Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 27 novembre 2025, n° 22/14938

CA Aix-en-Provence
Infirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation des règles de vote
La cour a constaté que la résolution n'a pas atteint la majorité requise selon l'article 24 et a été votée à la majorité de l'article 26, ce qui justifie l'infirmation du jugement.
Accepté
Non-conformité des travaux au règlement de copropriété
La cour a jugé que les travaux envisagés par Mme [D] porteraient atteinte à la jouissance exclusive des autres copropriétaires, ce qui est contraire au règlement de copropriété.
Accepté
Absence de fondement pour les frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'accorder des frais irrépétibles à Mme [S] en raison de l'équité, et a rejeté ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 27 nov. 2025, n° 22/14938
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/14938
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elric HAWADIERJean Philippe FOURMEAUXCéline GRASSETJean-Baptiste FOURMEAUX
Cabinet(s) :	CABINET HAWADIER-RUGGIRELLOFOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	D

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 443

Rôle N° RG 22/14938 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJK2

Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE [8]

[T] [S] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Elric HAWADIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 27 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 16/08358.

APPELANTE

Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 6] SUN-BEACH [Localité 10] des copropriétaires MIRAMAR SUN BEACH, dont le siège social est [Adresse 14] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°318 404 225, et dont le siège social est sis [Adresse 9] [Localité 2] [Adresse 15]), représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Ordonnance d’irrecevabilité des conclusions du 06 Juin 2023

Madame [T] [S] épouse [D] née le 11 Mai 1969 à [Localité 5], demeurant chez Mme [S] [O], [Adresse 1] ;

représentée par M^e Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Céline GRASSET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [S] épouse [D] est propriétaire du lot n° 6 au sein d’un ensemble immobilier organisé en copropriété.

Elle bénéficie de la jouissance d’une place de parking.

Elle a sollicité du syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale du 29 août 2016 d’une résolution l’autorisant à transformer sa place de parking pour la mettre aux normes des personnes handicapées.

La résolution n° 16 de l’assemblée générale, qui portait sur cette demande, a été rejetée.

Par acte d’huissier du 14 novembre 2016, Mme [S] épouse [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution.

Par jugement contradictoire du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— annulé la résolution n°16 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 29 août 2016,

— autorisé Mme [T] [S] épouse [D] à faire réaliser à ses frais des travaux d’aménagement de son emplacement de stationnement à usage privatif afin de le rendre compatible avec les normes d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, prévoyant une largeur minimale de 3,30 mètres matérialisée par une modification de traçage, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et d’en informer le syndic huit jours à l’avance,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à payer à Mme [T] [S] épouse [D] la somme de 3000 euors (TROIS MILLE EUROS) au titre

de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné le [Adresse 16] [Adresse 12] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Le premier juge a annulé la résolution critiquée en raison de la violation des règles de vote. Il a estimé que les travaux sollicités au terme de cette résolution n’affectaient ni la structure de l’immeuble ni ses éléments essentiels d’équipement, si bien que le vote aurait dû être effectué selon les dispositions de l’article 24 d-e de la loi du 10 juillet 1965 et non selon les règles de majorité de l’article 26.

Il a autorisé Mme [S] épouse [D] à faire réaliser les travaux à ses frais.

Par déclaration du 09 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [S] épouse [D] a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*annulé la résolution n° 16,

— autorisé Mme [S] épouse [D] à effectuer des travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

statuant à nouveau :

— de débouter Mme [S] épouse [D] de ses demandes,

— de condamner Mme [S] épouse [D] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens.

Il conteste l’application de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne concerne pas les parties communes extérieures de l’immeuble. Il souligne qu’aucune partie ne sollicitait d’ailleurs l’application de ce texte.

Il ajoute que quelle que soit la majorité applicable (article 24 ou article 26), la résolution ne pouvait être adoptée, puisqu’elle n’a recueilli qu’un vote favorable de 96/1000ème.

Il relève que l’élargissement d’une place de parking conduit à une emprise sur le sol commun, ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il fait valoir que les travaux envisagés ne sont pas conformes au règlement de copropriété, puisque chaque copropriétaire bénéficie de la jouissance privative d’un emplacement de parking de 15m². Il considère que faire droit à la demande de Mme [S] épouse [D] entraînerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires et conduirait à modifier l’implantation des autres places de stationnement, ce qui affecterait la jouissance privative des autres copropriétaires.

Il ajoute que le refus de cette résolution ne s’analyse pas en un abus de majorité. Il note qu’elle n’est pas contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et qu’elle n’a pas pour but de favoriser les intérêts de la majorité au détriment du copropriétaire minoritaire. Il précise que la demande de Mme [S] épouse [D] avait pour objet de répondre au handicap de son père, alors que ce dernier est décédé en 2015. Il ajoute qu’elle ne justifie pas des handicaps qui affecteraient sa mère, son mari et elle-même. Il conteste la nécessité d’une place handicapée pour ceux-ci.

Il conteste enfin que les travaux projetés seraient des travaux d’amélioration, au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

***

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, énonce que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :(…)

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;(…)

L’article 26 de la loi précitée stipule, dans sa version applicable, que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :(…°;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;(…)

Le règlement de copropriété mentionne, au chapitre 'Parking exclusif des copropriétaires’ que chacun des copropriétaires aura droit à la jouissance exclusive d’un emplacement pour le parking de sa voiture sur le terrain (…) , (soit un emplacement de 15 m²).

Il ressort des explications fournies par le premier juge que les travaux envisagés entraîneraient un rétrécissement de 1 à 08 cms des quatre places voisines.

Il importe peu que ce rétrécissement résulterait d’une implantation du portail décidée en assemblée générale du 29 août 2016.

Le fait que les travaux envisagés par Mme [D] entraîne un rétrécissement des places d’autres copropriétaires et donc affectent, même partiellement, la jouissance exclusive des places de parking d’autres copropriétaires, est contraire au règlement de copropriété qui dispose que chaque copropriétaire aura droit à la jouissance exclusive d’un emplacement de 15 m².

C’est donc à bon droit que cette résolution a été votée à la majorité de l’article 26.

Par ailleurs, sur 1000tantièmes présents ou représentés, cette résolution n’a obtenu que 96/1000, 424/1000 ayant voté contre et 480/1000 s’étant abstenus. Elle n’a pas même obtenu la majorité de l’article 24.

En conséquence, le jugement qui a annulé cette résolution pour violation des règles de vote sera infirmé.

Le premier juge n’a pas motivé sa décision sur le fondement d’un éventuel abus de majorité et la cour n’est pas saisie de ce moyen par Mme [S] épouse [D] dont les conclusions ont été déclarées irrecevables.

Sur la demande d’autorisation de travaux

La majorité à laquelle était soumise le vote des travaux sollicités par Mme [S] née [D] est celle de l’article 26 de la loi précitée. Dès lors, et même si l’assemblée générale a refusé les travaux envisagés, la cour ne peut, au visa de l’article 30 de la même loi, autoriser les travaux souhaités.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [S] épouse [D] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ces demandes faites sur ce fondement.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 août 2016 formée par Mme [T] [S] épouse [D] ;

REJETTE la demande d’autorisation de travaux faites par Mme [T] [S] épouse [D], tels que sollicités en première instance ;

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE Mme [T] [S] épouse [D] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,