Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 26 février 2026, n° 25/02065

CA Aix-en-Provence
Infirmation 26 février 2026

Arguments

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Accepté
Régularité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne répondait pas aux exigences légales, rendant les demandes du syndicat irrecevables.
Rejeté
Résistance abusive
La cour a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, considérant que la résistance n'était pas fondée.
Accepté
Frais exposés
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la SCP, considérant l'équité de la situation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté ses demandes de paiement d'arriérés de charges à l'encontre de la SCP [X] [R] [G], mandataire successoral de Mme [S]. La question juridique principale était la régularité de la mise en demeure adressée par le syndicat. Le tribunal de première instance a jugé que la mise en demeure n'était pas conforme, ce qui a conduit à son déboutement. La cour d'appel a confirmé cette analyse, soulignant que la mise en demeure devait préciser les montants dus pour être valable. En conséquence, la cour a réformé le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes, tout en confirmant le reste de la décision.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 26 févr. 2026, n° 25/02065
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/02065
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DI COSTANZOLionel CHARBONNEL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/113

Rôle N° RG 25/02065 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOM5Z

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.C.P. [X] [R] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique DI COSTANZO

M^e Lionel CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 15 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 23/05844.

APPELANT

Syndic. de copro. [Adresse 1], demeurant chez son syndic en exercice, l’IMMOBILIERE TARIOT DONT LE SI – EGE EST SIS [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.P. [X] [R] [G] es qualité de mandataire successoral de lasuccession de Mme [N] [W] Veuve [T]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [T] était propriétaire des lots n°16 et 32 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Il est décédé le 29 novembre 1991.

Suivant acte notarié du 05 mars 1992, l’épouse de feu M. [T], Mme [N] [S], a opté pour un quart de l’immeuble en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, les trois enfants héritant des trois quarts de la nue-propriété. Elle est décédée le 06 février 2018.

Par ordonnance sur requête du 29 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S] et de sa succession.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la condamner à un arriéré de charges.

Suivant jugement contradictoire rendu le 15 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, a :

débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la pièce n°1 versée aux débats et qualifiée de « matrice cadastrale » ne permettait pas de faire la preuve de ce que Mme [S] était bien toujours propriétaire des lots situés dans l’immeuble [Adresse 4].

Suivant déclaration reçue au greffe le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à la cour de :

infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

constater l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 par l’assemblée générale du 05 janvier 2023 ;

constater que la sommation de payer du 25 juillet 2023 est restée infructueuse à l’expiration du délai légal de trente jours ;

constater la déchéance du terme ;

En conséquence,

juger que les demandes du syndicat des copropriétaires requérant sont bien fondées ;

condamner la SCP [X] [U] pris en la personne de Maître [O] [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [N] [S] veuve [T] à lui payer la somme de 12.724,37 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2023 ;

condamner la SCP [X] [U] pris en la personne de Maître [O] [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [N] [S] veuve [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

condamner la SCP [X] [U] pris en la personne de Maître [O] [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [N] [S] veuve [T] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

A l’appui de ses demandes, il indique qu’il ressort tant des matrices cadastrales que des actes notariés produits que Mme [S] est propriétaire des lots 16 et 32, propriété qui n’est d’ailleurs pas contestée par la partie adverse de sorte que l’action est recevable.

Il explique que les comptes de la copropriété sont à ce jour définitifs.

Il fait valoir que la sommation de payer est restée sans effet plus de trente jours.

Il sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025 portant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCP [X] [R] [G] demande à la cour de :

A titre principal,

infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

En conséquence,

déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l’encontre de la SCP [X] [R] [G], en qualité de mandataire successoral de Mme [S] veuve [T], eu égard à l’irrégularité de la lettre de mise en demeure datée du 25 juillet 2023 ;

rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire, si les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires étaient jugées recevables,

confirmer le jugement entrepris ;

En conséquence,

rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

A titre infiniment subsidiaire, si la décision de première instance devait être réformée,

réduire les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à la quotité des droits de propriété dont dispose l’indivision de Mme [S] veuve [T] représentée par la SCP [X] [R] [G] ;

rejeter le surplus des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle soutient qu’une rapide analyse de la lettre de mise en demeure envoyée par le syndicat des copropriétaires à la SCP [X] [R] [G], datée du 25 juillet 2023, démontre que celle-ci ne répond pas au formalisme légal imposé.

Elle relève que les charges appelées pour la période du 1er octobre 2017 au 06 novembre 2018 sont, à ce jour, prescrites, compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance.

Elle considère que la matrice cadastrale est insuffisante pour déterminer la propriété actuelle des lots, d’autant plus, eu égard, à la complexité de la succession en cours de Mme [S] veuve [T] et du nombre d’héritiers.

Elle rappelle par ailleurs que Mme [S] veuve [T] n’a jamais été indivisaire qu’à hauteur d’un quart du bien et que, sauf clause contraire du règlement, chaque indivisaire est tenue par sa quote-part, et il n’existe aucune solidarité entre indivisaires.

Elle ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve que les copropriétaires auraient été informés de l’existence des appels de fonds, ni même des régularisations de charges annuelles intervenues.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne rapporte toujours pas la preuve que la mauvaise foi du débiteur justifierait les impayés de charges et qu’il est incontestable que les charges n’ont pas été payées, à partir du décès de Mme [S] veuve [T].

Elle soutient que les membres de cette indivision ne sont pas clairement identifiés et que tous les propriétaires des lots ne sont pas présents à la procédure ; et qu’ainsi, toute prise de décision dans les intérêts de l’indivision est alors obérée, mais en aucune façon il n’est rapporté la preuve d’une quelconque mauvaise foi des membres de l’indivision, qui aurait motivé les impayés.

Elle relève qu’en outre les dommages et intérêts dus en raison d’un retard de paiement sont déjà indemnisés par l’intérêt légal et que les demandes ne sauraient se cumuler.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025.

L’affaire a été appelée le 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, et que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « juger » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens.

Sur la régularité de la mise en demeure

L’article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. ».

L’article 19-2 de la même loi, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] ».

En l’espèce, la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], conteste, à titre principal, notamment la régularité de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à Maître [R] le 25 juillet 2023 d’avoir à s’acquitter de la somme de 10.548,42 euros, précisant que la lettre fait courir un délai de trente jours au terme duquel, à défaut de paiement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] se prévaudra des dispositions de l’article 19-2 susvisé.

Pour autant, ladite lettre ne fait apparaître aucun décompte ni ne détaille ce qui relève des provisions prévues par l’article 14-1 précité ou des charges échues des exercices antérieurs.

Or, en ne précisant pas le montant des seules provisions échues impayées dont la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], devait s’acquitter dans le délai de trente jours, la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et s’analyse plutôt en un préalable à une action de droit commun.

En effet, si les provisions échues et les provisions non encore échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai de trente jours.

En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Il en résulte que la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En effet, les provisions non encore échues ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision due au titre de l’article 14-1, cela suppose que le copropriétaire débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre.

Par ailleurs, à cet égard, le syndicat des copropriétaires ne fait pas valoir d’observations.

En conséquence, en l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sur le fondement de ce texte.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de débouter ce dernier de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Attendu que la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], forme des demandes à titre principal tendant à constater la prescription de certaines charges de copropriété, à titre subsidiaire ainsi qu’à titre infiniment subsidiaire dans le cas où les demandes formulées à son encontre étaient jugées recevables, sur lesquelles il n’y a ainsi pas lieu de statuer ou auxquelles il ne peut être fait droit, le juge statuant selon une procédure accélérée au fond ne pouvant statuer que sur une demande de recouvrement de charges de copropriété.

La juridiction étant tenue au mode de saisine initial, il y a lieu de rejeter la demande tendant à déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à son encontre eu égard à la prescription quinquennale, formée par l’intimée.

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il convient de confirmer le jugement de ce chef et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] aux dépens d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Marseille à payer à la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement contradictoire rendu le 15 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Marseille seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Marseille, agissant sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Marseille de sa demande de condamnation à l’encontre de la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], à la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] de ses plus amples demandes ;

REJETTE la demande tendant à déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à son encontre eu égard à la prescription quinquennale, formée par la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Marseille à payer à la SCP [X] [R] [G], prise en la personne de Maître [R] en sa qualité de mandataire successoral de Mme [S], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,