COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 186

Rôle N° RG 21/16969 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPLI

S.C.I. MISCHATZ

C/

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

Syndicatdescopropriétaires [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Claude LAUGA

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 29 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03808.

APPELANTE

S.C.I. MISCHATZ société civile immobilière agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MISCHATZ, dont les gérants sont Mme [V] et M.[I], est propriétaire des lots 16, 42 et 81 dans un ensemble immobilier organisé en copropriété à [Localité 3].

Par acte d’huissier du 19 août 2019, la SCI MISCHATZ a fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société FONCIA AD IMMOBILIER, aux fins principalement d’annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale du 17 juin 2019 et de condamnation du syndic à lui verser des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SCI MISCHATZ de ses demandes,

— débouté la société FONCIA AD IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné la SCI MISCHATZ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MISCHATZ à payer à la société FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MISCHATZ aux dépens distraits au profit de Maître Philippe MARIA et Maître Claude LAUGA.

Les premiers juges ont rejeté la demande d’annulation des résolutions 5 (approbation des comptes de l’exercice 2018) et 6 (quitus donné au syndic) formée par la SCI MISCHATZ sur le fondement d’un abus de majorité en indiquant que les comptes de l’exercice 2018 étaient formellement réguliers et qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un tel abus ; ils ont noté que les copropriétaires avaient donné quitus au syndic de sa gestion après avoir eu connaissance de la lettre de M.[I] du 08 juin 2019, qui énumérait les griefs formés à l’encontre de la société FONCIA AD IMMOBILIER.

Ils ont rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MISCHATZ à l’encontre de la société FONCIA AD IMMOBILIER en notant qu’elle ne démontrait pas l’existence de faute commise à son égard. Ils ont rejeté la demande de dommages et intérêts de la société FONCIA AD IMMOBILIER en estimant que la procédure intentée par la SCI MISCHATZ n’était pas abusive.

Par déclaration du 02 décembre 2021, la SCI MISCHATZ a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a constitué avocat.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, la SCI MISCHATZ demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté la SCI MISCHATZ de l’ensemble de ses demandes, et notamment :

* juger nulles les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 17 juin 2019,

* juger que la STE FONCIA AD IMMOBILIER a commis plusieurs fautes à l’égard de la SCI MISCHATZ,

* condamner la STE FONCIA AD IMMOBILIER à payer à la SCI MISCHATZ en réparation une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamner le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 4] et la Société FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 4000 euros de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

*condamné la SCI MISCHATZ à payer au SDC [Adresse 4] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la SCI MISCHATZ à payer à la STE FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de juger nulle la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes du Syndicat de l’assemblée

générale du 17 juin 2019 en ce qu’elle viole les règles comptables fixées par les textes susvisées etcomporte ainsi des irrégularités majeures préjudiciables aux intérêts du Syndicat (lescopropriétaires, porteurs de pouvoirs faisant majorité des présents et représentés, en particulier lesmembres du conseil syndical qui ne contrôlent pas les comptes, ayant pris le parti (du syndic) devalider des comptes faux, ont commis un abus de majorité),

— de juger nulle la résolution n°6 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 donnant quitus au syndiccompte tenu de la violation par celui-ci des règles comptables, des fautes de gestion qu’il acommises, et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, puisque décharger le syndic de ses responsabilités eu égard à la gestion de la copropriété est contraire aux intérêts du syndicat,

— de juger que la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER a commis plusieurs fautes à l’égard de la SCI MISCHATZ, et en réparation des préjudices matériel et moral subis la condamner à payer à la SCI MISCHATZ la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les soldes, pour l’année

2018, des copropriétaires des lots principaux impactés par les erreurs dans la répartition des chargesgénérales, de combustible, de chauffage, et d’ascenseur de la résidence [Adresse 4],

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à diffuser aux copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les relevés des répartiteurs qui sont (doivent être) établis contractuellement par la société ISTA,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les clé et base de répartition utilisée pour ventiler les « dépenses chauffage » de la résidence [Adresse 4],

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les clé et base derépartition utilisée pour ventiler les « dépenses ascenseur » de la résidence [Adresse 4],

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle sollicite l’annulation de l’approbation des comptes et du quitus donnée au syndic, en faisant d’erreurs majeures trouvées lors de la vérification des comptes.

Elle évoque ainsi :

— des anomalies dans le montant des charges générales (avec une imputation de deux factures d’entretien de la société CLEANING SOLUTIONS d’un montant de 364, 48 euros adressées à une autre copropriété et une double facturation par l’assureur ASSURIMO du groupe FONCIA à hauteur de 3369, 88 euros,

— une répartition erronée des combustibles (à hauteur de 19056, 74 euros), avec des erreurs de clé et de base de répartition (40% énergie commune et 60% énergie individuelle) calculées par le prestataire ISTA (qui effectue les relevés), ce qui entraîne un solde de charges des copropriétaires inexact ;

— l’absence de communication des relevés pour la consommation d’énergie et l’impossibilité de vérifier celle-ci,

— la fausseté des 'charges répartiteur’ pour tous les copropriétaires des lots principaux,

— des anomalies liées aux bases de répartition des charges pour l’ascenseur (4455,94 euros) et le chauffage (4455, 94 euros), avec une base de répartition non conforme au règlement de copropriété,

— des erreurs de répartition en lien avec la modification de l’état descriptif de division de 2002,

— des bases de répartition pour la dépense de chauffage (2557, 90 euros) erronées,

— des honoraires de syndic facturés en nombre d’heures entières alors que les honoraires de vacations doivent être facturés au temps passé,

— une sous-estimation du coût de la production d’eau chaude, qui est préjudiciable aux copropriétaires qui n’en consomment que peu ou pas,

— l’absence de tenue d’une comptabilité d’engagement.

Elle soutient que les copropriétaires, et en particulier les membres du conseil syndical, ont pris le parti de valider des comptes faux alors qu’ils avaient été informés des erreurs dénoncées; elle conclut à un abus de majorité, l’intérêt collectif ayant été méconnu lors du vote sur l’approbation des comptes.

Elle sollicite l’annulation de la résolution n° 6 qui donne quitus au syndic en reprochant à la société FONCIA AD IMMOBILIER :

— de ne lui avoir transmis, ni la note d’information sur les modalités de clacul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, ni le grand livre 2018,

— de ne pas respecter le règlement de copropriété (en n’appliquant pas la clé de répartition des charges générales au lot 102 pour les tantièmes de charges de chauffage et au lot 105 pour les charges d’ascenseur),

— ses erreurs de gestion,

— son obstruction à lui laisser vérifier les comptes.

Elle évoque des fautes du syndic qui lui a créé un préjudice matériel lié aux frais et honoraires d’avocat qu’elle a dû assumer. Elle souligne en effet avoir été contrainte d’agir en justice puisque ni le syndic ni le conseil syndical n’ont réagi face aux erreurs qu’elle avait relevées.

Elle fait état d’un préjudice moral lié au discrédit qui est jeté par le syndic et les copropriétaires sur la candidadure de M.[I] au conseil syndical. Elle ajoute que ce dernier et sa compagne sont ostracisés.

Par dernières conclusions notifiées le 19 février 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SCI MISCHATZ demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER,

— de juger nulle la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes du Syndicat de l’assemblée générale du17 juin 2019 en ce qu’elle viole les règles comptables fixées par les textes susvisées et comporte ainsi desirrégularités majeures préjudiciables aux intérêts du Syndicat et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, puisque l’intérêt collectif d’appliquer la loi a été méconnu par ce vote,

— de juger nulle la résolution n°6 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 donnant quitus au syndic en raisonde la violation par celui-ci des règles comptables, et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, puisque décharger le syndic de ses responsabilités, eu égard à la gestion de la copropriété, est contraire aux intérêts du Syndicat en considération des nombreuses fautes graves du syndic dont la SCI MISCHATZ demande la remédiation pour rétablir chacun des copropriétaires dans leurs droits,

— de juger que la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER a commis plusieurs fautes à l’égard de la SCIMISCHATZ, et en réparation des préjudices matériel et moral subis la condamner à payer à la SCIMISCHATZ la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les soldes, pour l’année 2018, des copropriétaires des lots principaux impactés par les erreurs dans la répartition des charges générales, decombustible, de chauffage, et d’ascenseur de la résidence [Adresse 4],

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à diffuser aux copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les relevés des répartiteurs établis contractuellement par la société ISTA,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les clé et base de répartition utiliséepour ventiler les « dépenses chauffage » de la résidence [Adresse 4] et à en appliquer les correctifs à l’avenir,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les clé et base de répartition utilisée pour ventiler les « dépenses ascenseur » de la résidence [Adresse 4] et à en appliquer les correctifs à l’avenir,

— de condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande à la cour :

— de dire et juger que la SCI MISCHATZ est irrecevable et infondée en ses demandes,

— de débouter la SCI MISCHATZ de ses demandes,

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner la SCI MISCHATZ à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI MISCHATZ aux dépens, en ce compris les dépens d’appel distraits au profit de Maître JUSTON, membre de la SCI BADIE-SIMON-THIBAUD-JUSTON.

Il expose avoir réparé l’erreur d’une facture CLEANING SOLUTIONS dans le cadre de la présentation des comptes de l’assemblée générale du 17 juin 2019.

Il explique que la copropriété a changé d’assureur en 2018 et relève que la société GROUPAMA dont le contrat a été résilié le premier juin 2018, a obtenu un trop perçu ; il note que le trop perçu a été remboursé, si bien qu’il n’existe pas de difficulté liée aux primes d’assurance. Il conteste la qualification d’erreur dans les comptes concernant cette situation.

Il indique que la SCI MISCHATZ ne rapporte pas la preuve que la société ISTA, prestataire de services, appliquerait une fausse répartition des charges de chauffage. Il ajoute qu’en tout état de cause, la discussion élevée par cette société ne concerne pas la sincérité des comptes mais une répartition de charges de chauffage.

Par dernières conclusions notifiées le 21 février 2025 par voie électronique auxquelles il convient de se référer, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demande à la cour :

— de débouter la SCI MISCHATZ de l’intégralité de ses demandes,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

— de condamner la SCI MISCHATZ à lui payer la SAS FONCIA AD IMMOBILIER 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la SCI MISCHATZ au paiement de 6 000 euros, à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Claude LAUGA, du Barreau de Grasse, membre de la société CLAUDE LAUGA & ASSOCIES.

Elle indique répondre aux reproches suivants :

— « anomalie » comptable liée à l’imputation d’une facture dont une autre copropriété était redevable,

— double facturation, également rectifiée par un remboursement intervenu le 29 août 2019;

— répartition erronée des charges de chauffage,

— répartition erronée des charges ascenseur,

— non-conformité de la tenue de la comptabilité.

Elle expose que l’erreur d’imputation d’une facture CLEANING SOLUTION a été réparée et évoquée lors de l’assemblée générale de 2019.

Elle conteste toute double facturation s’agissant de l’assurance et évoque un changement d’assureur en cours d’année 2018, avec un trop perçu versé au précédent assureur, trop perçu remboursé par ce dernier. Elle précise avoir changé d’assureur pour obtenir une assurance multirisques plus avantageuse.

Elle souligne que la question de répartition des charges de chauffage n’avait pas été abordée en première instance. Elle explique que les relevés sont effectués par la société ISTA, chauffagiste professionnel, selon un contrat adopté lors d’une assemblée générale du 13 juin 2018 et note que les modalités de répartition des frais de chauffage ont fait l’objet d’un vote par une résolution dont la SCI MISCHATZ n’a pas demandé l’annulation.

Elle estime que la SCI MISCHATZ ne démontre pas qu’elle aurait sous-estimé le prix du mètre cube d’eau chaude ; elle ajoute que ce grief est inopérant pour solliciter la nullité de l’approbation des comptes dont il n’est pas démontré qu’ils ne reflèteraient pas la réalité des opérations passées. Elle considère qu’il en est de même pour les arguments relatifs à la répartition des charges d’ascenseur. Elle considère que la SCI MISCHATZ ne peut plaider pour d’autres copropriétaires. Elle conteste par ailleurs son argumentation.

Elle soutient tenir une comptabilité d’engagement.

Elle affirme que les comptes reflètent la réalité des opérations passées.

Elle estime irrecevables les demandes concernant les corrections d’erreurs prétendues dans les clés de répartition, qui sont hors sujet par rapport au litige.

Elle estime ainsi infondée la demande d’annulation de la résolution 5 (approbation des comptes) et 6 (quitus au syndic).

Elle conteste avoir commis des fautes et s’oppose au versement de dommages et intérêts.

Elle sollicite des dommages et intérêts en alléguant l’existence d’une procédure abusive intentée par la SCI MISCHATZ.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 février 2025.

Par conclusions de procédure notifiées le 03 mars 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande à la cour de de rejeter les conclusions notifiées par la SCI MISCHATZ le 19 février 2025 au motif d’une violation du principe du contradictoire.

Il indique que les parties avaient été informées d’une ordonnance de clôture depuis le 20 août 2024. Il précise avoir notifié ses dernières conclusions le premier juillet 2024.

Il reproche à la SCI MISCHATZ d’avoir signifié de nouvelles conclusions le 19 février 2025, avec 26 nouvelles pièces et 15 pages supplémentaires d’argumentation qui ne comportent aucun signe distinctif permettant d’identifier les ajouts. Il fait état d’une communication tardive de nouveaux arguments et pièces de l’appelante.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025 par la SCI MISCHATZ et sur les pièces communiquées à la même date

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La SCI MISCHATZ, qui avait conclu par voie électronique le 08 mai 2024, était avisée, le 20 août 2024, que l’affaire serait plaidée le 12 mars 2025, avec une clôture 15 jours avant cette date.

Ses conclusions comportaient 34 pages ; elle avait communiqué 54 pièces.

La SCI MISCHATZ a par la suite conclu le 19 février 2025, alors que la clôture a été prononcée le 26 février 2025. Ses nouvelles conclusions comportent 48 pages et vise la communication de 80 pièces, sans qu’il soit possible, de façon aisée, en l’absence de mention dans la marge ou de signes distinctifs, de savoir quels sont les modifications et les ajouts apportés à ses conclusions du 08 mai 2024 ; les nouveaux moyens ne sont pas présentés de manière distincte ; par ailleurs, le style de rédaction est confus ; compte tenu de ces éléments, il n’était pas possible aux autres parties d’appréhender et de répondre aux nouveaux moyens arguments dans un délai de sept jours ni de prendre connaissance utilement et efficacement des nouvelles pièces produites. Dans ces conditions, il convient d’écarter des débats les conclusions et les pièces qui ont été communiquées le 19 février 2025, pour violation du principe du contradictoire.

La cour étudiera les dernières conclusions de la SCI MISCHATZ notifiées avant celles du 19 février 2025, soit celles du 08 mai 2024, avec les pièces soumises à la cour jusqu’à cette date.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 (approbation des comptes de l’exercice 2018)

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable énonce que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’ article 9-1 du décret n° 1967-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable précise que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.(…)

La convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2019 contenait le contrat de syndic qui mentionne les jours et heures d’accueil pour toute démarche individuelle des copropriétaires.

Par lettre du 08 juin 2019, la SCI MISCHATZ se plaint de n’avoir pas eu accès à toutes les pièces sollicitées. Ce courrier appelle deux remarques : il témoigne que la SCI MISCHATZ, qui fait état d’erreurs dans les comptes de la résidence et évoques les assurances et les factures, a pu avoir accès à ces dernières ; elle n’évoque pas les pièces qu’elle n’aurait pu consulter, si bien qu’elle ne démontre pas n’avoir pas eu accès aux pièces justificatives visées par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne peut en conséquence solliciter l’annulation de cette résolution sur ce fondement.

La demande d’annulation de la résolution n° 5 qui approuve les comptes de l’exercice du premier janvier au 31 décembre 2018 est fondée par ailleurs sur une irrégularité de fond, liée à un abus de majorité.

Une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l’intérêt commun. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité. L’abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice.

Lors du vote de la résolution n° 5, il a été précisé à l’assemblée générale que deux factures de la société Cleaning Solutions avaient été imputées à tort au débit de la copropriété et avaient été mises au crédit de la copropriété sur l’exercice en cours afin de rectifier la solution.

S’agissant du problème de l’assurance multi-risques, les détails des comptes pouvant être consultés par les copropriétaires permettaient de constater qu’il existait, au titre des dépenses, une facturation du cabinet ASSURIMO pour la période du 08 avril 2018 au 07 avril 2019 (d’un montant de 8039, 15 euros), une autre facturation pour la période du premier juin 2018 au 07 avril 2019 (d’un montant de 3369, 88 euros), avec un remboursement de 3479, 92 euros.

Il est établi :

— que le syndic avait sollicité l’accord du conseil syndical pour une nouvelle assurance multirisques auprès de Générali, alors que l’assureur était la société Groupama ;

— qu’une nouvelle assurance multirisques a été prise auprès de Générali, via le courtier en assurance ASSURIMO, avec une résiliation anticipée auprès de Groupama ;

— que la résiliation anticipée auprès de la société Groupama n’a finalement pas été prise en compte si bien que le syndic a payé, non seulement pour le nouveau contrat assurance multirisques auprès de la société Générali mais également auprès de la société Groupama,

— que le trop perçu par la société Groupama a été remboursé lors de l’exercice suivant, en 2019.

Les comptes de l’année 2018, sur ce point, étaient fidèles et sincères et reflétaient la réalité des dépenses engagées. Le remboursement du trop perçu par la société Groupama a été effectué. Il n’est pas démontré un abus de majorité s’agissant de ce point particulier, puisque la difficulté liée au trop perçu par la société Groupama est issue d’une erreur de cette dernière, alors qu’il était de l’intérêt collectif de changer d’assureur, la prime du nouvel assureur étant inférieure pour une couverture de risques équivalente.

Les comptes présentés sont relatifs aux charges communes et dépenses globales de la copropriété.

La SCI MISCHATZ ne rapporte pas la preuve que les relevés effectués par le prestataire de services ISTA seraient inexacts. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d’une sous-évaluation du prix au mètre cube d’eau chaude. Par ailleurs, les copropriétaires, lors d’une assemblée générale du 13 juin 2018, avaient adopté, par une résolution n° 16, une répartition 40% -60% (40 % d’énergie commune répartie en tantièmes- 60 % d’énergie individuelle en fonction de la consommation ) pour la répartition des charges de chauffage, résolution définitive. En outre, les discussions portant sur les quote-parts à attribuer à tel ou tel copropriétaire pour les frais de chauffage et d’ascenseur sont sans conséquence sur la réalité des dépenses exposées et la sincérité des comptes.

Les charges doivent être engagées comptablement dès leur engagement juridique et apparaître dans les comptes en application de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI MISCHATZ ne démontre pas que les comptes de l’exercice 2018 seraient irréguliers en raison de l’imputation de factures datées de l’année 2018 (qui datent pour l’essentiel de fin novembre 2018 à fin décembre 2018) sur l’exercice 2019 puisqu’elle ne démontre pas la date à laquelle ces factures sont parvenues à la copropriété ; ces factures ont été affectées à l’exercice 2019, exercice qui n’est pas discuté dans la présente instance.

La SCI MISCHATZ ne démontre pas non plus que le montant des honoraires facturés par le syndic serait inexact.

Elle ne prouve donc pas que l’approbation des comptes serait constitutif d’un abus de majorité.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 5. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes :

— de correction des soldes, pour l’année 2018, des copropriétaires des lots principaux impactés par les erreurs dans la répartition des charges générales, de combustible, de chauffage, et d’ascenseur de la résidence [Adresse 4],

— de diffusion aux copropriétaires de la résidence [Adresse 4] des relevés des répartiteurs qui sont (doivent être) établis contractuellement par la société ISTA,

— de correction des clés et bases de répartition utilisée pour ventiler les « dépenses chauffage » de la résidence [Adresse 4],

— de correction des clés et bases de répartition utilisées pour ventiler les 'dépenses ascenseur'

A titre préliminaire, il convient de relever que la SCI MISCHATZ ne peut solliciter pour d’autres copropriétaires une éventuelle rectification d’erreurs dans la répartition des charges générales de combustible, de chauffage et d’ascenseur pour l’année 2018.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 du même code stipule que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Ces demandes n’ont pas été formulées en première instance, comme il en ressort dans l’exposé de ses prétentions évoquées dans le jugement déféré ; elles n’ont pas pour objet d’opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; elles n’ont pas la même fin que les demandes formulées devant le premier juge et ne sont ni l’accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire de la demande d’annulation de la résolution n° 6, portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2018. En conséquence, elles sont irrecevables.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 (quitus donné au syndic pour sa gestion)

Les irrégularités dénoncées par la SCI MISCHATZ concernant les comptes du syndic relatives aux charges communes et dépenses globales ne sont pas démontrées. S’agissant de l’erreur d’imputation de deux factures, cette erreur a été évoquée avant le vote (et rectifiée lors de l’exercice courant). Les copropriétaires ont eu également connaissance, avant le vote, d’une lettre du 08 juin 2019 de M.[I], gérant de la SCI MISCHATZ, qui faisait état des griefs concernant le syndic. La SCI MISCHATZ ne démontre pas l’existence d’un abus de majorité liée au vote de la résolution n° 6. Le jugement déféré, qui a rejeté cette demande d’annulation, sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et préjudice moral formée par la SCI MISCHATZ à l’encontre de la SAS Foncia AD Immobilier

Le syndic, dont la responsabilité est contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et extracontractuelle vis-à-vis des copropriétaires, peut voir sa responsabilité engagée à condition de prouver sa faute, le préjudice subi par le copropriétaire et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

L’erreur commise par le syndic des copropriétaires concernant l’imputation de deux factures d’entretien a été réparée et évoquée avant même le vote sur l’approbation des comptes et le vote sur le quitus. La difficulté liée au trop-perçu par l’assureur multirisques Groupama n’est pas en lien avec une faute du syndic qui a fait en sorte, lors de l’exercice suivant, d’obtenir le remboursement de celui-ci. La SCI MISTCHATZ ne démontre pas que le syndic aurait violé son obligation d’une comptabilité d’engagement. Aucune faute particulière du syndic à l’égard de la SCI MISTCHATZ n’est démontrée. Par ailleurs, cette SCI, qui ne distingue pas entre son préjudice moral et son préjudice financier, évoque comme préjudice financier le coût des frais d’avocat qu’elle expose pour intenter des procédures judiciaires ; or, ces coût entrent, le cas échéant, dans le cadre de frais irrépétibles, si ses prétentions venaient à aboutir ; ils sont pas en lien direct avec des fautes du syndic qu’elle ne démontre pas par ailleurs. Elle ne justifie d’aucun préjudice moral. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Foncia AD Immobilier

La SAS Foncia AD Immobilier ne démontre pas que la procédure intentée par la SCI MISCHATZ, même si elle n’a pas abouti, a dégénéré en abus du droit d’agir. En conséquence, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI MISCHATZ est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA Ad Immobilier les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI MISCHATZ aux dépens et au versement de 1800 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires et au bénéfice de la SAS FONCIA Ad immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MISCHATZ sera condamnée au versement de la somme de 2500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires et de 2500 euros au bénéfice de la SAS FONCIA Ad immobilier au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE des débats les conclusions et pièces notifiées le 19 février 2025 par la SCI MISCHATZ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE les demandes de la SCI MISCHATZ;

DÉCLARE irrecevables les demandes :

— de correction des soldes, pour l’année 2018, des copropriétaires des lots principaux impactés par les erreurs dans la répartition des charges générales, de combustible, de chauffage, et d’ascenseur de la résidence [Adresse 4],

— de diffusion aux copropriétaires de la résidence [Adresse 4] des relevés des répartiteurs qui sont (doivent être) établis contractuellement par la société ISTA,

— de correction des clés et bases de répartition utilisée pour ventiler les « dépenses chauffage » de la résidence [Adresse 4],

— de correction des clés et bases de répartition utilisées pour ventiler les 'dépenses ascenseur'

REJETTE la demande de la SCI MISCHATZ fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MISCHATZ à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SCI MISCHATZ à verser à la SAS FONCIA AD Immobilier la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SCI MISCHATZ aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,