Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 5 novembre 2025, n° 21/08643

TGI Nice 13 avril 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 5 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Négligence dans l'exécution des obligations contractuelles
La cour a estimé que Mme [F] n'a pas démontré que la société Finance Immo avait commis une faute à l'origine du retard dans l'obtention des financements, et que les refus des banques étaient dus à des circonstances indépendantes de la volonté du courtier.
Rejeté
Droit à une indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé que Mme [F] ne pouvait pas prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles, étant donné qu'elle a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 5 nov. 2025, n° 21/08643
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/08643
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 13 avril 2021, N° 11-18-003568
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric PEREZLaurent CINELLI
Cabinet(s) :	CINERSY
Parties :	SARL FINANCE IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 436

Rôle N° RG 21/08643 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTPK

[X] [F]

SARL FINANCE IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cédric PEREZ

Me [S] CINELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n°11-18-003568.

APPELANTE

Madame [X] [F]

née le 29 Juillet 1984 à [Localité 3] (31), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SARL FINANCE IMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 7 juin 2016, Mme [X] [F] a confié à la SARL Finance Immo, courtier en crédit, le soin de rechercher pour son compte des financements bancaires dans le cadre d’un projet d’acquisition de deux biens immobiliers.

Parallèlement, elle a signé les 2 et 9 juin 2016, deux compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un crédit.

Le 18 juillet 2016, la société Finance Immo l’a informée du refus de financement des banques interrogées par ses soins au motif que le compromis du 9 juin 2016 prévoyait un acquisition avec une personne n’ayant aucun lien de parenté avec elle.

Le 21 juillet 2016, Mme [F] a signé un avenant au compromis de vente conclu le 9 juin 2016, afin d’acquérir le bien en son seul nom.

Les compromis ont été réitérés respectivement les 12 août et 9 septembre 2016 après l’obtention de financements bancaires.

Se plaignant de négligences commises par la société Finance Immo dans l’exécution de ses obligations, Mme [F] l’a assignée par acte du 22 novembre 2018 devant le tribunal de grande instance de Nice afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice l’a déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la société Finance Immo une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour la débouter de sa demande indemnitaire, le tribunal a considéré, après avoir rappelé qu’il appartient à Mme [F] de rapporter la preuve d’un manquement contractuel et d’un préjudice en lien de causalité avec celui-ci, que les pièces produites étaient insuffisantes pour établir un quelconque manquement de la société Finance Immo à ses obligations de diligence et de conseil alors qu’elle n’avait pas pris le soin de l’aviser qu’un des achats devait être réalisé en indivision.

Par acte du 10 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [F] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 8 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Mme [F] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' condamner la société Finance Immo à lui payer 6 400 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la parte d’une chance de louer les biens entre le 12 août 2016 et le 30 septembre 2016 et une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 7 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Finance Immo demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil et R.519-28 du code monétaire et financier, de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter Mme [F] de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

' condamner Mme [F] à payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la responsabilité de la société Finance Immo

1.1 Moyens des parties

Mme [F] fait valoir que la société Finance Immo a tardé à transmettre les dossiers de demande de financement aux banques alors qu’elle l’a informée des dates limites de réception des offres de prêt, fixées dans les compromis aux 15 et 20 juillet 2016 ainsi que des dates de réitération par acte authentique, fixées aux 12 août et 9 septembre 2016 ; qu’elle ne l’a informée sur les difficultés susceptibles de résulter d’un achat en indivision avec M. [D] que le 18 juillet 2016 pour un mandat datant du 7 juin 2016, alors que si elle en avait été avisée plus tôt, elle aurait pu modifier les conditions d’achat avant le 21 juillet 2016 et que ces manquements fautifs sont à l’origine d’un retard dans l’obtention des financements et par ricochet dans la réitération des ventes, entrainant une perte de chance de louer les biens dès les 12 août pour le premier, le 9 septembre 2016 pour le second, ce qui représente une perte locative de six et trois semaines, soit environ 6 400 euros compte tenu du chiffre d’affaires réalisé sur la période estivale au cours des années qui ont suivi.

La société Finance Immo soutient qu’elle a réalisé toutes les diligences qui lui incombaient dans le cadre du contrat, notamment en transmettant les demandes de financement à différents établissements bancaires dans les meilleurs délais ; que les refus opposés par ces derniers sont dus à la présence à l’un des actes, en qualité d’acheteur, d’un tiers sans lien apparent avec Mme [F], qui le savait et ne l’en avait pas avisée ; que le financement finalement obtenu par Mme [F] est le résultat de ses diligences auprès de la société Signature patrimoine, son partenaire ; que le délai de quatre mois qui s’est écoulé entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique est raisonnable pour une vente immobilière, étant observé que Mme [F] a souhaité repousser la signature pour cause de déplacement professionnel et qu’en tout état de cause, le préjudice qu’elle invoque n’est pas indemnisable faute d’être certain, puisque les déclarations fiscales produites ne démontrent ni que les appartements ont été loués sur toute l’année au même prix ni que, s’ils avaient pu être acquis plus rapidement, ils auraient été immédiatement loués.

1.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

Tel est le cas du contrat litigieux qui a été conclu le 7 juin 2016.

En application de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les parties ont conclu le 7 juin 2016 un contrat intitulé «mandat de recherche de crédits » dont l’objet était de rechercher pour le compte de la mandante des financements bancaires dans le cadre de l’acquisition par cette dernière de deux biens immobiliers.

Aux termes de ce contrat, la société France Immo avait pour obligation « d’effectuer une étude puis des démarches auprès de tout établissement financier et de toute banque en vue d’obtenir deux prêts », l’un de 92 150 euros, l’autre de 161 500 euros, tous remboursables sur 240 mois à un taux fixe, hors assurance compris entre 1,45 % et 1,75 %.

Le contrat stipule que la société Finance Immo s’engage à tout mettre en 'uvre pour obtenir le meilleur financement possible dans les délais les plus courts.

Ce contrat faisait suite à la signature d’un premier compromis de vente le 2 juin 2016 entre M. [M], vendeur, et Mme [F], acquéreur, portant sur un bien vendu au prix de 97 000 euros pour un coût total d’acquisition, taxes et frais compris, de 106 000 euros, conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 97 000 euros, remboursable sur vingt ans au taux de 2, 2 %, l’acquéreur s’engageant à « déposer les dossiers dans les plus brefs délais auprès de tous organismes bancaires, et justifier de ce dépôt auprès de l’agent immobilier ». Il stipulait que l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 15 juillet 2016.

Il a été suivi de la signature par Mme [F] d’un deuxième compromis le 9 juin 2016 avec Mme [C], portant sur l’acquisition, en indivision avec M. [S] [D], d’un bien au prix de 170 000 euros pour un coût total d’acquisition, taxes et frais compris, de 183 600 euros, conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 165 240 euros remboursable sur vingt ans au taux de 2, 40 %, les acquéreurs s’engageant à « déposer les dossiers dans les plus brefs délais auprès de tous organismes bancaires, et justifier de ce dépôt auprès de l’agent immobilier ». Le compromis stipulait que l’offre de prêt devrait intervenir au plus tard le 20 juillet 2016.

Le contrat aux fins de recherche de financement est un contrat de courtage, par lequel un professionnel rapproche des personnes désireuses de contracter et effectue les démarches nécessaires pour que le donneur d’ordre soit en mesure de contracter.

Il en résulte que la réalisation de l’opération projetée n’est pas garantie, sauf clause de ducroire, et que le courtier n’est tenu que d’une obligation de moyens, qui implique qu’il déploie de réels efforts et mette tout en 'uvre pour atteindre l’objectif recherché.

Comme tout contrat, le courtage astreint les parties à une obligation de loyauté aux termes de laquelle le donneur d’ordres doit mettre le courtier en mesure d’exécuter sa mission en lui fournissant les informations sincères et précises permettant une entremise efficace et le courtier doit faire diligence en tenant compte des contraintes, notamment temporelles, qui pèsent sur le donneur d’ordre, qu’il doit par ailleurs informer et conseiller en ce qui concerne les financements espérés et le contenu des contrats projetés.

La diligence attendue du courtier, dont la mission, qui s’inscrit uniquement dans la phase de négociation contractuelle, consiste à rechercher des financements pour le compte d’un donneur d’ordre, implique, dès lors que l’obligation de rendre compte est inhérente à la fonction d’intermédiaire, qu’il informe le donneur d’ordre de ses démarches et du déroulement de sa mission, ainsi que des difficultés auxquelles il se heurte et qui sont susceptibles de rejaillir sur la conclusion des contrats.

A défaut, le courtier engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du donneur d’ordre dès lors que les manquements fautifs lui ont causé un préjudice.

En cas de litige, il appartient au débiteur de cette obligation de démontrer les diligences qu’il a effectuées afin de permettre à son cocontractant d’obtenir le résultat recherché.

En l’espèce, le contrat, dont les termes ont été rappelées plus haut, obligeait la société Finance Immo à rechercher des financements bancaires pour le compte de Mme [F] dans le cadre de deux projets d’acquisition de bien immobilier.

Au jour de la signature du contrat de courtage, Mme [F] avait déjà signé le 2 juin 2016, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un crédit avant le 15 juillet 2016.

Si le deuxième compromis a été signé quelques jours après la conclusion du contrat de courtage, il résulte de la comparaison des actes que la société Finance Immo était avisée de ce projet puisque le contrat de courtage évoque la recherche d’un financement correspondant à ce compromis, à savoir un crédit bancaire de 161 500 euros, remboursable sur 240 mois à un taux fixe, hors assurance, compris entre 1,45 % et 1,75 %.

La société Finance Immo produit pour justifier de ses diligences :

— la copie de courriels adressés à Mme [P] [N] de la Société Générale le 6 juillet 2016, à Mme [V] [U] de la Société Générale le 8 juillet 2016 puis de relances en date de 12, 13, 18, 19, et 22 juillet 2016.

— la copie d’un courriel adressé à M. [W] [A] du Crédit agricole le 5 juillet 2016 ;

— la copie de courriels adressés à Mme [Y] [B] de la banque SMC les 5, 8, 11 juillet et 12 juillet 2016 ;

— la copie de courriels adressés à M. [T] [R] de la banque CIC le 1er juillet 2016,

— la copie d’un courriel reçu de M. [E] [G] le 25 juillet 2016.

Il en résulte qu’elle justifie de diligences auprès des banques seulement à compter du 1er juillet 2016, alors que le contrat de mandat a été formellement signé le 3 juin 2016, soit près de quatre semaines plus tôt, et que Mme [F] devait, pour échapper à la caducité du compromis de vente, justifier d’une offre de prêt avant le 15 juillet pour le premier achat, le 20 juillet pour le second.

Pour autant, il résulte des échanges de courriels entre la société Finance Immo et Mme [F] qu’en réalité leurs relations contractuelles ont débuté avant la signature formelle du contrat, dès le mois de mai précédent et que la société Finance s’est employée à réunir en amont l’ensemble des documents nécessaires à l’étude des demandes de financement.

Par ailleurs, il résulte des pièces qu’elle produit que les financements espérés se sont dans un premier temps heurtés à la présence en qualité d’acquéreur pour la seconde vente d’une personne sans lien de parenté avec elle, les banques ne souhaitant pas s’engager dans de telles conditions.

C’est ce qui explique le retard pris dans l’obtention des prêts, puisque, confrontée à ces refus, Mme [F] a fait modifier le compromis et signé un avenant le 21 juillet 2016 afin d’acquérir en son seul nom.

La société Finance Immo, qui en sa qualité de courtier ne garantissait aucun résultat, ne saurait être tenue pour responsable du refus initial des banques.

Quant au retard que Mme [F] lui impute, les refus ont été portés à la connaissance de cette dernière le 20 juillet, soit dans un délai qui, s’il excédait les termes fixé par le premier compromis pour l’obtention de l’offre de prêt, n’était pas déraisonnable.

Mme [F] ne conteste pas avoir finalement obtenu un concours bancaire afin de financer ses deux projets.

Par ailleurs, elle ne démontre pas que le retard, qui a contraint à décaler la signature définitive des actes des actes de vente, est due à la négligence de son courtier, alors qu’il est établi que le refus des banques est dû, selon le courriel que la société Finance Immo a adressé à Mme [F], à un « contexte personnel » (Crédit agricole, CIC, BNP et SMC), à savoir le fait que pour l’un des deux compromis, elle achetait en indivision avec une personne n’ayant aucun lien de parenté avec elle.

Au regard de ces éléments, faute de démontrer que son cocontractant a commis une faute à l’origine de la réponse tardive des établissements bancaires et du décalage dans la signature des actes authentiques de vente, Mme [F] n’est pas fondée à solliciter sa condamnation à l’indemniser d’une quelconque perte financière.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [F], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société Finance Immo une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 13 avril 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [F] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [F] à payer à la SARL Finance Immo une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

La greffière La présidente