COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/440

Rôle N° RG 24/11220 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNVQP

[C] [Z] épouse [Z]

[R] [Z]

C/

Société SACOGIVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mélissa RADJEI

M^e Laurence DE SANTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ Pôle de proximité d'[Localité 4] en date du 16 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-673.

APPELANTS

Madame [C] [G] épouse [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007209 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

née le 18 Mai 1991 à [Localité 9] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mélissa RADJEI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [R] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007210 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

né le 15 Janvier 1983 à [Localité 7])

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mélissa RADJEI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

SAEM SACOGIVA

dont le siège social est6 [Adresse 6]

représentée par M^e Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Beverly CAMBIER avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2020, la SA Sacogiva a donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 633, 33 € hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la SA Sacogiva a donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] un garage, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 67, 58 €, hors taxes et charges.

Suivant exploit du 9 janvier 2024, la SA Sacogiva ont fait délivrer à M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] un commandement de payer visant les clauses résolutoires de chacun de ces baux pour règlement de la somme de 1 249, 43 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, mois de décembre 2023 inclus, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, la SA Sacogiva a, suivant exploit délivré le 6 mars 2024, fait assigner M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation des baux consentis et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Aix-en-Provence a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2020 étaient réunies au 9 mars 2024 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des locataires ;

condamné solidairement M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] à verser à la SA Sacogiva la somme provisionnelle de 1 046, 85 € suivant décompte arrêté au 14 juin 2024 avec intérêts légal à compter de cette date ;

condamné solidairement M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] à verser à la SA Sacogiva une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 15 juin 2024 ;

condamné solidairement M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] à verser à la SA Sacogiva la somme de 80 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 12 septembre 2024, M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] sollicitent de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

constate qu’ils ont réglé l’intégralité des loyers en retard, et qu’ils sont à jour de leur paiement à cette date ;

juge qu’ils pourront bénéficier du bail conclu le 8 janvier 2020 et de ses conditions ;

déclare irrecevable la mesure d’expulsion ordonnée à leur encontre en raison de la régularisation des paiements.

Par ordonnance du 6 février 2025, le président de la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré irrecevables les conclusions transmises le 22 janvier 2025 par la SCP Drujon D’astros & Associés, avocats, pour le compte de la SA Sacogiva.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement rétroactifs :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le V de l’article 24 du même texte dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, les deux baux signés par les parties le 8 janvier 2020, stipluent respectivement une clause résolutoire en leur article 15.

Partant, et à l’évidence, la demande principale formée par les locataires, s’analyse en une demande tenant au bénéfice de délais de paiement rétroactifs, lesquels permettent, s’ils sont octroyés, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué et que le bail liant les parties sera continué.

En ce sens, les appelants produisent aux débats une quittance de loyer, en date du 26 août 2024, aux termes de laquelle il apparait que ces derniers ont réalisé les 9 et 19 août 2024 deux règlements distincts de 900 € et 351, 09 € aux fins d’apurer leur dette locative. Par ailleurs, il ressort du même document que le solde antérieur de leur dette locative s’élève à 0 €, qu’il s’agisse de l’appartement ou du garage.

Eu égard aux efforts réalisés par les appelants, comme à l’apurement de la dette locative intervenue rapidement après l’intervention de l’ordonnance critiquée, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 8 janvier 2020 entre les parties étaient réunies au 9 mars 2024.

Elle sera toutefois infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion des appelants et les a condamné solidairement à verser à la SA Cacogiva une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire.

En revanche, aucune cause d’irrecevabilité de l’expulsion, ordonnée par le premier juge, ne peut être trouvée dans le fait d’avoir réglé l’intégralité de le dette locative et les appelants seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [Z], à verser à la SA Sacogiva, la somme de 80 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les mêmes raisons, et dans la mesure où les appelants n’ont apuré leur dette locative très peu de temps avant d’avoir interjeté appel, ils seront in solidum condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019 entre Mme [Y] [V], épouse [K], et M. [P] [B] et Mme [S] [F], épouse [B], concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] étaient réunies au 11 novembre 2023 ;

condamné solidairement M. [P] [B] et Mme [S] [F], épouse [B], à verser à Mme [Y] [V], épouse [K], la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [P] [B] et Mme [S] [F], épouse [B], aux entiers dépens, dont compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023 ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Accorde de manière rétroactive à M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] des délais de paiement entre le 9 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 19 août 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [R] [Z] et Mme [C] [Z], se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 19 août 2024 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] de leur demande tendant à ce que l’expulsion ordonnée par l’ordonnance déférée soit déclarée irrecevable ;

Condamne in solidum M. [R] [Z] et Mme [C] [Z] aux dépens d’appel.

La greffière Le président