Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 27 novembre 2025, n° 25/00069

JPROX 7 novembre 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation de Mme [L] [I] était sans droit ni titre, et que la résiliation du bail était automatique suite au décès du locataire.
Accepté
Obligation de payer une indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due, car Mme [L] [I] n'a pas contesté le montant fixé par le premier juge.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 27 nov. 2025, n° 25/00069
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/00069
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité, 7 novembre 2024, N° 24/00870
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric GROSSOChloé FABIAN
Cabinet(s) :	DHF AVOCATS
Parties :	S.A. ERILIA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/679

Rôle N° RG 25/00069 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOFWV

[L] [I]

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric GROSSO

M^e Chloé FABIAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juridiction de proximité de [Localité 9] en date du 07 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00870.

APPELANTE

Madame [L] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010208 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ERILIA,

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Chloé FABIAN de la SELARL DHF AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 septembre 2010, la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail d’habitation à M. [O] [I] un logement n°[Adresse 6] [Adresse 2], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 388,86 euros par mois, outre une provision sur charges de 115,42 euros, ainsi qu’une place de parking n° E03900004K située au même endroit, moyennant un loyer mensuel de 29,83 euros, outre une provision sur charges de 15,29 euros.

[O] [I] est décédé le [Date décès 4] 2023.

Constatant que le bien donné en location était occupé par Mme [L] [I], la société Erilia l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, devant le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion immédiate des lieux.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 novembre 2024, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant la société Erilia à [O] [Y] relativement au logement sis [Adresse 3], et parking n° E03900004K, à [Localité 11] à la date du décès du dernier locataire le [Date décès 4] 2023 ;

— dit que Mme [L] [I] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le [Date décès 4] 2023 ;

— ordonné en conséquence à Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les lieux à compter de la signification de la décision :

— dit qu’à défaut de départ volontaire de Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Erilia pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement serait prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [L] à payer à la société Erilia une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 542,18 euros actuellement et à compter du 1er octobre 2024 et 549,80 euros du 1er avril 2023 au 30 septepmbre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion) ;

— condamné Mme [L] à payer à la société Erilia la somme provisionnelle de 9 096,75 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 5 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;

— condamné Mme [L] à payer à la société Erilia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2025, Mme [L] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute la société Erilia de ses demandes ;

— ordonne le transfert du bail à son profit ;

— condamne la société Erilia à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, la société Erilia demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier engagés pour la délivrance de l’assignation.

La clôture de l’instruction a été prononcé le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit ni titre de Mme [L] [I]

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En troisième lieu, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l’article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon de domicile par ce dernier.

S’agissant du transfert du bail de logements sociaux, les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 rendent applicable l’article 14 précité aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il en résulte que pour se voir attribuer le logement, le descendant qui, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 bénéficie du transfert du contrat de bail, doit remplir des conditions de ressources imposées et que le logement est adapté à la taille de son ménage.

En application de l’article R 641-4 du code de la construction et de l’habitation, un logement est considéré comme insuffisamment occupé lorsqu’il comporte un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre d’occupants effectifs.

En l’espèce, alors même qu’il appartient à Mme [I], qui se prévaut d’un transfert automatique du bail à son profit en tant que fille de feu [O] [I], d’apporter la preuve qu’elle remplit à la fois les conditions prévues par les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’elle vivait avec son défunt père depuis au moins un an au moment de son décès, étant rappelé qu’il doit s’agir d’une cohabitation habituelle effective et continue des lieux, et celles d’attribution exigées par l’article 40 de la loi, et plus particulièrement en termes de taille du ménage adapté au logement, cette dernière ne verse aucune pièce en ce sens.

Au contraire, plusieurs pièces dressées dans l’année précédent le décès de feu [O] [I], le [Date décès 4] 2023, révèlent que Mme [I] a déclaré comme adresse le [Adresse 5] à [Localité 10]. Il en est ainsi de sa pièce d’identité délivrée le 21 juin 2022, de son contrat jeune signé en juin 2023 et de son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2021 dressé le 19 avril 2022, à l’inverse de son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2022 dressé le 10 juillet 2023 qui mentionne comme adresse le logement litigieux.

Par ailleurs, le logement n’est pas adapté à la taille du ménage de Mme [I] qui vit seule sans enfant, s’agissant d’un type 3 comprenant un salon, deux chambres, une cuisine et une salle de bains.

Si Mme [Y] se prévaut d’une attestation de loyer dressée par la société Erilia, le 31 mars 2023, au nom de M. [O] [I] et Mme [L] [I], ce seul élément ne démontre en rien le droit pour Mme [L] [I] d’occuper le logement. En effet, outre le fait que le bail n’a été consenti qu’à M. [O] [I], Mme [I] n’a demandé le transfert du bail que par courrier du 24 avril 2023, date à laquelle la société Erilia a, de toute évidence, eu connaissance du décès de [O] [I].

C’est ainsi que par courriers en date des 16 mai et 7 novembre 2023, la société Erilia a indiqué à Mme [L], qu’après étude de son dossier, et nonobstant les pièces complémentaires demandées, que le bail de son défunt père ne pouvait lui être transféré, au motif que la typologie du logement n’était pas adaptée à sa composition familiale, personne seule pour un T3, et qu’elle ne justifiait pas d’une cohabitation habituelle effective et ininterrompue d’au moins une année avec le titulaire, sans disposer d’un logement propre.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’occupation sans droit ni titre de Mme [I] et ordonné son expulsion des lieux avec le bénéfice des délais résultant des articles L 412-1 et L 412-6 du code du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’occupant sans droit ni titre, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, dès lors que Mme [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis au moins le [Date décès 4] 2023, son obligation de régler une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du mois d’avril 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Mme [L] ne discutant pas le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixé par le premier juge, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que Mme [I] n’obtient pas gain de cause à hauteur d’appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a laissé les dépens à sa charge et l’a condamnée à verser à la société Erilia la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en tant que partie perdante.

Enfin, l’équité commande de la condamner à verser à la société Erilia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [I] à verser à la SA Erilia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procécude civile ;

Déboute Mme [L] [I] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne Mme [L] [I] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente