N° RG 22/00577 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OCHT

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 11] au fond du 14 décembre 2021

RG : 20/02660

S.A.R.L. TRANS IMMO

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 10 Septembre 2025

APPELANTE :

La SARL TRANS’IMMO, société inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LE PUY EN VELAY (Haute-Loire) sous le numéro 479 674 046, dont le siège social est [Adresse 1] représentée par son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la SAS CGIL IMMO DE France, SAS inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° B305 934 960, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2025

Date de mise à disposition : 10 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Trans’Immo et l’EURL Celtiques Projets, ont fait rénover un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 10].

L’immeuble a été placé sous le régime de la copropriété suivant règlement de copropriété et état descriptif de division du 21 juin 2016.

Les travaux ont été réceptionnés le 24 juin 2016, certains procès-verbaux mentionnant diverses réserves.

Plusieurs lots (plateaux) ont été ensuite vendus à des particuliers, la société Trans’Immo restant propriétaire des autres.

Par courrier en la forme recommandée du 20 décembre 2017, le syndic de la copropriété a notamment demandé à la société Trans’Immo ses intentions quant au local poubelle, et quant aux travaux à réaliser pour empêcher les nuisances des pigeons.

Le 5 septembre 2018, le syndic a fait dresser un constat d’huissier dénoncé à Trans’Immo le 25 septembre 2018, constat mentionnant :

Un éclairage insuffisant dans la cave,

L’absence de ventilation sur la colonne de gaz,

L’absence d’accès à la fenêtre de toit du dernier étage du bâtiment,

L’absence de seuil de porte d’entrée d’immeuble,

La présence de fientes de pigeons sur le muret clôture,

L’absence de filets de protection sous les débords de toit,

L’absence de portail à l’entrée de la copropriété,

L’absence de local poubelle.

Par acte du 25 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires dénonçait le constat à la société Trans’Immo la sommant de poser un portail, le seuil de porte sur la porte d’entrée, des filets de protection, outre de réaliser le local poubelle et la ventilation de la colonne de gaz, ceci dans le délai d’un mois.

La demande était réitérée par lettre en la forme recommandée du 15 novembre 2018.

Par acte du 8 février 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Trans’Immo en référé pour obtenir, sous astreinte, la réalisation de ces travaux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 mars 2019, le président du tribunal judicaire de Saint-Etienne a :

Condamné la société Trans’Immo à faire réaliser la pose d’un portail, la pose du seuil de porte sur la porte d’entrée, un local poubelle, la pose de filets de protection, la ventilation de la colonne de gaz dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de deux mois, à l’issue duquel le syndicat demandeur pourra solliciter la fixation d’une nouvelle astreinte ;

Condamné la société Trans’Immo à payer une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 5 septembre 2018.

Par acte du 4 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Trans’Immo devant le tribunal judicaire de Saint-Etienne afin de voir liquider l’astreinte prononcée et d’en voir fixer une nouvelle.

Par ordonnance du 11 juin 202, le juge de l’exécution du tribunal judicaire de Saint-Etienne a autorisé le syndicat des copropriétaires à une saisie-conservatoire entre les mains de Me [E], notaire associé, pour obtenir le paiement de la somme de 10 000 €.

Par exploit d’huissier du 28 août 2020, la société Trans’Immo a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judicaire de Saint-Etienne aux fins d’obtenir sa condamnation au principal à lui payer les sommes de :

o 4 545,20 € au titre des travaux du portail,

o 300 € au titre du seuil de porte,

o 400 € au titre du dossier administratif du local poubelle,

o 2 472 € au titre des travaux anti-pigeons,

o 200 € au titre des démarches auprès de la GRDF,

o 4 197,36 € de remboursement de charges de copropriété indues, outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020, date de la demande,

o 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

o 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Débouté la société Trans’Immo de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné la société Trans’Immo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS CGIL Immo de France, la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamné la société Trans’Immo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS CGIL Immo de France, la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Trans’Immo aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée le 18 janvier 2022, la société Trans’Immo a interjeté appel de l’entier dispositif.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 7 octobre 2022, la société Trans’Immo demande à la cour de :

Réformer le Jugement déféré en ce qu’il a :

o Débouté la SARL Trans’Immo de l’ensemble de ses demandes,

o Condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] les sommes de :

3 000 € au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

2 000 € de frais irrépétibles,

Outre les dépens ;

Et statuant à nouveau sur le tout,

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] est venu en référé par exploit du 08 février 2019, obtenir l’ordonnance de référé du 7 mars 2019 condamnant la SARL Trans’Immo à des travaux que cette dernière ne lui devait pas ;

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] a commis une fraude et une faute en réclamant en justice, par fraude et avec mauvaise foi, l’exécution de travaux qui ne lui étaient pas dus par la SARL Trans’Immo et a bénéficié par leurs réalisations mensongères d’un enrichissement injustifié ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] à indemniser la SARL Trans’Immo de l’intégralité de son préjudice ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] à payer à la SARL Trans’Immo les sommes de :

4 545,20 € TTC au titre des travaux du portail,

300,00 € au titre du seuil de porte,

400,00 € au titre du dossier administratif du local poubelle,

2 472,00 € au titre des travaux anti-pigeons,

200,00 € de démarches auprès de GrDF,

4 197,36 € de remboursement de charges de copropriété indues, outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020, date de la demande,

5 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles il sera condamné et laissées entièrement à sa charge avec droit de recouvrement direct pour ceux de première Instance au profit de M^e Pillonel, avocat, et pour ceux d’appel au profit de la SCP Ligier de Mauroy et Ligier, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Transimmo appuie ses demandes sur l’article 488 du code de procédure civile selon lequel l’ordonnance de référé n’a pas au principal, l’autorité de chose jugée, sur l’article 1103 du code civil selon lequel l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale et sur l’article 1240 du même code selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Elle soutient qu’elle n’est pas promoteur d’une opération immobilière en l’état futur d’achèvement ou en l’état futur de rénovation, qu’elle a rénové un bâtiment et l’a placé en copropriété, vendant les lots privatifs en l’état de plateau et ayant transmis les parties communes au syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que celui-ci a menti au juge des référés en soutenant la mise en évidence par le constat d’huissier de difficultés ayant fait l’objet de réserves lors de la réception des travaux dont la société Trans’immo avait la charge en qualité de maître d’ouvrage.

L’appelante fait ensuite valoir que les éléments relevés par huissier dans son constat du 5 septembre 2018 ne correspondent pas aux réserves figurant dans les procès-verbaux de réception du 24 juin 2016 sauf une exception concernant la colonne de gaz.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Débouter la société Trans’Immo de l’ensemble de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Saint-Etienne le 14 décembre 2021 en ce qu’il a :

o Débouté la société Trans’Immo de l’ensemble de ses demandes,

o Condamné la société Trans’Immo à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en la SAS CGIL Immo de France, la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

o Condamné la société Trans’Immo à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en la SAS CGIL Immo de France, la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

o Condamné la société Trans’Immo aux entiers dépens ;

Condamner la société Trans’Immo à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en la SAS CGIL Immo de France la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Trans’Immo aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque l’article 1303 du code civil selon lequel il incombe à la partie qui invoque l’enrichissement sans cause d’établir que son appauvrissement et l’enrichissement corrélatif de la partie adverse ont lieu sans cause.

Il soutient que les travaux ont été effectués en exécution de l’ordonnance de référé, à défaut d’exécution volontaire par l’appelante de son obligation contractuelle.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 mars 2023 et les plaidoiries fixées au 23 octobre 2024. A cette date, l’affaire été renvoyée au 27 mai 2025 à la suite d’impondérables affectant la chambre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, elles développent en réalité des moyens.

Sur les demandes en paiement de la société Trans’immo :

Par application de l’article 488 du code civil, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Selon l’article 1303, « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

Selon l’article 1303-1 « L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. »

La société Trans’immo qui demande en premier lieu le remboursement de sommes qu’elle dit avoir engagées en exécution d’une ordonnance de référé, doit démontrer son appauvrissement, l’enrichissement injustifié du syndicat des copropriétaires, et la corrélation entre l’enrichissement et l’appauvrissement.

Il appartient à la cour d’examiner si pour chaque dépense dont le remboursement est demandé ces conditions sont remplies.

Sur la pose d’un portail :

Le tribunal a rejeté la demande en considération de l’ordonnance de référé et de l’absence de justification de la demande.

L’appelante fait valoir que le règlement de copropriété interdit sauf accord des parties la pose d’un portail, en raison d’un droit de passage en surface au profit d’autres parcelles. Elle ajoute qu’aucun contrat n’a prévu la pose de ce portail aux frais de la société Trans’Immo outre que ce portail n’est pas mentionné dans les procès-verbaux de réception ou autres documents contractuels.

L’intimé indique que les travaux étaient contractuellement prévus et invoque à ce titre le procès-verbal de constat du 5 décembre 2018 relevant que « l’accès à la propriété n’est pas clos par un portail ».

Il ajoute non démontré d’une absence de cause puisque l’ordonnance de référé a expressément condamné l’appelante sur le fondement d’une obligation indiscutable en sa qualité de vendeur de lot.

Sur ce,

La cour observe que la condamnation prononcée en référé l’a été sur un fondement contractuel. Il convient donc d’examiner si ce fondement existe car la seule exécution par la société Trans’immo de l’ordonnance de référé ne constitue pas la justification d’une cause.

Elle relève que le constat par huissier de l’absence de portail ne constitue pas la preuve d’un engagement contractuel, qu’aucun des procès-verbaux de réception des lots n’en fait état, que le règlement de copropriété mentionne en page 9 que le droit de passage en surface ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf en ce dernier cas accord entre les parties. Il ne ressort des pièces produites aucune obligation contractuelle à la charge de la société Trans’Immo de poser un portail.

L’appelante produit deux factures de la S.A.R.L. Robin Metal du 23 décembre 2019 d’un monant de 2 242,00 € TTC au titre de la fabrication et pose d’un portail coulissant et facture de l’entreprise MAF du 1er janvier 2020 au titre de l’alimentation et motorisation d’un portail pour un montant de 2 103,20 € soit un total de 4 345,20 €.

La cour considère que la société Trans’immo a démontré de son appauvrissement et de l’enrichissement non justifié du syndicat des copropriétaires.

La société appelante est fondée en sa demande de remboursement de la dépense engagée.

La cour infirme la décision dont appel et condamne le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4 345,20 €, montant démontré supporté, les pièces produites ne démontrant pas d’un appauvrissement de 4 545,20 €.

Sur la pose du seuil de porte sur la porte d’entrée :

Le tribunal a rejeté la demande en considération de l’ordonnance de référé et de l’absence de justification de la demande.

L’appelante soutient qu’il n’existe pas de contrat lui imposant la pose du seuil de porte et qu’aucune réserve n’est mentionnée à ce titre les procès-verbaux de réception du 24 juin 2016.

L’intimée indique que l’absence de seuil a été constaté par l’huissier de justice, que le seuil a été réalisé plus d’un mois après la signification de l’ordonnance de référé ayant retenu une obligation indiscutable au titre de la qualité de vendeur de lots.

La cour relève que l’absence de mention de cette finition dans le procès-verbal de réception établi entre le maître d’ouvrage et l’entreprise, qui ne l’a d’ailleurs pas signé, règle les obligations de celle-ci envers son co-contractant mais n’écarte pas la responsabilité de Transimmo envers le syndicat de copropriété.

L’appelante ne prouve pas d’enrichissement de l’intimée du fait de la réalisation d’une finition d’usage. La cour confirme la décision dont appel.

Sur la réalisation d’un local poubelle :

Le tribunal a rejeté la demande en considération de l’ordonnance de référé et de l’absence de justification de la demande.

L’appelante fait valoir qu’aucune prescription contractuelle n’imposait la mise en place d’un local poubelle à sa charge et que d’autre part un tel local avait été construit avant l’assignation en référé et en tout cas avant l’ordonnance du 7 mars 2019 se référant du procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2017. Elle indique que le local n’avait pas à être clos et couvert.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le dirigeant de Trans’Immo s’était engagée à faire une dalle, et que selon le procès-verbal de constat du 5 septembre 2018, le local poubelle n’avait pas été réalisé, puis qu’il existait un début de construction avec des murets, le sol étant brut, et les lieux ni clos ni couverts. Il était donc impossible que l’appelante ait réalisé ce local poubelle en décembre 2017.

Par ailleurs, en application d’un arrêté préfectoral du 20 juin 1979, ce début de construction ne satisfaisait pas à la réglementation applicable.

La cour relève que l’appelante ne démontre pas d’un enrichissement injustifié du syndicat des copropriétaires alors qu’elle a eu à sa charge la réalisation des parties communes, que tel est le cas d’un local poubelles, et qu’il ressort des pièces la seule réalisation d’une zone dédiée aux poubelles improprement nommé local par l’appelante tandis que la règlementation imposait un local fermé.

Elle ajoute que si l’appelante produit un avis technique de la communauté de communes sur l’emplacement pour les poubelles, l’avis qui agrée la surface précise que toute habitation collective doit disposer des locaux règlementaires pour le stockage des conteneurs.

La cour confirme la décision dont appel.

Sur la pose de filets de protection :

Le tribunal a retenu qu’outre les dispositions de l’ordonnance de référé, la SARL s’était engagée à faire ces travaux, dans le cadre de l’assemblée générale du 5 mars 2019.

L’appelante indique ne pas avoir d’obligations, qu’aucune réserve n’était mentionnée sur les procès-verbaux de réception, que la présentation faite de l’assemblée générale du 5 mars 2019 était mensongère, que les travaux de mise en place de planches anti-pigeons et nettoyage de façade ont été adoptés avec un devis Eko Reno de 984 € qui les avait facturés le 29 novembre 2018, qu’elle ne s’était jamais engagée à réaliser des filets de protection par ailleurs distincts de ceux de la société Eko Reno.

L’intimé dit avoir demandé à l’appelante dans un courrier du 20 décembre 2017 ses intentions pour les travaux à réaliser en sous pente de la toiture aux fins d’empêcher les nuisances, que la localisation des filets protection était également reprise sur le constat d’huissier qui ne constatait d’ailleurs pas de système alternatif anti-pigeons, que l’appelante savait parfaitement devoir faire réaliser ces travaux.

Il ajoute que par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 5 mars 2019, la motion concernant ces travaux avait été adoptée par les copropriétaires notamment la SARL qui avait proposé à l’assemblée de les prendre en charge.

La cour relève qu’effectivement le procès-verbal de l’assemble générale du 5 mars 2019 mentionne dans la résolution N°11 la dépense selon devis Eko Reno de 984 € et la proposition de la société Trans’Immo de prendre intégralement en charge les travaux de mise en place de planches anti-pigeon et nettoyage de façade.

Si la société Transimmo justifie avoir supporté à ce titre une facture de 2 472,00 € dont elle demande le remboursement, la cour considère que n’est pas rapportée la preuve d’un enrichissement sans cause. Elle confirme la décision dont appel.

Sur la ventilation de la colonne de gaz :

Le tribunal a retenu que l’absence de cause n’était pas démontrée puisque l’ordonnance de référé avait condamné l’appelante à réaliser les travaux et le procès-verbal de réception faisait état d’une réserve ' Colonne Gaz à reprendre », que les documents produits par la SARL indiquaient expressément que les travaux n’étaient pas achevés comme le constatait l’huissier de justice le 5 septembre 2018, que n’était toujours pas expliquée l’absence de prise d’air sur l’extérieur.

L’appelante soutient que la colonne a été reprise dans les deux semaines de la réception, que GrDF a dressé un procès-verbal indiquant l’installation conforme et apte à l’emploi, qu’il ne restait que la mise au gaz à faire, que courriel du 26 novembre 2019, GrDF saisi par l’appelante avait confirmé la conformité de la relation gaz tout en relevant qu’un couvercle de peinture aurait été collé sur le tuyau PVC où passait la colonne gaz de la cave au rez-de-chaussée.

Elle soutient que l’installation a toujours été conforme et l’ordonnance de référé obtenue par fraude.

L’intimée invoque le procès-verbal de réception du 18 août 2016 indiquant que les travaux n’étaient pas achevés et elle invoque le procès-verbal de constat du 5 septembre 2018 selon lequel la colonne de gaz au rez-de-chaussée dans l’immeuble ne présentait pas de ventilation haute.

La cour considère que l’appelante qui ne prouve pas son appauvrissement ne justifie pas plus d’un enrichissement sans cause de l’intimée, alors qu’il lui appartenait de justifier au syndicat des copropriétaires l’existence de la ventilation, d’autant que selon ses pièces si la ventilation haute existait, elle se situait dans l’appartement du dernier étage, donc non visible depuis les parties communes. Or, la société Trans’immo ne démontre pas avoir répondu au syndicat des copropriétaires alors que celui-ci s’est manifesté à ce sujet avant d’engager une instance en référé.

La cour confirme la décision dont appel.

Sur les charges de copropriété :

L’appelante invoque l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige".

Le tribunal a retenu que la société appelante était restée propriétaire des lots non vendus et redevable de charges de copropriété, qu’elle ne peut pas solliciter le remboursement quasi intégral des charges payées sans détailler les sommes qu’elle estime avoir payées indûment, que l’ordonnance de référé l’avait condamnée à verser 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que la société Trans’immo ne détaillait pas les frais d’auxiliaire qu’elle aurait indûment payés.

L’appelante soutient que le syndicat lui a imputé toutes les dépenses relatives au litige, notamment une facture non payée prescrite, les factures de tous les auxiliaires de justice à leur montant nominal, sommes qui doivent être à la charge du syndicat en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, qu’il lui a été demandé deux fois de payer les sommes au titre des charges puis au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’intimée soutient qu’étant restée propriétaire des lots non vendus, la S.A.R.L. Trans’immo était redevable des charges de copropriété, qu’elle tente désormais de s’exonérer de sa responsabilité pour les travaux de façade pigeon en invoquant le non-paiement par le syndicat de la facture de l’entreprise, et que le syndicat s’est trouvé en situation financière délicate du fait du non-paiement de l’appelante.

Elle ajoute que par ailleurs à la date de son courrier du 23 octobre 2020, la société Eko Reno était encore bien fondée à agir en justice en paiement de la facture non prescrite, qu’il est surprenant que la SARL ait versé le montant de la facture sans formuler de contestation, qu’elle demande le remboursement intégral des charges et non pas le remboursement des seules autres sommes qu’elle estime avoir payées indûment.

La cour relève que la société Trans’immo demande le remboursement de 4 197,36 € de charges de copropriété qu’elle conteste devoir en s’appuyant sur deux extraits de compte de copropriétaire, l’un du 25 mars 2019 mais pour un montant de 4 372,91 €, et l’autre du 17 décembre 2019 d’un montant de 6 160,36 € sans indiquer quelles sont les sommes contestées qui cumulées feraient 4 197,36 €.

Il ressort cependant de ses conclusions qu’elle conteste une ré-affectation de frais postaux, bancaires, et de syndic pour 2018, une facture Eko Reno de travaux façade/pigeon du 5 mars 2019, en réalité dans le décompte appel de fonds travaux façade pigeon, outre les factures de tous les auxiliaires de justice à leur montant nominal.

Seules 3 des sommes qu’elle conteste sont dans l’extrait de compte du 25 mars 2019 :

réaffectation de frais postaux pour 40 €,

assignation en référé pour 1 453 €,

appel de fonds façade pigeons : 984 €.

L’extrait de compte du 17 décembre 2019 comporte quant à lui les sommes suivantes contestées dans les conclusions de l’appelante :

au 8 février 2019, 69,95 € de frais d’huissier,

au 22 mars 2019, 57,08 € de frais de signification de l’ordonnance,

au 18 septembre 2019, 229,66 € de rédaction d’assignation,

au 24 septembre 2019, 661 € "Lex [Localité 8] préparation",

au 3 octobre 2019, 125,01 € « Act huissier complu ».

La cour relève qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé des sommes appelées.

Si l’appel de fond façade pigeons correspond en réalité à la facture de la société Eko Reno, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2019 indiquait qu’à défaut de règlement par la société Trans’immo de cette somme sous un mois le paiement de la facture de la société Eko Reno se ferait en utilisant le fonds de réserve constitué en 2018. Par ailleurs, le paiement de cette facture par la copropriété n’a pas été démontré puisqu’au contraire, l’appelante a produit un courrier de l’entreprise en sens contraire.

La cour considère que l’affectation de la somme de 984 € au compte de ce copropriétaire n’est pas justifiée.

L’imputation au copropriétaire de relances le concernant est conforme au contrat de syndic.

La cour rappelle par ailleurs que l’appelante a été condamnée aux dépens du référé et que 69,95 € correspond au coût de l’assignation qu’elle même produit, que l’ordonnance de référé l’a condamnée au coût du constat d’huissier du 5 septembre 2018, coût de 494,89 € selon cet acte.

La somme de 57,07 € correspond au cout de la signification de l’ordonnance à la charge de l’appelante puisque condamnée aux dépens.

Si la société Trans’immo dit la procédure en référé frauduleuse, elle ne justifie pas de son affirmation, d’autant qu’elle s’est gardée de comparaître pour contester les demandes et d’interjeter appel de la décision. Elle a été condamnée à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et cette somme n’apparaît pas sur les relevés de compte produits. Cependant, aucune pièce n’explique et justifie les sommes suivantes imputées à la société Trans’immo : 1453 €, 229,66 €, 661 € ,125,01 €.

En conséquence, après déduction de la somme de 800 €, l’appelante est fondée en sa demande de remboursement de ces dernières sommes, soit un total de 1 668,67 €.

Sur la demande de dommages intérêts présentée par la société Trans’immo :

Le tribunal a considéré que la SARL Trans’immo qui invoquait un acharnement ne démontrait d’aucune faute du syndicat.

L’appelante qui n’indique pas sur quel texte elle se fonde, invoque le préjudice lié aux travaux indus et consacrés aux démarches et reprend chacune de ses demandes en remboursement.

Elle invoque de nouveau la fraude pour obtenir l’ordonnance de référé et les multiples démarches qu’elle a dû engager.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation faisant valoir l’absence de preuve d’acharnement et de faute de sa part.

La cour rappelle que l’appelante s’est gardée de comparaître au référé et n’a pas interjeté appel.

Elle ne justifie pas plus de démarches pour contester les charges de copropriété avant l’instance qu’elle a engagée. Aucun acharnement ni faute ne sont démontrés, le seul remboursement ordonné de certains frais ne justifiant pas la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires :

Le tribunal a relevé que sans preuve la S.A.R.L. avait accusé le syndicat des copropriétaires avoir obtenu une ordonnance par fraude et contestait également sans éléments pertinents les constatations faites par huissier de justice. Cette attitude était constitutive d’une procédure abusive.

Au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, selon lequel celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € , sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation de la décision puisque la SARL n’a pas contesté l’ordonnance de référé et attendu plus d’un an et demi pour saisir le tribunal judiciaire en mettant sans preuve la bonne foi de la concluante en cause.

L’appelante indique que la procédure qu’elle a initiée est au contraire totalement fondée et subsidiairement qu’une condamnation à une amende civile ne profite qu’au Trésor Public et non la partie qui la demande.

La cour considère que l’intimé qui succombe partiellement ne justifie pas du caractère abusif de la procédure.

Sur les mesures accessoires :

La société Transimmo succombant sur une grande partie de ses demandes, puisque n’obtenant la réformation que sur un poste de demandes sans démarches amiables ou mise en demeure avant l’engagement du procès, et alors que le premier juge avait relevé l’absence de détail des frais qu’elle contestait, doit conserver la charge des dépens. En conséquence, la cour confirme la décision attaquée sur les dépens et en équité sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, la cour condamne également la société Trans’Immo aux dépens. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a rejeté la demande au titre de la pose d’un portail et la demande au titre des charges de copropriété, en ce qu’elle a condamné la S.A.R.L. Trans’immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] à payer à la S.A.R.L. Trans’immo :

la somme de 4 345,20 € au titre de la pose d’un portail,

la somme de 1 668,67 € au titre des charges de copropriété.

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9]

Confirme pour le surplus la décision attaquée.

Y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L. Trans’immo aux dépens à hauteur d’appel,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT