COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 JANVIER 2025

N° 2025/4

Rôle N° RG 24/02411 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUC3

SARL BS INVEST COTE D’AZUR

C/

[B] [T]

[V] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Philippe DAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 11] en date du 26 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00003.

APPELANTE

SARL BS INVEST COTE D’AZUR

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [B] [R] épouse [T],

née le [Date naissance 6] 1966

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [V] [T],

né le [Date naissance 7] 1965 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Monsieur [V] [T] et madame [B] [R], son épouse, sont propriétaires au sein du lotissement [Adresse 10] d’une parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 4], sise, [Adresse 3], jouxtant la parcelle cadastrée EW [Cadastre 5], sise au [Adresse 8] la même rue, acquise par la société à responsabilité limitée (ci-après SARL) [Adresse 9], selon acte notarié du 31 juillet 2023.

Estimant que les travaux entrepris sur la parcelle E W168 voisine de la leur étaient exécutés sans autorisation d’urbanisme, qu’ils avaient pour effet de supprimer les restanques existantes, de réaliser des murs de soutènement en limite de propriété d’une hauteur supérieure à trois mètres, d’enterrer des déchets avec des remblais au droit de leur propriété, de transplanter des arbres existants, de créer une servitude de vue sur leur propriété et de causer une perte d’ensoleillement, monsieur et madame [T] ont, après autorisation présidentielle et par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé d’heure à heure, la société BS Invest Côte d’Azur, afin notamment d’obtenir l’arrêt immédiat des travaux et la remise de la parcelle EW [Cadastre 5] dans son état initial.

Par ordonnance de référé, contradictoire, du 26 janvier 2024, ce magistrat a :

ordonné à la SARL [Adresse 9] d’arrêter immédiatement les travaux en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5], ce dès la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 500 euros par jours de retard, à courir pendant un délai de trois mois ;

ordonné à la SARL BS Invest Côte d’Azur de remettre la parcelle EW [Cadastre 5] dans son état initial, soit celui avant le démarrage des travaux et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, cette astreinte courant sur un délai de trois mois ;

condamné la SARL [Adresse 9] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL BS Invest Côte d’Azur aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Philippe Dan sous son affirmation de droit.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 février 2024, la SARL [Adresse 9] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2024, accueillies après révocation de l’ordonnance de clôture comme il sera explicité ci-après, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelante sollicite de la cour qu’elle :

ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture ;

réforme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions ;

statuant à nouveau,

déboute monsieur et madame [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

les condamne à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamne aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 4 novembre 2024, accueillies après révocation de l’ordonnance de clôture comme il sera explicité ci-après, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les intimés sollicitent de la cour qu’elle :

ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture ;

juge que les travaux sur la parcelle EW [Cadastre 5] ont été entrepris sans la moindre autorisation d’urbanisme ;

juge que les travaux sur la parcelle EW [Cadastre 5] ne sont pas liés à une opération autorisée et sont par conséquent strictement interdits par le PLUM de la Métropole [Localité 11] Côte d’Azur ;

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] sont soumis à certaines conditions par le PLUM de la Métropole [Localité 11] Côte d’Azur ;

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] sont réalisés en violation des règles du PLUM de la Métropole [Localité 11] Côte d’Azur ;

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] ont pour effet de créer une vue directe et plongeante à moins de 1,90 mètres de la limite séparative de propriété sur le fonds des époux [T] ;

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] ont pour effet de causer une perte d’ensoleillement au détriment de la propriété des époux [T] ;

juge que la déclaration préalable de travaux du 8 janvier 2024 repose sur des déclarations inexactes et mensongères tendant à induire les services de l’urbanisme et la juridiction en erreur sur la consistance des travaux réalisés par la société [Adresse 9] ;

juge que la société BS Invest Côte d’Azur a entendu poursuivre ses travaux en méconnaissance de l’ordonnance de référé du 26 janvier 2024 signifiée en date du 14 février 2024 ;

juge que la société [Adresse 9] n’a pas entendu remettre la parcelle EW [Cadastre 5] dans son état initial soit avant le démarrage de ses travaux ;

juge que l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 21 mars 2024 repose sur les seules déclarations de la société BS Invest Côte d’Azur ;

juge que la décision de conformité du 20 juin 2024 repose sur les seules déclarations de la société [Adresse 9] ;

juge que la société BS Invest Côte d’Azur a fait réaliser une palissade sur mur bahut d’une hauteur de 2,90 mètres en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables ;

juge que la société [Adresse 9] a aggravé la perte d’ensoleillement subie par les époux [T] ;

juge que la société BS Invest Côte d’Azur a entendu solutionner la création d’une servitude de vue directe sur le fonds des époux [T] en aggravant le préjudice subi par ces derniers ;

juge que la seule solution permettant de mettre fin aux préjudices des époux [T] consiste à rétablir les restanques d’origine et la parcelle EW [Cadastre 5] dans son état initial soit avant le démarrage des travaux ;

juge que la société [Adresse 9] a divisé la villa en trois logements en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables en matière de création de places de stationnement ;

juge que la société BS Invest Côte d’Azur a créé trois logements sans adapter les possibilités de stationnement à l’intérieur de sa propriété au risque de provoquer des difficultés de circulation sur la voie privée du lotissement ;

juge que la société [Adresse 9] a surélevé son terrain avec des « déchets du bâtiment » ;

juge que les travaux de la société BS Invest Côte d’Azur ont manifestement endommagé le mur mitoyen ;

par conséquent,

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] constituent un trouble manifestement illicite ;

juge que les travaux actuellement en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] constituent un dommage imminent ;

par conséquent,

déboute la société [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

confirme l’ordonnance déférée ;

condamne la société BS Invest Côte d’Azur à arrêter les travaux engagés sur la parcelle EW [Cadastre 5] ;

condamne la société [Adresse 9] à remettre la parcelle EW [Cadastre 5] dans son état initial soit avant le démarrage des travaux ;

condamne la société BS Invest Côte d’Azur à verser aux époux [T] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne la société [Adresse 9] aux entiers dépens distraits au profit de maître Philippe Dan, membre de la SCP Delage ' Dan ' Larribeau ' Renaudot sous sa due affirmation de droit.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même dispose : Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 802, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application des dispositions de ce texte, rapprochées de celles des articles 15 et 16, précités, du même code, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, les conseils des parties ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 05 novembre 2024, aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, le 4 et le 12 novembre 2024, pour permettre à la SARL BS Invest Côte d’Azur de répliquer utilement aux conclusions des appelants déposées la veille de l’ordonnance de clôture.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur l’arrêt immédiat des travaux et la remise en état initial sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence pour le faire cesser.

Le dommage imminent s’entend de ceui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il appartient à celui qui l’invoque de démontrer l’existence d’un dommage imminent, ou d’un trouble manifestement illicite liés à la présence des éléments litigieux.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Il s’ensuit que la prétendue méconnaissance de l’ordonnance déférée, invoquée par monsieur et madame [T], n’est pas un moyen opérant pour caractériser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent allégués.

Les époux [T] dénoncent la réalisation, en infraction des règles d’urbanisme, des travaux suivants : suppression des restanques existantes, réalisation de murs de soutènement en limite de propriété d’une hauteur supérieure à trois mètres, transplantation d’arbres existants, enterrement de déchets avec des remblais au droit de leur propriété, réalisation d’une palissade sur mur bahut d’une hauteur de 2,90 mètres, création de trois logements sans solution de stationnement.

Ils soutiennent que ces travaux ont été entrepris par la SARL [Adresse 9] sur la parcelle EW [Cadastre 5], en l’absence d’autorisation d’urbanisme et en violation des règles du plan local d’urbanisme de la métropole [Localité 11] Côte d’Azur (dit PLUM).

La SARL BS Invest Côte d’Azur prétend qu’il n’était pas nécessaire pour réaliser ces travaux d’obtenir préalablement une autorisation de permis de construire, s’agissant d’une augmentation des surfaces de terres exhaussées de 80 m² et de la construction d’un mur de restanque d’une hauteur d'1,90 mètre, autorisés par le PLUM.

Elle indique que les travaux entrepris à sa demande et sur le terrain litigieux intervenaient à la suite de la délivrance d’un arrêté du 13 décembre 2018 de la ville de Nice, vainement attaqué par les époux [T] devant le tribunal administratif de Nice et devant le conseil d’Etat, autorisant le précédent propriétaire, à démolir la maison d’habitation sises sur cette même parcelle EW [Cadastre 5] aux fins d’édification d’un immeuble de 25 logements en R+3 et R-2 avec 39 stationnements.

Elle fait valoir que le PLUM autorise dans le secteur des constructions d’une hauteur de 12 mètres à l’égout.

Elle précise que, pour éviter tout litige, elle a demandé le 08 janvier 2024, la régularisation des travaux entrepris.

A cet égard, il est notable que la ville de [Localité 11], informée dès le mois de décembre 2023 des travaux réalisés par la SARL [Adresse 9] sur le fond litigieux, déléguait sur place des agents vérificateurs, sans qu’il s’en suive un arrêté interruptif de travaux.

En outre, la mairie autorisait le 21 mars 2024, la régularisation sollicitée, relativement à la modification du terrain naturel par remblai, au prolongement d’une restanque avec création de trois murs de soutènement « terrain naturel + 147,90 porté à 149,80 (+1,90) », à la rénovation des portails existants, au ravalement des murs de clôture Sud et Ouest, au déplacement de deux pins. Seules deux réserves étaient apportées à ces réalisations : la nécessité de planter deux arbres adaptés au climat méditerranéen et celle d’habiller le mur de soutènement par des plantes grimpantes ou retombantes.

Depuis, la mairie de [Localité 11] a attesté de l’achèvement des travaux en conformité avec l’autorisation précitée.

Les époux [T] qui reconnaissent le dépôt le 08 janvier 2024 d’une déclaration préalable de travaux, l’existence d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 21 mars 2024 pris par la mairie de [Localité 11], au regard notamment du PLUM, ainsi que la décision de conformité du 20 juin 2024, soutiennent que ces décisions ont été prises sur la base de déclarations volontairement mensongères de la SARL BS Invest Côte d’Azur.

Cependant, il n’appartient pas à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, de se prononcer sur les prétendues man’uvres opérées par la SARL [Adresse 9] auprès des services de l’urbanisme pour obtenir les autorisations et déclarations de conformité précitées, sachant que le non-respect des règles susvisées relève, le cas échéant, du juge pénal, chargé de la répression des infractions aux règles d’urbanisme et qu’en l’état de ces décisions, la cour ne peut, avec l’évidence requise en référé, que constater le respect par la société intervenante des règles d’urbanisme et de celles fixées au plan local de la métropole [Localité 11]-Côte d’Azur.

Les époux [T] soutiennent que ces mêmes réalisations sont à l’origine des désordres suivants : création et aggravation d’une vue sur leur fonds, perte d’ensoleillement, dégradation du mur mitoyen.

Si le procès-verbal de constat dressé 15 décembre 2023 par commissaire de justice atteste de rehaussements de sols à la suite de la réalisation des travaux, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que ces modifications soient de nature à créer une vue supplémentaire, à l’aggraver, ni à nuire à l’ensoleillement du fond des appelants.

En tout état de cause il n’est pas démontré de dommage imminent, ni de trouble manifestement illicite résultant des réalisations entreprises, de nature à justifier l’arrêt immédiat des travaux et la remise en état du terrain initial.

De même la dégradation du mur mitoyen, retenue par l’expert de l’assureur de madame [T], consiste en la présence d’une lézarde et d’une fissure, sans risque d’effondrement, de sorte que, même si l’hypothèse d’un désordre survenu à la suite des travaux de terrassement effectué par la SARL BS Invest Côte d’Azur devait s’avérer exacte, elle ne justifierait pas la mise en 'uvre des mesures sollicitées.

Il s’ensuit l’infirmation de l’ordonnance entreprise ce qu’elle a ordonné à la SARL [Adresse 9] d’arrêter immédiatement les travaux en cours sur la parcelle EW [Cadastre 5] et de la remettre dans son état initial, ce, sous astreinte et partant, le rejet des demandes des époux [T].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Au vu des développements qui précédent, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SARL BS Invest Côte d’Azur aux dépens et à verser aux époux [T] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et madame [T], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SARL [Adresse 9] les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et madame [T] supporteront en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute monsieur et madame [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne monsieur et madame [T] à payer à la SARL BS Invest Côte d’Azur la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur et madame [T] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président