COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/521

Rôle N° RG 24/12303 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNZTZ

Etablissement Public 13 HABITAT

C/

[P] [J]

[O] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascale BARTON-SMITH

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 01 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06225.

APPELANTE

EPIC 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [P] [J],

né le 12 Juin 2000 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [O] [J],

née le 4 Mars 1965 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2022, l’établissement public 13 Habitat a donné à bail à M. [P] et Mme [O] [J] un appartement à usage d’Habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 361, 97 € hors provision sur charges.

Suivant exploit du 27 mars 2023, l’établissement public 13 Habitat a fait délivrer à M. [P] et Mme [O] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 1 570, 29 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, l’établissement public 13 Habitat a, suivant exploit délivré le 6 septembre 2023, fait assigner M. [P] et Mme [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation des baux consentis et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 1er août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :

dit n’y avoir lieu à référé ;

condamné l’établissement public 13 Habitat aux dépens ;

rejeté toute demande plus amples ou contraires.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 10 octobre 2024, l’établissement public 13 Habitat a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, il sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

constate la résiliation de plein droit du bail consenti le 5 juillet 2022 à M. [P] et Mme [O] [J] ;

ordonne l’expulsion de M. [P] et Mme [O] [J] et de tous occupant de leur chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

condamne solidairement M. [P] et Mme [O] [J] à lui payer :

la somme provisionnelle de 9 192, 72 €, arrêtée au 7 octobre 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation de 594, 70 €, sauf à parfaire ou à diminuer par suite si nécessaire, jusqu’à la libération des lieux ;

la somme de 1 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne solidairement M. [P] et Mme [O] [J] aux entiers dépens.

Régulièrement intimés en l’étude par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, M. [P] et Mme [O] [J] n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties stipule, en son article 4.-4.1, une clause résolutoire selon laquelle « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de 13 Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Dès lors que le commandement de payer a été délivré le 27 mars 2023, les locataires disposaient d’un délai se terminant le 27 mai 2024 pour s’acquitter des causes dudit commandement.

Il ressort du dernier décompte de créance produit par l’appelante que, si les locataires ont opéré différents règlements, venant compléter l’APL directement perçu par le bailleur, entre le 27 mars et le 27 mai 2024, ils restaient toujours à devoir la somme de 1 401, 29 € au 31 mai 2023, terme de mai 2023 échu.

Il résulte de ces éléments que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées à l’expiration du délai légal de deux mois.

Partant, le moyen développé devant le premier juge, tendant à considérer le fait qu’un dégât des eaux ait affecté le bien précédemment loué par 13 Habitat aux intimés au sein du même bâtiment, ait pu obérer de leur capacité de règlement normal des loyers, en raison de la nécessité de remplacer l’intégralité de leurs effets personnels et meubles meublant, s’avère in fine inopérant.

Si cette situation peut, en effet, constituer une contestation sérieuse au sens des dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile sus énoncées, elle n’a pas vocation à faire échec aux mesures qui s’imposent en application des mêmes dispositions. Par ailleurs, comme le relève justement l’appelant, ce dégât des eaux concerne un autre logement loué aux intimés, distinct de l’appartement litigieux et il appartient aux locataires de faire valoir leur droit devant la juridiction compétente.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Il sera ainsi :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2022 étaient réunies au 27 mai 2023 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des locataires dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Dès lors que l’appelant ne développe pas de moyen tendant à l’expulsion des locataires sous astreinte, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la créance locative et l’indemnité d’occupation :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, l’appelant sollicite la condamnation solidaire des intimés à lui payer la somme provisionnelle de 9 192, 72 €, arrêtée au 7 octobre 2024, au titre de sa créance de loyer. Aux termes du dernier relevé de compte produit, cette provision ne saurait toutefois dépasser 6 485, 29 €, arrêtée au 10 juin 2024.

En outre, et alors que le premier juge avait retenu que M. [P] et Mme [O] [J] justifiaient avoir dû, en suite du dégât des eaux survenue en 2022 affectant le précédent logement, acquérir de nouveaux meubles et biens d’électroménager d’occasion, – factures d’acquisition au montant non indiqué à l’appui – ceci ayant obéré leur capacité à s’acquitter normalement de leur loyer courant, 13 Habitat ne fait, comme en première instance, aucune observation sur ce point.

Le principe même de la créance locative est ainsi affecté d’une contestation sérieuse de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la créance locative invoquée par 13 Habitat.

En revanche, et dès lors que la résiliation du bail a été constatée plus haut, il convient de condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 594, 70 € par mois à compter du 28 mai 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné 13 Habitat aux dépens et confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2023, et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’expulsion des locataires sous astreinte, sur la condamnation solidaire de M. [P] et Mme [O] [J] à lui payer une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés et rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2022 entre l’établissement public 13 Habitat et M. [P] et Mme [O] [J] étaient réunies au 27 mai 2023 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion M. [P] et Mme [O] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 4], dans les deux mois suivants la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamne solidairement M. [P] et Mme [O] [J] à payer à l’établissement public 13 Habitat une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 594,70 €, à compter du 28 mai 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [P] et Mme [O] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président