COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 193

Rôle N° RG 22/03629 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAU7

Syndic. de copro. SDC [Adresse 6]

C/

[M] [V]-[G] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de GRASSE en date du 31 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01352.

APPELANTE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 6] Pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET DAMONTE IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 2], agissant lui même en la personne de son représentant légal en exercie domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [M] [V]-[G] épouse [R]

née le 14 Avril 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 1er juillet 1996, passé devant maître [Y] [T], notaire à [Localité 5] (06), madame [M] [R] a acquis par donation, la propriété dans ensemble immobilier sis [Adresse 8] dénommé '[Adresse 6]', à [Localité 5] (06), les lots n°232, 195 et 352 consistant en :

— un appartement de deux pièces, situé au bâtiment [Adresse 3], avec terrasse ;

— une cave ;

— un emplacement de parking.

Suivant acte sous seing privé du 6 juillet 2015, elle a donné à bail son appartement à M. [E] qui a quitté les lieux le 1er décembre 2017.

Se plaignant d’infiltrations se produisant sur le balcon-terrasse couvert, Mme [R] a mandaté M. [P], expert judiciaire pour organiser une expertise amiable contradictoire, en présence de l’expert de l’assureur de l’appartement, de l’expert mandaté par son assureur, la MMA, et du syndic.

M. [P] a rendu son rapport le 4 décembre 2018.

Par exploit du 26 février 2019, Mme [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, qui par ordonnance en date du 11 juillet 2019, a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à :

— faire réaliser les travaux nécessaires décrits par M. [P] dans son rapport du 4 décembre 2018, pour mettre fin définitivement aux dommages affectant le balcon terrasse dépendant de l’appartement de Mme [R], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— faire procéder à la réparation du siphon percé situé dans le caniveau 9ème étage ;

— faire poser une équerre en aluminium fixé en partie haute des bandeaux en béton afin de masquer les désordres puis remplacement de l’encoffrement en bois, après réparation du siphon;

— procéder à la passivation des essais, reconstitution du béton à l’aide de mortier spécifique à l’époxy puis remplacement de l’encoffrement en bois ;

— régler une provision de 3 000 euros à valoir sur le préjudice locatif et matériel ;

— payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par exploit du 4 mars 2020, Mme [R] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de judiciaire de Grasse aux fins de :

— juger que les désordres sur le balcon terrasse, ont pour origine des défaillances des parties communes ;

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée ;

— juger que les travaux de réparation effectués, en exécution de l’ordonnance du 11 juillet 2019 sont insuffisants pour remédier définitivement aux désordres et dommages consécutifs ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 25 497,84 euros au titre du préjudice locatif subi par elle du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Par jugement contradictoire du 31 janvier 2022, le tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R], les sommes de :

* 32 297 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice locatif ;

* 1703 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dispensé Mme [R] de toute participation à la dépense des frais de la présente procédure.

Le tribunal a notamment considéré que :

— il a été mis fin aux infiltrations par la réalisation de joints votés par la copropriété le 31 janvier 2021 ;

— les désordres consistant en des infiltrations étaient importants et de nature à nuire à la solidité du bâti, entraînant une désagrégation de la couverture du balcon ;

— l’absence d’étanchéité des balcons n’est pas la seule cause et ce choix en toute hypothèse pose difficulté s’agissant d’un balcon de l’appartement litigieux qui se situe en dessous d’une terrasse;

— les terrasses sont des parties communes à jouissance privative ;

— le gros oeuvre du plancher de la terrasse du 9ème étage qui laisse passer de l’eau en quantité importante est une partie commune, de même que le tuyau de descente d’eaux pluviales qui est défectueux ;

— l’absence d’étanchéité des balcons doit être considéré comme un vice de construction ;

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée ;

— dans ces circonstances la perte locative est avérée.

Suivant déclaration au greffe en date du 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

— juge que les désordres proviennent d’une partie privative, en l’espèce sa terrasse-balcon dont l’entretien repose sur Mme [R] copropriétaire ;

— juge que le syndicat des copropriétaires ne doit par conséquent supporter que la moitié des préjudices subis si ceux-ci étaient retenus ;

— juge que le préjudice de jouissance de Mma [R] n’est pas démontré, les relevés de charges démontrant au contraire que l’appartement a été occupé entre le 1er décembre 2017 et le 31 janvier 2021 (Mme [R] ayant vendu son appartement le 25 octobre 2020) ;

— déboute Mme [R] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : juge qu’il ne doit supporter que 12 612,77 euros/2 compte tenu de sa part de responsabilité soit 6 306,38 euros ;

— en tout état de cause : condamne Mme [R] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que

— Mme [R] est propriétaire d’un appartement de 2 pièces situé au 8ème étage et également de l’appartement sus-jacent situé au 9ème étage, auxquels sont attachés pour chacun d’eux un balcon-terrasse ;

— le balcon de l’appartement du 9ème étage est situé en dessus de celui de l’appartement du 8ème étage ;

— la responsabilité du syndicat n’est pas engagée pour le tout car les désordres ont pour partie pour origine des parties privatives ;

— la colonne d’évacuation des EP est une partie commune qui a été refaite en juin 2019 par la société STPS, le syndicat en est responsable ;

— pour la seconde cause d’infiltration qui est le caractère étanche de la terrasse du 9ème étage et de son caniveau, le syndicat ne peut pas être responsable car il s’agit d’une partie privative ;

— le balcon terrasse comme tous ceux de l’immeuble est une partie privative en application du règlement de copropriété, page 54 ;

— le titre de propriété de Mme [R] inclut le balcon dans les parties privatives ;

— elle est donc responsable à hauteur de la moitié du préjudice subi ;

— le préjudice de jouissance revendiqué est inexistant ;

— les relevés de charges, versés aux débats pour les années 2017 à 2020 démontre une occupation ;

— le préjudice de jouissance, à défaut doit être réduit en raison de la réparation de la colonne des eaux pluviales le 7 juin 2019.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R], demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné à lui verser la somme de 1703 euros, au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel, et statuant à nouveau :

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 015,10 euros, au vu des justificatifs produits ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à régler une indemnité de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Atias ;

— dispense Mme [R] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— les ouvrages défaillants et ceux endommagés sont des parties communes ;

— le rapport SEIH est claire sur les origines des infiltrations subies ;

— infiltrations au travers de la jonction entre le caniveau de la terrasse de Mme [K] et la partie plane du balcon ;

— déficience d’étanchéité de la conduite collective d’évacuation d’eaux pluviales ;

— le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprennent la descente d’eaux pluviales et ses raccordements visibles à chaque étage ;

— la descente a été réparée mais partiellement en septembre 2019 ;

— des travaux restent à exécuter ;

— s’agissant des infiltrations à travers le plancher haut :

— les infiltrations d’eau au travers du plancher du balcon ont perduré ;

— l’appartement du 8ème étage dispose d’une terrasse couverte qui est donc répertoriée comme un balcon, puisqu’il ne recouvre pas de partie habitable ;

— mais au-dessus, au 9ème et dernier étage de l’immeuble, est situé un appartement en retrait qui dispose d’une très grande terrasse, composée de 2 parties séparées par le joint de dilatation de l’immeuble ;

— le toit de cet appartement et ses terrasses constituent la couverture de l’immeuble ;

— le balcon du 8ème étage ne pose pas difficulté étant seulement le siège des dommages consécutifs et non le siège des désordres ;

— ce balcon a reçu des infiltrations d’une descente d’eaux pluviales défaillante et du plancher de la terrasse du 9ème étage, laissant passer les eaux de pluies ;

— la terrasse du 9ème étage et le plancher séparatif sont parties communes en application du règlement de copropriété ;

— si elle s’est résolue à badigeonner la zone litigieuse avec une résine en février 2020, c’était en raison de la résistance opérée par la copropriété ;

— le plancher du balcon et la descente d’eaux pluviales sont donc des parties communes ;

— la cause exclusive des désordres est due à la défaillance des parties communes ;

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est incontestable ;

— elle a droit à réparation intégrale des préjudices subis ;

— l’existence d’un préjudice locatif pendant plus de trois ans du 1er décembre 2017 date du départ du dernier locataire jusqu’au mois de février 2021, date d’exécution des travaux de réparation, votés le 31 janvier 2021 ;

— elle a subi des préjudices matériels consécutifs ;

— ses frais s’élèvent à la somme de 4 015,10 euros ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les désordres et leur origine :

A titre liminaire, il est acquis aux débats que les désordres objet du présent litige, affectent le balcon-terrasse de l’appartement situé au 8ème étage, appartenant à Mme [V] épouse [R].

Elle est également propriétaire de l’appartement sus-jacent situé au 9ème étage.

Il ressort de la chronologie des faits et des éléments versés aux débats, que :

Dans le cadre du rapport de constat amiable établi le 4 décembre 2018, au contradictoire du syndic de copropriété, M. [P] a constaté dans l’appartement du 8ème étage :

— un éclatement du béton concernant les bandeaux de balcon avec des aciers rouillés apparents;

— l’encoffrement de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales (EP) du balcon supérieur est totalement pourrie.

L’expert estimait que les causes des désordres subis par Mme [R] sont les suivantes :

L’immeuble est situé directement face à la mer et longeant cette dernière à quelques dizaines de mètres, subi les conséquences des embruns salés.

Par suite des microfissures naturelles du béton et de l’épaisseur trop faible de l’enrobage des aciers, ces derniers rouillent puis l’augmentation de leur volume entraine l’éclatement du béton par suite des pressions parasites non maîtrisées.

Le phénomène est exponentiel si aucune mesure n’est mise en oeuvre pour stopper cette agression.

Il préconisait la passivation des aciers, reconstitution du béton à l’aide de mortier spécifique à l’époxy ainsi que le remplacement de l’encoffrement en bois totalement pourri.

Il soulignait que les bandeaux n’étaient pas simplement décoratifs car ils avaient été pris en compte dans le calcul de la stabilité des dalles de balcon.

Mme [R] a également fait intervenir la société SEIH investigations qui dans son rapport du 24 février 2019, relevait deux origines distinctes de sinistres, affectant l’appartement du 8ème étage :

— des infiltrations au travers de la jonction entre le caniveau de la terrasse de Mme [K] (occupante du bien au 9ème étage) et la partie plane du balcon ;

— une déficience d’étanchéité de la conduite collective d’évacuation d’eaux pluviales.

La société précisait que la terrasse en attique (terrasse plein ciel situé au sommet de l’immeuble) qui dessert l’appartement de Mme [K] (donc présumée étanche) est en raccordement sur la partie plane du balcon. Or le balcon n’est pas étanche.

Elle préconisait :

— de réparer l’étanchéité du joint sur la culotte à 45 ° ;

— de pulvériser des résines époxy sur l’ensemble de la colonne des eaux pluviales ;

— de démolir le carrelage et de la chape du balcon terrasse et apposition d’une résine.

Suite à l’ordonnance de référé du 11 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux durant les mois de septembre/octobre 2019, pour essayer de remédier aux désordres.

M. [P] s’est de nouveau rendu sur les lieux le 19 novembre 2019, en présence du syndic et a constaté que suite à des travaux de ravalement, le taux d’humidité s’élevait à 70 % sur la quasi-totalité de la sous-face de la terrasse. Il considère que pour stopper définitivement le phénomène de corrosion des fers par suite de l’eau qui percolera dans la dalle à travers les joints de carrelage consécutivement à l’absence d’étanchéité, il faudra mettre en oeuvre ou un revêtement en résine à renouveler fréquemment.

Suivant procès-verbal du 29 juin 2020, établi par maître [L], à la requête de Mme [R], il apparaissait que :

— la terrasse de l’appartement du 9ème et dernier étage s’étendait sur deux bâtiments : [Adresse 3] (salon et chambre) et [Adresse 4] (grande terrasse) ; cette terrasse était surélevée par rapport à l’autre terrasse de 6,5 cm : entre les deux terrasses, il n’y avait pas de relevé d’étanchéité apparent, les deux terrasses communiquent ;

— la terrasse de l’appartement du 8ème étage, le commissaire de justice constatait un effritement de la peinture, des cloques en sous façade.

Selon rapport du 3 juillet 2020, à la demande du syndicat des copropriétaires, M. [Z] relevait les travaux exécutés :

— niveau 8ème étage plafond terrasses :

* la reprise de la canalisation horizontale avec réfection habillage par coffre ;

* création d’une trappe de visite au bas de la colonne technique ;

* travaux exécutés par M. [R] :

° reprise du caniveau avec flashing ;

° mise en oeuvre d’une résine sur l’ensemble du sol de la terrasse ;

M. [Z] constatait :

— des traces d’infiltrations d’eau en plafond de la terrasse 8ème niveau ;

— que la terrasse non étanche du 9ème étage traitée sur l’ensemble par résine excepté une partie liaison réhaussé donnant sur terrasse étanché ;

En effet, Mme [R] reconnaît avoir traité à ses frais, la surface du sol du balcon du 9ème étage avec un système d’étanchéité liquide circulable. Selon elle, cette opération n’a eu aucun effet sur l’arrêt des écoulements d’eau en plafond du balcon du 8 ème étage et des cloques sont apparues sur le système d’étanchéité.

M. [Z] préconisait une dépose du carrelage et soit, une reprise partielle sur jonction à la liaison des 2 terrasses du 9ème étage, soit la reprise complète de l’étanchéité de la terrasse attachée à l’appartement de Mme [R], du 9ème étage.

Selon rapport du 12 août 2020, à la requête de Mme [R], M. [C], expert judiciaire, pour remédier de façon pérenne aux écoulements d’eau au travers du plancher du balcon du niveau 9, il était nécessaire de réaliser les prestations suivantes:

— traitement du joint de dilatation entre la terrasse Ouest et le balcon du niveau 9, en partie horizontale et verticale ;

— réalisation d’un complexe d’étanchéité sur la dalle brute du balcon du niveau 9, conforme au DTU et aux règles de l’art, après réalisation de pentes réglementaires, la création de caniveaux devant les seuils de portes fenêtres et avec mise en oeuvre d’un système d’évacuation réglementaire des eaux.

L’expert soulignait que ces travaux correspondaient aux préconisations de la version 2, figurant dans le rapport de M. [Z].

Par conséquent, les causes des désordres proviennent :

— d’une part, d’une défectuosité de la colonne des eaux pluviales, dont il n’est pas contesté que c’est une partie commune, refaite par le syndicat des copropriétaires durant les mois de juin/septembre 2019 ;

— d’autre part, du caractère non étanche de la terrasse du 9ème étage, dont les parties sont en désaccords sur son caractère de partie commune ou partie privative.

Ainsi, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Aux termes des extraits du règlement de copropriété, versés aux débats, sont définies comme parties privatives, page 55 :

— les fenêtres, portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières ;

sont définies comme parties communes, page 56 :

— le gros oeuvre des planchers, à l’exclusion des revêtements du sol ;

— les couvertures des immeubles et de toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ;

— les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales…

Or, il s’évince de la configuration des lieux que l’appartement impacté par les désordres est situé au 8ème étage, et dispose effectivement d’une terrasse couverte qui est donc techniquement répertoriée comme un balcon, puisqu’elle ne recouvre pas de partie habitable.

Cependant, au 9ème étage et dernier étage de l’immeuble, se situe un appartement en retrait, qui dispose d’une très grande terrasse, composée de deux parties, séparées par le joint de dilatation de l’immeuble.

Le toit de cet appartement et ses terrasses constituent également la couverture de l’immeuble.

En tout état de cause, ce n’est pas le balcon du 8ème étage qui pose difficulté puisqu’il est seulement le siège des dommages consécutifs et non le siège des désordres.

Ce balcon du 8ème étage a reçu des infiltrations provenant d’une part, d’une descente d’eaux pluviales défaillante et d’autre part, du plancher de la terrasse du 9ème étage, laissant passer les eaux de pluie.

Il est établi par les rapports d’expertise, dont celui de M. [Z], que les infiltrations se produisent à la liaison entre les deux bâtiments.

La terrasse du 9ème étage et le plancher séparatif, s’analysent comme des parties communes de même que la dalle du plancher et la jonction entre les éléments de cette dalle. Ils répondent à la définition du 'gros oeuvre des planchers visés au règlement de copropriété’ et 'les couvertures des immeubles et de toutes les terrasses…' visés au règlement de copropriété.

Le moyen selon lequel, Mme [R] aurait appliqué une résine liquide en surface au niveau de la liaison des deux terrasses du 9ème étage, ne peut s’analyser en une reconnaissance du caractère 'privatif’ de cette partie du bien.

De même cela permet d’établir que l’origine des désordres ne réside pas dans le simple revêtement de la terrasse (partie privative) mais bien dans la chape et le complexe d’étenchétié de la terrasse (partie commune).

Cette mesure constituait une mesure provisoire et d’urgence, afin de pallier aux désordres et de pouvoir relouer son bien. Cette intervention ne peut constituer un aveu de la part de Mme [R].

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a pris en charge le traitement de la liaison entre les deux terrasses, travaux votés lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2021. Dans la même assemblée, le syndicat des copropriétaires a également voté pour la réfection complète de l’étanchéité de la toiture-terrasse du 9ème étage.

De même, le titre de propriété de Mme [R] versé aux débats, indiquant comme lot n°232, un appartement avec 'terrasse', ne permet pas de savoir s’il s’agit de l’appartement du 8ème ou du 9ème étage, d’autant que lors du premier rapport de constat du 9 novembre 2018, Mme [R] a reconnu être propriétaire de trois appartements dans l’immeuble.

En outre, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, l’intégralité du règlement de copropriété n’a pas été communiqué, ce qui ne permet pas de déterminer avec précision ce qui est considéré comme un 'balcon particulier’ par rapport à une terrasse, sachant que le balcon est une superstructure posée en extension d’une façade, alors qu’une terrasse repose sur une surface et est en partie découverte. Rien ne permet d’exclure qu’un balcon ait un plancher et que le gros oeuvre des bâtiments est sauf clause contraire, partie commune.

Par conséquent, le gros oeuvre du plancher de la terrasse du 9ème étage et la descente d’eau commune, à l’origine des désordres subis par Mme [R], sont des parties communes de l’immeuble.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 de la loi au 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, antérieure au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés soit aux copropriétaires eux-mêmes dans leurs parties privatives, soit à des tiers, du fait du mauvais état d’entretien des parties communes ou de ses éléments d’équipement collectif, ou du fait d’un vice de construction. Il peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (Cass. 3ème civ 9 mai 2019, n°18-13.670).

En l’espèce, les désordres subis par Mme [R] proviennent de la défaillance des parties communes.

Ainsi, la descente d’eau commune et le plancher de terrasse, formant la toiture de l’immeuble, qui laisse passer les eaux de pluie, inondant le balcon du dessous et le dégrade, engagent la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, qu’ils aient pour origine un vice de construction (balcon dépourvu d’étanchéité) ou un défaut d’entretien.

Par conséquent, il appartient au syndicat des copropriétaires non seulement de procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux dommages subis par un copropriétaire, mais également de répondre des conséquences dommageables subies par un copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires était informé des désordres subis par Mme [R] depuis le mois de juillet 2015. Des travaux ont été entrepris en 2017 et 2018 pour effectuer une purge du bandeau. Par la suite la colonne de descente des eaux pluviales a été réparée en septembre/octobre 2019. Les infiltrations ayant perduré de nouveaux travaux ont été votés par l’assemblée générale le 31 janvier 2021 pour réparer le joint visible sur la terrasse du 9ème étage.

Or l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic peut en cas d’urgence faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le syndic pouvait donc faire diligence plus rapidement afin de remédier aux travaux de réparation nécessaires. Les infiltrations ont cessé au premier trimestre 2021.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun élément permettant de l’exonérer de sa responsabilité.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices subis par Mme [R] :

Sur le préjudice locatif :

Mme [R] sollicite un préjudice locatif qui s’étend du 1er décembre 2017 au 31 janvier 2021.

Il est acquis aux débats que Mme [R] a consenti à M. [E], le 6 juillet 2015, un bail sur le bien du 8ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 916 euros, outre 135 euros à titre de provision sur charges, pour une durée de trois ans.

Or ce dernier a quitté les lieux au 1er décembre 2017. Selon son attestation versée aux débats, son départ a eu lieu en raison de l’absence d’amélioration de la situation du balcon-terrasse de son bien, décrivant que des morceaux entiers de béton tombaient sur la terrasse.

Mme [R] verse aux débats l’annonce rédigée et publiée par son mandataire, le cabinet Bruno, de l’appartement du 8ème étage, offert à la location pour un loyer de 1145 euros par mois, provision pour charges comprises, à hauteur de 175 euros par mois. Elle produit également deux courriers de personne, intéressées par l’annonce, ayant visité le bien au mois de mars 2018 et juillet 2018, mais avoir refusé de souscrire un contrat de bail en raison de l’état de la terrasse, impraticable et dangereuse à cause du béton du bord du côté mer qui se désagrégeait et tombait par morceaux entiers.

La valeur locative du bien était de 916 euros en juillet 2015. Après actualisation en 2017, le loyer s’élève à 927,41 euros, outre 135 euros au titre des charges, soit 1062,41 euros.

Mme [R] fait valoir ne pas avoir pu louer le bien pendant 38 mois et calcule son préjudice de la manière suivante : 1062,41 euros x 38 mois = 40 371,58 euros.

La perte de chance de pouvoir louer le bien s’analyse en une privation de la possibilité d’avoir pu louer à nouveau le logement, objet des désordres.

Pour être indemnisable, elle doit répondre à certains critères :

— le préjudice doit être certain et direct, qu’il soit actuel ou futur, qu’il soit actuel ou futur;

— l’indemnisation ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’évènement manqué s’était réalisé.

Les travaux dans le bien ont été réalisés en mars-avril 2019.

Après examen des pièces versées aux débats, la faible consommation d’eau pour la période allant du 1er avril 2018 au 31 mars 2020, dont fait état le syndicat des copropriétaires semble correspondre aux travaux réalisés et non à une occupation effective du logement.

En effet, le syndicat des copropriétaires communique les décomptes de charges d’eau suivants :

— le décompte du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, fait état d’une consommation de 11 m3 d’eau froide et de 4 m3 d’eau chaude ;

— le décompte du 29 mai 2019 fait état d’une consommation de 11 m3 d’eau froide et 4 m3 d’eau chaude.

— le décompte du 15 février 2021, mentionne 14 m3 d’eau froide et 5 m3 d’eau chaude (pour la période allant du 1er avril 2019 au 31 mars 2020).

Mme [R] produit le décompte du 4 août 2021, fait état de 81 m3 d’eau froide et de 35m3 d’eau chaude (pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021).

L’argumentation du syndicat des copropriétaires selon lequel le bien était occupé ne peut prospérer.

Par ailleurs, celui-ci soutient que la somme doit être limitée de moitié car les désordres ont leur siège dans une partie privative.

Or les désordres proviennent de parties communes et non privatives.

Par ailleurs Mme [R] a continué à régler les charges dues pour son bien qu’elle n’a pas pu louer, de même que les différentes taxe y afférents.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à Mme [R] la somme de 32 297 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer, incluant une décote de 20 %, (40 371,58 euros/20 %).

Sur le préjudice matériel :

Mme [R] sollicite la somme de 4015,10 euros, se décomposant comme suit:

— coût de l’intervention de M. [P] à hauteur de 777 euros, octroyé par le premier juge et non contesté par le syndicat des copropriétaires ;

— coût de l’intervention de la société SEIH à hauteur de 576 euros, octroyé par le premier juge et non contesté par le syndicat des copropriétaires ;

— coût de l’intervention de M. [C], (660 euros), octroyé par le premier juge mais non inclut dans son décompte ;

— coût du constat d’huissier : 350 euros octroyé par le premier juge et non contesté par le syndicat des copropriétaires ;

— coût des réparations de la canalisation et du coffre en février et mars 2029, évalué à 250 euros (justifié par factures) ;

— coût de la résine liquide badigeonnée au 9ème étage : 1 402,10 euros, selon facture du 29 février 2020 ;

total = 4015,10 euros.

Il s’évince que le préjudice matériel de Mme [R] est justifié et qu’il est en lien de causalité avec les désordres subis ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Il est cependant acquis que les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice qui n’a pas été désigné par décision de justice sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 1703 euros à Mme [R] en réparation de son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 3 665,10 euros (4015,10 euros – 350 euros au titre du constat d’huissier), en réparation de son préjudice matériel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à Mme [V]-[G] épouse [R], la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il sera également confirmé en ce qu’il a dispensé Mme [R] de toute participation à la dépense commune, liée aux frais de procédure, en application de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Laure Atias.

Il sera également condamné à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à Mme [R]. Il sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Mme [R] sera dispensée toute participation à la dépense commune, liée aux frais de procédure, en application de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser à Mme [R] la somme de 1703 euros, au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à payer Mme [R] la somme de 3 665,10 euros, en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' à payer Mme [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Laure Atias ;

DISPENSE Mme [R] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,