COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 MAI 2026

N°2026/305

Rôle N° RG 25/06550 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3UR

S.C.I. [K]

C/

[R] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Aurélie SOUSTELLE

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 16 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00784.

APPELANTE

S.C.I. [K],

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie SOUSTELLE, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [R] [Z],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

M^me Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [Z] est propriétaire d’une parcelle bâtie située au [Adresse 3] à [Localité 1] cadastrée section AT n° [Cadastre 1].

Sa propriété est mitoyenne à la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 2] appartenant à la société civile immobilière (SCI) [K].

La propriété de M. [Z], fonds dominant, bénéficie d’une servitude de passage sur la propriété la société [K], fonds servant, afin de pouvoir accéder depuis la voie publique, [Adresse 4], à son fonds et prenant la forme d’un portail métallique suivi d’un escalier menant au rez-de-chaussée situé en contrehaut.

Par décision du 25 janvier 2023, la commune de [Localité 2] a délivré à la société [K] une autorisation d’urbanisme pour un projet de construction d’un garage enterré donnant sur la voie publique.

Soutenant que ce projet porte une atteinte à la servitude de passage dont il bénéficie, M. [Z] a introduit, le 21 mars 2023, un recours gracieux auprès de la mairie de non-opposition à la déclaration préalable, lequel a fait l’objet d’un rejet tacite en l’absence de réponse de la commune dans le délai imparti.

Par requête en date du 21 juillet 2023, il a saisi le tribunal administratif de Nice d’une demande d’annulation de la décision qui a été prise par la commune. Ce recours est toujours pendant devant les juridictions administratives.

Les travaux ont commencé à être exécutés à la fin du mois d’avril 2025.

Autorisé à assigner d’heure à heure, par ordonnance du 5 mai 2025, M. [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, fait assigner la société [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin de la voir condamner, sous astreinte, à cesser les travaux en exécution de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 25 janvier 2023 tant que le projet portera atteinte à la servitude de passage dont il bénéficie.

Par ordonnance en date du 16 mai 2025, ce magistrat a :

— condamné la société [K] à cesser immédiatement et jusqu’à la décision du tribunal administratif de Nice les travaux entrepris en vue de l’édification de son garage enterré, et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois ;

— condamné la société [K] à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 29 mai 2025, la société [K] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2026, la demande de radiation sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile a été rejetée par le président de la chambre 1-2.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [K] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a ordonné de cesser les travaux et statuant à nouveau de :

— se déclarer incompétent ;

— débouter l’intimé de ses demandes ;

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de M^e Aurélie [Localité 3].

Elle fait notamment valoir que :

— la servitude n’a jamais été vouée à disparaître et, qu’au contraire, une porte d’accès est prévue directement orientée sur le garage de l’intimé, de sorte que la preuve d’une modification substantielle de ses modalités d’usage et des conditions d’accès à sa propriété n’est pas rapportée;

— le nouveau portail ne donne en rien accès directement à son garage mais au dégagement en retrait de 2 mètres par rapport à la route ;

— la déclaration préalable stipule expressément en page 12 en rouge que l’accès respectera la servitude actuelle de passage ;

— ce sont les escaliers qui vont de la rue à la maison, le portail d’accès étant toujours accessible mais uniquement orienté différemment ;

— si besoin, elle est prête à aménager, en sus, une porte donnant sur le dégagement donnant du côté de celui du garage de l’intimé afin d’évacuer son potentiel passage sur la route ;

— le portail existant sera changé mais conservé et l’accès existant ainsi que la servitude de passage seront maintenus ;

— la prétendue atteinte à la servitude de passage est donc sérieusement contestable ;

— la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est pas plus rapportée ;

— la construction du garage n’impacte pas l’implantation de l’assiette de la servitude qui reste intacte jusqu’à l’issue des travaux et que l’accès demeure intact bien que les travaux sont en cours ;

— l’article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode sauf si, dans le cas où cela l’empêcherait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits qu’il ne pourrait pas refuser ;

— ce qu’elle fait en soumettant des plans posant cette fois deux portes chacune orientée vers la propriété bénéficiant de la servitude ;

— cette servitude existe en raison du précédent enclavement de son lot auquel il a mis fin en construisant un escalier entre le garage et sa terrasse, en sachant que l’escalier permet un accès direct à sa maison depuis la route via son garage, de sorte, qu’une fois son véhicule garé, l’intimé ne sort pas sur la route pour accéder au portail d’accès ;

— les travaux ayant été commencés, il ne peuvent être interrompus brutalement sans risque pour la stabilité de l’ouvrage et des structures voisines ;

— les travaux entrepris après l’ordonnance entreprise n’étaient que de nature confortative afin d’éviter tout glissement de terrain ;

— la prétendue extinction de la servitude du fait de l’impossibilité d’usage ou de sa dangerosité n’est donc pas établie, sachant qu’il n’existe aucune interdiction faite à l’intimé d’emprunter la servitude dont l’accès est toujours maintenu en l’état.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [Z] sollicite de la cour qu’elle ;

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— condamne, à titre incident, l’appelante à démolir l’ouvrage maçonné au droit de l’accès et rétablir ce dernier dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’engagement des travaux, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir que :

— son action est fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure, de sorte que l’absence de contestations sérieuses n’est pas une condition requise ;

— le projet envisagé porte bien atteinte aux modalités d’usage de la servitude de passage dont bénéficie son fonds dès lors que le nouvel accès à l’escalier commun se ferait sur l’assiette de la servitude de passage, ce qui, en plus, l’obligerait, en sortant de son garage, à contourner le mur du sas d’entrée en passant sur la voie publique ;

— l’article 701 du code civil n’est pas applicable dès lors que son autorisation pour les travaux n’a pas été sollicitée et qu’aucune offre n’a été formulée pour placer la servitude dans un endroit aussi commode ;

— en reconnaissant que le portail sera orienté différemment, l’appelante reconnait l’atteinte causée aux modalités d’usage de la servitude de passage ;

— le nouveau projet, qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition à déclaration préalable du 6 octobre 2025, dans lequel la création d’une porte supplémentaire est prévue pour améliorer l’accès du [Adresse 5] à la servitude, ne respecte pas plus les modalités d’usage de la servitude ;

— en tentant de modifier son projet, l’appelante reconnait nécessairement et implicitement que le précédent portait bien atteinte aux modalités d’usage de la servitude de passage ;

— la servitude conventionnelle prévoit que l’accès à son fonds depuis la voie publique se fera par un portail métallique et non par un ouvrage maçonné avec une ou deux portes ;

— l’accès, en l’état des travaux, n’est pas resté intact ;

— n’avoir jamais été opposé à ce que sa voisine construise un garage enterré afin de disposer d’un accès direct à sa maison mais à la condition et du moment que l’accès à la servitude dont il bénéficie soit maintenu ;

— le fait que son fonds a été enclavé et qu’il bénéficie de plusieurs accès n’obère en rien l’atteinte qui est susceptible d’être portée au droit de passage dont il bénéficie ;

— la servitude s’entend bien jusqu’aux escaliers menant au 1er étage de sa maison et que cet accès sera plus difficile voire impossible lorsque l’ouvrage sera fermé sur les côtés et assorti d’une porte, sachant que l’autre accès dont il dispose depuis son garage est beaucoup trop exigu pour permettre le passage du moindre matériel ;

— les autorisations d’urbanisme sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers ;

— l’appelante, qui a délibérément entrepris et poursuivi les travaux, malgré des courriers lui demander de les cesser en l’état du recours pendant devant la juridiction administrative, deux ans après la décision de non-opposition à déclaration préalable, ne peut arguer d’une impossibilité de les arrêter sans risques pour la zone ;

— la commune lui a demandé de sécuriser le terrain et non de poursuivre les travaux ;

— les travaux peuvent être arrêtés du moment qu’ils sont sécurisés, fût-il en édifiant un mur de soutènement ;

— les travaux étant quasi achevés, ce n’est plus leur cessation qu’il convient d’ordonner mais la remise en état des lieux.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, il est acquis qu’aux termes d’une servitude conventionnelle de passage, la société [K], propriétaire du fonds servant, autorise M. [Z], propriétaire du fonds dominant, à passer sur son terrain. Plus précisément, ils conviennent que l’accès des deux fonds au départ de l'[Adresse 4] se fera par le portail métallique et les escaliers de la première section (allant de la rue au rez-de-chaussée des deux maisons) cette portion étant située sur la propriété de la société [K] et profitant à ceux-ci et au fonds de M. [Z]. Cette constitution de servitude à titre perpétuel s’analyse en un droit de passage et de canalisations. Le passage s’exercera sur une bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l’assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons (…). Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé au gré des co-propriétaires en tout temps et à toute heure par eux-mêmes, les membres de leur famille, les personnes à leur service, puis ultérieurement par les propriétaires successifs du fonds dominant et ce dans les mêmes conditions, pour se rendre à celui et en revenir (…).

Afin de démontrer le non-respect par la société [K] de cette servitude conventionnelle à l’origine d’un trouble manifestement illicite, M. [Z] établissait, lors de la procédure de première instance, que le projet initial de la société [K] de créer un garage enterré sur sa propriété, le long de l'[Adresse 4], tel qu’il résulte de sa demande de déclaration préalable de travaux, ayant fait l’objet d’une décision de non-opposition prise par la commune de [Localité 2] le 25 janvier 2023, avait pour effet de modifier le passage.

En effet, alors même que la servitude conventionnelle de passage permettait à M. [Z] de se rendre sur sa propriété à pied en sortant de son garage sans avoir à passer sur la voie publique, le projet initial, qui prévoyait d’intégrer la servitude dans un espace fermé dans la continuité de la façade du garage enterré, obligeait M. [Z], en sortant de son garage, à contourner le mur du sas d’entrée en passant par la voie oblique pour rejoindre la porte d’accès à l’escalier menant à sa propriété orientée vers la porte du garage de la société [K].

Ce faisant, la bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l’assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons, était réduite à néant.

Or, en application de l’article 701, alinéa 1 et 2, du code civil, le propriétaire d’un fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou la rende plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Par exception, l’alinéa 3, dispose que, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantages, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait le refuser.

La société [K], qui a modifié à hauteur d’appel son projet initial, reconnait que la preuve n’était pas rapportée, devant le premier juge, de la réunion des deux conditions requises pour déplacer le passage en question. En plus de ne pas démontrer que le passage consenti au fonds dominant était devenu plus onéreux ou gênant, lequel ne l’empêchait pas de construire son garage enterré, elle ne rapportait aucunement la preuve que le nouvel emplacement était aussi commode, dès lors que ce dernier aurait contraint M. [Z] à passer à pied sur la voie publique.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les travaux qu’entendait entreprendre la société [K] conformément à sa première déclaration préalable de travaux l’auraient été en violation manifeste de la servitude conventionnelle de passage consentie à M. [Z] caractéristique d’un trouble manifestement illicite.

Cela est d’autant plus vrai qu’à hauteur d’appel, la société [K] indique avoir modifié son projet initial, qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition à déclaration préalable rendue le 6 octobre 2025, en prévoyant de créer une porte d’accès directement orientée sur le garage de M. [Z] de manière à ce qu’il puisse accéder aux escaliers en sortant de son garage sans avoir à passer par la voie publique.

Les photographies versées aux débats révèlent que la servitude de passage est intégrée dans un sas d’entrée bétonnée avec deux ouvertures, l’une donnant sur le garage de la société [K], ce qui correspond à la porte d’accès prévue dans le projet initial, et l’autre donnant sur le garage de M. [Z], ce qui correspond à la porte d’accès prévue dans le projet modificatif.

Ce faisant, la bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l’assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons, est enfermée dans un espace bétonné.

Or, alors même que le sas d’entrée qui a été créé apparait rendre plus étroit et moins aisé le passage, qui doit se faire en passant par portail métallique, et non par un ouvrage maçonné fermé sur les côtés avec une ou deux portes, outre le fait qu’il réduit la visibilité des conducteurs voulant sortir du garage de M. [Z] pour se rendre sur l'[Adresse 4], la société [K] ne justifie pas les raisons pour lesquelles elle entend clôturer la servitude de passage de cette façon. Plus particulièrement, elle ne démontre pas en quoi servitude de passage, telle qu’elle a été consentie, l’empêchait de construire son garage.

Le fait pour M. [Z] de bénéficier d’autres accès à sa propriété ne prive pas la société [K] de son obligation de respecter la servitude conventionnelle de passage qui lui a été consentie.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu d’ordonner la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite causé à M. [Z] dont le choix relève de la libre appréciation du juge des référés.

Alors même que le premier juge a, dans sa motivation, considéré qu’il ressortait du plan de construction projeté qu’une partie uniquement de la construction du garage, et en particulier le nouvel accès à l’escalier commun, se ferait sur l’assiette de la servitude de passage, ce qui portait atteinte aux modalités d’usage de ladite servitude sans accord préalable du propriétaire du fonds dominant, il a ordonné l’arrêt immédiat, jusqu’à la décision du tribunal administratif de Nice, des travaux entrepris en vue de l’édification du garage enterré.

Or, la cessation de l’ensemble des travaux en question, comprenant toute la façade sur rue incluant l’assiette de la servitude de passage, ne s’analyse pas comme une mesure strictement nécessaire à la cessation du trouble manifestement illicite affectant uniquement la servitude conventionnelle de passage dans le fait de l’enfermer dans un sas d’entrée, et non la construction du garage enterré dans son ensemble, dont la régularité aux règles de l’urbanisme devra être appréciée par la juridiction administrative saisie par M. [Z] d’une demande d’annulation de la décision de non-opposition prise le 25 janvier 2023.

De même, nonobstant la décision qui sera rendue par la juridiction administrative concernant la régularité de la construction du garage enterré aux règles de l’urbanisme, l’atteinte causée à la servitude conventionnelle de passage est manifeste, et ce, quel que soit le projet retenu.

Pour toutes ces raisons, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société [K] à cesser immédiatement tous les travaux en vue de l’édification du garage enterré, et ce, jusqu’à la décision du tribunal administratif de Nice.

Il y a lieu de limiter cette condamnation à la partie des travaux incluant l’assiette de la servitude de passage dans la construction de la façade sur rue du garage enterré.

Afin de contraindre la société [K] à s’exécuter, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a prononcé une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard.

En revanche, il y a lieu de dire que cette astreinte courra à compter de la signification de l’ordonnance entreprise pendant une durée de 12 mois. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle l’a faite courir à compter de la décision pendant une durée de 3 mois.

Enfin, si M. [Z] sollicite la démolition du sas d’entrée maçonné qui a été construit et le rétablissement de la servitude dans l’état dans laquelle elle se trouvait avant l’engagement des travaux, ces demandes ne sont que la conséquence de la poursuite, par la société [K], des travaux malgré l’interdiction prononcée à son encontre par le premier juge.

Or, dans la mesure où le trouble manifestement illicite et, dès lors, la mesure de nature à y mettre un terme, s’apprécie au jour où le premier juge a statué, il n’y a pas lieu d’ajouter à l’obligation qu’avait la société [K] de cesser au moins la partie des travaux impactant la servitude de passage.

M. [Z] sera donc débouté des mesures sollicitées en appel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société [K], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Elle sera condamnée aux dépens d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à M. [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

Tenue aux dépens, la société [K] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— étendu la condamnation de la SCI [K] à cesser immédiatement les travaux à l’ensemble de ceux entrepris en vue de l’édification du garage enterré jusqu’à la décision du tribunal administratif de Nice ;

— fait courir l’astreinte provisoire à compter de sa décision et dit que cette astreinte courra pendant une durée de 3 mois ;

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Limite la condamnation de la SCI [K] à cesser immédiatement les travaux à la partie de ceux entrepris incluant l’assiette de la servitude de passage dans la construction de la façade sur rue du garage enterré ;

Dit que l’astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard courra à compter de la signification de l’ordonnance entreprise, et ce, pendant une durée de 12 mois ;

Déboute M. [R] [Z] des mesures sollicitées en appel ;

Condamne la SCI [K] à payer à M. [R] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SCI [K] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SCI [K] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente