COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/03718 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHC7S

S.A.S. CANNISIMMO

C/

[O] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 4 décembre 2025

à :

M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

M^e Laurent DUVAL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 21 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00090.

APPELANTE

S.A.S. CANNISIMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocat au barreau de VALENCE

INTIMEE

Madame [O] [Z]

née le 11 août 1969 à [Localité 6] (Italie), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent DUVAL, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me BRAHIC LAMBREY, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere rapporteure

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025. À cette date, le délibéré a été prorogé au 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2016, Mme [O] [Z] a conclu un contrat à durée indéterminée de mandat d’agent commercial immobilier avec la société Cannisimmo.

Le 27 février 2018, Mme [Z] et M. [M], directeur de la société Cannisimmo, ont eu un entretien.

Le 2 mars 2018, Mme [Z] a adressé un courrier recommandé à la société, lui imputant la rupture brutale de son contrat.

Le 12 mars 2018, le conseil de la société Cannisimmo a imputé l’initiative de la rupture à Mme [Z], qui n’aurait pas agi loyalement ni de bonne foi. La société Cannisimmo déclarait prendre acte de la volonté de l’agente de résilier le contrat et lui demandait d’exécuter son préavis de deux mois jusqu’au 27 avril 2018.

Le 28 mars 2018, Mme [Z] a contesté la teneur de ce courrier auprès du conseil de la société Cannisimmo.

Le 9 avril 2019, la société Cannisimmo a maintenu ses dires.

Le 29 mars 2019, Mme [Z] a assigné la société Cannisimmo devant le tribunal de commerce de Cannes pour la voir condamnée à titre principal à lui payer diverses sommes au titre de l’indemnité de préavis, de l’indemnité compensatrice, du droit de suite et de l’article 700 du code de procédure civile.La société Cannisimmo a demandé notamment, en réponse, que soit indemnisé le préjudice résultant de la brutalité de la rupture et des manquements et fautes de Mme [Z] ainsi que de sa violation de la clause de non-concurrence, outre une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 janvier 2021, le tribunal de commerce de Cannes a, sous le visa des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce :

— condamné la société Cannisimmo à payer à Mme [Z] la somme de 5 097,41 euros au titre de l’indemnité de préavis ;

— l’a condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 25 487,08 euros au titre de I’indemnité compensatrice de rupture ;

— débouté Mme [Z] de sa demande à voir condamner la société Cannisimmo à la somme de 10 429,14 euros au titre du solde du droit de suite ;

— débouté Ia société Cannisimmo de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles de dommages et Intérêts ;

— mis les dépens à la charge des deux parties, à raison de moitié chacune ;

— dit que chacune des parties conserverait la charge des frais qu’elle avait exposés et non compris dans les dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La société Cannisimmo a interjeté appel par déclaration du 11 mars 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer expressément, la société Cannisimmo demande à la cour, sous le visa des articles L.133-11 et suivants du code de commerce, de :

— juger recevables et bien fondées les demandes de la société Cannisimmo,

Réformant le jugement dont appel :

Sur la rupture du contrat :

— juger que la rupture du contrat d’agent commercial est intervenue à la seule initiative de Mme [Z], qu’elle a refusé d’exécuter son préavis, qu’étant à l’origine de la rupture du contrat, elle ne saurait prétendre à une indemnité de préavis et/ou à une indemnité compensatrice,

Subsidiairement,

— juger que les fautes graves commises par cette dernière la prive derechef de ces indemnités.

Sur les préjudices subis par la société Cannisimmo :

— juger que les agissements de Mme [Z] ont causé de graves préjudices à la société Cannisimmo,

— juger que la société Cannisimmo a subi un préjudice financier en raison de la brutalité de la rupture dont elle est fondée à solliciter réparation,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice,

— juger que la société Cannisimmo a subi un préjudice financier et d’image en raison des manquements et fautes commis par Mme [Z],

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice,

— juger que les actes déloyaux et illégaux de Mme [Z] ont porté préjudice à la société Cannisimmo,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice,

— juger que Mme [Z] a violé sa clause de non concurrence,

— la condamner à payer à la société Cannisimmo la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé du fait de cette violation.

En réponse à l’appel incident de Mme [Z] :

— juger que Mme [Z] ne justifie nullement de sa demande d’indemnité compensatrice,

— la débouter de cette demande.

— juger que l’ensemble des sommes qui lui étaient dues dans le cadre de son droit de suite lui ont d’ores et déjà été versées,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

En tout état de cause :

— condamner Mme [Z] à payer à la société Cannisimmo la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, Avocats associés, aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2025, auxquelles il convient de se référer expressément, Mme [Z] demande à la cour, sous le visa de la loi du 25 juin 1991, des articles L.134-1 et suivants du code de commerce, et L. 134-11 et suivants du code de commerce, de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— jugé que la société Cannisimmo a rompu de manière brutale le contrat qui la liait à Mme [Z],

— condamné la société Cannisimmo à payer à Mme [Z] une somme de 5 097,41 euros au titre de l’indemnité de préavis,

— condamné dans son principe la société Cannisimmo à payer à Mme [Z] une somme à titre d’indemnité compensatrice, seul le quantum de cette somme faisant l’objet d’une demande de réformation,

— rejeté les demandes de la société Cannisimmo visant à faire reconnaître que Mme [Z] aurait violé la clause de non-concurrence.

La recevoir en son appel incident ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté l’intimé de ses demandes au titre du droit de suite au motif de l’absence de justification des montants globaux de commissions perçues par l’agence par la production de mandats,

— réduit le montant de l’indemnité de rupture,

— débouté l’intimé de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la société Cannisimmo à payer à Mme [Z] les sommes suivantes :

-62 448,00 euros au titre de l’indemnité compensatrice de rupture,

-9 113,65 euros au titre du droit de suite,

-5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025.

****

La société Cannisimmo soutient que Mme [Z] est à l’origine de la rupture brutale des relations contractuelles, à la suite de l’entretien du 27 février 2018 où elle devait s’expliquer sur ses fautes. Cette rupture unilatérale brutale est démontrée, selon l’appelante, par les attestations et par le fait que Mme [Z] est revenue le lendemain avec son compagnon pour faire signer un document au directeur de l’agence. Elle ne peut donc avoir d’indemnité de préavis et a perdu son droit à indemnisation compensatrice en raison de ses fautes graves répétées.

A titre subsidiaire, la société estime, s’agissant du montant de l’indemnité, qu’aucune justification n’est fournie par Mme [Z], que la clause de non-concurrence ne l’empêchait pas de travailler pour être limitée à un secteur de 500 mètres autour de l’agence Cannisimmo et compte tenu de la brièveté de la relation contractuelle. Elle conteste également devoir payer une quelconque somme au titre d’un droit de suite, ayant réglé l’intégralité des sommes dues au fur et à mesure de la réalisation des ventes. Elle réclame en revanche que soient indemnisés ses préjudices résultant de la rupture brutale, des manquements et fautes de Mme [Z], de sa déloyauté et de la violation de la clause de non concurrence.

Mme [Z] considère qu’il est établi que la rupture est imputable à la société Cannisimmo, par l’enregistrement de la conversation du 28 février 2018, les attestations de M. [K], M. [X], et un relevé bancaire. Elle conteste avoir rédigé une quelconque lettre de démission, ce qui résulte de la rédaction même de cette lettre, qui comporte des dispositions uniquement orientées en faveur des intérêts de la société Cannisimmo, et sans espace pour recueillir son avis. Elle réclame le paiement d’indemnités de préavis et compensatrice, formant un appel incident sur le montant de cette dernière et demande également qu’il soit fait droit à sa demande au titre du droit de suite.

****

MOTIFS,

I. Sur les demandes principales

Sur l’indemnité compensatrice

Sur le principe de l’indemnité. Il résulte des articles L. 134-12 du code de commerce et L. 134-13 du même code, qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandat, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi s’il a notifié au mandant, dans le délai d’un an à compter de la cessation du contrat qu’il entend faire valoir ses droits, à moins que la cessation du contrat ne soit provoquée par sa faute grave, ou que la cessation du contrat résulte de son initiative sauf si cette cessation est justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée.

Pour répondre à la demande de Mme [Z], il convient donc préalablement de déterminer les circonstances de la rupture des relations contractuelles.

Chaque partie impute à l’autre la rupture des relations contractuelles les liant.

La chronologie des faits démontre que Mme [Z] a été la première à évoquer cette rupture par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mars 2018, pour dénier être à son origine mais l’estimer consécutive au comportement violent du directeur de la société Cannisimmo lors d’un entretien du 27 février 2018.

Ce n’est que par lettre du 12 mars 2018, pour y répondre, que la société Cannisimmo impute à son agent la rupture de leurs relations, à l’issue d’un rendez-vous où devaient lui être notifiées les fautes qu’elle aurait commises. Néanmoins, il faut remarquer qu’aucun document antérieur émanant de la société Cannisimmo ne fait état de pareils manquements contractuels.

Aucune lettre de démission signée n’est produite par la société Cannisimmo. Les attestations qu’elle produit pour établir la brutale des relations contractuelles qu’elle impute à Mme [Z] sont soit non circonstanciées, soit ne font pas état d’une quelconque démission et n’infirment pas la version de Mme [Z] (simple intention de quitter l’agence rapportée par Mme [W] dans son attestation du 7 mars 2018, comportement nerveux, jet de clefs et claquement de porte, puis demande de signer un document le lendemain selon M. [J] dans son attestation du 7 mars 2018, attestation du 20 mai 2019 de Mme [W]), tout en émanant de personnes liées par des intérêts divers avec la société Cannisimmo (attestations du 7 mars 2018 de Mme [W] et de M. [J], du 20 mai 2019 de Mme [W].)

L’appelante n’établit donc pas la démission dont elle entend se prévaloir.

A l’inverse, Mme [Z] produit une attestation régulière en date du 11 septembre 2018 de M. [H], lequel n’est nullement lié à elle, qui fait état de propos de M. [M] établissant la rupture du contrat à son initiative. L’attestation régulière de M. [X], en date du 26 mars 2018, établit pareillement que celui-ci a entendu le 28 février, soit le lendemain dudit rendez-vous, alors qu’il était en conversation téléphonique avec Mme [Z], une personne lui indiquer souhaiter mettre fin à leur relation en lui proposant de signer une lettre de démission rédigée par ses soins et en la menaçant de porter l’affaire devant une juridiction prud’homale en cas de refus. S’il convient de souligner que les déclarations en date du 13 mai 2018 de M. [K], rapportée sous forme dactylographiée, qui déclare avoir été présent lors de cet entretien, émanent du compagnon de Mme [Z] et ne présentent pas la forme d’une attestation régulière, force est de constater que les déclarations de M. [H], circonstanciées et émanant d’un tiers dont il n’est pas établi qu’il présente un lien privilégié quelconque avec Mme [Z], et de M. [X], vont dans le même sens.

L’agence n’établissant pas que la rupture des relations contractuelles est due à Mme [Z], il convient d’examiner si elle établit une faute grave qui priverait cette dernière de son indemnité.

La faute grave, justifiant la privation de l’indemnité compensatrice du préjudice subi en cas de cessation du contrat d’agence commerciale, est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

La société Cannisimmo invoque les fautes graves de l’agente qui conduisent à la priver de son indemnité compensatrice, du fait de son comportement déplacé avec les clients, ses collègues de travail et les partenaires de la société. Elle produit pour ce faire les attestations de MM. [Y], [S] et [N], ainsi que de Mme [W]. Elle fait état d’une tentative de détournement de clientèle et de graves manquements professionnels : présentation un bien à usage d’habitation alors que le bien était à usage exclusif de commerce, descriptions de biens et surfaces erronées lors des visites, dénigrement du directeur de l’agence Cannisimmo, utilisation du fichier de la société pour effectuer de la gestion locative sur les biens, sans carte professionnelle, règlement d’une partie de sa commission en espèce par les clients.

Mme [Z] considère que le mandant ne rapporte pas la preuve de fautes suffisamment graves pour faire droit à cette demande. Elle souligne que seuls deux griefs insuffisants ont été relatés dans la lettre du 12 mars 2018 qu’elle juge mensongers et que les autres griefs sont tardifs, n’ayant fait l’objet d’aucune mise en demeure préalable sans figurer dans la lettre de rupture. Elle demande que l’indemnité compensatrice soit fixée selon les usages à 2 ans de chiffre d’affaires brut nonobstant la durée du contrat de mandat.

L’attestation de Mme [W] du 7 mars 2018, dont il convient de noter qu’il s’agit d’une personne travaillant à la société Cannisimmo, s’avère non circonstanciée quant aux prétendues fautes dénoncées pour lesquelles il est procédé par voie d’affirmation générale et est particulièrement non datée s’agissant de la tentative de débauchage dont elle fait état.

Il en va de même de son attestation du 20 mai 2019 qui, s’agissant des propos relatifs à la gestion du bien de Mme [B], relate les propos d’un tiers parlant italien tout en mentionnant qu’elle-même ne parle qu’un italien plutôt modeste en utilisant le conditionnel et pour le reste procède par déclaration générale non circonstanciée.

L’attestation de Mme [V] du 20 mars 2015 ne comporte aucune déclaration permettant de la relier à Mme [Z] dont elle ne fait pas état.

Celle de M. [D] du 26 juin 2016, outre le fait qu’elle ne respecte pas les formes prescrites, pour être dactylographiée, si elle affirme que c’est M. [M] qui s’est occupé de l’essentiel de la vente et a fait en sorte que la vente puisse aboutir à la suite grâce à un changement de destination de l’immeuble, ne permet pas d’affirmer que c’est Mme [Z] qui aurait faussement présenté le bien.

Pareillement, celle de Mme [R], qui fait état d’une erreur dans la désignation du bien dans un projet de compromis et du fait que Mme [Z] lui aurait fait visiter la mauvaise cave, est faite par courriel dactylographié du 11 juin 2019 joint à une attestation vierge datée du 10 juin 2019. Il sera remarqué, outre qu’elle est rédigée de façon dubitative s’agissant de la mauvaise transmission d’une information au vendeur et s’agissant du fait que l’électroménager aurait été enlevé alors que « ce point n’avait pas été évoqué et que Mme [Z] m’avait stipulé que tout ce qui équipait l’appartement restait en place », ne permet pas de déterminer si cette incompréhension procédait ou non d’une faute de Mme [Z]. Enfin, les propos grossiers que Mme [Z] lui aurait rapporté de la part de M. [M] ne sont pas datés, de sorte qu’il est impossible de savoir s’ils précèdent la rupture.

Celle de MM. [N] du 3 mai 2019 relate que Mme [Z] aurait demandé à l’un d’eux le versement de la somme de 2 000 euros en liquide, lui aurait mal présenté le bien et sa surface loi Carrez et n’aurait pas suivi son dossier s’agissant de l’autre. Cette attestation présente deux signatures et des déclarations de deux personnes distinctes, une seule ayant rempli la mention manuscrite imposée. Par ailleurs, elle porte sur des faits jamais invoqués lors de la rupture selon les courriers y faisant suite des 12 mars 2018 et 9 avril 2018.

Enfin, celle de M. [J] du 7 mars 2018 porte sur des faits postérieurs au rendez-vous du 27 février 2018, qui constitue la date de la rupture telle que déterminée ci-dessus.

Ainsi, ces documents et attestations ne caractérisent pas les fautes invoquées.

L’attestation de M. [Y] du 8 mars 2018 relate le comportement peu amène de Mme [Z], alors qu’il pénétrait dans l’agence le 23 février 2018.

Celle de M. [S] du 8 mars 2018 fait pareillement état d’un accueil glacial par Mme [Z] le 23 février 2018, qu’il qualifie de non souriante, avenante ni même aimable.

Ces attestations respectent les formes de l’article 202 du code de procédure civile et émanent de personnes sans lien de dépendance avec la société Cannisimmo. Cependant, elles évoquent l’attitude de Mme [Z], laquelle avait été invoquée par la société dans la lettre de son conseil du 12 mars 2018 comme ne constituant pas une faute grave puisque permettant néanmoins à l’intéressée d’effectuer son préavis.

En conséquence, les faits qui y sont relatés ne sauraient caractériser une ou des fautes graves au sens du 1° de l’article L. 134-13 du code de commerce, de nature à priver l’agent commercial de la réparation prévue à l’article L. 134-12 du même code.

La cessation du contrat à l’initiative de l’agent ou pour faute grave n’est donc pas établie mais il apparaît à l’inverse que la rupture des relations contractuelles s’est opérée à l’initiative de la société Cannisimmo.

Mme [Z] justifie par la production d’une lettre du 2 mars 2018 avoir notifié à son mandant dans le délai d’un an de la cessation du contrat qu’elle entendait faire valoir ses droits.

La société Cannisimmo se trouve donc débitrice d’une indemnité compensatrice à son égard.

Sur le montant de l’indemnité. Mme [Z] expose qu’elle s’est brutalement retrouvée dans l’incapacité de poursuivre son activité et de faire fructifier son investissement, le contrat d’agent commercial comportant une clause de non-concurrence de 12 mois l’empêchant d’exercer son activité à [Localité 4], avec un préjudice moral important de sorte que seule une indemnité correspondant selon les usages à deux années de chiffre d’affaires brut pourrait l’indemniser.

La société Cannisimmo s’y oppose, soulignant notamment qu’aucune pièce n’est produite au soutien de cette demande.

L’indemnité compensatrice prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce a pour objet de compenser l’ensemble du préjudice résultant de la cessation des relations contractuelles, son montant étant fixé souverainement par les juges du fond (Com. 11 juin 2002, n° 98-21.916) en fonction des circonstances, notamment de la durée du contrat (Com., 28 mai 2002, n° 00-16.857, Bull. 2002, IV, n° 91.)

Quelle que soit la constance de l’usage établi et reconnu par la jurisprudence selon lequel la valeur d’un contrat d’agent commercial se détermine sur la base de deux, voire trois années de commissions brutes, l’indemnité compensatrice de cessation de contrat ne peut être fixée sans un examen de la réalité du préjudice qu’elle doit réparer eu égard aux circonstances particulières de l’espèce.

En l’espèce, Mme [Z] ne produit aucun élément au soutien de sa demande, notamment relatif à son revenu imposable, et se contente d’invoquer les usages et la clause de non concurrence la liant.

Cependant, la clause de non concurrence figurant à l’article 12, alinéa 1er, du contrat de mandat signé entre les parties est très clairement délimitée et son périmètre de 500 mètres autour du lieu d’établissement du mandant et de 12 mois ne saurait caractériser le préjudice qu’elle invoque (« clause de non concurrence : dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit d’exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant un durée de 12 mois, dans un rayon de 500 m autour du lieu d’établissement du mandant. »)

Compte tenu de la durée du contrat, des montants de 29 945 euros et 31 224 euros perçus et estimés pour les années 2016 et 2017 ainsi que démontré ci-dessus (l’exercice de l’activité pendant l’année 2016 ne portant que sur quelques mois pour un montant de 14 945 euros) et en l’absence de tout autre élément probant versé au soutien de l’appel incident, les circonstances de l’espèce conduisent à confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité à dix mois de commissions et de réparer le préjudice résultant de la perte des ressources tirées de la clientèle par l’allocation de la somme de 25 487,08 euros.

2. Sur l’indemnité de préavis

En application de l’article L. 134-11 du code de commerce, « un contrat à durée déterminée qui continue à être exécuté par les deux parties après son terme est réputé transformé en un contrat à durée indéterminée.

Lorsque le contrat d’agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. Les dispositions du présent article sont applicables au contrat à durée déterminée transformé en contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, le calcul de la durée du préavis tient compte de la période à durée déterminée qui précède.

La durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l’absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d’un mois civil.

Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l’agent.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d’une faute grave de l’une des parties ou de la survenance d’un cas de force majeure. »

L’article 6 du contrat de mandat du 1er juillet 2016 liant les parties stipule en ses alinéas 2 et suivants : « le présent contrat est conclu pour une durée indéterminée à compter du 1er juillet 2016.

En cas de cessation du contrat quel que soit l’auteur de la rupture le préavis à respecter sera de :

Un mois pour la première année de contrat,

Deux mois pour la deuxième année commencée,

Trois mois pour la troisième année commencée et les années suivants ;

Toutefois il pourra être rompu sans préavis en cas de faute grave de l’une des parties ou survenance d’un cas de force majeure

La résiliation devra être notifiée par lettre recommandée avec AR.

Le préavis courra le cas échéant de date à date à compter de la première présentation de la lettre. »

La société Cannisimmo ayant mis un terme au contrat d’agent commercial immobilier de Mme [Z], elle ne peut prétendre à une indemnité de préavis.

En revanche, Mme [Z], dont le contrat a pris fin à l’initiative de son cocontractant sans respect du droit de préavis, peut prétendre à une telle indemnité.

En l’état d’un préavis de deux mois non respecté, le montant de cette indemnité peut être fixé à 5 097,41 euros au regard des éléments de preuve produits qui établissent le montant de la rémunération moyenne sur cette période (31 224 euros au titre des commissions pour l’année 2017 telles qu’établies par les factures versées aux débats et visées par la société Cannisimmo, 14 972,51 euros du 1er juillet 2016, date de la signature du contrat, au mois de décembre 2016.)

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a statué en ce sens.

3. Sur le droit de suite

Aux termes de l’article 8 du contrat de mandat d’agent commercial liant les parties, « en rémunération de ses services l’agent commercial percevra des commissions dont le montant est fixé comme suit :

L’agent commercial réalise SEUL une vente en ayant pris un mandat reçu des clients acquéreurs amené à la signature du compromis et suivi l’affaire jusqu’à se réitérer : 50% de la commission agence HT

L’agence commercial apporte une affaire dans le fichier de l’agence Cannisimmo il possède dans ce cas la paternité d’un produit à la vente. Si cette affaire se réalise par un autre négociateur de Cannisimmo il percevra 23% de la commission HT perçue par l’agence dans le cas d’un mandat simple et 30 % sur la commission HT dans le cadre d’un mandat exclusif pris par lui-même

L’agent commercial a la paternité d’un acquéreur et effectue des visites avec un autre négociateur de Cannisimmo sur son bien un compromis est établi grâce à la négociation conjointe des deux négociateurs de Cannisimmo l’affaire est suive par les deux négociateurs jusqu’à la vente l’agence commercial percevra 27% de la commission HT perçue par l’agence ;

Dans le cas d’une vente réalisée via une délégation de mandat avec d’autres confrères le négociateur Cannisimmo recevant la délégation de mandat percevra 20% de la commission HT perçue par Cannisimmo après débours d’honoraires entre les deux agences

Dans le cadre d’une vente réalisée avec un confrère le négociateur du cabinet Cannisimmo réalisant la vente et ayant la paternité de l’acquéreur recevra 20% HT sur la commission perçue par Cannisimmo après débours d’honoraires entre les deux agences

(') L’agent commercial adressera à l’agence une facture de commissions faisant apparaître le montant de la TVA.

L’agent commercial pourra effectuer des remises de commissions à la clientèle uniquement sur la part de la commission qui lui revient.

Les commissions constituent la seule rémunération à laquelle peut prétendre l’agent commercial qui assumera tous les frais de prospection nécessaires à l’exécution du présent contrat et au fonctionnement de son entreprise. »

Selon l’article 9 du même contrat, « en cas de cessation du présent contrat et quelle qu’en soit la cause, l’agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l’article 9 ci-dessus sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de 6 mois suivant la date de la cessation définitive et qui seront la suite du travail de prospection effectuée par lui pendant l’exécution du contrat. »

Aux termes de l’article L.134-7 du code de commerce : « Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence.

Sur les ventes Barber-Amzallag, [L]-[A], Regent-Simoes, Durieux-Grazziano, Barioz-Coppola Efficience, Neffer-SCI Cochet SCI Eri et Barbier-Vallade. Les parties s’opposent sur l’imputation des frais liés à l’apporteur d’affaire et à d’éventuelles remises consenties à l’acquéreur.

Sur ces deux points, il convient de faire application des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus.

Ainsi, l’agent commercial assumant tous les frais de prospection nécessaires à l’exécution du présent contrat et au fonctionnement de son entreprise, c’est Mme [Z] qui doit supporter les frais de l’apporteur d’affaire.

Cette analyse est compatible avec l’attestation de Mme [I] du 26 janvier 2024, en ce que le contrat prévoit seulement qu’elle supporte de tels frais et non qu’elle les paie, la société Cannisimmo payant alors les sommes concernées sur le montant de la commission totale versée comme cela résulte de la pièce 16 de la société Cannisimmo.

Il apparaît sur des factures acceptées et réglées par la société Cannisimmo relatives à d’autres ventes que la déduction a été opérée pour celles-ci en amont, sur la commission de l’agence avant déduction de la commission de l’agent immobilier. Cependant, même associé au document établi par M. [P] pour la vente Rossi-Coppola selon lequel l’agence lui avait affirmé le rémunérer sur sa propre commission, qui ne saurait valoir à titre d’attestation faute d’en remplir les conditions formelles nécessaires, ces factures ne sauraient établir qu’un avenant aurait modifié pour l’ensemble des ventes l’accord des parties sur cette prise en charge. Les attestations de Mme [E] en date du 8 mars 2018 et courrier de la société Cannisimmo du 4 mars 2018 se contredisant à ce propos, ils ne sauraient davantage contribuer à apporter aucune preuve inverse.

Pareillement, l’agent commercial, qui ne peut effectuer de remises de commissions à la clientèle que sur la part de la commission qui lui revient selon le contrat de mandat liant les parties, c’est Mme [Z] qui devait supporter le coût des remises consenties et qu’elle a fait apparaître dans ses factures dès lors qu’elle n’établit pas que les remises ont été accordées par l’agence.

Aucun élément probant n’est produit en ce sens si ce n’est deux documents pour la vente [L] [A]. Le document établi par M. [L], qui ne peut valoir à titre d’attestation pour consister en un courriel, ne fait que rapporter les propos de Mme [Z]. Ceux-ci ne sont de surcroît pas exclusifs du fait que la baisse soit accordée par elle et acceptée par l’agence. En revanche, associé au document établi par M. [A], selon lequel M. [M] avait participé à la négociation lors de sa venue à l’agence et « décidé de faire un effort sur la commission de l’agence », il établit que pour la vente dont s’agit ([L] [A]), la remise consentie l’avait été non par l’agent immobilier mais par l’agence.

Si la société Cannisimmo n’établit pas les prix de vente des immeubles concernés, ceux-ci ne sont pas contestés par Mme [Z]. Ainsi, c’est à partir de ces prix qu’il convient de calculer le montant de la commission totale de l’agence, sur lequel imputer la part devant revenir à Mme [Z], résultat dont doivent être déduits les remises consenties et frais liés à l’intervention d’un apporteur d’affaire.

La société Cannisimmo établit donc s’être libérée par le paiement des sommes de 998,08 euros pour la vente Rengent-Simoes, 812,50 euros pour la vente Durieux-[N], 1 031, 67 euros pour la vente Valade-Barbier et 5 674 euros pour la vente Barioz-Coppola, 1 749,99 euros au titre de la vente Amzallag-Barber, et 4 058,67 euros au titre de la vente Nuffer-SCI Cochet SCI Elri, qui prennent en compte les déductions apparaissant sur les factures établies par Mme [Z] au regard des prix de vente mentionnés et les frais d’apporteur d’affaire.

A l’inverse, s’agissant de la vente [L] [A], seule la somme de 2 108,33 euros a été payée par l’agence, déduction de la remise consentie faite sur la part devant revenir à l’agent immobilier. Or la déduction devait être effectuée sur la seule commission de l’agence. Le calcul de Mme [Z] selon lequel 4 441,67 euros correspondent à une commission de 50% n’est pas contesté. Il conviendra d’en déduire la somme de 700 euros destinée à l’apporteur d’affaire, soit 3741,67 euros. Le montant lui restant dû s’élève donc à 1 633,34 euros.

La décision attaquée sera infirmée à ce propos et la société Cannisimmo condamnée à payer cette somme à Mme [Z].

Sur la vente Cross-Forest. Mme [Z] demande un droit à commission d’entrée partagée de 15% sur 8 333,33 euros. La société Cannisimmo estime que Mme [Z] n’est jamais intervenue dans cette vente de sorte qu’elle devrait être déboutée de cette demande.

La société Cannisimmo produit un mandat exclusif de vente signé par Mme [W].

Nul ne peut s’établir de preuve à soi-même. Les factures produites par Mme [Z] pour établir son intervention dans la vente et son droit à commission subséquent sont donc insuffisantes à établir la preuve requise, qui ne saurait davantage résulter de son affirmation quant à un accord verbal en ce sens, ni du mandat simple de vente d’un autre bien en date du 1er septembre 2017 où son nom figure avec celui de Mme [W] qui est insuffisant à établir qu’elle a apporté l’affaire dans le fichier de l’agence Cannisimmo.

La décision attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [Z] de sa demande tendant à voir condamner la société Cannisimmo à lui payer une somme au titre du solde de son droit de suite.

4. Sur les autres demandes

Sur les dommages-intérêts pour rupture brutale. La société Cannisimmo échouant à apporter la preuve d’une rupture brutale de l’agent commercial, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice financière qui en aurait résulté.

Sur l’indemnisation des conséquences des fautes de l’agent préjudice d’image. La société Cannisimmo n’établit pas le préjudice d’image lié à des fautes dûment caractérisées.

S’agissant de la vente Hudes Victor la société Cannisimmo ne prouve pas l’échec de la vente du fait de Mme [Z] mais au contraire celle-ci établit par la production du courriel du président de la société Victor, du mandat de vente et du courriel de l’avocat du curateur de cette société acceptant le principe de la vente, que l’échec de l’opération est exclusivement lié au revirement inattendu de ce dernier.

La décision attaquée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société Cannisimmo de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnisation du comportement déloyal de l’agent. Ainsi qu’analysé ci-dessus, la demande de paiement en espèces d’une partie d’une commission n’est pas établie par la société Cannisimmo.Pareillement, les documents émanant de Mme [V] et Mme [W] ne caractérisent pas le détournement de clientèle invoqué. S’agissant de la tentative de débauchage de Mme [W] , la société Cannisimmo n’établit pas qu’elle aurait entraîné un quelconque préjudice pour elle, Mme [W] ayant continué à travailler avec elle.

S’agissant de la vente de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] appartenant à M. [T] et Mme [F], la société Cannisimmo produit le mandat exclusif de vente n° 737 du 3 novembre 2017 et le courrier de résiliation du 4 juillet 2019 par lequel les vendeurs, visant le mandat de vente exclusif n° 737 du 13 novembre 2017 déclarent y mettre fin. Elle prouve que Mme [Z] a proposé ce bien à la vente par la production d’un procès-verbal de constat du 19 juin 2019 où figure l’annonce de vente du bien associé à un numéro de téléphone qui est mentionné par l’huissier dans son procès-verbal du 27 juin 2019 comme celui sur lequel il a demandé à Mme [Z] de le rappeler, ce qu’elle a fait. Pour établir que le mandat de vente exclusif liant les vendeurs à l’agence a pris fin lorsqu’elle est intervenue pour sa vente, Mme [Z] produit un courriel de M. [T] en date du 9 novembre 2017 où celui-ci indique ne plus laisser l’appartement en vente, et un contrat de mandat simple de vente n° 829 en date du 19 juillet, non signé et dont l’année n’est pas précisée.

Ainsi, la société Cannisimmo démontre que Mme [Z] a proposé à la vente le bien qui relevait d’un mandat de vente exclusif liant les vendeurs à la société, le fait que les vendeurs aient proposé le bien à la vente dans d’autres agences important peu.

Pour autant, la société Cannisimmo n’établit pas le préjudice qui en serait résulté pour elle, que ce soit sur la perte du mandat de vente exclusif, auquel les vendeurs ont mis fin comme ils en avaient la possibilité, ou sur la perte d’une commission, d’autant qu’elle-même produit copie d’une annonce immobilière concernant cet appartement, en date du 29 juin 2019, soit antérieure à la fin du mandat de vente exclusif, visant le numéro du mandat simple de vente 829, si bien qu’il apparaît que la société elle-même considérait que le mandat de vente exclusif avait pris fin antérieurement nonobstant l’absence de respect des formes nécessaires.

Sur la violation de la clause de non-concurrence. La société Cannisimmo expose que les deux agences ayant attesté en faveur de Mme [Z] se trouvent dans un périmètres de moins de 100 mètres d’elle si bien qu’il est établi que cette dernière a violé la clause de non-concurrence la liant.

Le document émanant l’Agence de la Mairie et produit en double exemplaires mentionne que Mme [Z] s’est présentée à une agence qui, au vu des pièces produites, se trouve à moins de « 500 mètres autour du lieu d’établissement du mandant », soit dans un périmètre violant la stipulation contractuelle rappelée ci-dessus. Cependant, si ce document mentionne que cette présentation « en vue d’une possible collaboration » s’est faite en « juillet 2019 », il n’est lui-même pas daté et ne permet pas de situer dans le temps la collaboration qu’il dit finalement être intervenue de sorte qu’il est impossible de déterminer une quelconque violation de la clause de non concurrence, limitée à 12 mois à compter de la cessation des fonctions.

L’attestation rédigée le 7 janvier 2020 par la directrice de l’agence Home Riviera outre le fait qu’il n’est pas établi qu’elle se situe dans le périmètre concerné, pour être située [Adresse 3], à [Localité 4] et ne pas figurer sur la plan produit, la société Cannisimmo ayant son siège social [Adresse 1] dans la même ville, ne permet pas pareillement de dater le moment de la collaboration mentionnée.

La décision attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la société Cannisimmo de sa demande sur ce fondement.

II. Sur les demandes accessoires

La société Cannisimmo, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens.

L’équité commande en outre qu’elle soit condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 21 janvier 2021 entre les parties par le tribunal de commerce de Cannes, sauf en ce qu’il a débouté Mme [Z] de sa demande au titre du solde du droit de suite  ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Cannisimmo à payer à Mme [O] [Z] la somme de 1 633,34 euros au titre du solde de son droit de suite ;

Condamne la société Cannisimmo à supporter les dépens d’appel ;

La condamne à payer à Mme [O] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente