COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 320

N° RG 21/07354

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHO5T

[N] [L] [J] [F]

C/

[D] [U]

SDC résidence

[Adresse 8] (PRINCIPAL)

SDC résidence

[Adresse 8] (SECONDAIRE)

SARL CABINET EUROPAZUR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Sébastien BADIE

M^e Joseph MAGNAN

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Patrick-Marc LE DONNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00589.

APPELANT

Monsieur [N] [L] [J] [F]

né le 27 Octobre 1945 à [Localité 6] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Tanguy, membre CARA, membre de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Madame [D] [U]

agissant en sa qualité de Présidente du Conseil Syndical, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (PRINCIPAL) sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE DU GOLF à l’enseigne [V] IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représenté légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avoct plaidant M^e David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (SECONDAIRE) sis [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE DU GOLF, à l’enseigne [V] IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 5], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. CABINET EUROPAZUR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]

représentée par M^e Patrick-Marc LE DONNE, membre de l’association LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier du [Adresse 8] situé [Adresse 3] à [Localité 1] a été divisé en lots de copropriété, par actes du 24 septembre 1984. Son lot n°2 comportant quinze bâtiments a donné lieu à la création des lots n°11 à 124 ainsi qu’à la création d’un syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dont l’Etat descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété ont été établis par actes du même jour.

M. [N] [F], qui était propriétaire des lots de copropriété 28 et 70 au sein de cette copropriété jusqu’à leur vente le 30 août 2021, conteste l’instauration d’une copropriété horizontale en 2006 entre l’ex lot n°2 et le lot 3, constitué de quinze autres bâtiments, à la suite d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 2 décembre 2005, la copropriété initiale étant désormais représentée par un syndicat secondaire dont il conteste l’existence au sein de la copropriété horizontale représenté par un syndicat principal, pour laquelle un règlement de copropriété a été établi le 30 octobre 2006.

M. [F] estime que l’arrêt du 2 décembre 2005 n’a pas été exécuté en l’absence d’un EDD de la copropriété horizontale, d’une affectation de tantièmes à chaque lot, ainsi que de clefs de répartition au sein de celle-ci et conclut de ce fait à l’absence de capacité juridique du syndicat principal, notamment pour convoquer les assemblées générales, ainsi qu’à l’irrégularité de sa gestion qui a donné lieu à de multiples contentieux.

Par un exploit d’huisser du 19 janvier 2018, il a fait assigné le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Europazur, la SARL Cabinet Europazur et Madame [D] [U] en-sa qualité de présidente du conseil syndical, devant le tribunal judiciaire de Grasse afin :

— de voir dire et juger que le syndicat des copropriétaires secondaire de la communauté immobilière [Adresse 8] n’a aucune existence juridique et légale, que le Cabinet Europazur n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du syndicat secondaire [Adresse 8], celui-ci étant sans représentant depuis au moins 2016, que le syndic n’a pas respecté son obligation légale de convoquer deux assemblées générales distinctes pour les assemblées générales des syndicats principal et secondaire ;

— voir constater que le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 n’est sanctionné par aucune signature du président de séance et du secrétaire de séance entraînant sa nullité,

— en conséquence, de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 en son intégralité ;

— de voir dire et juger que le Cabinet Europazur et Madame [U] ont engagé leur responsabilité en commettant des fautes lourdes entraînant de graves dysfonctionnements pour la communauté immobilière [Adresse 8] ;

— à titre subsidiaire, voir dire et juger que les tantièmes visant l’ensemble des résolutions ont une base fausse entraînant la nullité de l’ensemble des résolutions votées, que le procés-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 est entaché de nullité dans la mesure où l’assemblée générale du syndicat secondaire n’a pas été sanctionnée par la retranscription des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et où aucun bureau n’est élu en suite de la résolution n°12 pour l’ouverture de l’assemblée générale du syndicat principal,

— en tout état de cause, de voir solidairement condamnés le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 8], Madame [U] et le Cabinet Europazur à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens distraits au profitt de Maître Tanguy CARA, avocat, ainsi que le droit proportionnel mis à la charge du créancier dans l’éventualité d’un recouvrement forcé.

Par un jugement du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— Dit irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 formée par Monsieur [F],

— Déboute Monsieur [F] de ses autres demandes,

— Le condamne à payer à la Sarl Europazur la somme de l 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condarnne à payer au syndicat des copropriétaires principal [Adresse 8] la somme de 1 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile,

— Le condamne à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 8] et à Madame [U] la somme de 1 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamne aux dépens,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a estimé définitivement établi que l’ensemble immobilier [Adresse 8] se compose d’un syndicat principal constitué des lots 3 et 11 à 24 régi par le règlement de copropriété établi le 30 octobre 2006 par Me [S] et d’un syndicat secondaire constitué des lots 11 à 124 pour lequel le règlement a été établi dès l’origine le 24 septembre 1984 par le même notaire. Il a considéré que le libellé de l’assignation délivrée par M. [F] le 19 janvier 2018 amenait à conclure qu’il n’avait assigné que le syndicat principal et non le syndicat secondaire et qu’ayant été représenté lors de l’assemblée générale du syndicat principal par Mme [U] qui avait voté favorablement à toutes les résolutions, il n’avait pas la qualité d’opposant ou défaillant et ne pouvait agir en annulation de l’assemblée générale ; que les responsabilités du Cabinet Europazur et de Mme [U] ne pouvaient être retenues en raison des quitus donnés par les assemblées générales quant à la gestion du syndic et en l’absence de faute lourdes imputables à Mme [U] ; qu’il ne produisait pas les pièces justificatives du bien fondé de ses autres demandes.

Par une déclaration au greffe du 17 mai 2021, M.[N] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, il demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 5 mai 2021 en son intégralité,

A titre principal,

— Juger recevable l’action de Monsieur [F],

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 Octobre 2017 en son intégralité,

— Condamner le cabinet Europazur à verser la somme de 9780 € à Monsieur [F] au titre des articles 1240 et 1992 du Code Civil correspondant aux frais devant lui être remboursés suivant protocole d’accord (8.000 € + 780 € jugement de janvier 2008 + 1000 € jugement de 2011),

— Condamner le Cabinet Europazur et Mme [U] au remboursement des frais de requête d’administration judiciaire pour 840 € et des frais occasionnés par le référé-rétractation pour un montant de 1100 € à M. [F], Mme [U] ayant elle fait payer ses frais par le syndicat,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 8], et le Cabinet Europazur à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Mme [U] [D] a payer à M. [F] la somme de 10.000 € pour persister à avoir représenté sur une fausse base de division de 938/54.212 dans un syndicat qu’elle savait non géré, sans comptabilité, ce qui en complicité avec Europazur est une escroquerie,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Corrununauté Immobilière [Adresse 8], Madame [D] [U] et le Cabinet Europazur à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 8], Madame [D] [U] et le Cabinet Europazur aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Agnès Ermeneux, avocat aux offres de droit, sous sa due affirmation.

Après avoir rappelé l’historique de la copropriété et les raisons pour lesquelles un syndicat secondaire ne pouvait exister selon lui, il expose que le constat était initialement partagé par les différentes parties de ce que le règlement de copropriété établi par Me [S] le 30 octobre 2006 était inexploitable à défaut de mention de l’existence d’un syndicat secondaire et de l’absence d’un état descriptif de division ainsi que de clé de répartition ; que nonobstant ce constat, le syndic Europazur, plutôt que d’incriminer le notaire rédacteur, a cru bon de régler ce problème en ne gérant que sous un seul syndicat avec l’aide de Mme [U], tout en faisant croire aux coindivisaires du Lot 2 qu’il gérait 2 syndicats, dans une seule assemblée générale, mais sans jamais envoyer une convocation distincte au titre du syndicat principal ni de procès-verbal de notification distinct dudit syndicat, indiquant qu’aucune comptabilité du syndicat principal sans EDD n’était tenue et tous les appels de fonds l’étaient au titre d’un seul syndicat et d’une division de 54.218 regroupant à leurs dires deux syndicats, sans aucune correspondance avec l’acte du 19 novembre 1984 ; que malgré le constat d’une gestion impossible dès 2008, le syndic a choisi de pratiquer de suite une administration totalement illégale, en gérant sans EDD, et son successeur, le cabinet [V] agissant de même.

Il soutient que le syndicat dit principal ne peut, sans quotes-parts, administrer d’éventuelles parties communes et sans existence juridique tenir des assemblées générales ; que d’ailleurs en 2019, les deux syndics ont fait une requête judiciaire pour faire nommer un géomètre afin d’établir un EDD, prouvant par-là que leur gestion passée était erronée.

Il conclut à la recevabilité de ses demandes en ce que l’incohérence des actes et l’absence d’EDD pour un syndicat principal ne permet pas de préciser un syndicat autre que celui du [Adresse 8] créé en 1986 pour le lot 2 et qu’il n’a d’ailleurs reçu qu’une seule convocation ainsi qu’une seule notification intitulées ' Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8]' et non pas intitulées 'syndicat principal’ ou 'syndicat secondaire’ précisant que depuis 2012, il ne reçoit plus de procès-verbal d’assemblée du syndicat principal dont l’inexistence est aussi révélée par les courriers échangés entre les syndics successifs et que de fait, c’est bien le syndicat dit secondaire qu’il a assigné.

Il ajoute que son intérêt à agir est préservé du fait de la clause contenue dans l’acte de vente de ses lots.

Sur le fond et concernant la nullité de l’assemblée générale du 31 octobre 2017, il indique qu’elle ne pouvait se tenir avec un seul scrutateur alors que le règlement de copropriété en prévoit deux ; que les convocations n’ont pas été envoyées distinctement pour chacune des assemblées générales des syndicats secondaire et principal et que les résolutions ont été adoptées sur une base de tantièmes erronée de 54.212 tantièmes qui ne correspond ni à l’EDD de 1984 ni à son acte de propriété ni aux bases tantièmes retenues lors des assemblées générales de 2014 à 2016, ce dont dont Mme [U] qui présidait l’assemblée avait bien conscience, de sorte qu’il ne pouvait être considéré comme ayant été opposant ou défaillant lors de celle-ci, à défaut pour cette dernière d’avoir pu valablement le représenter.

Il précise que si une grille de tantièmes pour le syndicat principal a été votée en 2014, elle ne pouvait être considérée comme applicable par les premiers juges avant d’être finalisée par un géomètre et publiée au service de la publicité foncière, et n’a pu être valablement validée lors de l’assemblée générale de 2016.

Il ajoute que le procès-verbal unique reçu par les copropriétaires à la suite des deux assemblées ne comporte qu’une seule reproduction de l’article 42 et que cela rend la contestation de celles-ci possible pendant dix ans ; que par ailleurs ce procès-verbal n’est pas signé pour sa validation.

Il expose que la responsabilité du Cabinet Europazur est caractérisée au regard de l’absence de tenue d’une comptabilité, d’une gestion irrégulière notamment critiquée par son successeur, et de la perception d’honoraires pour des services non effectués.

Concernant celle de Mme [U], il estime que sa responsabilité est engagée du fait d’un manquement à son devoir de contrôle de la gestion du syndic, notamment sur le plan comptable, dont elle a cautionné et validé les irrégularités ainsi que le démontre son rapport favorable de la gestion de l’exercice 2016/2017, sans tenir compte des alertes qui lui étaient adressées.

Il se prévaut, à l’encontre du Cabinet Europazur, du bénéfice du protocole d’accord prévoyant une remboursement de 9780 €, lequel a été accepté par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 03 juin 2006 par 83.207/100.000, laquelle a été entérinée par le syndic le 4 octobre suivant sans qu’il ne l’exécute par la suite.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] principal demande à la cour de :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Dit irrecevable la demande d’annulation de l’assemble générale du 31 octobre 2017,

* Débouté Monsieur [F] de ses autres demandes,

* Condamné Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires Principal [Adresse 8] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Recevoir le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 8] en son appel incident relatif à la recevabilité de l’action de M. [F] ;

— Déclarer recevable et bien fondée l’action du syndicat ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— Déclarer irrecevable l’action de monsieur [F] dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Principal du [Adresse 8] ;

En tout état de cause,

A titre principal,

— Déclarer irrecevable l’action dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 8] ;

— Déclarer irrecevables toutes demandes en annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 ou de ses résolutions ;

A titre subsidiaire ;

— Débouter Monsieur [F] de sa demande visant à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 ;

— Débouter Monsieur [F] visant à voir :

« Dire et Juger que le syndicat secondaire de la communauté immobilière [Adresse 8] n’a aucune existence juridique et légale »

— Débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions

En tout état de cause,

— Condamner toutes parties succombantes à payer au syndicat des copropriétaires principal [Adresse 8] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais dépens de l’instance.

Il rappelle que ;

— l’existence d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire a été retenue par les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Grasse des 7 juin 2010 et 7 avril 2012, devenus définitifs et a été encore actée dans une ordonnance de référé du 29 octobre 2021;

— les actions en nullité des assemblées générales des 25 février et 10 décembre 2019 ainsi que du 3 novembre 2020, ultérieurement introduites par M. [F], ont toutes été déclarées irrecevables ;

et fait valoir que :

— en raison de la perte de la qualité de copropriétaire du fait de la vente de ses lots, M. [F] n’a plus qualité ni intérêt à agir pour contester l’existence du syndicat secondaire ;

— à défaut pour celui-ci d’avoir attrait précisément l’un ou l’autre des deux syndicats dans la cause, son action à l’encontre de ceux-ci est irrecevable, n’appartenant pas au tribunal de déterminer la personne réellement assignée par M. [F] ;

— ses demandes sont irrecevables à défaut d’avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, ayant été valablement représenté par Mme [U] qui a voté pour les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale incriminée ;

Sur le fond, le syndicat objecte que :

— l’existence du syndicat secondaire est avérée en raison des décisions de justice intervenues et de l’établissement d’un règlement de copropriété dont la signature avait été autorisée par une résolution n°13 de l’assemblée générale du 3 juin 2006 ;

— le moyen tenant à l’absence de convocations séparées et de tenues séparées des deux assemblées générales des syndicats principal et secondaire n’est pas fondé juridiquement et manque pour partie en fait puisque M. [F] a été destinataire de convocations comportant l’ordre du jour de chacune des assemblées ;

— le moyen tenant à l’application de tantièmes de charges erronés ne peut prospérer au regard de la jurisprudence applicable en la matière selon laquelle une erreur sur le calcul des tantièmes généraux n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans intégralité mais seulement des résolutions si la réalité d’un grief, consistant notamment en une modification du sens du vote, est établi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— il est en de même du moyen tiré de l’absence de constitution du bureau dès que l’existence d’un grief n’est pas établie et alors par ailleurs que le défaut de mention des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur le procès-verbal d’assemblée générale n’est assorite d’aucune sanction ;

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires Secondaire [Adresse 8] demande à la cour de :

A titre principal,

— Recevoir le syndicat secondaire du [Adresse 8] en sa fin de non-recevoir ;

— Déclarer irrecevable l’action initiée par Monsieur [F] à l’encontre du syndicat

secondaire du [Adresse 8] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [F] en toutes ses demandes à l’encontre du syndicat secondaire du [Adresse 8] et de l’annulation du procès-verbal et de son assemblée Générale du 31 octobre 2017 concernant le syndicat secondaire du [Adresse 8],

A titre subsidiaire ;

— Dire et Juger que l’assemblée générale du syndicat secondaire et celle du syndicat principal du 31 octobre 2017 ont été régulièrement convoquées et se sont régulièrement tenues,

— Dire et juger qu’aucune erreur n’affecte les tantièmes appliqués,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Dit irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017,

* Débouté Monsieur [F] de ses autres demandes,

* Condamné Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires Secondaire [Adresse 8] la somme de l.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

* Débouté Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

— Condamner Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 8] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 8] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de 1'instance.

Au soutien des fins de non-recevoir qu’il oppose aux prétentions de M. [F] il expose que celui-ci n’a plus qualité à agir n’étant plus copropriétaire et fait siens les moyens développés par le syndicat principal concernant les demandes formées par l’appelant, tout en relevant au surplus que celles-ci ont été formalisées au delà du délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le fond, il expose que :

— l’existence du syndicat secondaire ne peut pas prêter à discussion au regard des décisions judiciaires déjà intervenues ;

— le Cabinet Europazur ayant été élu syndic du syndicat principal lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2016, celui-ci avait qualité pour convoquer l’assemblée générale suivante du 31 octobre 2017 ;

— l’envoi des convocations et la tenue de l’assemblée générale du 31 octobre ont été réguliers puisque chacun des copropriétaires a bien été convoqué pour l’assemblée générale de chacun des deux syndicats ; que l’établissement d’un procès-verbal commun à celles-ci, dissociant les résolutions propres à chacune d’entre elles, est conforme aux prescriptions légales applicables en la matière puisqu’une assemblée générale par section ou par ordre du syndicat secondaire peut être prise au cours de l’assemblée générale du syndicat principal ; que par ailleurs, l’article 22 de la loi ALUR permettait à l’assemblée générale du syndicat secondaire, dans sa résolution n°11, de mandater Mme [U], es-qualités de présidente du conseil syndical, pour voter dans l’assemblée suivante du syndicat principal dans le sens voulu par le syndicat secondaire ainsi que cela se pratiquait déjà au profit de M. [F] lorsqu’il était lui-même président du conseil syndical du syndicat secondaire ;

— les tantièmes de charges du syndicat secondaire du [Adresse 8] correspondent assurément à 54218 tantièmes, contrairement à ce que soutient M. [F], ainsi que cela résulte de l’application des articles 37 et 38 du règlement de copropriété du 24 septembre 1984 et de la validation de la grille des tantièmes par la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2014 ainsi que par la résolution n°17 de l’assemblée du 22 septembre 2016 qui sont devenues définitives ;

— l’assemblée générale du syndicat principal s’est valablement tenue le 31 octobre 2017 en présence de Mme [U], mandatée par les copropriétaires du syndicat secondaire et du représentant de Côte d’Azur Habitat, en présence du syndic désigné en qualité de secrétaire de séance, et qui ont tous deux signé la feuille de présence ;

— l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 figure à la suite des procès-verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire et du syndicat principal et l’absence de sa mention n’a, en tout état de cause, pas les conséquences alléguées par M. [F].

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, la Sarl Cabinet Europazur, demande à la cour de :

— Débouter Monsieur [F] de son appel ;

— Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré Monsieur [F] irrecevable, au besoin par motifs substitués, en sa demande d’annulation de l’Assemblée générale du 31 octobre 2017, l’acte introductif d’instance du 19 janvier 2018 ne mentionnant pas quel syndicat des copropriétaire principal ou secondaire est attrait à la procédure d’une part et d’autre part le représentant de Monsieur [F] à l’Assemblée générale du 31 octobre 2017 ayant voté favorablement à toutes les résolutions ;

— Débouter Monsieur [F] de ses demandes aux fins de mise en 'uvre de la responsabilité civile professionnelle de la Sarl Cabinet Europazur et de ses demandes de dommages-intérêts celui-ci n’ayant commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et aucun élément produit aux débats ne permettant ni de prouver le préjudice allégué ni de le lier à la commission d’une faute qualifiée au surplus d’intentionnelle, confirmant ainsi le jugement de première instance en toutes ses dispositions;

— Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes financières dirigées à l’encontre du cabinet Europazur attrait à titre personnel ;

— Confirmer la condamnation de première instance au titre de l’article 700 au bénéfice du concluant et condamner Monsieur [F] au paiement d’une somme complémentaire au titre de l’article 700 en appel de 3 000 € ;

— Le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Il expose qu’il n’est plus le syndic du syndicat principal depuis 2018. Il se prévaut des mêmes fins-non recevoir que celles opposées par chacun des deux syndicats, principal et secondaire, indiquant que faute d’avoir assigné le syndicat secondaire, l’action en nullité de M. [F] est irrecevable ;

que l’assemblée générale du 31 octobre 2017 est devenue définitive pour n’avoir pas été contestée dans le délai de deux mois.

Sur le fond, elle expose que :

— Les conditions de sa responsabilité, telles que résultant de l’application de l’article 1240 du code civil, ne sont pas réunies en l’absence de faute établie à son encontre ; que plus précisément, l’irrecevabilité de l’action en nullité de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 emporte celle de l’action en responsabilité dès lors que l’une et l’autre sont liées ;

que les quitus donnés lors des assemblées générales depuis 2013, le caractère définitif des décisions intervenues en ce qui concerne les conditions de signature des règlements de copropriété de 1984 et 2006 ainsi que la validation de la grille des tantièmes de copropriété par la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2014 sont exclusifs d’une quelconque responsabilité de sa part; que la demande en paiement de la somme de 9780 euros, fondée sur un protocole d’accord des 24 mars et 10 octobre 2006 qui ne lui est pas opposable à titre personnel à défaut d’avoir été le syndic de l’époque, ne peut prospérer en l’absence de validation de celui-ci par une résolution d’assemblée générale de copropriété ;

que s’agissant du remboursement des frais de requête d’administration judiciaire et de frais occasionnés par le référé-rétractation, ceux-ci ne sont pas justifiés et cette demande n’est pas fondée juridiquement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 novembre 2021, Mme [D] [U] demande à la cour de :

A titre principal :

— Juger irrecevables les demandes formées par Monsieur [F],

— Confirmer le jugement rendu en date du 5 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse en ce qu’il a dit irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée Générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] du 31 octobre 2017,

— Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— Confirmer le jugement rendu en date du 5 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes,

— Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris sa demande formulée au titre de dommages et intérêts,

En toutes hypothèses :

— Condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

— Condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens.

Elle expose, outre les moyens déjà développés par les autres intimés, que les prétentions de Monsieur [F] sont irrecevables faute de qualité et d’intérêt à agir suite à la vente de ses lots de copropriété en date du 30 août 2021 ; que sa demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat secondaire est prescrite à défaut d’avoir assigné celui-ci dans les délais et qu’elle est aussi irrecevable en l’état de la désignation de Mme [U], es-qualités de présidente du conseil syndical, lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire du 31 octobre 2017 pour représenter les copropriétaires lors de l’assemblée générale du syndicat principal du 31 octobre 2017, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 telles que modifiées par la loi ALUR, M. [F] n’ayant pas la qualité d’opposant ou de non représenté lors des résolutions votées lors de l’assemblée générale du syndicat principal du 31 octobre 2017.

Elle soutient par ailleurs que sa demande d’annulation est aussi irrecevable à l’encontre du syndicat principal en l’absence de mise en cause de son nouveau syndic.

Sur le fond, elle expose qu’après l’assemblée générale du 22 septembre 2016, devenue définitive, le Cabinet Europazur avait qualité pour convoquer l’assemblée du 31 octobre 2017.

Elle indique que les copropriétaires ont été convoqués pour chacune des deux assemblées générales et que l’établissement d’un procès-verbal unique pour celles-ci, qui se sont tenues l’une après l’autre, est valable dès lors notamment que les résolutions respectivement adoptées dans chacune d’entre elles sont distinctes.

Elle indique aussi que l’assemblée générale du syndicat secondaire s’est fondée régulièrement sur 54 212 tantièmes en application des articles 37 et 38 du règlement de copropriété du syndicat secondaire de 1984, Monsieur [F] étant redevable des charges particulières de stationnement afférentes à son lot 70 à usage de parking, ainsi que sur la grille de tantièmes validée par la résolution n°20 de l’assemblée Générale définitive du 8 décembre 2014 ; que d’ailleurs, les appels de fonds adressés à Monsieur [F] distinguent les tantièmes affectés à sa maison constituant le lot 28 pour 876 tantièmes et son parking correspondant au lot 70 pour 62 tantièmes.

Elle conclut à la régularité de l’assemblée générale du syndicat principal du 31 octobre 2017 qui s’est tenue en sa présence, es-qualités de représentante du syndicat secondaire, ainsi que du représentant de Côte d’Azur Habitat et du secrétaire de séance, le syndic Europazur, et relève, s’agissant de la mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que celle-ci figure à la suite des deux procès-verbaux d’assemblée générale du syndicat secondaire puis du syndicat principal, de sorte que ce moyen est inopérant, et qu’en tout état de cause, l’absence de celle-ci n’emporte pas la nullité de l’assemblée générale mais seulement la prolongation à dix ans du délai pour la contester.

Elle expose, s’agissant des responsabilités recherchées par Monsieur [F], que celui-ci ne précise pas le fondement de ses demandes et ne démontre pas les trois éléments cumulatifs de responsabilité à l’égard tant du syndicat secondaire que d’elle-même.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et demandes respectifs

M. [F] a déposées et notifiées de nouvelles conclusions par RPVA le 30 septembre 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025

Par des conclusions déposées et notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, Mme [U] sollicite le rejet des débats des conclusions signifiées le 30 Septembre 2025 par Monsieur [N] [F] aux motifs que celles-ci ont été notifiées le jour de la clôture dont la date était connue à l’avance et que ces conclusions de dernières minutes, qui visent de nouvelles pièces, contrevienncnt au principe du contradictoire.

DISCUSSION :

Il sera rappelé, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Il en résulte que les demandes de 'constater’ ou de 'juger que’ ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.

1/ Sur la recevabilité des dernières conclusions de M. [F] :

Les parties ont été informées de la date de clôture de la mise en état de la présente affaire le 27 novembre 2024.

M. [F], qui n’avait pas conclu depuis cette date, a attendu le jour de l’ordonnance de clôture dont la date était connue à l’avance pour conclure et produire de nouvelles pièces, sans indiquer la raison de la tardiveté de ses écritures.

Ces conclusions tardives, qui ne permettent pas la réplique de ses contradicteurs, contreviennent au respect du principe du contradictoire et seront en conséquence écartées des débats.

2/ Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 formée par M. [F] :

— Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de M. [F] :

Il est établi que par l’effet d’une clause de l’acte de vente de sa villa, M. [F] a conservé le pouvoir de poursuivre les procédures en cours.

Il en résulte qu’en dépit de la perte de sa qualité de copropriétaire à la suite de la vente de ses lots de copropriété, ce dernier a toujours qualité pour poursuivre en appel la procédure qu’il avait initiée par assignation du19 janvier 2018.

La fin de non-recevoir fondée sur l’absence de qualité à agir de M. [F] sera donc rejetée.

— Sur la fin de non-recevoir tirée de l’indétermination de celui des deux syndicats des copropriétaires assigné :

Il sera liminairement rappelé que selon les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Grasse les 7 juin 2010 et 5 avril 2012, tous deux définitifs, il existe au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] un syndicat secondaire comprenant les lots 11 à 124, régi par le règlement de copropriété du 24 septembre 1984 et son rectificatif du 19 novembre 1984, ainsi qu’un syndicat principal regroupant ces mêmes lot avec le lot n°3, régi le règlement de copropriété du 30 octobre 2006.

Sur le plan du droit, s’il est désormais de principe que l’imprécision affectant la désignation d’un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d’une assemblée générale, qui ne met pas en cause son existence, constitue un vice de forme et non de fond, qui n’est sanctionné par la nullité de l’assignation qu’à charge, pour l’adversaire qui l’invoque, de prouver l’existence d’un grief, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, l’assignation délivrée par M. [F] le 19 janvier 2018 ne visait que 'le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 8]', soit un seul syndicat et non pas les deux syndicats secondaire et principal qui ont des personnalités juridiques distinctes.

Le syndicat principal ayant vocation, en tout état de cause, à agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété et M. [F] contestant par ailleurs l’existence du syndicat secondaire, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a estimé que son action était dirigée contre le syndicat principal et non contre le syndicat secondaire.

Il s’ensuit que l’action en nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire est prescrite à défaut d’avoir été initiée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, étant constaté que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont bien rappelées en fin du procès-verbal des assemblées générales du 31 octobre 2017, et qu’ayant été valablement représenté par Mme [U] lors de l’assemblée générale du syndicat principal en vertu de la résolution n°12 votée lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire qui l’avait précédée, celui-ci n’a pas la qualité de copropriétaire défaillant ou opposant au sens de l’article 42 susvisé pour contester l’assemblée générale du syndicat principal, Mme [U] ayant voté en faveur des résolutions adoptées lors de celle-ci.

Il convient dès lors de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. [F] en annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2017.

3/ Sur la demande de condamnation du Cabinet Europazur à payer la somme de 9 780 € correspondant aux frais devant lui être remboursés suivant protocole d’accord (8.000 € + 780 € jugement de janvier 2008 + 1000 € jugement de 2011) :

Ainsi que le relève justement la Sarl Europazur, il appartient à M. [F] de faire exécuter les jugements des 8 janvier 2007 et 14 février 2011 dont il se prévaut, la responsabilité du syndic ne pouvant être recherchée du chef de ceux-ci.

Par ailleurs, la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2006 a rejeté la validation du protocole d’accord du mois de juin 2006, contrairement à ce que soutient M. [F] qui, de son côté a multiplié les procédures, ne respectant pas ainsi les engagements qu’il avait pris.

Ce dernier ne peut donc imputer à la Sarl Cabinet Europazur un manquement tiré du fait qu’elle n’aurait pas mis en oeuvre cette résolution de l’assemblée générale et celle-ci ne peut donc voir sa responsabilité retenue à ce titre sur le fondement de l’article 1992 du code civil.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande en paiement.

4/ Condamner le Cabinet Europazur et Mme [U] au remboursement des frais de requête d’administration judiciaire pour 840 € et des frais occasionnés par le référé rétractation pour un montant de 1100 € à M. [F] :

L’avant-dernier alinéa de article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute dépense à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre tous les copropriétaires.

S’il résulte de l’ordonnance sur requête du 9 mars 2018 que M. [F] a dû acquitter une provision de 1 000 € pour permettre à Me [P] de débuter sa mission et que l’appel de fonds produit en pièce n°35 permet d’étabir qu’une somme de 218,80 € a été portée au débit de son compte au titre de 'SCP [G] assignation', il n’en demeure pas moins que ni le Cabinet Europazur ni Mme [U] ne peuvent être tenus du remboursement de ces sommes à titre personnel.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [F] de cette demande.

5/ Sur la demande de condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière Le [Adresse 8], du Cabinet Europazur à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts :

Il est constaté que l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2014 avait décidé, dans sa résolution n°20, de valider la grille de tantièmes jointe à la convocation d’assemblée générale ; que lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2016, une résolution n°17 a entériné et validé cette même grille de tantièmes concernant les charges poste par poste.

Il n’est pas établi par M. [F] que les appels de charges effectués par le syndic n’auraient pas conformes à la grille des tantièmes susvisée et à l’application des articles 37 et 38 du règlement de copropriété, visés par Mme [U].

Par ailleurs, les quitus donnés par les assemblées générales des années 2011, 2014, 2016 et 2017 ont emporté la constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat au titre des exercices concernés et sont, à ce titre, libératoire de la responsabilité du syndic pour sa gestion. Par ailleurs, M. [F] ne précise pas que des actes de gestion n’auraient pas été portés à la connaissance des assemblées de copropriétaires lorsqu’elles ont donné quitus et qui auraient pu remettre celui-ci en cause.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande en paiement de dommages et intérêts alors fixée à 10 000 euros.

6/ Sur la demande de condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 10.000 € :

Cette demande de M. [F] est fondée sur la faute imputée à Mme [U] d’avoir persisté à le représenter sur une fausse base de division de 938/54.212 dans un syndicat qu’elle savait non géré, sans comptabilité.

La faute imputée à Mme [U] est donc en lien avec la régularité de l’assemblée générale du 31 octobre 2017 dont la demande d’annulation de M. [F] a été déclarée irrecevable.

La présente demande ne peut donc prospérer et le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande en paiement de la somme de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, dirigée par Mme [U].

7/ Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires secondaire et Mme [U] à l’encontre de M. [F] pour procédure abusive :

La présente procédure ayant une certaine antériorité par rapport à d’autres qui ont été ultérieurement initiées par M. [F], il sera admis que l’appréciation erronée de ses droits par ce dernier ne caractérise pas une action abusive de sa part.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires secondaire et Mme [U] de leurs demandes respectives.

8/ Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [F], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens d’appel et débouté de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés ont dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.

Il convient en conséquence de condamner M. [F] à leur payer à chacun la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

— Déclare irrecevables les dernières conclusions notifiées par Monsieur [N] [F] le 30 septembre 2025,

— Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Grasse le 5 mai 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Déboute le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 8] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Déboute Madame [D] [U] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

— Déboute Monsieur [N] [F] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [N] [F] à payer au syndicat des copriétaires principal de la résidence [Adresse 8], au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 8], à la Sarl Cabinet Europazur ainsi qu’à Madame [D] [U] la somme de la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamne Monsieur [N] [F] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT