COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 341

N° RG 24/00164

N° Portalis DBVB-V-B7I-BML2H

S.C.I. NOUTE

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 15] en date du 05 Décembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-000487.

APPELANTE

SCI NOUTE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6])

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GESTIM AURIOL dont le siège est [Adresse 14], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Signification de la DA le 06/03/2024 à personne

signification de conclusions les 12 et 16 avril 2024 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI NOUTE était propriétaire de biens et droits immobiliers (soit le lot 2) dans la copropriété située [Adresse 7].

Par assignation en date du 19 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 8] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la Sarl Gestim Auriol, a attrait la SCI NOUTE devant le tribunal d’Aubagne, afin de la voir condamner à lui payer la somme de 9401,83 euros au titre d’arriérés de charges selon décompte arrêté au1er janvier 2018, outre la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 octobre 2018, le tribunal d’instance de Brignoles s’est déclaré territorialement incompétent au profit du Tribunal d’Instance de Brignoles.

Par un jugement en date du 6 septembre 2019, le tribunal d’instance de Brignoles a ordonné la réouverture des débats et a ordonné au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] de produire tous documents permettant d’établir la réalité de la dette de la SCI NOUTE, notamment les documents qu’il énumérait.

Par décision du 12 novembre 2019, le tribunal d’instance de Brignoles prononçait la radiation d’office du rôle de l’affaire.

Par décision du 22 février 2022, le juge en charge du tribunal d’instance de Brignoles, après avoir constaté que les parties n’avaient accompli aucune diligence en vue de reprendre l’instance dans un délai de deux ans àcompter de la décision de radiation intervenue le 12 novembre 2019 constatait d’office l’extinction de l’instance par l’effet de la péremption.

Par expoit d’huissier du 13 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Sarl Gestim Auriol, a assigné la SCI NOUTE afin de voir :

— Dire et juger son action recevable,

— Condamner la SCI NOUTE à lui payer la somme de 9401,83 euros au titre des charges et appels de fonds dus au 1er janvier 2018,

— Condamner la SCI NOUTE à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décisionà intervenir.

Aux termes d’un jugement rendu le 5 décembre 2023, le tribunal de proximité de Brignoles, a statué comme suit :

— Déclare recevable et bien fondée l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier '[Adresse 8]" représenté par son syndic la Sarl Gestim Auriol à l’encontre de la SCI NOUTE;

— Condamne la SCI NOUTE à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier '[Adresse 9]", la somme de 9401,83 euros au titre des charges et appels de fonds dus au 1er janvier 2018;

— Condamne la SCI NOUTE à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier '[Adresse 9]", la somme de 1000 ,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI NOUTE aux dépens ;

Dit que l’exécution provisoire du jugement doit normalement recevoir application.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a rappelé, au visa de l’article 389 du code de procédure civile, que la péremption n’affectait que le lien juridique d’instance et non le droit d’agir ; que le demandeur pouvait donc former une demande introductive d’une seconde instance en invoquant les mêmes éléments contentieux ; qu’en application de l’article 2222-2 du code civil, aucune prescription ne s’y opposait en l’espèce concernant des charges antérieures au 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi [Localité 16], pour lesquelles le délai de prescription expirait le ler janvier 2023; que sur le fond, son action en paiement était fondée eu égard aux pièces justificatives produites.

La SCI NOUTE a interjeté appel de ce jugement par une déclaration au greffe du 5 janvier 2024 qui a été signifiée à la personne du représentant légal du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] par un acte de commissaire de justice du 6 mars 2024. Ses conclusions ont aussi fait l’objet d’une signification au syndicat des copropriétaires par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, selon les modalités prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions, la SCI NOUTE demande à la cour de :

— Infirmer en son entier le jugement rendu le 5 décembre 2023 ;

Statuant à nouveau,

— Prononcer la péremption de l’instance,

— Débouter le syndicat de sa demande initiale tendant au rétablissement de l’affaire (RG 11-18- 000552) opposant la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 2] prise en la personne de son syndicat Représenté par son syndic la société GESTIM AURIOL, SARL au Capital de 32 000 €, RCS Marseille 749 941 225 dont le siège social est sis [Adresse 14] à la SCI NOUTE,

— Le débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement et si par impossible la cour devait admettre cette demande,

— Constater que le demandeur se prévaut de pièces d’une procédure périmée ;

— Juger que les nouvelles pièces produites ne peuvent servir à elles seules de base à une quelconque condamnation tant sur le plan de la forme que du fond,

A titre infiniment subsidiaire,

— Constater que ces pièces concernent à l’évidence des charges portant sur les exercices 2014 /2015/ 2016 et sont donc manifestement prescrites,

— Prononcer la prescription de l’action,

Subsidiairement et si par impossible la cour devait estimer la procédure non périmée et non prescrite, statuant sur le fond du dossier :

— Constater que les charges prétendument recouvrables ne sont, ni certaines, ni liquides, ni exigibles,

— Constater que la défenderesse ne justifie pas des travaux réalisés,

— Juger que les justificatifs versés au débat ne sauraient être probants,

— Constater l’absence de régularisation annuelle des charges,

— Juger qu’en conséquence, le syndic ne peut exiger le solde des charges dans la mesure où l’assemblée Générale n’a pas approuvé les comptes de chaque exercice écoulé,

En conséquence,

— Juger l’action du syndicat des copropriétaires prescrite pour la période 2013,

— Constater qu’aucune lettre de mise en demeure, ni aucune notification du procès-verbal d’assemblée Générale n’a été adressée directement au siège de la SCI NOUTE,

En Conséquence,

— Juger la présente procédure irrégulière en sa forme,

Subsidiairement et si par impossible la cour devait estimer la procédure régulière,

— Constater que les charges prétendument recouvrables ne sont, ni certaines, ni liquides, ni exigibles,

— Constater que la défenderesse ne justifie pas des travaux réalisés,

— Juger que les justificatifs versés au débat ne sauraient être probants,

— Constater l’absence de régularisation annuelle des charges,

— Juger qu’en conséquence, le syndic ne peut exiger le solde des charges dans la mesure où l’Assemblée Générale n’a pas approuvé les comptes de chaque exercice écoulé,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société GESTIM AURIOL, SARL au Capital de 32 000 €, RCS [Localité 17] 749 941 225 dont le siège social est sis [Adresse 13] au règlement d’une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir que dans le cadre de l’instance introduite par l’assignation du 13 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a produit les mêmes pièces que celles produites lors de l’instance périmée et qui ne pouvaient plus être admises aux débats.

Elle oppose une fin de non-recevoir aux demandes du syndicat des copropriétaires, fondée sur les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 telles que résultant de l’article 213 de la loi [Localité 16] dont elle précise qu’elles sont applicables à toutes les procédures depuis le 24 novembre 2018 et conclut au fait que l’action en paiement des charges est prescrite s’agissant de celles dont l’exigibilité est antérieure au 1er janvier 2014, soit en l’espèce à concurrence de la somme de 1 398,59€.

Sur le fond, elle fait valoir qu’à l’exception d’une lettre recommandée du 16 juin 2017, les procès-verbaux d’assemblées générales et les mises en demeure pour impayés lui ont été notifiés à l’ancienne adresse professionnelle de son gérant, qui n’était plus d’actualité depuis plusieurs années, et qu’ils lui sont de ce fait inopposables ; que plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales de 2015, 2016 et 2017 à défaut de mise en demeure adressée postérieurement à celle du 16 juin 2017, de sorte que les appels de fonds au titre des travaux approuvés lors de ces assemblées sur la base des devis établis par les sociétés SAINTE BAUME RENOVATION (cage d’escalier), STYL’TOITURE (travaux de toiture), et DECOPIERRE (ravalement de façade) ne sont pas exigibles la concernant.

Elle ajoute que certains travaux envisagés n’ayant pas été réalisés, le montant du fond de réserve destiné à les financer a été restitué aux copropriétaires et que par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune facture concernant les autres travaux qu’il prétend avoir fait réaliser concernant la réfection de la cage d’escalier et ne justifie pas non plus du règlement de la facture produite concernant les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, précisant que l’appel de fonds concernant ces travaux avait été restitué aux copropriétaires le 2 novembre 2015 et qu’il n’a pas été justifié d’un appel de fonds ultérieur pour ceux-ci.

Elle en conclut que les sommes qui lui sont réclamées ne sont pas certaines, liquides et exigibles, soulignant aussi qu’il n’est pas justifié de l’approbation des comptes des exercices correspondant aux soldes de charges réclamés.

Le syndicat des copropriétaires de l’Ensemble immobilier [Adresse 1] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la péremption de l’instance :

L’article 389 du code de procédure civile dispose que la péremption n’éteint pas l’action et emporte seulement extinction de l’instance, sans qu’on puisse jamais opposer aucun des actes de la procédure périmée ou s’en prévaloir.

Un nouveau procès peut donc être engagé par le demandeur à une instance périmée dans la mesure où aucune prescription ou forclusion ne s’y oppose, les parties étant simplement replacées dans l’état antérieur à l’instance périmée.

La péremption de l’instance entraîne la disparition des actes accomplis dans le cadre de la procédure depuis et y compris l’acte introductif d’instance, qui sont réputés non avenus.

En revanche, les actes extérieurs à la procédure, notamment ceux qui sont antérieurs à l’acte introductif d’instance, demeurent opposables en dépit de la péremption et il est aussi loisible au demandeur à l’instance périmée d’intenter une nouvelle action aux fins de voir aboutir ses prétentions initiales en produisant les mêmes pièces que celles produites dans le cadre de l’instance périmée, qui ne sont pas des actes de procédure au sens de l’article 389 susvisé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires pouvait donc produire dans le cadre d’une nouvelle instance les pièces 1 à 16 déjà produites lors de l’instance périmée et incriminées par la SCI NOUTE.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la péremption de l’instance, soulevée par cette dernière.

2/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement du syndicat des copropriétaires :

L’article 2224 du Code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La loi [Localité 16], entrée en vigueur le 23 novembre 2018, a réduit le délai de prescription applicable aux actions en recouvrement de charges de copropriété de dix à cinq ans et désormais l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, énonce que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Par ailleurs, l’article 2222 alinéa 2 du Code civil dispose que « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

En l’espèce, il doit donc être relevé, s’agissant de charges de copropriété dont l’exigibilité est revendiquée comme étant antérieure à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 16] puisque consécutives à des assemblées générales des années 2014 à 2018 (AG du 12 avril 2018), pour lesquelles l’action en recouvrement était régie par un délai de prescription décennal, que l’assignation délivrée le 13 novembre 2022 est intervenue moins de dix ans après l’exigibilité celles-ci et moins de cinq après l’entrée en vigueur de la Loi [Localité 16].

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement du syndicat des copropriétaires et le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

3/ Sur la régularité de la procédure et sur le fond :

Il sera relevé que M. [J], gérant de la SCI NOUTE, ne disconvient pas avoir exercé antérieurement son activité professionnelle à l’adresse du [Adresse 12].

C’est donc valablement, à l’époque où M. [J] exerçait son activité professionnelle à cette adresse, que les convocations aux assemblées générales des copropriétaires lui étaient adressées et que leurs procès-verbaux lui étaient notifiés.

S’il indique ne plus avoir exercé son activité professionnelle à cette adresse depuis plusieurs années, il ne précise pas la date à laquelle il a transféré son activité professionnelle au [Adresse 10] et ne rapporte pas la preuve que l’adresse du [Adresse 11] [Localité 17] n’était plus d’actualité aux dates auxquelles les procès-verbaux des assemblées générales concernées et les mises en demeure des 31 mars 2013, 10 février 2014, 24 février 2014 et 19 septembre 2014 lui ont été notifiées, reconnaissant par ailleurs avoir reçu celle du 16 juin 2017.

Il sera donc considéré que le moyen tiré de l’irrégularité en la forme de la procédure et fondé sur l’article 56 du code de procédure civile, sera écarté.

Sur le fond, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application 'du même article 14-1" ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Il est aussi rappelé que pour condamner le débiteur, le juge a pour seule obligation de s’assurer que le budget prévisionnel a été voté, qu’une mise en demeure de payer a été envoyée et est infructueuse.

En l’espèce, il résulte tant de la motivation du jugement entrepris que des conclusions de l’appelante que le syndicat des copropriétaires a produit aux débats, en première instance, un décompte arrêté au 23 janvier 2018 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 13 novembre 2014, 24 septembre 2015, 12 avril 2016, 11 juillet 2017 ainsi que les mises en demeure des 31 mars 2013, 10 février, 25 avril et 19 septembre 2014 ainsi que du 16 juin 2017, fondant l’exigibilité des sommes réclamées.

Par ailleurs, la facture établie par la société Styl Toiture le 3 mai 2016 démontre que les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires et ayant fait l’objet d’un appel de fonds le 2 novembre 2015 ont été effectués.

Les photos non datées produites aux débats ne sont pas probantes de ce que les travaux objets du devis par la société Sainte Baume Rénovation ainsi que de l’appel de fonds effectué le 8 juin 2015 n’auraient pas été réalisés.

Il n’est pas non plus démontré par la SCI NOUTE que les travaux effectués n’auraient pas été acquittés par le Syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, le non paiement éventuel par le syndicat des copropriétaires de certaines factures ne serait pas de nature à l’exonérer du paiement des charges de copropriété exigibles.

Le premier juge ayant fait une juste appréciation des faits de la cause, il convient de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant par arrêt réndu par défaut,

— Confirme le jugement rendu par le tribunal de proximité de Brignoles le 5 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

— Condamne la SCI NOUTE au paiement des dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT