COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

ac

N° 2025/ 141

Rôle N° RG 21/13689 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEJW

Syndicat [Adresse 11]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 02 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/3749.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires ' GRANDS ESPACES PLAN HORIZONTAL', sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMNISTRATION D’IMMEUBLES, SARL, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES – BATIMENT D sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 12] dont le siège social est [Adresse 2], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 12] cadastré NO [Cadastre 3] est voisin d’un ensemble immobilier composé des bâtiments A, B et C dont les parties communes sont gérées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] cadastré NO [Cadastre 4].

Le Syndicat des Copropriétaires GRANDS ESPACES ' [Adresse 13] est en litige depuis plusieurs années avec le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BATIMENT D à propos d’un droit de passage.

Par arrêt du 22 septembre 2016 la Cour d’appel a infirmé l’ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2015 et ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 mars 2018 et a conclu à l’état d’enclave du fonds du syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BATIMENT D.

Par jugement du 2 juin 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire formulée par le syndicat de la copropriété [Adresse 11]

DIT que le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BATIMENT D devra, sur la base du rapport d’expertise, participer aux charges d’entretien des servitudes créées, pour l’avenir, à compter de la signification du présent jugement, selon la clé de répartition suivante : X lots de GRANDS ESPACES PLAN HORIZONTAL participaient à ces charges, Y lots GRANDS ESPACES BAT D sont rajoutés, les mêmes frais seront ventilés sur X + Y lots,

DIT que cette clé de répartition concernera : – L’ensemble des enrobés véhicules ou piétons ; – Les systèmes de fermeture et entretien du portail (tous frais liés au portail, changement, modification, amélioration’ apportée au système de fermeture) ; – L’éclairage de ces voies piétonnes et véhicules ; – L’entretien de toutes les canalisations, branchements et regards desservant le bâtiment D (tous frais liés à leur changement, modification, amélioration') ; -Les frais courants et de gestion notamment les frais d’assurance et les taxes,

DIT qu’il sera tenu compte des éventuelles différences de coefficients pondérateurs selon la nature des lots,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D la somme de 5.000,00 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux entiers dépens ;

Le tribunal a considéré en substance en se fondant sur l’expertise judiciaire de M.[L] que le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D se trouve en situation d’enclave, que les deux parties sont d’accord pour retenir les conclusions de l’expert judiciaire, notamment concernant le passage qu’il a retenu pour le désenclavement, que l’usage de la servitude sur les bases proposées existe depuis la date de création du bâtiment D, tant en ce qui concerne les accès que les canalisations, depuis au moins le 2 avril 1987, que la réclamation du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], qui a été faite par assignation du 25 juillet 2018, soit plus de 31 ans après le début de l’utilisation du passage par le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D, est prescrite, que le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D doit participer aux charges d’entretien à venir.

Par acte du 27 septembre 2021 le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2022 le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal demande à la cour de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES ' [Adresse 13] en son appel et l’en déclarer bien fondé ;

Compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D est enclavé, qu’il ne démontre pas ni bénéficier d’une servitude de passage de véhicules sur la parcelle NO [Cadastre 4], ni bénéficier d’une servitude de passage pédestre sur la parcelle NO [Cadastre 4], ni bénéficier d’une servitude de canalisations sur la parcelle NO [Cadastre 4] ;

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires Grands espaces Bat D de l’ensemble de ses arguments fins et prétentions ;

— Adopter les conclusions de l’Expert Monsieur [L] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D de ses arguments fins et prétentions

— Confirmer le Jugement en ce qu’il a Ordonné le passage proposé conformément à l’Annexe 4 de Monsieur [L] ; Condamné le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D à participer aux frais d’entretiens des servitudes ci-dessus décrites selon la clé de répartition suivante si X lots de GRANDS ESPACES PLAN HORIZONTAL participaient à ces charges et si Y lots GRANDS ESPACES BAT D sont rajoutés, les mêmes frais seront ventilés sur X + Y lots. La clé de répartition concernera :L’ensemble des enrobés véhicules ou piétons;- Les systèmes de fermeture et entretien du portail (tous frais liés au portail, changement, modification, amélioration ' apportée au système de fermeture) ;- L’éclairage de ces voies piétonnes et véhicules ;- L’entretien de toutes les canalisations, branchements et regards desservant le bâtiment D (tous frais liés à leur changement, modification, amélioration ') ;- Les frais courants et de gestion notamment les frais d’assurance, les taxes, syndic'

— Réformer le Jugement pour le surplus ;

Condamner le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D au paiement de la somme de 255.800,00 ' au titre de la servitude de passage de véhicules,

Condamner le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D au paiement de la somme de 58.800,00 ' au titre de la servitude pédestre ,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au paiement de la somme de 20.000,00 ' au titre de la servitude de canalisations ,

Condamner le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D au paiement de la somme de 20.000,00 ' en réparation du préjudice subi et notamment pour ne pas avoir eu à supporter le coût de la création de la voirie,

Condamner le syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D au paiement de la somme de 106 588, 88 ' correspondant au paiement des charges non payées au 31 décembre 2020 sauf à parfaire,

Condamner le syndicat de la copropriété GRANDS ESPACES BATIMENT D à payer la somme de 6.000,00 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure en ceux compris les frais de l’expertise distraits au profit de M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA ;

Il soutient :

— que la demande indemnitaire n’est pas prescrite car elle a été présentée dès le 18 juin 2016  ;

— que le tribunal a appliqué la prescription trentenaire de l’assiette de la servitude en la fixant au 2 avril 1987,

— que concernant la servitude de passage des véhicules, l’Expert a proposé une indemnité de la moitié du prix du m² du terrain, multipliée par la superficie soit la somme de 255.800,00 '

— que concernant la servitude de passage terrestre, le mode de calcul est identique et aboutit à la somme de 58.800,00 ',

— que concernant la servitude de canalisations l’expert propose une somme forfaitaire entre 10 et 20.000,00 '.

— que le Tribunal judiciaire a omis de statuer sur la demande au titre des charges exceptionnelles,

— que depuis des années le bat D ne paie aucune charge d’entretien du passage qu’il a pourtant utilisé.

— que les sommes sollicitées et détaillées sont strictement conformes au calcul proposé par l’expert;

— que les pièces produites concernent tous les travaux et frais d’entretien dépensés par le syndicat sur la base de la clé de répartition de l’Expert

— que le bilan fait ressortir une dette totale du bâtiment D au 31 décembre 2020 à hauteur de 106.588,88 ' dont 99.859,80 ' ont fait l’objet d’appels de fonds spéciaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022 le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D demande à la cour de :

Dire et juger que le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES 'BATIMENT D est en état d’enclave depuis l’origine soit au moins depuis le 2 avril 1987 ;

Dire et juger que le désenclavement du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' BATIMENT D se fera sur le fonds du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 9] selon le tracé retenu par l’expert [L];

Dire et juger cependant prescrite l’action indemnitaire du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES – PLAN HORIZONTAL ;

Confirmer, sur ces points, le jugement entrepris ;

En toute hypothèse, et à titre subsidiaire, si les moyens de prescriptions ci-dessus précités étaient écartés, dire et juger que la demande indemnitaire ne peut être estimée sur la base de la valeur vénale mais également sur celle du préjudice subi ;

Dire et juger ledit préjudice inexistant compte tenu de l’ancienneté de la configuration des lieux et dans une telle hypothèse limiter à l’euro symbolique l’indemnisation du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 9] ;

Dire et juger prescrite l’action du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES – PLAN HORIZONTAL s’agissant de la participation des charges et des frais d’entretien pour les années antérieures à 2013 ;

En toute hypothèse, au-delà de la prescription, dire et juger que le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 9] ne justifie pas de l’urgence ni de la nécessité des travaux d’entretien qu’il allègue, ni que leur coût soit mis à la charge du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' BATIMENT D ;

En conséquence, débouter le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Recevoir le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES 'BATIMENT D en son appel incident et réformer le jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' [Adresse 13] à lui payer la somme de 5.000 ' à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire en application des articles 1240 du Code Civil et 32-1 du Code de Procédure Civile ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué au SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' BATIMENT D la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de première instance.

Y ajoutant,

Condamner le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' [Adresse 13] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais d’appel ;

Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Il réplique :

— que depuis l’origine, le SYNDICAT DE LA COPROPRIETE GRANDS ESPACES ' BATIMENT D se prévaut de la prescription de l’action indemnitaire du SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 9].

— que la prescription applicable est trentenaire avec un point de départ fixé au 2 avril 1987 ;

— que ce n’est qu’à compter de l’assignation délivrée le 25 juillet 2018 que l’appelant a formulé sa demande indemnitaire ;

— que les précédentes procédures ayant abouti à l’arrêt du 22 septembre 2016 ou 9 janvier 2014 ne concernaient pas l’établissement d’une servitude de passage,

— qu’aucune de ces procédures n’a conduit à solliciter l’indemnisation des conséquences du désenclavement ;

— qu’aucune modification de l’état actuel ne résulte du désenclavement, et que la situation est identique depuis 1987,

— que la demande au titre des charges est prescrite pour celles antérieures au 25 juillet 2013

— que dans un arrêt rendu par la cour d’appel le 9 janvier 2014 le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal a été débouté de sa demande de paiement de charges pour l’année 2001 à 2012 car il n’établissait pas que les travaux d’entretien devaient être entrepris en urgence et sans son accord ;

— que l’éventuelle participation aux charges relatives à la servitude de passage ne peut avoir d’effet rétroactif et doit se fonder sur la clé de répartition,

— que compte tenu des délais de prescription l’action est manifestement abusive ;

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté aux termes de leurs écritures que les parties entendent voir confirmer le principe de l’état d’enclave dans lequel se trouve le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D, la solution de désenclavement proposée par l’expert judiciaire et la clé de répartition au titre de la participation du syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D aux frais relatifs à l’entretien de l’ensemble des enrobés véhicules ou piétons, les systèmes de fermeture et entretien du portail (tous frais liés au portail, changement, modification, amélioration ' apportée au système de fermeture) ; l’éclairage de ces voies piétonnes et véhicules ; l’entretien de toutes les canalisations, branchements et regards desservant le bâtiment D (tous frais liés à leur changement, modification, amélioration ') les frais courants et de gestion notamment les frais d’assurance, les taxes, syndic.

La cour est donc uniquement saisie des demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de celle au titre des charges antérieures à la décision, et de l’appel incident du syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11]

* sur la recevabilité des demandes

L’article 682 du code civil énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 685 du code civil précise que l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

L’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Il est acquis que la prescription de l’action est ici attachée à la possession de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant, de sorte qu’elle se prescrit par trente ans. Son point de départ correspond au jour où le droit de passage a commencé à s’exercer, soit à partir du moment où les éléments constitutifs de la possession sont réunis.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la partie intimée a utilisé la voie d’accès reconnue comme étant l’assiette de la servitude de passage depuis avril 1987, ceci constituant le point de départ du délai de prescription trentenaire.

L’analyse de l’arrêt rendu le 22 septembre 2016 entre les parties et qui a fait droit en cause d’appel à la mesure d’expertise judiciaire sans statuer sur le fond des demandes conduit à relever que le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal a par ses conclusions notifiées le 18 juin 2016 formulé une demande d’indemnisation en sa qualité de fonds servant. Cette mention indique sans ambiguïté que l’appelant a effectivement sollicité avant l’expiration du délai trentenaire l’indemnisation du préjudice résultant de l’utilisation de la servitude de passage dont l’assiette se situe intégralement sur son fonds et que cette date correspond à une demande en justice interruptive de prescription au sens des dispositions précitées.

La demande indemnitaire est à nouveau effectuée devant la juridiction saisie par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] le 25 juillet 2018, soit postérieurement à l’interruption de l’instance résultant a minima des conclusions notifiées en ce sens le 18 juin 2016, et dans le cadre d’une instance ayant les mêmes causes et le même but que celui débattu devant la juridiction des référés saisie d’une mesure d’expertise aux fins de proposition de désenclavement.

Il s’ensuit que la demande indemnitaire formée par l’appelant n’est pas couverte par la prescription trentenaire, le jugement sera donc infirmé sur ce point.

* sur les demandes indemnitaires

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires GRANDS ESPACES BAT D au paiement de la somme de 255 800 euros au titre de la servitude de passage de véhicules.

Il n’est pas contesté que les copropriétaires du bâtiment GRANDS ESPACES BAT D utilisent l’assiette de la servitude de passage pour atteindre ledit bâtiment, et que cette voie constitue l’unique accès à celui-ci. L’expert judiciaire qui a davantage caractérisé la situation d’enclave subie par cet ensemble immobilier ne s’est pas intéressée au volume du passage de véhicules ni au nombre d’habitants susceptible d’emprunter cette voie. Il n’en demeure pas moins que l’utilisation incontestable de cette voie unique pour accéder au Bâtiment D sur le fonds appartenant à l’appelant est créatrice d’un droit à l’indemnité prévue par l’article 685 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] se fonde exclusivement sur les propositions de l’expert judiciaire qui a retenu ces éléments « Usuellement nous convenons d’apprécier une indemnité au regard de la moitié du prix du mètre carré du terrain multipliée par la superficie. Une telle approche, en partant d’un prix de terrain de 400' du mètre carré multipliés par 1279 m² de superficie de servitude, nous conduit à des chiffres qui nous paraissent peut-être conséquents (400' / 2 * 1279m² = 255800') ».

Les parties ne produisent aucun élément chiffré permettant d’apprécier la pertinence de la demande indemnitaire, tandis que l’intimé ne conteste pas les montants retenus par l’expert puisqu’il s’est contenté de soutenir l’absence de recevabilité de la demande. L’évaluation de l’indemnité relève en tout état de cause de l’appréciation souveraine des juges du fond.

À cet effet la cour retient que la superficie de l’assiette de la servitude est fixée à 1.279 m². Selon le plan dressé par l’expert la copropriété Bat D n’est pas la seule à utiliser la voie d’accès qui chemine entre plusieurs bâtiments A, B et C . Il convient donc de réduire la base de calcul retenue par l’expert en la fixant à 20' du mètre carré, sur une superficie de 1279 m² non contestée. Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D sera en conséquence tenu d’indemniser le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 25 580 ' au titre de l’indemnité de servitude de passage de véhicules.

L’expert judiciaire retient que l’assiette de la servitude pédestre est d’une superficie de 294 m². L’utilisation de cette servitude n’entraîne pas en soi une atteinte pour le fonds servant aussi importante que celle retenue pour le passage des véhicules, celle-ci étant moins invasive et moins contraignante pour l’assiette de passage. Il s’ensuit que la cour retient une base de 10 ' du mètre carré sur la superficie de 294 m² non contestée.

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D sera en conséquence tenu d’indemniser le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 2.940' au titre de l’indemnité de servitude de passage pédestre.

L’expert judiciaire indique avoir retenu un forfait pour les canalisations visibles et non visibles compris entre 10.000 et 20.000 '. Il n’est pas mentionné le nombre de canalisations ni même le volume de leurs emprises sur l’assiette de la servitude de passage. Pour autant l’intimé ne conteste pas l’existence de telles canalisations implantées de manière visible et non visible sur ladite assiette.

Il conviendra en conséquence de fixer cette indemnité à 5 000 euros compte tenu des éléments chiffrés exposés ci-dessus.

Enfin la partie appelante sollicite d’être indemnisée à hauteur de 20 000 euros au titre du préjudice subi pour la création de la voirie. Elle ne produit à cet égard aucune pièce permettant de considérer que la création de la voirie a été nécessaire exclusivement pour permettre l’accès au bâtiment D ni même les coûts qu’elle a dû engager pour la réaliser. Le plan versé aux débats permet par ailleurs de constater que la voirie est à l’usage de l’ensemble des bâtiments implantés sur le plan horizontal.

La demande non fondée sera en conséquence rejetée.

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal sollicite le paiement d’un arriéré de charges qu’il évalue à la somme de 106 588, 88 ' pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2020.

Au soutien de sa demande il produit les procès verbaux des assemblées générales des années concernées qui mentionnent des appels de fonds fixés sur la base de 17/103° du budget annuel soit respectivement 10.299,35 ' pour l’année 2020, 10.747,29 ' pour l’année 2019, 9.592,38 ' pour l’année 2018, 8.925,50 ' pour l’année 2017, 8.941,01 ' pour l’année 2016, 9.755,79 ' pour l’année 2015 et 9.534,00 ' pour l’année 2014, 6.163,20 ' pour l’année 2013, 8.405,89 ' pour l’année 2012, 8.734,35 ' pour l’année 2011, 8.761,04 ' pour l’année 2010.

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D soutient que cette demande est partiellement irrecevable pour être couverte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est en effet exact que la demande de l’arriéré du paiement de charges n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure adressée à l’intimé et n’a été formulée expressément qu’à l’occasion de la délivrance de l’assignation par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] le 25 juillet 2018.

Les demandes en paiement de charges antérieures au 25 juillet 2013 sont donc couvertes par la prescription.

Pour le surplus la charge de la preuve du bien fondé de la demande en paiement de charges pèse sur l’appelant. Celui-ci ne procède que par allégations, notamment sur le montant des charges qu’il a fait voter lors des assemblées générales sur la base des 17/103° du budget annuel sans produire aucun élément permettant de caractériser la réalité de ces charges et leur attribution dans ces proportions au syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D.

Ainsi le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] ne justifie aucunement de la justification de ces charges dont la nécessité et le quantum ne sont pas établies pour la période considérée.

Il conviendra en conséquence de le débouter de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle pour résistance abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire au syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D, ce d’autant que la complexité des lieux a nécessité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit de l’avocat de la partie qui la réclame.

De fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive,

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] irrecevable en ses demandes indemnitaires, en ce qu’il l’a condamné au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 12] , à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, les sommes suivantes :

—  25 580 ' au titre de l’indemnité de servitude de passage de véhicules ;

—  2 940 ' au titre de l’indemnité de servitude de passage de piéton ;

—  5 000 ' euros au titre de l’indemnité de servitude de canalisations ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de la demande indemnitaire au titre de la création de la voirie ;

Déclare le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Plan Horizontal irrecevable en sa demande de paiement de l’arriéré de charges antérieure au 25 juillet 2013 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] du surplus de la demande de paiement de l’arriéré de charges ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires Grands Espaces Bâtiment D pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 12] , et le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, avec distraction éventuelle au profit de M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,