COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

ac

N° 2025/ 272

Rôle N° RG 21/15719 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BILMY

Syndicat [17]

C/

[X] [J]

[L] [J] épouse [M]

[V] [J] épouse [M]

[G] [J]

[P] [J] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric VEZZANI

SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02261.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [17], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR, dont le siège est sis [Adresse 15]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [L] [J] épouse [M]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [V] [J] épouse [M]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [G] [J]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [P] [J] épouse [M]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [J] sont propriétaires depuis le 15 décembre 2009 de parcelles cadastrées BA [Cadastre 2] et BA [Cadastre 4] à [Localité 14], accessibles par un chemin piétonnier, pour lesquelles ils bénéficient d’une servitude de passage.

L’ensemble immobilier [17] est situé sur la parcelle voisine BA [Cadastre 9].

Soutenant être enclavés, les consorts [J] ont obtenu par ordonnance de référé du 7 avril 2017 la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 25 janvier 2019.

Par jugement du 30 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes':

— Reçoit Mme [L] [J] épouse [M], Mme [V] [J] épouse [M], M. [G] [J], Mme [P] [J] épouse [M] (ensuite dénommés les consorts [J] ) en leur intervention volontaire ;

— Constate l’état d’enclave des parcelles sises à [Localité 14] cadastrées section BA numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4] appartenant aux consorts [J] ;

— Dit que le désenclavement des parcelles cadastrées BA numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4] se fera par la création d’une voie carrossable sur la parcelle sise à [Localité 14] cadastrée BA numéro [Cadastre 9] appartenant au syndicat des copropriétaires [17] selon le trajet n°1 figurant au plan page 30 du rapport d’expertise judiciaire de M. [A] [S] [C] en date du 25 janvier 2019;

— Ordonne que ce plan soit annexé au présent jugement ;

— Condamne les consorts [J] à acquitter les indemnités et frais afférents au tracé retenu ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires [17] de ses demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisse à la charge de chaque partie les frais et dépens par elle engagés ;

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Ordonne la publication du présent jugement auprès du service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente.'

Le tribunal a considéré en substance que la propriété [J] ne dispose pas d’une issue suffisante pour assurer sa desserte complète vers la voie publique, que cette question de l’accès dépasse la simple problématique du stationnement dans un chemin étroit’et qu’elle doit être désenclavée selon le tracé 1.

Par acte du 8 novembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 22 novembre 2022 [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] ont été déboutés de leur demande de radiation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2022 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17] demande à la cour de':

REFORMER le jugement en date du 30 septembre 2021';

A titre principal :

JUGER que la propriété des Consorts [J] bénéficie d’une servitude de passage conventionnelle la plus étendue sur le fonds BN [Cadastre 3], propriété [Y],

JUGER que les intimés ne peuvent prétendre obtenir une servitude légale de passage,

DEBOUTER en conséquence les consorts [J] de leur demande de passage par le fonds de la copropriété [17]';

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire la Cour devait examiner l’affaire sur le fondement de l’article 682 du Code Civil :

DIRE ET JUGER que le fonds [J] n’est pas enclavé au sens de l’article 682 du code civil

Encore plus subsidiairement :

Si par extraordinaire la Cour devait considérer que le fonds [J] est enclavé au sens l’article 682 du Code Civil :

JUGER que le désenclavement de la propriété [J] ne doit pas se faire par le fonds de la copropriété [17], qui ne constitue pas le chemin le plus court, ni le moins dommageable au sens de l’Article 682 du code civil,

DEBOUTER en conséquence les Consorts [J] de leur demande de désenclavement par le fonds de la copropriété [17], qui constitue le tracé numéro deux ( SIC )retenu par l’expert dans son rapport.

Et à titre encore plus subsidiaire :

Avant dire droit,

ORDONNER la mise en cause à la requête des Consorts [J] de l’indivision inorganisée représentant le groupement d’habitations [16] afin qu’il soit statué définitivement sur la solution de désenclavement, ainsi que la mise en cause des propriétaires de la parcelle BN n° [Cadastre 3] (propriété [Y])

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum les Consorts [J] à payer au syndicat concluant la somme de 5 000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés directement au profit de M^e Vezzani pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Il soutient':

— que la propriété [J] n’est pas enclavée car elle bénéficie d’une servitude de passage conventionnelle mentionnée dans son titre de propriété,

— que l’acte de propriété atteste que la maison d’habitation qu’ils ont acquise est desservie par un chemin piétonnier long d’une dizaine de mètres qui aboutit directement sur la voie publique';

— qu’ils ne démontrent pas qu’ils auraient besoin de disposer d’un accès automobile s’arrêtant devant la porte de leur maison';

— qu’en application de l’article 682 du code civil l’état actuel de leur propriété inchangé depuis des décennies ne leur permet pas d’imposer à leurs voisins un passage automobile, le passage piétonnier actuel restant suffisant pour l’usage et la jouissance de leur propriété',

— qu’il ne s’agit pas d’un problème d’accès mais d’un problème de stationnement en raison de l’étroitesse de la voie publique';

— que la procédure de désenclavement n’a pas pour objet de résoudre les problèmes de stationnement des propriétaires immobiliers';

— que la jurisprudence exclut de faire droit à une demande de passage quand celle-ci n’est motivée que par la recherche d’une meilleure commodité';

— que sur la solution de désenclavement le critère de la longueur de la voie à créer conduit à retenir d’évidence la voie en provenance du groupe d’habitation [16]';

— qu’il n’existe aucun préjudice au titre de l’éventuelle suppression de places de parking dans cet ensemble immobilier si le tracé 2 est retenu';

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022 [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] décédée le 31 mai 2020 demandent à la cour de':

CONFIRMER le jugement du 30 septembre 2021

INFIRMER le jugement du 30 septembre 2021 seulement et uniquement sur ses dispositions ayant condamné les Consorts [J] à s’acquitter des indemnités et frais afférents au tracé de la servitude d’espèce et leur a refusé le versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En conséquence :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONSTATER que la parcelle BA [Cadastre 2] ET BA [Cadastre 4] est enclavée à défaut d’issues suffisantes sur la voie publique.

ORDONNER par voie de conséquence le désenclavement de la parcelle BA [Cadastre 2] et BA [Cadastre 4] appartenant aux Consorts [J], conformément au rapport d’expertise de Monsieur [C] et son plan en page 30, par le passage sur la parcelle BA [Cadastre 9] appartenant au syndicat des copropriétaires [17]

ORDONNER la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques, et dire qu’il y sera annexé le plan établi par Monsieur [C] figurant en annexe de son rapport.

DONNER ACTE aux Consorts [J] de leur engagement :

— de payer au syndicat des copropriétaires [17] la somme de 4.831,48 € au titre de la dépréciation de valeur vénale, de la participation à la voirie initiale et à l’extension de la voirie ;

— de participer aux frais d’entretien à hauteur de 42 tantièmes ;

— de réaliser les travaux d’accès à leur propriété avec une entreprise dument assurée.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [17] à prendre à sa charge les travaux de réalisation de servitude définis par le rapport d’expertise

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [17] à verser aux Consorts [J] la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [17] à payer aux Consorts [J] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

Ils répliquent':

— que l’enclave a été constatée par le géomètre [A] [S] [C]',

— que la servitude conventionnelle de passage ne concerne que celle permettant l’accès au portillon n°3 piéton’et ne peut être utilisée par des véhicules';

— que la propriété [J] bénéficie de 4 portillons piétons et d’aucun accès automobile, l’expert a ainsi exclu l’utilisation des portillons à des fins de voie de passage pour les véhicules';

— qu’il est acquis le droit, pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins en fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination, exigeant le passage d’une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d’incendie';

— que les difficultés rencontrées par les Consorts [J] pour être désenclavés de leur propriété, proviennent exclusivement du comportement dilatoire de l’appelant qui doit assumer les indemnités de désenclavement';

— qu’ils sollicitent d’être désenclavés selon le tracé 1 retenu par l’expert';

— que les trajets 2, 3 et 4 sont susceptibles d’être plus coûteux et engendrer une perte de jouissance et de valeur aux habitants de la RESIDENCE [16]';

— que le syndicat [17] privilégie le trajet 2 passant par l’indivision [16], qui n’a pas été retenu par l’expert comme le moins dommageable';

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du désenclavement

L’article 682 du Code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du Code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Les consorts [J] soutiennent que leurs parcelles ne sont actuellement accessibles qu’à pied et qu’ils sont en droit de disposer d’un passage automobile desservant leur fonds, situé sur le fonds voisin.

En l’espèce par acte du 5 décembre 2009 les époux [J] ont acquis les parcelles BA [Cadastre 2] et BA [Cadastre 4] situées au [Adresse 1] décrites comme «'une maison en très mauvais état composé (sic) de trois pièces, cuisine, wc à l’extérieur et terrain attenant par laquelle on accède par un chemin piétonnier'».

Il est également fait mention en page 9 que leur auteur « n’a créé, ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance, il n’en existe aucune autre que celle rapportée dans l’acte de vente reçu par maître [B], alors notaire à [Localité 18], le 21 février 1950, ci après rapportée dans l’acte de vente par Monsieur [T] à Monsieur et Madame [K] reçu par maître [B], notaire soussigné, alors notaire à [Localité 13] le 26 avril 1934, il a été stipulé ce qui suit littéralement transcrit :« la parcelle vendue doit à la propriété de monsieur [W], les droits de passage les plus étendus sur le sentier d’entrée, donnant accès au chemin de la bourgade dit le « rostit ».

Le constat d’huissier du 27 février 2017 indique que les époux [J]'«'pour des raisons de santé et d’avancement d’âge souhaitent disposer d’un accès carrossable et non piétonnier tel qu’il existe aujourd’hui'». Le commissaire de justice mentionne ainsi que la parcelle [Cadastre 4] est uniquement accessible par un chemin piétonnier d’une largeur d’un mètre environ, qu’il n’existe aucune possibilité de l’élargir car il est encadré par deux murs de soutènement.

L’expert judiciaire relève pour sa part que « le secteur compris entre le sud du [Adresse 12] et le [Adresse 11] est desservi par un chemin en sens unique de faible largeur ayant des angles de courbure trop faibles pour correspondre à des accès carrossables normaux, hormis la circulation de petits véhicules entre le [Adresse 11] et la parcelle BA n°[Cadastre 5] uniquement. Des barrières et des marches aménagées sur ce chemin interdisent toute circulation de véhicules sur le reste du chemin et notamment jusqu’aux parcelles BA n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4] de M.& Mme [J]. De plus, les bâtiments ou murs de propriétés entourent les chemins piétons, excluent toute possibilité de réaliser, sans démolitions lourdes, des routes carrossables aux normes de circulation routière actuelles'».

Il ajoute que les parcelles appartenant aux consorts [J] bénéficient de 4 portillons piétons, dont le portillon n°3 situé sur l’assiette de la servitude de passage située en contrebas, depuis la voie publique au travers de la parcelle BA [Cadastre 3] (propriété [Y]) ouvrant sur la parcelle BA n°[Cadastre 2] qui dessert la parcelle BA [Cadastre 4], remontant à 1934, et qu’il n’existe aucun accès automobile.

L’expert qui a procédé à l’analyse des titres et des plans cadastraux anciens retient que dans la désignation de l’immeuble acquis par les époux [J] en 2009 il est mentionné que la maison n’est accessible que par un « chemin piétonnier », et que l’accès par des véhicules automobiles n’existe pas et n’a jamais existé sur le terrain.

Il s’évince de ces éléments que les parcelles acquises en 2009 par les époux [J] de par la configuration particulière des lieux ne peuvent être accessibles qu’à travers un chemin piéton partant de la voie publique et qu’ils ne pouvaient donc ignorer les contraintes imposées à leur fonds en raison de ce type d’accès.

Il n’est par ailleurs pas contesté que cet accès tel que prévu à l’acte de propriété de 2009 est toujours utilisé et n’a subi aucune modification ou entrave.

Il s’ensuit qu’au moment de l’acquisition, les parcelles BA [Cadastre 2] et BA [Cadastre 4] en ce qu’elles disposaient d’une servitude conventionnelle de passage permettant d’accéder à la voie publique par un chemin piéton n’étaient pas enclavées.

La circonstance évoquée dans le constat d’huissier tenant désormais à l’âge des propriétaires ou au souhait de disposer d’un accès automobile ne permet pas à elle seule de considérer que les parcelles objets du litige sont enclavées au sens de la loi.

Il doit ainsi être pris en considération pour caractériser un état d’enclave certes les conditions actuelles de vie mais également la typologie spécifique des lieux. Or au cas d’espèce les parcelles se situent dans un secteur ancien, desservi par des voies de circulation très étroites, dans un village escarpé, nécessitant dès lors pour ses habitants une adaptation aux modalités d’accès limitées à un usage piéton.

L’état d’enclave ne peut donc être caractérisé à raison du changement de la situation personnelle ou physique des propriétaires des parcelles concernées ou en exigeant un accès automobile en dépit de la topographie contrainte des lieux préexistante à l’aménagement des parcelles.

Il s’ensuit que l’état d’enclave des parcelles BA [Cadastre 2] et BA [Cadastre 4] en ce qu’elles ne disposent pas d’un accès automobile mais uniquement d’un accès piéton prévu par une servitude de passage mentionnée à l’acte de propriété n’est pas démontré. Le jugement sera en conséquence infirmé.

Sur la demande reconventionnelle en cause d’appel

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17] a abusé de son droit d’agir, ce d’autant qu’il est fait droit à sa demande d’infirmation du jugement.

[X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] qui succombent seront condamnés aux dépens distraits au profit de M^e Vezzani et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17].

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation in solidum aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] de leur demande de désenclavement des parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 4] situées [Adresse 1] à [Localité 14],

Déboute [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] de leur demande de dommages et intérêts';

Condamne [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Vezzani';

Condamne [X] [J], [L] [J] épouse [M], [V] [J] épouse [M], [G] [J], [P] [J] épouse [M] venant aux droits de [N] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [17] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,