Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 10 septembre 2025, n° 23/06004

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité pour cause de prescription
La cour a estimé que la demande d'annulation des assemblées générales pour lesquelles les convocations n'ont pas été prouvées n'est pas prescrite.
Rejeté
Non-respect des délais de convocation
La cour a constaté que les convocations ont été envoyées dans les délais requis pour certaines assemblées, et que le non-respect pour d'autres n'a pas causé de préjudice aux appelants.
Rejeté
Irrégularités dans les feuilles de présence
La cour a jugé que les feuilles de présence permettaient d'identifier clairement les copropriétaires présents et que les irrégularités alléguées n'étaient pas suffisantes pour annuler les assemblées.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé que les appelants ayant été partiellement accueillis dans leur demande, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne pouvait être accueillie.
Accepté
Frais exposés
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 10 sept. 2025, n° 23/06004
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/06004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric VEZZANIChristophe NANI
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 215

N° RG 23/06004

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLGSK

[J] [N]

[B] [I] [P] épouse [N]

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe NANI

M^e Eric VEZZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal juridiciare de NICE en date du 06 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°14/01855.

APPELANTS

Monsieur [J] [N]

né le 15 Février 1951 à [Localité 5] (24), demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [I] [P] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sis à [Adresse 3]

représentée par son président en exercice, Monsieur [F] [D], demeurant es qualité audit siège

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [J] [N] et Mme [B] [P] épouse [N] sont propriétaires d’une villa au sein du [Adresse 4] à [Localité 2] (06), géré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], association syndicale libre.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2014, M. et Mme [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales de 2004 à 2013.

Par acte de commissaire de justice du 04 février 2016, M. et Mme [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 16 décembre 2015.

Par ordonnance du 14 juin 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures.

Suivant jugement contradictoire rendu le 06 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

déclaré M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] irrecevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires du 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007 et 18 décembre 2007 pour cause de prescription ;

débouté M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] de leur demande d’annulation d’assemblées générales des copropriétaires du 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 13 décembre 2011, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 et 16 décembre 2015 ;

débouté le syndicat des propriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

condamné M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que, contrairement à ce qu’ils prétendaient, M. et Mme [N] avaient été destinataires des convocations concernant les assemblées générales des copropriétaires pour les années 2004 à 2013.

Il a relevé qu’ils n’établissaient pas une méconnaissance du règlement intérieur du 27 mars 2007 pour les assemblées générales dont la demande d’annulation n’est pas prescrite.

Il a retenu que le règlement intérieur ne prévoit aucune règle particulière concernant la tenue des feuilles de présence ou les modalités de rédaction des procès-verbaux si bien que l’irrégularité des assemblées générales à ce titre ne pouvait être invoquée.

Il a relevé encore qu’aucun abus de majorité ne saurait être caractérisé en l’espèce.

Il a considéré que la procédure intentée ne saurait présenter un caractère abusif.

Suivant déclaration en date du 27 avril 2023, M. et Mme [N] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

débouté M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouté M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens ;

condamné M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens ;

condamné M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

déclarer recevables M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] en leur action en nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] en date des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 13 décembre 2011, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 et 16 décembre 2015 et l’ensemble des résolutions subséquentes adoptées à l’occasion de ces assemblées générales ;

déclarer nulles et de nul effet les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] en date des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 13 décembre 2011, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 et 16 décembre 2015 et l’ensemble des résolutions subséquentes adoptées à l’occasion de ces assemblées générales ;

Subsidiairement,

déclarer nulles et de nul effet chacune des résolutions des assemblées générales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] en date des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 13 décembre 2011, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 et 16 décembre 2015 ;

En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Christophe NANI.

Ils soutiennent que le délai de prescription quinquennale ne saurait leur être opposés, en l’absence de toute convocation, et alors que le syndicat ne démontre pas qu’ils auraient eu connaissance du déroulement de ces assembles générales.

Ils soutiennent que le syndicat n’a pas respecté le délai de 15 jours pour l’envoi des convocations qui s’impose à tous puisque prévu par le règlement intérieur du syndicat.

Ils affirment que le défaut de convocations leur cause un préjudice important, notamment en les privant du droit d’assister (ou pas) à une assemblée générale et de participer par le biais du vote aux décisions sur des questions relatives aux parties communes pouvant avoir un impact plus que conséquent sur la valorisation de leur patrimoine.

Ils font valoir que les feuilles de présence présentent des irrégularités.

Subsidiairement, ils soutiennent que les résolutions ont été adoptées sans respecter les règles de majorité requises aux termes du règlement intérieur du syndicat.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] demande à la cour de :

déclarer infondés les moyens d’appel adverses ;

En conséquence,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

débouter en conséquence les époux [N] de toutes leurs demandes ;

recevoir l’appel incident du syndicat concluant à l’encontre du jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Et statuant à nouveau,

déclarer M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] responsables d’actions judiciaires manifestement abusives ;

En conséquence,

condamner M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Et ajoutant au jugement dont appel :

condamner les époux [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] une indemnité supplémentaire de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens d’appel recouvrés au profit de Maître VEZZANI pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Sur l’irrecevabilité des demandes, il considère que la motivation du jugement mérite d’être reprise par la cour et à supposer que les appelants n’aient pas eu les procès-verbaux ni même l’information à ce sujet, ils auraient dû les connaître au sens de l’article 2224 du Code civil.

Sur le rejet des demandes, il fait valoir qu’il est démontré, au contraire, que les époux [N] ont bien été convoqués aux différentes assemblées.

Il précise qu’aucune modalité concrète n’a été prévue pour effectuer la convocation qui peut toujours intervenir par voie d’affichage ou par voie de remise en mains propres.

Sur la régularité des feuilles de présence, il relève que les appelants ne tirent aucune conséquence de leur allégation et se contentent d’affirmations générales.

Il ajoute que le grief sur la rédaction des procès-verbaux et leur diffusion n’est pas fondé.

Sur le respect des règles de majorité, il rappelle que l’annulation ne pourrait s’imposer que si la prise en compte des pouvoirs avait faussé le vote. Or, ce n’est pas le cas s’agissant de décisions qui ont été presque toutes prises à l’unanimité des présents.

Au titre de l’appel incident, il soutient que la démonstration de ce que l’action des époux [N] est particulièrement abusive est parfaite.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Attendu que selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Attendu qu’il est constant que l’action tendant à voir sanctionner le défaut de convocation d’un copropriétaire à une assemblée générale bénéficie du délai applicable aux actions personnelles ;

Attendu qu’en l’espèce, M. et Mme [N] sollicitent dans leur acte introductif d’instance du 19 mars 2014 l’annulation des assemblées générales des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 13 décembre 2011, 18 décembre 2012 et 13 décembre 2013 ;

Que ne sont produites aux débats que les accusés de réception des convocations aux assemblées générales des copropriétaires des 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 18 décembre 2012 et 13 décembre 2013 ;

Qu’en effet, si toutes les convocations aux assemblées générales de 2004 à 2013 sont produites, les accusés de réception des convocations des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006 et 27 mars 2007 ne sont pas versés aux débats ;

Qu’il en résulte que la demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires du 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007 et du 18 décembre 2007 n’est pas prescrite et est parfaitement recevable ;

Qu’en application des dispositions susvisées et au regard de la date à laquelle a été signifié leur acte introductif d’instance, M. et Mme [N] sont ainsi recevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007 et du 18 décembre 2007 ;

Que le jugement entrepris sera donc infirmé ;

Attendu qu’il est constant que toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief, notamment lorsque le copropriétaire n’a pas été convoqué, la preuve de la régularité de la convocation incombant au syndic ;

Attendu qu’en l’espèce, les accusés de réception des convocations aux assemblées générales des copropriétaires des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007 et 13 décembre 2011 ne sont pas versés aux débats et aucun moyen n’est relevé par le syndicat des copropriétaires pour démontrer la réalité de l’expédition et la réception des convocations ;

Qu’en revanche, sont bien produits les accusés de réception des convocations aux assemblées générales des copropriétaires des 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 ;

Que les appelants sollicitent l’annulation des assemblées générales des 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 08 décembre 2009, 14 décembre 2010, 18 décembre 2012, 13 décembre 2013 et 16 décembre 2015 considérant que le syndic avait, à peine de nullité, l’obligation d’adresser les convocations au moins 15 jours avant la tenue de l’assemblée générale ;

Que l’article 2.5 du règlement intérieur de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 2] dispose que « les convocations sont adressées à tous les riverains-propriétaires au moins quinze (15) jours avant la date prévue pour l’assemblée générale » ;

Que la convocation à l’assemblée générale du 18 décembre 2007 a été adressée le 28 novembre 2007 (plus de 15 jours avant l’assemblée générale), que celle du 16 décembre 2008 a été adressée le 27 novembre 2008 (plus de 15 jours avant l’assemblée générale), que celle du 08 décembre 2009 a été adressée le 25 novembre 2009 (14 jours avant l’assemblée générale), que celle du 14 décembre 2010 a été adressée le 27 novembre 2010 (plus de 15 jours avant l’assemblée générale), que celle du 18 décembre 2012 a été adressée le 28 novembre 2012 (plus de 15 jours avant l’assemblée générale), que celle du 13 décembre 2013 a été adressée le 25 novembre 2013 (plus de 15 jours avant l’assemblée générale) et que celle de l’assemblée générale du 16 décembre 2015 n’a pas été versée aux débats ;

Que le non-respect du règlement intérieur ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les assemblées générales des 18 décembre 2007, 16 décembre 2008, 14 décembre 2010, 18 décembre 2012 et 13 décembre 2013 ;

Qu’en ce qui concerne l’assemblée générale du 08 décembre 2009, il convient de noter que le règlement intérieur ne prévoit pas de sanction et qu’en tout état de cause, les appelants ne se présentant à aucune assemblée générale, la notification de la convocation 14 jours et non 15 jours avant la date prévue pour l’assemblée générale ne leur a causé aucun grief ;

Qu’en ce qui concerne l’assemblée générale du 16 décembre 2015, il appartenait au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la convocation à l’assemblée générale ou de son affichage sur le panneau dédié à cet effet (article 2.7 du règlement intérieur) ;

Qu’il résulte de ces éléments que M. et Mme [N] sont bien fondés à solliciter l’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 13 décembre 2011 et 16 décembre 2015 ;

Que les appelants sollicitent l’annulation des assemblées générales de 2004 à 2015, considérant que les feuilles de présence présentent des irrégularités tenant au nombre de pouvoirs détenus par un seul et même copropriétaire et à l’identification des personnes présentes ;

Que, toutefois, les règles fixées par les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables en l’espèce, s’agissant d’une association syndicale libre ;

Que le règlement intérieur de la copropriété ne prévoit aucune modalité particulière concernant la tenue des feuilles de présence ni aucune sanction quant à la détention de plus de trois mandats par une seule et même personne, précision faite que lesdites feuilles de présence permettent de manière claire d’identifier les copropriétaires présents, représentés et absents ;

Qu’à titre subsidiaire, les appelants sollicitent l’annulation des assemblées générales de 2004 à 2015, considérant qu’à défaut de mention de l’identité des propriétaires présents et, pour chaque résolution de l’identité des votants, rien n’indique que les résolutions ont été approuvées dans le respect des règles de majorité requises par le règlement intérieur ;

Que chaque procès-verbal d’assemblée générale récapitule en fonction de la feuille de présence le nombre de tantièmes des propriétaires présents ou représentés et permet de constater que les résolutions ont systématiquement été votées par tous les propriétaires présents ou représentés ;

Que M. et Mme [N] échouent à démontrer l’existence d’un abus de majorité ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de réformer le jugement entrepris, d’annuler les assemblées générales des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 13 décembre 2011 et 16 décembre 2015, et de débouter les appelants pour le surplus ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [N] à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Que les appelants étant partiellement accueillis, il ne saurait être fait droit à cette demande ;

Que le jugement entrepris sera confirmé ;

Attendu qu’en application de l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris et de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens d’appel ;

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 06 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nice seulement en ce qu’il a :

REFORME le jugement contradictoire rendu le 06 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

débouté M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] de leur demande d’annulation d’assemblées générales des copropriétaires du 13 décembre 2011 et du 16 décembre 2015 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et infirmés et y ajoutant,

DECLARE M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] recevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007 et du 18 décembre 2007 ;

ANNULE les assemblées générales des copropriétaires des 09 décembre 2004, 06 décembre 2005, 19 décembre 2006, 27 mars 2007, 13 décembre 2011 et 16 décembre 2015 ;

DEBOUTE M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] à payer à M. [J] [N] et Mme [G] [P] épouse [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE