COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/147

Rôle N° RG 24/13108 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN4MW

[Y], [E], [O] [YR] épouse [V]-[W]

C/

[J] [S] [YR]

[T] [B] [YR]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Isabelle THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 12 Octobre 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 22/02280.

APPELANTE

Madame [Y], [E], [O] [YR] épouse [V]-[W]

née le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 10] – [Localité 17]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marie LEFRANCOIS-BALDONI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Madame [J] [S] [YR]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4] – [Localité 17]

représentée par M^e Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Caroline PELTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [T] [B] [YR]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12] – [Localité 3]

représentée par M^e Isabelle THIBAUD de l’AARPI THIBAUD-BOUVET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Caroline PELTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale BOYER, faisant fonction de Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Pascale BOYER, faisant fonction de Présidente

Madame Claudine PHILIPPE, Présidente de chambre

Madame Pascale KOZA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Fabienne NIETO,

En présence de Mme [JC] [N], greffier stagiaire,

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025,

Signé par M^me Pascale BOYER, Conseillère faisant fonction de Présidente et M^me Fabienne NIETO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Sur les faits et la procédure

[X] [G] a épousé [P] [YR] le [Date mariage 5] 1958, sous le régime de la séparation de biens avec société d’acquêts.

L’époux est décédé le [Date décès 7] 1994, laissant pour lui succéder :

— son épouse [X] [G],

et leurs trois filles :

— [T] [YR] née en 1960

— [J] [YR] née en 1962

— [Y] [YR] devenue épouse [V]-[W] née en 1964

Au décès de leur mère, le [Date décès 13] 2007, les trois filles du couples étaient ses seules héritières.

Elles sont propriétaires en indivision des biens suivants :

— la moitié indivise d’une maison située à [Localité 19], occupée par l’autre indivisaire, [K] [I], leur tante maternelle,

— un appartement sur l’île de [Localité 18] dont elles ont reçu la nue-propriété en 1982 par donation de leurs parents, qui fait l’objet de locations saisonnières et d’occupations ponctuelles des indivisaires en tant que résidence secondaire

— une villa située à [Localité 15], acquise par leurs parents en 1973 et contenue dans la société d’acquêts, dont elles ont reçu la nue-propriété par l’effet du décès de leur père et par donation de leur mère le [Date décès 9] 1999.

Les indivisaires se sont accordées, en 2014, pour mettre fin à l’indivision sur la maison de [Localité 15] par la mise en vente de ce bien composé d’une maison sur deux niveaux comportant 6 chambres sur un terrain en restanques de 3300 mètres carrés contenant une piscine et un « pool house ».

Des mandats de vente ont été consentis par les trois indivisaires en 2014 au prix net vendeur de 2.200.000 euros, puis le 20 avril 2016 au prix net vendeur de 1.650.000 euros.

Aucun acquéreur n’a été proposé par les agents.

La maison a été mise en location selon bail signé par [J] et [T] [YR] du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, moyennant un loyer de 1300 euros par mois.

Un nouveau mandat de vente a été donné par [T] et [J] [YR] à l’agence [20] le 14 novembre 2017 au prix de 1.300.000 euros.

Le 7 février 2018, l’agent immobilier a transmis aux mandantes la proposition d’achat de Monsieur [A] au prix de l’annonce, sans recours à un prêt, sous réserve de la possibilité de détachement de deux lots à bâtir.

[Y] [YR] a refusé de signer le compromis de vente malgré une mise en demeure à cette fin du 14 juin 2018.

Monsieur [C], expert foncier, avait estimé la maison avec terrain de 3300 mètres carrés, le 17 mai 2018, à 1.200.000 euros.

Au mois d’août 2019, [Y] [YR] a sollicité de ses s’urs la possibilité de recevoir sa part sur le bien de [Localité 15] en nature par le détachement d’une superficie de 1400 mètres.

Elle a obtenu, le 8 octobre 2019, un certificat d’urbanisme positif pour une construction sur cette superficie.

Au mois de janvier 2020, les trois indivisaires, assistées de leurs notaires conseils respectifs, ont convenu de différer la vente afin de permettre à [Y] [YR] de justifier de la faisabilité du projet de construction sur une parcelle à détacher.

[Y] [YR] a mandaté Monsieur [H], expert immobilier, qui a visité les lieux en présence de toutes les parties et a établi, le 23 juin 2020, un rapport d’estimation de la parcelle, selon plusieurs scénarios dont les trois principaux sont:

un détachement de deux parcelles de 800 mètres carrés avec suppression de la piscine et du pool-house, pour une valeur de 500.000 euros pour la maison et 2 X 300.000 euros pour les parcelles détachées

un détachement d’une parcelle de 1000 mètres carrés d’une valeur de 340.000 euros, à condition qu’elle soit constructible, outre 865.000 euros pour la maison principale avec le terrain restant comprenant la piscine et le pool house

sans détachement pour une valeur de 950.000 euros.

Il précisait que [Y] [YR] devait faire établir un projet de construction par un architecte, puis un projet de division et de bornage par un géomètre puis déposer une demande de permis de construire afin de valider la faisabilité du projet.

Au mois de juillet 2020, la société [14], représenté par Monsieur [ON], a offert d’acquérir l’ensemble de la propriété au prix de 1.200.000 euros, sous condition de prêt et de détachement de parcelles en vue d’une construction. L’offre a été renouvelée au mois d’octobre 2020.

Cette offre a été refusée par [Y] [YR] au motif que le mandat donné à l’agence [20] était illégal car elle n’avait pas donné procuration à sa s’ur pour le signer.

A compter du mois de juillet 2020, [Y] [YR] a fait réaliser des études en vue du détachement d’une surface de 1005 mètres carrés seulement qui permettait de conserver la piscine et le pool-house avec la maison existante.

Au mois de septembre 2020, les époux [U] se sont déclarés intéressés pour l’achat et ont donné leur accord pour le détachement d’une parcelle de 1005 mètres carrés. Leur proposition d’achat était soumise au prix qui serait demandé par les indivisaires.

Au début de l’année 2021, les époux [U] ont proposé d’acquérir le bien au prix de 1.400.000 euros, sans recours à un prêt et de rétrocéder ensuite une parcelle de 1005 mètres carrés à [Y] [YR].

Cette solution a été refusée et ils ont émis, le 17 février 2021, une nouvelle offre pour la maison ainsi que la piscine et un terrain de 2295 mètres carrés pour le prix de 950.000 euros.

[Y] [YR] a refusé cette offre.

Le 8 octobre 2021, les époux [U] se sont déclarés acquéreurs de la totalité de la parcelle et de ses constructions pour un prix de 1.400.000 euros sans recours à un prêt.

[J] et [T] [YR] ont fait attraire leur s’ur, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis sans son accord, sur le fondement des dispositions de l’article 815-6 du code civil.

Par jugement rendu le 5 janvier 2022, auquel le présent se réfère pour plus ample exposé de la procédure, des faits et des prétentions des parties, la juridiction saisie a :

— Autorisé [J] [YR] et [T] [YR] à vendre le bien cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieu-dit « [Adresse 8] » situé [Adresse 8] [Localité 15] à [F] [U] et à [L] [U] au prix de 1.400.000 euros net vendeur,

— Condamné [Y] [YR] à payer à [J] [YR] et à [T]

[YR] la somme globale de 1.500 euros en application de l’article 700 du CPC,

— Condamné [Y] [YR] aux dépens de la procédure.

Cette décision a été signifiée à [Y] [YR] le 7 février 2022 à personne.

Cette dernière a formé appel de la décision par déclaration par voie électronique du 15 février 2022.

Le 17 février 2022, Messieurs [A] et [M] ont établi une offre écrite d’achat du bien litigieux moyennant le prix de 1.400.000 euros, payable sans prêt, valable jusqu’au 31 décembre 2022.

[Y] [YR] a fait réaliser par Monsieur [Z], le 5 mars 2022 une estimation du terrain et de la maison et des travaux nécessaires pour sa remise à neuf.

Ce technicien a évalué le prix de la maison et l’entier terrain à 1630.000 euros et le prix de la maison et du terrain après détachement à 1.090.000 euros, outre la valeur du terrain détaché d’environ 1000 mètres carrés de 465.000 euros.

Il a estimé les travaux nécessaires à la remise à neuf du bien à 220.000 euros.

Le 27 avril 2022, Monsieur [H] après une nouvelle visite du bien, l’a évalué à 1.450.000 euros pour une vente en totalité et à 1.650.000 euros pour la vente après détachement d’une parcelle de 1000 mètres carrés.

Il a signalé qu’un bornage et l’obtention d’un permis de construire sur la partie à détacher était nécessaires pour assurer la faisabilité du projet d'[Y] [YR].

Au mois de mai 2022, deux sociétés de marchands de biens ont offert 1.600.000 euros pour l’achat de la maison et de la totalité du terrain, valables jusqu’au mois de décembre 2022.

L’ordonnance de clôture devant la cour d’appel a été rendue par la présidente de la chambre le 29 juin 2022, ainsi qu’annoncé dans la décision de fixation à bref délai du 21 mars 2022.

Les parties ont communiqué ultérieurement de nouvelles conclusions et pièces en sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Selon arrêt du 12 octobre 2022, la cour d’Appel d’Aix-en-Provence a :

— Déclaré irrecevables les conclusions et pièces communiquées par les intimées et l’appelante après l’ordonnance de clôture,

— Confirmé le jugement,

— Y ajoutant,

— Autorisé Mesdames [J] et [T] [YR] à vendre le bien situé à [Localité 15], [Adresse 8] cadastré section CY numéro [Cadastre 11] au prix de 1.400.000 euros nets vendeurs à Messieurs [R] [A] et [MU] [M] ou tout autre acquéreur aux mêmes prix et conditions,

— Condamné Madame [Y] [YR] aux dépens d’appel,

— Débouté Madame [Y] [YR] de sa demande au titre des frais irrépétibles de procédure ;

— Condamné Madame [Y] [YR] à verser à chacune des intimées la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

[Y] [YR] a formé un pourvoi contre cette décision.

Par arrêt du 11 septembre 2024, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt en toutes ses dispositions au motif que la cour avait déclaré irrecevables les conclusions et pièces communiquées après clôture sans se prononcer sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Elle a renvoyé les parties devant la même cour autrement composée.

Le 29 octobre 2024, [Y] [YR] a formé une déclaration de saisine après cassation devant la cour d’appel d’Aix en Provence. Une procédure a été ouverte sous le numéro 24/13108.

Le 6 novembre 2024, Monsieur [A] et Monsieur [M] ont soumis une nouvelle offre d’achat à l’indivision, valable jusqu’à la fin de l’année 2025 pour un prix de 1.400.000 euros pour la totalité du terrain, aux mêmes conditions que celle de 2022.

Le 8 novembre 2024, [T] et [J] [YR] ont saisi la cour d’appel d’Aix en Provence par déclaration par voie électronique enregistrée sous le numéro 24/13530.

Dans le cadre de cette instance, [Y] [YR] a constitué avocat le 10 décembre 2024.

Au mois de décembre 2024, l’architecte [DR] a soumis à [Y] [YR] un projet de construction sur une parcelle à détacher de 1295 mètres carrés, incluant la partie sur laquelle est située la piscine.

Par ordonnance du 11 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux procédures et a dit que l’instance se poursuivrait sous le numéro 24/13108.

Le 12 décembre 2024, le greffier a avisé les parties de la fixation de l’audience de plaidoiries le 25 juin 2025 avec une date prévisible de clôture de la procédure le 28 mai 2025.

Le 13 décembre 2024, [T] et [J] [YR] ont constitué avocat dans l’instance numéro 24/13108.

L’appelante a communiqué ses conclusions d’appel après renvoi le 17 avril 2025.

Les intimés ont conclu le 15 mai 2025.

Le 19 mai 2025, l’architecte [DR] a déposé une demande de permis de construire concernant le projet élaboré à compter du mois de décembre 2024.

Le 20 mai 2025, [Y] [YR] a demandé à ses s’urs leur accord pour la vente de la maison et d’une superficie du terrain de 2006 mètres carrés au prix de 2.300.000 euros et la conclusion, le même jour, d’un acte de partage incluant l’attribution à son profit de la parcelle à détacher de 1294 mètres carrés.

Sur les prétentions des parties

Les parties ont repris, dans l’instance d’appel sur renvoi après cassation, les prétentions exposées dans les conclusions communiquées à cour avant l’arrêt cassé.

Par ses conclusions du 17 avril 2025, l’appelante demande à la cour de renvoi de :

— Réformer le « jugement de référé » rendu dans le cadre d’une procédure accélérée au fond en date du 5 janvier 2022 par le président du tribunal judiciaire de Marseille, en ce qu’il a :

Autorisé Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] à

vendre le bien cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieu-dit « [Adresse 8] » situé [Adresse 8] [Localité 15] à [F] [U] et à [L] [U] au prix de 1.400.000 € net vendeur

Condamné [Y] [YR] à payer à [J] [YR] et à [T]

[YR] la somme globale de 1.500 € en application de l’article 700 du CPC

Condamné [Y] [YR] aux dépens de la procédure de référé.

Et, statuant à nouveau,

— Débouter Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] de toutes leurs demandes ci-dessus présentées en première instance,

— Débouter Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] de leur demande tendant à être autorisées à vendre le bien cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieu-dit « [Adresse 8] » situé [Adresse 8] »

[Localité 15]

En outre,

— Déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée par Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] en cause d’appel au visa de « l’effet dévolutif de l’appel et de l’évolution du litige révélée postérieurement au jugement » et tendant à être autorisées à vendre le bien indivis cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieudit « [Adresse 8] », sis [Adresse 8], [Localité 15] à Messieurs [R] [A] et [MU] [M] ou tout acquéreur substitué aux mêmes prix et conditions de vente que celles autorisées par le jugement, à savoir au prix de 1.400.000 euros net vendeur ,

Et subsidiairement sur ce point,

— Débouter Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] de cette demande nouvelle

— Débouter Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] de toutes leurs demandes.

— Condamner Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] à lui payer à une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 CPC en cause d’appel

— Condamner Madame [J] [YR] et Madame [T] [YR] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par leurs écritures du 15 mai 2025, les intimées demandent à la cour de :

— Débouter Madame [V]-[W] de toutes ses demandes d’appel tant sur la recevabilité des demandes de Mesdames [J] et [T] [YR] que sur le fond.

— Confirmer le jugement dont appel dans son principe en ce qu’il a autorisé Mesdames [J] et [T] [YR] à vendre le bien indivis cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieudit «[Adresse 8] », sis [Adresse 8], [Localité 15],

Vu l’effet dévolutif de l’appel et l’évolution du litige révélée postérieurement au jugement,

— Autoriser Mesdames [J] et [T] [YR] à vendre le bien indivis cadastré CY numéro [Cadastre 11], lieudit « [Adresse 8] », sis [Adresse 8], [Localité 15] à Messieurs [R] [A] et [MU] [M] ou tout acquéreur substitué aux mêmes prix et conditions de vente que celles autorisées par le jugement à savoir au prix de 1.400.000 euros net vendeur,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [V] [W] à une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de référé.

Y ajoutant,

Condamner Mme [V] [W] à payer à chacune des concluantes la somme de 4000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, soit une somme globale de 8.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

[Y] [YR] a conclu de nouveau le 26 mai 2025 et communiqué des pièces 74 à 85. Elle a maintenu ses prétentions.

Selon conclusions en réponse communiquées le 27 mai 2025, les intimées maintiennent leurs prétentions et répondent aux pièces et arguments nouveaux soulevés.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 mai 2025.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il n’y a donc pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que’ ou 'dire que ' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

Par ailleurs, l’effet dévolutif de l’appel implique que la cour connaisse des faits survenus au cours de l’instance d’appel et depuis la décision déférée et statue sur tous les éléments qui lui sont produits même s’ils ne se sont révélés à la connaissance des parties qu’en cours d’instance d’appel.

L’article 625 du code de procédure civile prévoit que : « Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. »

En outre, l’article 638 dispose que : « L’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation. »

La Cour de cassation a cassé et annulé dans son intégralité l’arrêt du 12 octobre 2022. Dès lors, la cour de renvoi est saisie de l’entier litige.

Dans la mesure où une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025, toutes les conclusions et pièces communiquées avant cette date sont recevables en la forme .

Sur la question de la recevabilité de la demande de vente amiable à Messieurs [A] et [M]

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’article 565 du même code précise que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

L’article 566 énonce, enfin, que 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

L’article 910-4 du code de procédure civile prévoit que : 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’appelante soutient que la demande de première instance est devenue sans objet du fait du refus des époux [U] d’acquérir. Elle soutient que la juridiction ne peut autoriser qu’un acte de vente déterminé et précis et que la demande de vente au profit d’autres personnes que les époux [U] est nouvelle.

Les intimées soutiennent que la demande d’autoriser la vente au profit d’autres acquéreurs et de tous acquéreurs aux mêmes conditions ne constitue pas une demande nouvelle car elle tend aux mêmes fins que la demande présentée devant le premier juge.

Elles invoquent aussi des circonstances nouvelles survenues depuis le jugement.

En l’espèce, il s’agit d’une demande tendant aux mêmes fins, en ce qu’il est sollicité l’autorisation de vendre le bien sans l’accord de l’indivisaire opposante, sur le fondement des dispositions de l’article 815-6 du code civil.

La modification de la personne des acquéreurs est justifiée par l’évolution du litige du fait de la caducité de l’offre d’achat des époux [U] en raison de l’écoulement du temps.

Elle est donc recevable.

Sur la question de la vente du bien

L’appelante rappelle que ses s’urs ont mis en location le bien en 2016 puis l’ont mis en vente en totalité sans son assentiment. Elle conteste avoir donné procuration à sa s’ur [T] pour conclure cet acte.

Elle soutient que l’urgence retenue par le premier juge en raison de l’état dégradé du bien n’est pas justifiée. Elle se prévaut du rapport d’expert du 5 mars 2022 mentionnant que l’état du gros 'uvre est sans défaut et sans désordre apparent et que le second 'uvre est en état d’usure normal.

Elle affirme que le solde du compte d’indivision est créditeur et que l’entretien est assuré.

Elle fait valoir que la vente de la maison à un prix inférieur à la valeur du marché, plus proche de 1.630.000 euros, n’est pas justifiée par l’intérêt commun qui commande de vendre au meilleur prix.

Elle ajoute que le changement des menuiseries extérieures très usées, la rénovation des équipements intérieurs et la remise en état du jardin et de la piscine permettraient d’obtenir un prix de 1.900.000 euros.

Elle fait valoir qu’au mois de mai 2022, des candidats acquéreurs se sont présentés offrant un prix de 1.600.000 euros, non retenus par ses s’urs sans justification.

Elle ajoute que les intimées produisent un nouveau rapport [H] du 27 avril 2022 qui confirme l’augmentation de valeur qu’elle a soutenue, de sorte que la vente ne peut être autorisée à 1.400.000 euros.

Elle rappelle que le partage en nature est la règle et qu’un héritier peut demander l’attribution de certains biens.

Elle indique qu’elle n’a jamais été opposée au principe de vendre le bien de [Localité 15] mais a proposé, depuis plusieurs années, de détacher une partie de parcelle de 1000 mètres carrés qui lui serait attribuée et de vendre le surplus sur lequel sont construites la villa et la piscine.

Elle fait valoir que son projet est sérieux et viable dans la mesure où elle a obtenu un certificat d’urbanisme positif de la commune de [Localité 15]. Elle précise que le règlement du lotissement n’interdit pas une seconde construction sur chaque lot et que la division de lots est autorisée.

Elle indique que ses s’urs, lors d’une réunions du 27 janvier 2020, ont accepté ce détachement à condition qu’il ne retarde pas la vente de l’autre partie du bien. Elle précise qu’elles n’ont cependant pas pris position sur le projet établi par l’expert [H], malgré sommation à cette fin du 14 septembre 2020, ni sur la proposition d’achat incluant le détachement par les époux [U].

Elle soutient que son projet est conforme à l’intérêt commun puisqu’il permettrait de la remplir de son droit de propriété et d’obtenir un prix pour le surplus souhaité par ses s’urs.

Elle précise que ses s’urs ont refusé de faire réaliser une nouvelle estimation du bien litigieux et de faire évaluer les autres biens de l’indivision afin d’obtenir une vision globale du partage des trois biens.

Elle réplique qu’elle a refusé, à bon droit, la proposition des époux [U] de lui rétrocéder une partie de la parcelle après achat de l’intégralité à un prix inférieur à la valeur du marché qui n’était pas conforme au droit selon son notaire.

Elle ajoute qu’elle s’acquitte de sa quote-part de charges et des dépenses de l’indivision et que le découvert du compte affecté aux dépenses indivises provient de l’absence de versement par ses s’urs du prix des locations.

Elle fait état d’une nouvelle estimation à 3.400.000 euros pour l’intégralité de la parcelle et à 2.300.000 euros pour la maison et la parcelle restant, après détachement d’une surface à bâtir de 1005 mètres carrés.

Par ses dernières conclusions du 26 mai 2025, elle ajoute que Monsieur [A] et Monsieur [M] sont aussi des marchands de bien, associés dans plusieurs sociétés d’activité immobilière, ce qui contredit l’argument des intimées selon lequel les offres de marchands de biens qu’elle présente seraient moins sérieuses.

Elle indique que le 19 mai 2025, elle a fait déposer par un architecte une demande de permis de construire pour une maison avec division de parcelle selon le projet soumis à ses s’urs.

Elle rappelle que Maître [D], notaire, a préconisé, en premier lieu, la signature d’une promesse de vente sur la parcelle réduite puis, en second lieu, à un acte de partage comportant, d’une part, la parcelle détachée et, d’autre part, le prix de vente.

Les intimées rappellent que les premiers mandats de vente aux prix de 1.700.000 et 2.200.000 euros n’ont donné lieu à aucune proposition d’achat. Elles dénient tout sérieux à l’estimation récente de 3.400.000 euros.

Elles ajoutent qu’après une mise en location pendant 1 an pour permettre le règlement des frais et charges, le bien litigieux a été remis en vente au prix de 1.300.000 euros, ce qui a provoqué des propositions d’achat que leur s’ur n’a pas voulu accepter, y compris la proposition des époux [U] d’acquisition avec détachement d’une parcelle ainsi qu’elle le sollicitait.

Elles ajoutent que leur s’ur a aussi refusé la proposition d’attribution à son profit d’une parcelle détachée du mois de mars 2022 et le paiement d’une soulte contre l’attribution à leur profit des biens de [Localité 15] et de [Localité 18].

Elles ajoutent qu’elles n’ont pas été destinataires d’un projet concret et réalisable de construction sur une parcelle détachée du bien de [Localité 15].

Elles soutiennent que, depuis le mois de janvier 2018, elles ne peuvent accéder aux informations administratives relatives au bien de [Localité 15] car leur s’ur refuse de les leur communiquer. Elles indiquent que cela induit des impayés à leur insu qu’elles sont contraintes de supporter avec pénalités de retard imputables à leur s’ur. Elles ajoutent que l’inoccupation du bien génère une taxe sur les logements vacants qui lui est également imputable.

Elles précisent que la participation financière de l’appelante sur le compte joint est insuffisante pour couvrir les frais de l’indivision et qu’elles ne peuvent supporter la totalité de ces frais.

Elles soutiennent que la mésentente avec leur s’ur entraîne un défaut d’entretien du bien indivis qui se dégrade, ainsi que l’a constaté Monsieur [H], en 2020 et en 2022.

Elles rappellent que, depuis 2018, la maison n’est pas habitée, ni chauffée, qu’elle n’est plus alimentée en eau en raison du défaut de paiement des factures par l’appelante et que le compteur d’électricité a été enlevé.

Elles font état de la chute de deux cyprès sur la propriété voisine en 2021 qui a entraîné des frais alors qu’elle aurait pu être évitée si l’entretien régulier avait été effectué.

Elles soutiennent que, compte tenu de l’état du bien, la proposition d’achat à 1.400.000 euros est la meilleure qu’elles pourraient recevoir et qu’il y a urgence à vendre le bien afin de permettre le partage dans l’intérêt commun.

Elles dénoncent le caractère non contradictoire et partisan du « rapport » [Z]. Cependant, elles notent qu’il mentionne une dépréciation résultant des points de vétusté ou dégradés du bien, comme les peintures intérieures, la piscine hors d’usage, le jardin en mauvais état et les menuiseries extérieures en très mauvais état.

Elles exposent que l’indivision ne dispose pas des moyens financiers pour effectuer des travaux de remise en état de 220.000 euros qui ne permettraient d’obtenir qu’une faible plus-value.

Elles répliquent que les propositions de marchands de biens à 1.600.000 euros dont fait état l’appelante ne sont que des démarchages et non des offres d’acquisition. Elles ajoutent qu’elles sont, en tout état de cause, périmées.

Elles soutiennent que le temps nécessaire à l’obtention du détachement souhaité afin de créer une nouvelle parcelle constructible entraînerait pour l’indivision de nouveaux délais alors que le bien se dégrade.

Par leurs dernières conclusions du 27 mai 2025, elles répliquent qu’il est peu sérieux de soutenir que le projet de l’appelante est abouti alors que l’architecte fait état de l’absence de l’étude thermique et que la demande de permis de construire a été déposée seulement quelques jours avant la clôture.

Aux termes de l’article 815-6 alinéa 1 du code civil, applicable en matière d’indivision, : « Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ».

En l’espèce, les trois indivisaires sont d’accord pour procéder à la vente du bien de [Localité 15] depuis 2015 afin de réduire les charges de l’indivision.

La vente amiable n’a pu avoir lieu en raison de désaccords persistants sur la valeur du bien et sur les modalités de la vente.

Ce bien est composé d’une grande maison atypique construite en béton d’une surface habitable de 246 mètres carrés sur deux niveaux dont 6 chambres au second, sur un terrain en restanques de 3300 mètres carrés arboré et contenant une piscine en contrebas de la maison et un local piscine.

Les intimées n’ont pas refusé la solution demandée par [Y] [YR] puisqu’un accord a été, au mois de janvier 2020, pour différer la vente jusqu’à ce qu’elle puisse présenter un projet sérieux et viable

L’appelante et les deux autres indivisaires ont effectué des démarches aux fins d’estimer les biens selon plusieurs scénarios de détachement et vérifier la faisabilité d’un projet de construction sur une ou deux parcelles à détacher.

Un certificat d’urbanisme positif a été obtenu sur une parcelle de 1400 mètres carrés. Cependant, il est apparu que cette surface, prise en contrebas de la maison, priverait celle-ci de l’attrait de la piscine située sur la partie à détacher.

[Y] [YR] a donc modifié le projet de construction, au mois de juillet 2020, pour un détachement portant sur une surface réduite de 1000 mètres carrés permettant de conserver la piscine sur le terrain à vendre avec la villa. Aucune autre démarche en vue de la faisabilité du projet de construction sur cette surface n’est justifiée par la suite. En effet, il ressort des échanges entre les parties qu'[Y] [YR] a différé les dépenses liées à la division cadastrale et au bornage par un géomètre jusqu’à l’obtention d’un accord écrit de ses s’urs en faveur de l’attribution à son profit dans le cadre du partage de ce bien d’une parcelle à détacher de 1005 mètres carrés.

Les deux autres indivisaires n’ont pas consenti à donner cet accord écrit sans s’assurer de la faisabilité du projet de construction sur une parcelle détachée.

Au mois de mars 2022, Monsieur [Z] a été chargé d’établir une estimation sur la base de d’un détachement de 1005 mètres carrés.

Aucune autre démarche en vue d’obtenir l’assurance que la construction sur un tel terrain était possible juridiquement et techniquement n’est justifié postérieurement à cette date jusqu’au mois de novembre 2024, après la date de l’arrêt de cassation.

A cette date, l’architecte mandatée par [Y] [YR] a établi un projet de construction sur une parcelle à détacher de 1294 mètres carrés, comprenant la totalité de la largeur du terrain en contrebas de la maison y compris l’emplacement de la piscine. C’est sur la base de ce projet que le permis de construire a été déposé.

Il ne ressort du dossier aucun accord écrit et irrévocable de [J] et [T] [YR] pour accepter un partage du bien de [Localité 15] en partie en nature avec attribution à leur s’ur d’une parcelle à détacher.

Elles justifient leur refus par l’absence de preuve de la viabilité d’un projet de construction sur une parcelle à détacher en conservant la possibilité de céder la villa et le terrain restant à un prix convenable. Ce motif de refus est confirmé par Monsieur [H], lequel, en 2022, indique que le certificat d’urbanisme positif devrait être renouvelé mais qu’il n’est pas suffisant pour garantir la faisabilité de l’opération envisagée compte tenu de la modification du Plan Local d’Urbanisme de la commune en 2019 et 2020. Aucun bornage de la parcelle à détacher n’a été établi. La vente de la villa et du terrain restant ne peut pas être réalisée avant division afin que les futurs acquéreurs soient garantis de la configuration réelle du terrain acheté.

Il est constant qu’au jour de l’audience cette condition n’est pas remplie.

[Y] [YR] n’a déposé de demande de permis de construire qu’une semaine avant la clôture de la procédure devant la cour d’appel saisie sur renvoi après cassation, soit plus de trois ans après le premier jugement autorisant la vente du tout et plus de 5 ans après l’accord du mois de janvier 2020.

La villa se dégrade car elle n’est pas occupée, ni entretenue depuis près de 10 ans. La piscine est hors d’usage et l’entretien du terrain est assuré a minima et au fur et à mesure des nécessités, comme la chute d’arbres.

La présence d’infiltrations évoquées par un huissier de justice en 2021 n’a pas été confirmée par Monsieur [Z], expert immobilier. Cependant, en 2022 ce technicien a constaté que les menuiseries extérieures sont très dégradées : que les aménagements intérieurs doivent être rafraîchis et remis aux normes ; que les fenêtres doivent être munies de double vitrage ; que la piscine est vide et non entretenue, de même que le jardin et les terrasses dans lesquels la végétation prospère.

Il ressort du rapport établi par le professionnel mandaté par [Y] [YR] que le montant des sommes nécessaires pour remettre le bien en état s’élève à plus de 200.000 euros.

Or, La mésentente entre les indivisaires les conduit à se renvoyer la charge de l’entretien.

Les fonds de l’indivision ne permettent pas de financer les travaux de remise en état et de rénovation.

Le bien génère des charges annuelles dues à l’ASL du lotissement de 450 euros par an, une taxe foncière de 4550 euros en 2022, une taxe sur les logements vacants de plus de 4000 euros pour 2024 dont le dégrèvement a été obtenu pour la première année, des factures d’électricité malgré l’enlèvement du compteur, le prix de l’assurance de 480 euros.

Il ressort des débats que ces frais étaient assumés grâce aux revenus de la location de l’appartement de [Localité 18]. Cependant, depuis 2022, la gestion du compte commun de l’indivision cause des litiges entre les indivisaires qui s’accusent mutuellement d’opacité dans la gestion.

A la fin de l’année 2023, ce compte était à découvert.

[Y] [YR] depuis 2022 règle aux créanciers notamment les services fiscaux directement sa part, soit un tiers des dépenses sans informer ses s’urs.

Elle leur reproche leur opacité relativement aux périodes d’occupation personnelle du bien de [Localité 18] et relativement aux sommes reçues à l’occasion des locations saisonnières du bien.

L’inimitié entre les indivisaires est notamment apparue à l’occasion d’une dispute violente entre [Y] [YR] et [J] [YR] dans l’appartement de [Localité 18] à l’été 2021 à l’occasion d’un différend sur les dates d’occupation.

Au jour où la cour statue, il n’est pas établi que la solution sollicitée par [Y] [YR] soit viable, dans la mesure où elle exige que la parcelle détachée qui lui serait attribuée soit délimitée et constructible.

En outre, le détachement d’une parcelle de près de 1300 mètres carrés nuit à l’attractivité de la maison principale qui a une surface habitable très grande avec 6 chambres sur un terrain réduit et serait dès lors, dépourvue de piscine et de possibilité d’en implanter une nouvelle et avec la potentialité d’un voisinage très proche sur toute la partie basse du terrain.

[J] et [T] [YR] ont laissé à leur s’ur le temps nécessaire pour établir la faisabilité de son projet.

Pendant ce délai de plus de 5 ans dont elle a bénéficié, [Y] [YR] n’a pas mis à profit ce temps pour déposer une demande de permis de construire permettant d’avancer dans le processus de partage et de procéder à la division du lot.

En outre, pendant cette période, la mésentente entre les indivisaires s’est aggravée de sorte que l’entretien du bien n’est plus assurée ; que le bien se dégrade notamment les volets et menuiseries extérieures en bois et les revêtements intérieurs ; que les taxes fiscales et consommations sont payées avec retard.

Les pièces produites ne démontrent pas qu’en l’état, un prix supérieur pourrait être obtenu.

La vente rapide est nécessaire pour préserver l’intérêt commun de l’indivision sans que puisse être retenu l’intérêt personnel de [Y] [YR].

Il convient de déduire de ces éléments que les conditions posées par l’article 815-6 du code civil sont remplies.

En ce qui concerne le prix de vente, l’intérêt commun de l’indivision est de céder rapidement ce bien. La seule offre sérieuse, correspondant aux évaluations produites, et maintenue dans le temps est celle de Monsieur [A] et Monsieur [M] valable jusqu’au mois de décembre 2025.

Il convient donc de confirmer la décision de première instance en ce qui concerne le principe de la vente et ses conditions, soit la cession de la totalité du terrain de 3300 mètres carrés environ au prix de 1.400.000 euros.

Y ajoutant, il convient d’autoriser la vente à Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] ou tous acquéreurs qui y seraient substitués, selon les conditions de l’offre du 6 novembre 2024.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de confirmer la condamnation d'[Y] [YR] aux dépens de première instance et sa condamnation à payer à ses s’urs la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

En outre, elle sera condamnée aux dépens des deux instances d’appel.

Elle devra aussi régler à chacune des intimées la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à leur charge.

La demande au titre des frais irrépétibles de procédure de [Y] [YR] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante concernant la demande de vente à d’autres acquéreurs que les époux [U] ;

Confirme le jugement critiqué en ses dispositions soumises à la cour s’agissant de l’autorisation de vente par deux des indivisaires seulement et des conditions de la vente,

La réforme en ce qui concerne la personne des acquéreurs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise la vente du bien de [Localité 15] situé [Adresse 8] cadastré CY [Cadastre 11] désigné plus précisément dans le jugement du président du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2022, au prix fixé par ce juge, soit 1.400.000 euros au profit de Monsieur [R] [A] et de Monsieur [MU] [M] ou tous acquéreurs qui y seraient substitués aux mêmes prix et conditions contenues dans l’offre du 6 novembre 2024 ;

Condamne Madame [Y] [YR] épouse [V] [W] aux dépens des deux instances d’appel ;

Condamne Madame [Y] [YR] épouse [V] [W] à verser à Madame [J] [YR] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Condamne Madame [Y] [YR] épouse [V] [W] à verser à Madame [T] [YR] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

La greffière La présidente