COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 202

N° RG 23/09675

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVBO

A.D.R.I.M.

C/

[M] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christelle GRENIER

M^e Clara LEMARCHAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 21 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/ [Localité 1].

APPELANTE

Association pour le développement des relations intercommunautaires méditerranéennes (ADRIM)

dont le siège est sis [Adresse 4], venant aux droits de l’Association Logements Etudiants Méditerrannée sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christelle GRENIER, membre de la SELARL CHRISTELLE & ISABELLE GRENIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [M] [O]

né le 26 Août 1959, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005686 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par M^e Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffiière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu sous seing privé, l’association pour le développement des relations intercommunautaires méditerranéennes (ci-après l’ADRIM) a pris à bail un appartement au troisième étage d’un immeuble d’habitation collectif situé [Adresse 3] ([Adresse 5]) appartenant à M. [S] [W], pour une durée de trois ans commençant à courir le 19 octobre 2009.

L’ADRIM a ensuite conclu un contrat de sous-location avec M. [M] [O] pour la même durée, dans le cadre de son objet social d’intermédiation pour l’accès au logement.

L’immeuble, vendu par M. [W] à la SCI ISRAËL, a fait l’objet d’un arrêté de péril le 6 novembre 2019, son évacuation ayant été ordonnée dès le 19 octobre précédent.

M. [O] a pu néanmoins réintégrer les lieux à compter du 29 novembre 2019, mais a continué à se plaindre de divers désordres, notamment d’infiltrations en toiture.

Par courrier en la forme recommandée daté du 27 juillet 2020, l’ADRIM, prenant acte du refus de M. [O] d’accepter ses propositions de relogement, lui a donné congé pour l’échéance du 19 octobre 2020 en raison de la résiliation du contrat principal, du fait de la carence du propriétaire à entreprendre les travaux nécessaires.

L’arrêté de péril a été levé le 26 mars 2021.

M. [O] s’étant maintenu dans les lieux, l’ADRIM l’a assigné le 13 avril 2021 à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour entendre valider ledit congé, ordonner son expulsion et fixer une indemnité d’occupation.

De son côté, le locataire a saisi le 23 juillet 2021 le juge des référés d’une demande d’expertise à l’effet de décrire les désordres affectant le logement et prescrire les travaux nécessaires pour y remédier, et obtenir une provision de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ce magistrat ayant renvoyé l’affaire devant la juridiction du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 21 juin 2023, le tribunal, joignant les deux instances, a :

— annulé le congé et débouté l’ADRIM de ses demandes,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné l’ADRIM à payer à M. [O] une somme de 4.131 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté le locataire de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— et condamné l’ADRIM aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que l’ADRIM ne pouvait fonder le motif du congé sur l’insalubrité du logement, alors qu’elle ne justifiait d’aucune diligence accomplie vis-à-vis du bailleur principal en vue de parvenir à sa mise en conformité aux normes de décence et que les locaux n’étaient pas inhabitables.

L’ADRIM a interjeté appel de cette décision le 20 juillet 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 octobre 2023, l’association pour le développement des relations intercommunautaires méditerranéennes fait valoir :

— que le contrat n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989, mais par les seules dispositions du code civil,

— qu’en raison de l’indécence du logement, elle a pris l’initiative de résilier le bail principal en même temps qu’elle donnait congé à son propre locataire, après avoir vainement mis en demeure la SCI ISRAËL de réaliser les réparations nécessaires, notamment dans les parties communes,

— que la durée du contrat de sous-location ne peut excéder celle du bail principal,

— que son locataire a fait obstacle à la reprise des désordres, qu’il a refusé toutes les propositions de relogement et ne s’est acquitté d’aucun loyer durant la période comprise entre octobre 2019 et mars 2021.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de valider le congé,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [O],

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 421 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— de débouter l’intimé de ses demandes en dommages-intérêts,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 8 janvier 2024, Monsieur [M] [O] soutient pour sa part :

— que le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire durant le cours d’une procédure administrative d’insalubrité ou de péril,

— que le motif invoqué n’était plus d’actualité à la date de l’assignation du fait de la mainlevée de l’arrêté,

— que la seule proposition de relogement qui lui a été faite n’était pas adaptée à sa situation,

— que l’ADRIM, qui ne rapporte pas la preuve des diligences accomplies à l’égard du propriétaire, a elle-même manqué à son obligation de délivrer un logement décent,

— et que les infiltrations en provenance de la toiture perdurent à ce jour.

Il demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le congé et débouté le bailleur de ses prétentions, mais de le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

— d’ordonner une expertise à l’effet de décrire les désordres affectant le logement et prescrire les travaux nécessaires pour y remédier,

— de condamner l’ADRIM à lui verser une indemnité mensuelle de 240 euros en réparation du préjudice de jouissance subi à compter du mois d’octobre 2019 et jusqu’à l’achèvement des travaux susdits,

— de condamner en outre l’appelante à lui payer 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— et de mettre à sa charge les dépens d’appel, outre une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en sus de celle allouée en première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la validité du congé :

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut sous-louer le logement avec l’accord écrit du bailleur. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location, qui est régi par les seules dispositions du code civil.

Suivant l’article 1738 dudit code, lorsque, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1736 relatif aux locations faites sans écrit, lequel dispose que chacune des parties pourra donner congé à l’autre en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

En l’espèce, le contrat de sous-location stipule que le bailleur pourra donner congé en respectant un délai de préavis de deux mois minimum avant le terme du contrat ; celui-ci devra être fondé soit sur sa décision de reprendre le logement, soit sur un motif légitime et sérieux.

Il en résulte que l’ADRIM pouvait valablement donner congé le 27 juillet 2020 pour l’échéance du 19 octobre 2020, date anniversaire du contrat.

Elle justifie d’autre part d’un motif réel et sérieux dès lors que la résiliation du bail principal entraîne nécessairement celle du contrat de sous-location, sans qu’il soit nécessaire d’exiger la preuve des démarches entreprises envers la SCI ISRAËL pour parvenir à la mise en conformité du logement aux normes de décence.

Il convient donc d’infirmer de ce chef le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de valider le congé litigieux, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le contrat de sous-location stipule, conformément à l’article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au sous-locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il est amplement établi par les pièces produites aux débats (attestation d’intervention des marins-pompiers de [Localité 7], arrêté de péril, fiche de visite du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, mise en demeure du service communal d’hygiène et de santé, procès-verbal de constat du 4 décembre 2019), que le logement en cause était affecté de nombreux désordres occasionnant au sous-locataire un préjudice de jouissance important.

Il sera donc alloué à M. [M] [O] une indemnité de 240 euros par mois à compter du 19 octobre 2019 jusqu’au 19 octobre 2020, date d’échéance du congé, soit une somme totale de 2.880 euros.

En revanche, l’intéressé ne peut obtenir aucune indemnisation pour la période postérieure puisqu’il occupait les lieux sans droit ni titre.

Pour ce même motif, il ne peut être fait droit à sa demande d’expertise.

Enfin, l’action introduite par l’ADRIM ne revêt aucun caractère abusif, de sorte que la demande en dommages-intérêts formulée de ce chef doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Valide le congé délivré par l’ADRIM pour l’échéance du 19 octobre 2020,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [O] et de toutes personnes de son chef des locaux qu’il occupe sans droit ni titre dans l’immeuble sis [Adresse 3],

Condamne Monsieur [M] [O] à verser à l’ADRIM une indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros par mois à compter du 19 octobre 2020 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamne l’ADRIM à payer à Monsieur [M] [O] une somme de 2.880 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [M] [O] du surplus de ses demandes en dommages-intérêts et de sa demande d’expertise,

Condamne Monsieur [M] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ou sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE