COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/706

Rôle N° RG 25/00654 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHU6

SARL SPIRIT IMMOBILIER

SCI LE LUC CHAVAROCHE

C/

[K] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Valérie BOISSET-ROBERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 9] en date du 03 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03604.

APPELANTES

SARL SPIRIT IMMOBILIER

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

SCI LE LUC CHAVAROCHE

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 8] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Benjamin LAVAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [O] est propriétaire d’une parcelle de terrain sise [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrée lieudit [Adresse 11], section E, numéro [Cadastre 2], acquise le 19 août 1997, sur laquelle il a fait édifier une maison à usage d’habitation, bénéficiant d’une vue dégagée sur des vignes et des oliviers.

La société civile immobilière (SCI) Le Luc Chavaroche, filiale de la société à responsabilité limitée (SARL) Spirit Immobilier, a obtenu un permis de construire et entrepris la réalisation d’un programme immobilier, « Le Domaine des vignes », composé de 92 logements répartis en trois bâtiments sur les parcelles sises [Adresse 5], à Le Luc en Provence, contenant anciennement des vignes et des oliviers.

Par acte de commissaire de justice en date des 30 avril et 23 juillet 2024, M. [O] a fait assigner les sociétés Le Luc Chavaroche et Spirit Immobilier, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise destinée, notamment, à déterminer si la construction réalisée dans le cadre du programme immobilier « Le Domaine des vignes » lui cause un trouble anormal du voisinage ainsi que les préjudices éventuels.

Par ordonnance contradictoire en date du 3 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— ordonné une mesure d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ce magistrat a, notamment, considéré que le rapport d’expertise produit par M. [O] faisant état d’un impact de la construction d’un ensemble immobilier, à proximité de la maison du requérant, sur la valeur vénale de celle-ci, une mesure d’expertise devait être ordonnée.

Par déclaration transmise le 14 janvier 2025, les sociétés Le Luc Chavaroche et Spirit Immobilier ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 20 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés Le Luc Chavaroche et Spirit Immobilier demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— n’a pas prononcé la mise hors de cause de la société Spirit Immobilier ;

— a jugé qu’il n’y avait pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a débouté de leurs demandes tendant à voir :

— débouter M. [O] de sa demande d’expertise, pour absence de motif légitime ;

— à titre subsidiaire, débouter M. [O] de sa demande tendant à voir confier à l’expert à intervenir les chefs de mission suivants : dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par la société Spirit Immobilier et la société Le Luc Chavaroche et renseigner le tribunal sur les éléments constituant le préjudice qui pourra être allégué ;

— condamner M. [O] à la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

outre les entiers dépens ;

En conséquence,

— mettre hors de cause, la société Spirit Immobilier ;

— débouter M. [O] de sa demande de mesure expertale, pour absence de motif légitime, absence de trouble anormal de voisinage et de préjudice en découlant, et de toutes demandes ;

* à titre subsidiaire, et si la cour devait faire droit à la demande de mesure expertale :

— débouter M. [O] de sa demande tendant à voir confier à l’expert à intervenir les chefs de mission suivants de « dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par les sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavaroche » ;

— infirmer la décision querellée en ce qu’elle a confié à l’expert désigné la mission de « dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par les sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavaroche »;

* également et à titre subsidiaire, et si la cour devait faire droit à la demande de mesure expertale :

— débouter M. [O] de sa demande tendant à voir confier à l’expert à intervenir les chefs de mission suivants de « renseigner le tribunal sur les éléments constituant le préjudice pouvant être allégué » ;

— confirmer la décision querellée en ce qu’elle a confié à l’expert désigné la mission de « donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par M. [O], fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis » et a débouté M. [O] du surplus de ses demandes ;

Y ajoutant,

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavaroche exposent, notamment, que :

— la société Spirit Immobilier attraite en qualité de gérante de la société Le Luc Chavarogne doit être mise hors de cause car sa responsabilité ne peut être engagée pour un supposé trouble anormal du voisinage ;

— M. [O] ne dispose pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise et son action indemnitaire est vouée à l’échec car il ne dispose d’aucun droit acquis à une vue ou un ensoleillement, son bien étant bâti dans une zone urbaine ;

— le programme de construction est du même type que les constructions avoisinantes et s’insère parfaitement dans l’environnement ;

— l’éventuel préjudice découlant de l’édification d’une construction est toujours apprécié au regard de la zone dans laquelle l’immeuble est édifié ;

— la seule présence d’une nouvelle construction dans une zone urbanisée ne crée pas d’inconvénients anormaux du voisinage ;

— aucun trouble anormal du voisinage ne peut être retenu ;

— à titre subsidiaire, l’expert judiciaire ne peut avoir pour mission de déterminer si un trouble anormal du voisinage est constitué car il ne peut se substituer à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et cette question est purement juridique.

Par conclusions transmises le 21 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] conclut au débouté des sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavarogne, à la confirmation de l’ordonnance déférée et à la condamnation des sociétés appelantes au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [O] fait, notamment, valoir que :

— les juges ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise amiable, il a été contraint de solliciter une mesure d’expertise judiciaire ;

— en raison de la construction réalisée par les sociétés appelantes, il subit un préjudice de vue mais aussi une perte d’intimité, outre un stationnement sauvage sur le boulevard devant son portail ;

— le trouble du voisinage subi est flagrant ;

— la valeur vénale de son bien immobilier est affectée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 21 octobre 2025.

Par soit transmis en date du 20 novembre 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur sur la recevabilité de la demande de mise hors de cause de la société Spirit Immobilier au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, une telle demande n’étant mentionnée dans la décision de première instance et qu’elle entendait soulever d’office cette question et la soumettre à leur contradictoire. Elle leur a laissé un délai jusqu’au 26 novembre 2025, à minuit, pour présenter leurs observations sur ce point, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 26 novembre 2025, le conseil de la société Spirit Immobilier expose que sa demande de mise hors de cause peut être assimilée à une défense nouvelle ou une demande reconventionnelle en appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la mise hors de cause de la société Spirit Immobilier :

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 de ce code dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, la société Spirit Immobilier sollicite, pour la première fois en cause d’appel, sa mise hors de cause.

Interrogée contradictoirement sur la recevabilité de cette demande, elle invoque une défense nouvelle ou une demande reconventionnelle.

Cette demande de mise hors de cause fondée sur l’impossibilité d’engager une action sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage à son égard peut s’assimiler à une contestation de l’intérêt à agir de M. [O], ce qui constitue une fin de non-recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause, même à hauteur d’appel pour la première fois.

Force est de relever que la société Spirit Immobilier est certes associée et gérante de la société Le Luc Chavarogne mais elle n’est pas la propriétaire des parcelles et constructions litigieuses.

Aussi, M. [O] ne dispose pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la société Spirit Immobilier.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de mise hors de cause de la société Spirit Immobilier qui doit être requalifiée de sorte que les demandes présentées par M. [O] à l’égard de cette société doivent être déclarées irrecevables.

— Sur la mesure d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

En vertu des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, les photographies produites aux débats démontrent que la société Le Luc Chavaroche a réalisé un programme immobilier à proximité de la maison de M. [O]. Depuis le jardin de l’intimé, un immeuble de deux étages comportant de multiples fenêtres est parfaitement visible alors qu’auparavant, il existait une vue sur des champs.

Suivant le rapport d’expertise immobilière réalisé par un expert du réseau Arthurimmo.com, la maison de l’intimé est située dans une « zone pavillonnaire résidentielle qui a été nouvellement ouverte à l’urbanisation plus dense, permettant la construction de bâtiments de plusieurs niveaux dédiés à de l’habitat de mixité sociale ». Initialement évaluée à 416 000 euros, l’expert a appliqué une moins-value de 8% « en raison de la construction toute récente d’un ensemble immobilier à vocation de mixité sociale à quelques dizaines de mètres du portail d’entrée de la propriété ». Il précise que « l’angle de vue depuis les étages du bâtiment le plus proche donne directement sur la cour intérieure ainsi que sur les fenêtres de la chambre et de la salle de bains créant ainsi un vis-à-vis assez gênant ».

La construction du bâtiment par la société Le Luc Chavaroche a indéniablement créé des vues sur le fonds de M. [O] et impacte la valeur de la maison.

Certes, la maison de M. [O] est située dans une zone urbanisée et il ne dispose d’aucun droit acquis à une vue. Cependant, dans le cadre procédural du référé tendant à obtenir une mesure d’expertise avant tout procès, le juge n’a pas à se prononcer sur l’existence d’une perte de vue, la création de vue et plus généralement sur l’existence de troubles anormaux de voisinage, il doit uniquement apprécier le motif légitime pour ordonner une telle mesure.

Il appartiendra au juge du fond de dire si la construction appartenant à la société Le Luc Chavarogne est source de troubles anormaux du voisinage.

En l’état, M. [O] justifiant d’un impact sur sa maison de la construction réalisée par la société Le Luc Chavarogne, l’action qu’il envisage d’engager sur le fondement du trouble anormal du voisinage ne peut, au stade du référé, être considérée comme manifestement vouée à l’échec.

M. [O] dispose d’un intérêt manifeste à voir ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer l’impact de la construction réalisée par la société appelante sur sa propriété, notamment en termes de vue, ensoleillement et valeur marchande du bien.

En revanche, la mesure d’expertise ne peut avoir pour objet de dire si les lieux sont affectés d’un trouble anormal du voisinage du fait de la construction dans la mesure où cette qualification juridique relève de la seule compétence du juge.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée sauf en ce qu’elle a donné mission à l’expert de dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par les sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavaroche.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de rappeler que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et ce, même si l’expertise a été ordonnée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [O] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en cause d’appel de sorte que les parties doivent être déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

M. [O] devra, enfin, supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes présentées par M. [K] [O] à l’égard de la société Spirit Immobilier ;

Met, en conséquence, cette dernière hors de cause ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a donné mission à l’expert de dire si les lieux objets du litige sont affectés d’un trouble anormal de voisinage du fait de la construction édifiée par les sociétés Spirit Immobilier et Le Luc Chavaroche ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Donne mission complémentaire à l’expert de déterminer l’impact de la construction réalisée par la société Le Luc Chavarogne sur la propriété de M. [K] [O], notamment en termes de vues, ensoleillement et valeur marchande du bien ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [O] aux dépens d’appel.

La greffière Le président