Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 21 mai 2025, n° 22/06955

TGI Toulon 17 mars 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 21 mai 2025

Arguments

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Accepté
Erreur dans le procès-verbal de l'assemblée générale
La cour a constaté que le procès-verbal contenait une maladresse de rédaction et que la décision de rejet n'était pas fondée sur une véritable unanimité.
Accepté
Non-respect des dispositions de la loi sur la répartition des charges
La cour a jugé que la répartition des charges a été mal appliquée, justifiant l'annulation de la résolution litigieuse.
Accepté
Exonération de charges d'ascenseur
La cour a jugé que l'assemblée générale avait à tort rejeté cette demande, ordonnant la régularisation du compte de Monsieur [E].
Rejeté
Charges d'entretien de la ventilation mécanique
La cour a estimé que Monsieur [E] ne prouve pas que ses lots ne sont pas raccordés, le déboutant de cette demande.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé que Monsieur [E] avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais irrépétibles, en raison de la décision favorable rendue.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 21 mai 2025, n° 22/06955
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/06955
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 17 mars 2022, N° 20/05985
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel GARRYLaetitia CRISCOLA
Cabinet(s) :	IMAVOCATSCABINET GARRY ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 7 ] [ Adresse 1 ] [ Localité 6 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 155

N° RG 22/06955

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMSO

Syndicat des copropriétaires

de l’immeuble

[Adresse 7]

[S] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laetitia CRISCOLA

M^e Jean-Michel GARRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 17 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05985.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 6]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia IERO, ayant son siège [Adresse 3] [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Laetitia CRISCOLA, membre de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [S] [E]

né le 29 Novembre 1950 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représenté par M^e Jean-Michel GARRY, membre de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, sgné par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 18 mai 1993, l’immeuble dénommé [Adresse 7], situé dans la ville de [Localité 6] à l’angle des [Adresse 5], a fait l’objet d’une mise en copropriété comportant 35 lots répartis entre le bâtiment A déjà existant et un bâtiment B à construire.

Ce dernier n’ayant jamais été édifié, un modificatif à l’état descriptif de division a été établi le 3 septembre 2003 comportant 49 lots répartis entre le sous-sol et le troisième étage, l’immeuble restant affecté à un usage commercial pour le rez-de-chaussée et à un usage d’habitation ou professionnel pour les niveaux supérieurs.

Par acte du 10 septembre 2003, Monsieur [S] [E] a acquis la propriété des lots n°13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 44, 45, 46, 48 et 49 constitués de caves et de locaux commerciaux situés au sous-sol et au rez-de-chaussée du bâtiment, ces derniers étant actuellement donnés à bail pour l’exploitation d’une activité de boulangerie, pâtisserie et salon de thé.

Aux termes d’une résolution n° 14 votée le 6 octobre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de M. [E] visant à être dispensé de toute participation aux charges de consommation d’eau froide et d’électricité, de nettoyage et d’entretien des locaux communs, ainsi qu’à ceux afférents à la VMC, à l’ascenseur et au téléphone.

L’intéressé a saisi le 4 décembre 2020 le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’entendre annuler ladite décision, être exonéré des charges susdites pour l’avenir ainsi que pour les cinq années écoulées, et voir condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser son compte individuel ainsi qu’à lui restituer le montant des charges indues.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 mars 2022, le tribunal a :

— annulé la résolution n° 14 votée le 6 octobre 2020,

— débouté M. [E] de ses autres demandes,

— condamné le syndicat aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la répartition des charges effectuée par le syndic méconnaissait le critère de l’utilité objective édicté par l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 21 et 22 du règlement de copropriété, mais qu’il ne pouvait conférer à sa décision un effet rétroactif.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel par déclaration enregistrée le 12 mai 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société IERO IMMOBILIER, fait successivement valoir :

— que la répartition des charges est en tous points conforme au règlement de copropriété,

— que le premier juge a fait application du critère d’utilité à des charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes, alors que celles-ci doivent être réparties sur la base des tantièmes de copropriété,

— que l’intimé ne démontre pas qu’il n’aurait pas l’utilité des éléments d’équipement commun,

— qu’il n’établit pas davantage que ses lots seraient dépourvus d’accès direct aux parties communes, et qu’en tout état de cause ce critère s’avère inopérant,

— que le tribunal n’était pas saisi d’une action en nullité des clauses du règlement de copropriété, de sorte qu’il ne pouvait modifier la répartition des charges,

— et qu’en tout état de cause une telle modification ne pourrait produire d’effet rétroactif.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution litigieuse et mis à sa charge les dépens ainsi que le paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par le requérant, et statuant à nouveau :

— de débouter M. [E] de l’ensemble de ses prétentions,

— de condamner l’intimé aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 12 août 2022, Monsieur [S] [E] soutient pour sa part :

— que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne faussement que la résolution n° 14 aurait été rejetée à l’unanimité des copropriétaires, alors qu’un seul des membres présents ou représentés s’était prononcé en ce sens,

— que ses lots ne disposent d’aucun accès aux parties communes, de sorte qu’ils n’en ont pas l’usage au sens de l’article 20 du règlement de copropriété,

— qu’ils sont alimentés en eau et électricité par des compteurs individuels et disposent d’une ventilation mécanique indépendante,

— que l’ascenseur ne leur est d’aucune utilité,

— que la répartition des charges méconnaît ainsi les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement de copropriété,

— et qu’il doit être tiré toutes les conséquences de l’annulation de la délibération litigieuse quant à la situation de son compte individuel.

Il demande en premier lieu à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution n° 14 votée le 6 octobre 2020 et condamné le syndicat aux dépens ainsi qu’à lui payer une indemnité de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il forme en revanche appel incident du chef du rejet de sa demande de régularisation de ses appels de charges et demande à la cour, statuant à nouveau sur ce point, de condamner le syndicat à y procéder sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Il réclame en sus paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2025.

DISCUSSION

Sur la régularité formelle de la délibération attaquée :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que seuls trois copropriétaires sur treize étaient présents ou représentés lors de la réunion et que le projet de résolution n° 14 visant à dispenser M. [E] de participation à certaines charges de copropriété avait recueilli une seule voix contre, tandis que les deux autres participants, dont le requérant, s’étaient prononcés pour, de sorte qu’il ne pouvait être mentionné in fine que la proposition avait été rejetée à l’unanimité.

Il apparaît cependant que cette erreur procède d’une simple maladresse de rédaction, le secrétaire de l’assemblée ayant manifestement voulu indiquer que la proposition avait été rejetée faute de réunir l’unanimité des copropriétaires.

A défaut de démonstration d’un quelconque grief, l’annulation de la délibération attaquée ne peut être prononcée pour ce motif.

Sur le fond :

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont en revanche tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, l’article 20 du règlement de copropriété stipule que les charges relatives au nettoyage, à l’entretien et à la réparation des parties communes générales et de tous locaux à usage commun seront supportées par tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts figurant au tableau récapitulatif de l’état descriptif de division. Monsieur [E] ne saurait tirer argument de ce que le texte fait référence aux parties communes générales 'à l’usage de tous les copropriétaires’ pour être exonéré de participation, la circonstance qu’aucun de ses lots ne disposent d’un accès direct au hall d’entrée de l’immeuble étant indifférente à l’application de cette règle.

La liste des charges générales figurant à cet article n’étant pas limitative, il convient d’y ajouter le coût de l’éclairage et de l’alimentation en eau des parties communes, auquel chaque copropriétaire est tenu de participer indépendamment des consommations de ses parties privatives relevées par son compteur individuel.

En revanche, l’article 22 du règlement renvoie, pour ce qui concerne la répartition des charges relatives à l’ascenseur, à un tableau qui ne figure pas en annexe du document. Il ne peut s’agir en effet du tableau susvisé relatif à l’état descriptif de division puisque ces charges doivent être réparties suivant le critère d’ordre public de l’utilité objective.

Or, il est de principe que les propriétaires des lots situés en rez-de-chaussée ne sont pas tenus de participer aux charges d’ascenseur, s’agissant d’un élément d’équipement qui ne présente pour eux aucune utilité, sauf lorsque celui-ci dessert également les lots situés en sous-sol, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, c’est à tort que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de M. [E] tendant à être exonéré de toute participation aux charges d’ascenseur, en ce compris le coût d’abonnement à la ligne téléphonique reliant la cabine au service de dépannage d’urgence, et il devra être enjoint au syndicat de régulariser sur ce point le compte individuel du requérant sur l’ensemble de la période non couverte par la prescription, sans que les circonstances ne commandent toutefois en l’état de prononcer une astreinte.

En effet, la décision rendue par la cour n’a pas pour objet de réputer non écrite une clause du règlement de copropriété sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, mais de juger que ledit règlement a été mal appliqué relativement à cette catégorie de charges.

Enfin, s’agissant des charges d’entretien de la ventilation mécanique, qui obéissent également au critère de l’utilité, M. [E] ne démontre pas que ses lots n’y seraient pas raccordés, de sorte qu’il ne peut en être exonéré.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

Annule la résolution n°14 votée le 6 octobre 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires seulement en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [S] [E] tendant à être exonéré de participation aux charges d’ascenseur,

Ordonne au syndicat des copropriétaires de retrancher le montant desdites charges du compte individuel de M. [E] sur l’ensemble de la période non couverte par la prescription,

Dit n’y avoir lieu en l’état au prononcé d’une astreinte,

Déboute M. [E] du surplus de ses prétentions,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’ensemble des frais irrépétibles exposés par M. [E].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE