COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/02467 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTON

[M], [S], [R] [B]

[A], [D], [J] [N] épouse [B]

c/

[T] [P]

[E] [O]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07049) suivant déclaration d’appel du 16 juillet 2020

APPELANTS :

[M], [S], [R] [B]

né le 28 Novembre 1950 à [Localité 4] (44)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

[A], [D], [J] [N] épouse [B]

née le 14 Juin 1951 à [Localité 3] (33)

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

Représentés par M^e Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[T] [P]

né le 23 Juillet 1978 à [Localité 5] (87)

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

[E] [O]

née le 27 Mai 1982 à [Localité 7] (17)

de nationalité Française

Profession : Responsable ressources humaine,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

Représentés par M^e Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Jean-françois MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier lors des débats : Madame Mélody VIGNOLLE DELTI

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Les époux [B], propriétaires d’un terrain acquis en 2014 sur lequel ils ont édifié une maison en 2014, ont constaté en 2017, le début de travaux de construction sur la parcelle voisine de la leur.

Eu égard à la hauteur de construction de la maison, ils ont fait parvenir un courrier à leurs voisins pour signaler que la construction générait à leur encontre un trouble du voisinage.

Après avoir fait dresser procès-verbal par huissier et sollicité l’avis d’un expert immobilier et avoir renouvelé une demande de suspension des travaux, ils ont fait délivrer à Monsieur [P] et Madame [O] une assignation en référé en date du 25 mars 2018 afin que le Tribunal désigne un expert.

Par ordonnance du 16 juillet 2018, le juge des référés a désigné M. [V] en qualité d’expert judiciaire. Le rapport d’expertise a été remis le 22 mai 2019 après s’être fait assister d’un sapiteur pour réaliser une étude d’ensoleillement en la personne de M. [I].

Par acte du 1er août 2019, les époux [B] ont assigné M. [P] et Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de les voir condamner à indemniser les préjudices subis.

Par jugement du 7 juillet 2020 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit et jugé que les troubles allégués par les consorts [B] ne sont ni anormaux ni excessifs,

— débouté les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouté les consorts [P]/ [O] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné les consorts [B] à payer aux consorts [P]/ [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné les consorts [B] aux entiers dépens de l’instance.

Ces derniers ont relevé appel du jugement le 16 juillet 2020.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 avril 2021, les époux [B] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, des articles 696 et 700 du Code de procédure civile :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit et jugé que les troubles allégués ne sont ni anormaux ni excessifs,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les a condamnés à payer aux consorts [P] / [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu aux entiers dépens de l’instance

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [P]- [O] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

statuant à nouveau,

— de condamner in solidum les consorts [P]-[O] à leur payer la somme de 73 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur vénale de leur immeuble résultant directement de la construction nouvelle érigée par les consorts [P] -[O] sur la parcelle contiguë à la leur,

— de condamner in solidum les consorts [P]-[O] à leur payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— de condamner in solidum les consorts [P]-[O] à leur payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de moral,

en toute hypothèse,

— de débouter les consorts [P]-[O] de toutes demandes contraires aux présentes, et notamment de toutes demandes reconventionnelles comme étant non fondées,

— de condamner in solidum les consorts [P]-[O] aux entiers dépens, en ce compris les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux dépens d’appel, outre à leur verser une indemnité de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter les consorts [P]-[O] de toutes demandes plus amples ou contraires.

Ils font notamment valoir que :

— la construction de la maison des consorts [P]-[O] entraîne une nuisance, l’habitation des consorts [P]-[O] se situant de façon importante au sud de leur l’immeuble. Ces nuisances provenant de l’immeuble des consorts [P]-[O] se constituent d’une perte d’ensoleillement, de luminosité, de vue et de chaleur naturelle. L’expertise judiciaire réalisée précise les mesures effectuées et les constatations observées. Il existe une perte d’ensoleillement de luminosité et de chaleur naturelle de l’immeuble pendant une partie des mois d’hiver. Le jardin n’est impacté qu’en Mars, avril et septembre. Il y a une perte de vue à cause du mur construit générant une sorte 'd’enfermement'. L’expert judiciaire estime qu’il ne peut pas leur être reproché d’avoir en 2014 orienté leur maison vers le Sud en ignorant ce qui se ferait face à eux en 2017. Compte tenu de ces nuisances, l’expert judiciaire a estimé la valeur vénale actuelle de l’immeuble à 650 000 euros contre 690 000 euros en faisant abstractions des causes de moins values décrites et retenus, soit une moins value de 40 000 euros,

— une expertise a été réalisée le 15 février 2018 à leur demande par Mme. [Y].

Celle ci démontrait également que l’habitation des époux [P] entraînait pour la leur une perte de luminosité, de chaleur naturelle implantant à fortiori la consommation énergétique de la maison. Elle en concluait que cette nouvelle construction en mitoyenneté, même si elle répondait aux exigences de prescription d’urbanisme, crée un préjudice de jouissance sur leur propriété,

— la présence de la nouvelle construction édifiée par les consorts [P] [O] leur cause un trouble anormal de voisinage, en ce qu’ils subissent d’une part, une perte d’ensoleillement significative entraînant une perte de chaleur, puis d’autre part une perte de portée de vue définitive. Le respect des dispositions légales ou réglementaires n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage de sorte que toute construction, même réalisée conformément à un permis de construire et aux règles d’urbanisme, est toujours édifiée sous réserve des droits des tiers. Il est inopérant de leur faire le reproche de n’avoir déposé aucun recours contre le permis de construire obtenu par les consorts [P]-[O]. De plus, les consorts [P]-[O] ne pouvaient ignorer l’impact de leur propre construction sur leur propriété.

— les deux expertises réalisées sur leur maison concluent à l’existence d’une moins value de l’habitation à cause de la construction de celle des consorts [P] [O]. La moins-value subie par leur propriété du fait de la construction nouvelle est a minima de 40 000 euros selon l’analyse de l’expert judiciaire et de 73 000 euros selon l’analyse de Madame [Y] que les concluants entendent voir consacrer. Cette moins value constitue un préjudice certain, la date de revente de l’immeuble ou l’état du marché immobilier étant strictement indifférent,

— un préjudice de jouissance est constaté de par la perte d’ensoleillement et la perte de chaleur naturelle qu’elle engendre, mais également, en raison du fait que cette construction constitue un masque permanent générant une sensation d’enfermement et oppressant,

— ils ont subi un préjudice moral en lien direct avec la nouvelle construction érigées par les consorts [P] [O] en ce que cette construction génère une perte de qualité de vie, impactant leur santé mentale,

— Les consorts [P] [O] ne justifient pas du préjudice moral qu’ils allèguent. Ceux ci n’établissent aucune faute des époux [B] en lien avec le préjudice qu’ils allèguent.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2021, M. [P] et Mme [O] demandent à la cour :

— de constater que les troubles invoqués par les époux [B] se limitent à une perte d’ensoleillement de quelques heures par jour pendant les mois d’hiver,

— de constater que ces troubles ne sont ni anormaux ni excessifs en considération, d’une part, du contexte d’urbanisation et de densification progressive de la commune de [Localité 6] et, d’autre part, du caractère prévisible de la construction du terrain mitoyen des époux [B] dont ces derniers connaissaient les spécificités,

en conséquence,

— de confirmer la décision entreprise à l’exception du rejet des dommages et intérêts sollicités par M. et Mme. [P],

— de condamner M. et Mme [B] au paiement de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ainsi qu’au règlement d’une même somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’aux entiers dépens,

subsidiairement,

— de dire et juger qu’au regard du caractère modéré voir faible du trouble invoqué par les époux [B], leur indemnisation ne peut être fixée qu’à une somme inférieure à 10 000 euros toutes causes de préjudices confondues,

— de débouter les époux [B] de toute demande plus ample ou contraire.

Ils font notamment valoir que :

— la construction de leur maison n’a pas créé de vues, n’a pas affecté la vue dont bénéficiait la maison [B], n’a pas entraîné de perte de chaleur naturelle, et a généré une perte d’ensoleillement limitée à moins de 20 % de l’ensoleillement annuel dont disposait la maison des époux [B],

— le trouble allégué par les époux [B] n’est pas un trouble grave en ce qu’il existe objectivement en l’espèce des facteurs d’atténuation de la gravité des troubles liés à l’urbanisation progressive de la ville de [Localité 6]. La construction de leur habitation s’inscrit dans un contexte de prévisions raisonnables de développement de la zone que les consorts [B] ne sauraient ignorer,

— la perte d’ensoleillement du jardin est très faible puisque la totalité du jardin d’agrément des époux [B] situé devant leur maison est très souvent à l’ombre pour des raisons totalement étrangères à l’édification de leur maison,

— l’édification de leur immeuble était prévisible et connue des époux [B] dès 2013 puisqu’ils s’étaient eux-mêmes portés acquéreurs de la parcelle constructible qui est aujourd’hui leur propriété. Ils ont renoncé à se porter acquéreur de ce terrain en raison de la nécessité de construire en hauteur,

— le déficit d’ensoleillement invoqué par les époux [B] s’avère très modéré, voire faible. Ce trouble n’est donc ni grave, ni excessif au regard de l’évolution urbaine prévisible et normale du quartier de [Localité 6] où se situent les immeubles des parties,

— le rapport non contradictoire de l’expert mandaté par les époux [B] est sujet à caution puisqu’il n’arrive pas à la même affirmation que l’expertise judiciaire concernant une éventuelle moins value de leur bien. De plus, concernant l’expertise judiciaire, l’expert n’explique à aucun moment pourquoi il retient ces chiffres. Il n’existe aucun éléments de l’expertise permettant de justifier que l’immeuble des époux [B] devrait être surévalué par rapport à la valeur normale des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 6]. Le trouble n’est pas anormal et n’est donc susceptible d’aucune indemnisation de sorte que l’expert n’a chiffré qu’une éventuelle moins value,

— il n’est pas possible de solliciter à la fois une demande de dommages et intérêts au titre du trouble de voisinage, mais également une demande d’indemnisation en réparation d’un préjudice de jouissance, ces deux demandes ne pouvant pas s’additionner,

— les époux [B] ont contribué à créer le préjudice moral qu’ils allèguent en refusant toute démarche amiable préalable. De plus, aucune preuve est apportée pour démontrer ce préjudice. Cependant, ils ont été affectés par le comportement des époux [B]. Il sera donc nécessaire de leur accorder une indemnité au titre d’un préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Si ce principe connaît de nombreuses et importantes exceptions ou atténuations, il n’en demeure pas moins qu’il signifie que les limitations que l’on y apportera devront être évaluées avec beaucoup de précautions.

Parmi ces limitations figure la nécessité pour le propriétaire de ne pas occasionner à autrui, par son activité ou ses constructions, des inconvénients excessifs et qui constituent donc des inconvénients anormaux de voisinage.

Dans le cas présent, l’application de ces principes suppose de prendre en considération plusieurs élements.

En premier lieu, le caractère parfaitement légal de la construction érigée par M. [P] et Mme [O] qui ont obtenu et respecté le permis de construire qui leur a été accordé.

En second lieu, le fait que l’on se situe dans une zone urbanisée avec certes un habitat encore assez lâche mais omniprésent.

Ainsi, jusqu’à la construction litigieuse, toutes les autres parcelles voisines de celle des époux [B] étaient construites.

S’agissant de la parcelle acquise par les consorts [P]-[O] peu après l’installation des époux [B], ces derniers ne pouvaient que s’attendre à brève échéance à voir cette parcelle s’orner d’une construction puisqu’eux-même, lors de leurs recherches en vue d’acquérir un terrain dans ce secteur afin d’y construire une maison, avaient été en pourparlers avec le propriétaire d’alors et savaient pertinemment que cette parcelle était constructible et à quelles exactes conditions.

La densité des constructions ne pouvait qu’être relativement importante si l’on considère que les époux [B] ont construit leur maison dont la surface au sol est de 128 m2 sur un terrain de 662 m2 tandisq ue la parcelle voisine n’est guère plus étendue puisqu’elle mesure 774 m2.

En troisième lieu, l’expert judiciaire a fait appel à un sapiteur, M. [I], géomètre-expert, de manière à quantifier les pertes d’ensoleillement dont se plaignent les époux [B].

Celui-ci a procédé à des simulations de l’ombrage projeté, mois par mois, pendant un an et à différentes heures de la journée, soit à 9 heures, 12 heures, 15 heures et 17 heures.

Il a distingué l’ombre portée imputable à la nouvelle construction érigée par les consorts [P]-[O] et celle résultant des divers autres obstacles environnants tels que le mur construit par les époux [B] eux-même en bordure de propriété, d’une hauteur de 2 mètres, un édicule préexistant sur la propriété des consorts [P]-[O], les constructions des autres terrains voisins, les arbres et la végétation…

Il faut préciser que la hauteur de la construction litigieuse s’élève à 10, 50 m au sommet du faîtage et est distante de la limite divisoire d’environ 4 mètres.

Par ailleurs, il est constant que la hauteur de cette construction est accentuée par le fait qu’elle se situe légèrement en contre-haut, le terrain de M. [P] et de Mme [O] étant plus haut que celui des époux [B] d’environ 1 mètre.

L’expert conclut, à la lecture de ce travail, que le jardin et la maison des époux [B] sont affectés de façon significative d’octobre à février entre 9 heures et 15 heures avec une perte d’ensoleillement, de luminosité et de chaleur tandis que seul le jardin est concerné par cette perte d’ensoleillement en mars, avril et septembre.

Il note qu’il n’existe aucun impact d’avril à septembre.

Il faut observer à ce sujet que cette perte d’ensoleillemnt n’est donc pas permanente non seulement tout au long de l’année puisqu’elle se limite à la période hivernale mais également tout au long de la journée.

S’il est vrai que pendant les mois considérés, les journées sont plus courtes, l’examen attentif des simulations réalisées par le sapiteur permet de constater que, contrairement à ce qu’affirment les appelants, l’ombre portée par les différents obstacles préexistants à la construction litigieuse est loin d’être anodine.

Par exemple, au 20 janvier à 9 heures, la quasi-totalité du jardin et la maison sont envahis par l’ombre portée des anciens bâtiments et du mur.

Si à 12 heures, l’ombre portée par le nouveau bâtiment est prépondérante, à 15 heures, celle-ci tend à disparaître pour être remplacée à nouveau par l’ombre 'ancienne’ qui, à 17 heures, est la seule présente.

Au mois de novembre, on a une configuration très analogue.

Au 20 décembre, c’est-à-dire à l’époque des jours les plus courts de l’année, l’ombre qui prédomine dans le jardin et sur la maison résulte exclusivement des constructions et de la végétation d’origine à 9 heures comme à 17 heures.

Il est intéressant de noter que même à midi, alors que le bâtiment des consorts [P]-[O] couvre d’ombre une bonne partie du jardin, de la terrasse et de la façade de la maison, l’ombre portée par le mur d’une hauteur de 2 mètres s’étend sur plus de six mètres et atteint déjà la façade sud-est de la maison.

Par ailleurs, comme le font remarquer à juste titre les intimés, les conclusions que tire l’expert judiciaire de ces modélisation sont à nuancer car même en février et en octobre, l’ombre portée par le bâtiment ligieux n’atteint plus réellement la maison et s’arrête juste en bordure de celle-ci.

Même si par ailleurs, il n’est pas contestable que la vue qu’ont les époux [B] depuis leur maison est atteinte par le mur aveugle de la maison en question, si la perte d’ensoleillement induit nécesairement une perte de chaleur et si enfin, il en résulte une certaine dépréciation de l’immeuble, évaluée à 40 000 euros par l’expert sur une valeur totale de l’immeuble de 690 000 euros, il résulte de l’ensemble de ces considérations que les inconvénients, réels, que subissent les époux [B] du fait de cette construction n’excèdent pas les inconvénients inhérents à tout voisinage eu égard au contexte local.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté toute indemnisation à ce titre.

Sur la demande formée par M. [P] et Mme [O] en réparation du préjudice moral qu’ils allèguent, ceux-ci ne démontrent pas qu’ils ont subi un préjudice distinct de celui lié aux tracas résultant nécessairement de toute procédure judiciaire.

Celle-ci sera donc rejetée.

Le jugement sera également confirmé sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et en cause d’appel, il sera alloué aux consorts [P]-[O] la somme de 3000 euros en application des mêmes textes.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 juillet 2020 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne les époux [B] à payer à M. [P] et à Mme [O], pris ensemble, la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,