était de deux ans, n’exonère pas la SARL Marimmo de sa propre faute.

En définitive, trois fautes peuvent être retenues à l’encontre de la SARL Marimmo en ce qu’elle n’a pas procédé conformément à son mandat pour mettre en oeuvre la garantie des loyers impayés souscrite aux intérêts de la SCI Kikouyou. Sa responsabilité est donc légitimement engagée.

Sur l’indemnisation du préjudice subi

Il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

De même, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, et le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Toutefois, la réparation du préjudice doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance.

En l’occurrence, s’agissant de l’objet de la garantie souscrite aux intérêts de la SCI Kikouyou, en page 16 du contrat d’assurance relatif à la garantie des loyers impayés, il est spécifié que 'la garantie intervient lorsque la dette locative dépasse un mois de loyers charges comprises (…) L’assureur prend en charge, dans les conditions du contrat et dans la limite du plafond de garantie mentionné ci-dessous, le paiement des loyers, provisions pour charges et taxes comprises, et les indemnités d’occupation afférentes au logement garanti sur la base des sommes déclarées par le souscripteur ayant servi au calcul de la cotisation d’assurance.' Au paragraphe relatif au 'plafond de la garantie', il est prévu : 'Au titre d’un même locataire, l’indemnité mensuelle à la charge de l’assureur ne peut excéder le montant du loyer mensuel, charges et taxes comprises, tel que déclaré par le souscripteur et ayant servi de base au calcul de la cotisation d’assurance dans la limite d’un plafond global d’indemnisation fixé à 70 000 euros'.

Ensuite du commandement de payer adressé aux locataires, à la diligence de la SARL Marimmo, le 2 août 2017, et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, puis de l’assignation en expulsion qui leur a été délivrée en février 2018, par ordonnance de référé du 5 avril 2019, la résiliation du bail au 2 octobre 2017 a été constatée et la dette locative a été fixée à la somme de 24 962,37 euros selon décompte arrêté en octobre 2018, date du départ volontaire des locataires, le loyer mensuel étant de 1 250 euros.

En outre, la SCI Kikouyou justifie de frais d’avocat liés à la procédure en référé-expulsion à hauteur de 1 800 euros, outre 536,80 euros au titre des frais de commissaire de justice pour les divers actes requis par cette procédure.

-7-

Or, il résulte du principe même de la garantie des loyers impayés et des termes du contrat souscrit auprès de cet assureur qu’en cas de déclaration du sinistre effectuée à temps, la SCI Kikouyou aurait été intégralement indemnisée de la dette locative et des frais annexes. Aucune appréciation aléatoire n’était susceptible d’intervenir dès lors que c’est l’intégralité de son préjudice qui aurait été pris en charge par un mécanisme de garantie se substituant aux locataires défaillants. Dès lors, le préjudice subi par la SCI Kikouyou ne tient pas en une perte de chance d’obtenir le remboursement de ses loyers impayés, mais en la perte de l’intégralité de sommes comprises dans la garantie, dans la limite de 70 000 euros, à savoir 24 962,37 euros au titre de la dette locative, 1 800 euros au titre des frais d’avocat, outre 536,80 euros au titre des frais de commissaire de justice, sous la seule déduction de la franchise contractuelle expressément stipulée et fixée à la somme de 1 000 euros, soit, au total, la somme de 26 299,17 euros.

Par ailleurs, aucune absence de diligence ne peut être reprochée à la SCI Kikouyou alors que la procédure en constat de la clause résolutoire et en expulsion des locataires défaillants a effectivement été poursuivie dans les suites des premières démarches entreprises à cette fin par la SARL Marimmo.

En outre, l’impécuniosité effective des locataires est indifférente puisque par le mécanisme de la garantie souscrite, la SCI Kikouyou devait être indemnisée de l’intégralité de ses pertes.

Enfin, le montant de la dette locative ne saurait être réduite et arrêtée à septembre 2017, date de décharge de la SARL Marimmo en tant que mandataire de la SCI Kikouyou, dès lors que la faute commise par l’appelante a directement causé l’intégralité du préjudice de pertes de loyer, le fait générateur engageant sa responsabilité étant antérieure à la fin de son mandat.

En conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement la SARL Marimmo et la SA Serenis Assurances à payer à la SCI Kikouyou la somme de 26 299,17 euros en réparation de son préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elles ont été condamnées en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de la SCI Kikouyou, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

La demande de l’intimée tendant à ce que le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en cas d’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret n°16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer, d’une part en ce que ce texte a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 et repris à l’article A 444-32 du code de commerce, et, d’autre part, en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne in solidum la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que les dépens ne comprennent pas les prestations de recouvrement ou d’encaissement par l’huissier de justice en cas d’exécution forcée.

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Condamne in solidum la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo à payer à la SCI Kikouyou la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SA Serenis Assurances et la SARL Marimmo de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente

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