Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 15 octobre 2025, n° 23/12855

TI Martigues 12 septembre 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de garantir la jouissance paisible du logement
La cour a jugé que la société ERILIA avait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible du logement, en ne prenant pas les mesures nécessaires pour faire cesser les nuisances.
Accepté
Préjudice subi en raison des troubles de voisinage
La cour a confirmé que le préjudice de jouissance subi par la locataire était justifié et a évalué les dommages-intérêts à 5.000 euros.
Accepté
Droit au remboursement des frais d'appel
La cour a jugé que la locataire avait droit à des frais irrépétibles en raison de la nature de l'instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la S.A. ERILIA a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de proximité de Martigues qui l'avait condamnée à faire cesser des troubles de voisinage et à verser 5.000 euros à Madame [I] pour préjudice. La cour d'appel a examiné si le bailleur avait respecté son obligation de garantir une jouissance paisible du logement. Le tribunal de première instance avait conclu à un manquement de la part d'ERILIA, ce que la cour d'appel a confirmé, en soulignant que les troubles étaient avérés et que le bailleur n'avait pas pris de mesures suffisantes pour y remédier. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris le montant des dommages-intérêts, et a condamné ERILIA aux dépens de l'instance d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 15 oct. 2025, n° 23/12855
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/12855
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Martigues, 12 septembre 2023, N° 23-000565
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mounia AIT-AMMIJulie ROUILLIER
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT
Parties :	S.A. ERILIA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2025

N° 2025 /250

N° RG 23/12855

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAYG

S.A. ERILIA

[O] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julie ROUILLIER

M^e Mounia AIT-AMMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 12 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23-000565.

APPELANTE

S.A. ERILIA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Julie ROUILLIER, membre de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [O] [I]

née le 13 Janvier 1981 à [Localité 2] (51), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mounia AIT-AMMI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 3 février 2020, la société ERILIA a donné à bail d’habitation à Madame [O] [I] un logement social au sein de la résidence [Adresse 3], située [Adresse 6] à [Localité 5].

Madame [I] s’est plainte à plusieurs reprises auprès du bailleur de nuisances sonores, d’insultes et de menaces de la part de Madame [M] [J], locataire de l’appartement situé à l’étage inférieur au sien. Elle a également déposé plusieurs plaintes et 'mains courantes’ auprès des services de police et de gendarmerie.

Considérant que ces démarches étaient demeurées sans effet, Madame [I] a assigné la société ERILIA à comparaître devant le tribunal de proximité de Martigues par acte délivré le 20 mars 2023, afin de l’entendre condamner sous astreinte à faire cesser les troubles de voisinage dont elle était victime, ou subsidiairement à lui proposer un autre logement équivalent. Elle réclamait en outre paiement d’une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice.

Le bailleur a conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions.

Aux termes d’un jugement rendu le 12 septembre 2023, le tribunal a retenu que la société ERILIA avait manqué à l’obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible du logement et l’a condamnée à faire cesser les troubles par tous moyens, ainsi qu’à payer à Mme [I] une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ERILIA a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 16 octobre 2023 au greffe de la cour.

En cours d’instance, Mme [I] a donné congé et quitté les lieux le 7 mars 2024.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 6 juin 2024, la société ERILIA fait valoir :

— que la réalité des troubles allégués n’est pas établie,

— qu’il s’agit d’un conflit de voisinage où chacune des locataires rejette la responsabilité sur l’autre et dans lequel il lui est impossible de prendre parti,

— qu’elle a accompli l’ensemble des diligences en son pouvoir pour tenter de remédier à la situation,

— et que Madame [I] a refusé la proposition de relogement qui lui avait été faite.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter l’intimée de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 7 mars 2024, Madame [O] [I] soutient pour sa part:

— que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les troubles imputables à un autre de ses locataires,

— que la société ERILIA n’a accompli aucune démarche sérieuse pour satisfaire à ses réclamations et a laissé au contraire la situation dégénérer,

— que les troubles occasionnés ont altéré gravement son état de santé et celui de sa fille mineure,

— qu’elle a refusé une proposition de relogement car celle-ci se situait dans un quartier 'sensible',

— et que, la situation demeurant invivable, elle a été finalement contrainte de résilier son bail.

Elle conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués, qu’elle demande à la cour de porter à la somme de 8.000 euros. Elle réclame en sus paiement de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. A ce titre il est responsable non seulement de son propre fait, mais également de celui des personnes dont il doit répondre, notamment de ses autres locataires, et ne peut être exonéré qu’en cas de force majeure.

Cette obligation figure également à l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail conclu entre les parties.

En l’espèce, la réalité des troubles de jouissance dont se plaint Madame [O] [I] est confirmée par les attestations des époux [U] [Y] et [G] [N], voisins de Madame [J], faisant état du tapage diurne et nocturne occasionné par cette dernière ainsi que de son comportement particulièrement agressif. Elle est également établie par deux constats dressés les 16 janvier et 6 avril 2023 par Maître [K] [Z], commissaire de justice, décrivant des bruits sourds et répétitifs dans l’appartement de la plaignante en provenance de l’étage inférieur.

Madame [I] démontre en outre, au travers d’un certificat de sa psychologue et d’une attestation de son employeur, que le comportement de sa voisine a eu des répercussions importantes sur son état de santé et son assiduité au travail.

La société ERILIA ne saurait soutenir qu’il s’agit d’un conflit de voisinage dans lequel il lui serait impossible de prendre parti, alors que l’un de ses préposés avait adressé le 21 février 2023 à Madame [J] un courrier ainsi libellé : ' Il s’avère qu’au mépris de la tranquillité des autres locataires, et en dépit des avertissements de notre gestionnaire d’immeubles, vous enfreignez ces consignes (ndr : les stipulations du bail) en occasionnant de nombreuses nuisances sonores diurnes et nocturnes qui émanent de votre appartement. En particulier, vous êtes à l’origine de nombreuses nuisances sonores diurnes et nocturnes occasionnées par des cris et agissements particulièrement bruyants dérangeant fortement l’ensemble du voisinage. De surcroît, ces agissements engagent votre propre responsabilité. C’est pourquoi je vous met en demeure, dès réception de ce courrier, de respecter les conditions contractuelles d’utilisation des lieux loués mises à votre charge en tant que locataire, ainsi que vos obligations d’usage définies par le code civil '.

Toutefois, force est de constater qu’à la suite de cette mise en demeure le bailleur ne justifie d’aucune autre démarche sérieuse pour satisfaire aux réclamations de la plaignante et a laissé au contraire la situation dégénérer. Un simple signalement effectué auprès de la police nationale, sans qu’il soit précisé les suites qui ont pu y être données, ne constitue pas à cet égard une diligence suffisante.

D’autre part, si la société ERILIA a effectivement proposé une solution de relogement à Madame [I], celle-ci était en droit de la refuser pour un motif légitime tenant à l’insécurité du quartier.

Il convient en conséquence de juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et doit être reconnu responsable du préjudice de jouissance subi par sa locataire.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, la somme de 5.000 euros allouée à titre de dommages-intérêts correspondant à une juste évaluation du préjudice subi.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société ERILIA aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Madame [I] une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT