COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/261

N° RG 22/06225

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJ32

[S] [X]

C/

A.S.L. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Grégory PAOLETTI

M^e Jean-yves LEPAUL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 21 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1121000878.

APPELANT

Monsieur [S] [X],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Grégory PAOLETTI membre de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

A.S.L. DOMAINE DE [Localité 1] PEYRIERE

Représentée par son Président en exercice Monsieur [Z] [V] domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » a pour objet notamment d’assurer l’exécution des droits et obligations des propriétaires du lotissement du [Adresse 1] situé [Adresse 4]. [Adresse 5] [Localité 2].

Cette association a été créée au terme d’un cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 2 novembre 1954, publié par acte authentique dressé le 5 décembre 1961 par Maître [M], notaire à [Localité 3].

En annexe de cet acte, figure un plan du lotissement ainsi qu’un plan de la parcelle dénommée « centre commercial »

Le cahier des charges du centre commercial a fait l’objet d’un modificatif du 13 novembre 1957 approuvé par arrêté préfectoral du 23 octobre 1957 publié par acte authentique du 5 décembre 1961, ce modificatif contenant un état descriptif de division et règlement de copropriété de cette parcelle anciennement cadastrée section C n° [Cadastre 1], et actuellement cadastrée section AN n°[Cadastre 2].

Le plan de cette copropriété située dans l’assiette foncière du lotissement du [Adresse 1] est annexé à l’acte.

Monsieur [X] est copropriétaires du lot n°3 du syndicat des copropriétaires du centre commercial du lotissement du [Adresse 1] pour l’avoir acquis au terme d’un acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision du 22 avril 2010, le tout avec les 85/1000èmes des parties et charges communes à l’ensemble de la copropriété.

Aux termes d’une assignation en date du 9 septembre 2021, l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE LA [Adresse 6] » a assigné Monsieur [X] devant le tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir dire que le lot n°3 du syndicat des copropriétaires du centre commercial du lotissement cadastré AN n°[Cadastre 2] est redevable des 7/3.965 èmes des charges de l’association, condamner le défendeur au paiement des charges afférentes soit la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions pour charges échues et impayées au 3 mai 2021, celle de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévue par l’article IV des statuts, celle de 3.700 € à titre de dommages et intérêts, le tout avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 15 juin 2020 avec capitalisation des intérêts échus ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire était évoquée à l’audience du 3 février 2022.

L’Association Syndicale des propriétaires «  [Adresse 7] [Adresse 6] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance sauf à actualiser sa demande de dommages-intérêts à la somme de 6.000 € et sa demande d’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 €.

Monsieur [X] demandait au tribunal in limine litis de dire que l’assignation était nulle pour défaut de capacité d’ester en justice, de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse, de débouter l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE LA [Adresse 6] » de toutes ses demandes à son encontre et sollicitait la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, celle de 5.000 € pour procédure abusive ainsi que celle de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2022, le tribunal de proximité de Canne a:

*rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le défendeur.

*dit que le présent tribunal est compétent pour trancher ce litige.

*condamné Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 1] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions impayées au 3 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

*condamné Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Monsieur [X] aux dépens.

*rejeté les autres demandes des parties notamment de dommages-intérêts

Suivant déclaration au greffe en date du 27 avril 2022 , Monsieur [X] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le défendeur.

— que le présent tribunal est compétent pour trancher ce litige.

— condamne Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions impayées au 3 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— condamne Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE [Adresse 8] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne Monsieur [X] aux dépens.

— rejette les autres demandes des parties notamment de dommages-intérêts

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [X] demande à la cour de :

*réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 21 mars 2022 en ce qu’il a statué :

— rejette les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le défendeur.

— dit que le présent tribunal est compétent pour trancher ce litige.

— condamne Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions impayées au 3 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— condamne Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE [Adresse 8] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne Monsieur [X] aux dépens.

— rejette les autres demandes des parties notamment de dommages-intérêts

*confirmer néanmoins le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 21 mars 2022 en ce qu’il a débouté l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » de sa demande formulée in limine litis visant l’irrecevabilité des prétentions de Monsieur [X] du fait du principe d’Estoppel mais également de ses demandes au titre des dommages intérêts notamment matériels et pour résistance abusive.

*débouter dans tous les cas l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE LA [Adresse 6] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions au soutien de son appel incident du jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 21 mars 2022 notamment ce qu’elle a été débouté de sa demande formulée in limine litis visant l’irrecevabilité des prétentions de Monsieur [X] du fait du principe d’Estoppel mais également de ses demandes au titre des dommages intérêts notamment matériels et pour résistance abusive.

Puis statuant à nouveau.

In limine litis.

*dire et juger en tout état de cause l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » à son endroit comme étant irrecevables , tant du fait de l’absence du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 1] , propriétaire de la parcelle AN [Cadastre 2], à la présente procédure, que de l’absence d’intérêt à agir de ladite ASL à l’endroit des copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 1]

En tout état de cause.

*débouter l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » de ses demandes, fins et conclusions à son endroit en ce compris celles formulées in limine litis visant l’irrecevabilité des prétentions des concluants du fait du principe d’Estoppel, celles formulées à titre de dommages et intérêts notamment matériels et pour résistance abusive et celles visant la condamnation des concluants au paiement des sommes additionnelles prétendument dues postérieurement à la période visée au jugement du 21 mars 2022 dont appel.

*dire et juger que Monsieur [X] n’est en aucun cas redevable d’une quelconque somme à titre de charges au bénéfice de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 9] [Adresse 6] »

*condamner l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

*condamner l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

*condamner l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700.

*condamner l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » aux entiers dépens de la procédure

A l’appui de ses demandes, Monsieur [X] soutient qu’il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » du fait de l’absence de mise en cause du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 1].

Il soutient également qu’il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » du fait du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Par ailleurs il conclut au débouté de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » de son appel incident fondé sur le principe d’Estopell

S’agissant du paiement des charges réclamées, Monsieur [X] soutient que si la parcelle AN [Cadastre 2] propriété du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] avait constitué un lot, ce qui n’est pas le cas, seul ce dernier aurait en effet pu être redevable des charges courantes .

Enfin il s’estime légitime à solliciter un préjudice moral ainsi qu’une indemnité pour procédure abusive

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 9] [Adresse 6] » demande à la cour de :

*dire et juger que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

*dire et juger que Monsieur [X] est irrecevable à contester sa qualité d’adhérent de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Adresse 11] » alors qu’il l’a expressément reconnue antérieurement.

*dire et juger que Monsieur [X] est irrecevable à contester sa qualité de débiteur individuel des charges dues à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » alors qu’il a expressément reconnu antérieurement

*réformer le jugement prononcé le 21 mars 2022 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a.

— rejeté l’exception d’irrecevabilité des prétentions de Monsieur [X] sur le fondement de l’Estoppel

*en conséquence, dire et juger Monsieur [X] irrecevable en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter.

In limine litis.

*dire et juger que lorsqu’un immeuble en copropriété est compris dans le périmètre syndical, les cotisations sont dues par les propriétaires individuellement et non par le syndicat des copropriétaires.

*dire et juger Monsieur [X] individuellement redevable des charges dues à l’ Association Syndicale des propriétaires «  [Adresse 7] [Adresse 6] ».

En conséquence, débouter Monsieur [X] de son exception et juger l’action recevable à son encontre.

*dire et juger qu’il n’existe aucune autorité de la chose jugée du jugement prononcé le 3 décembre 1996 par le tribunal d’instance de Cannes en la présente instance.

*en conséquence, débouter Monsieur [X] de son exception et déclarer l’action recevable.

Sur le fond.

*dire et juger que le lot n°3 du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 12] cadastré section AN n°[Cadastre 2], est redevable de 7/3.965èmes des charges de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] ».

Subsidiairement.

*dire et juger que le paiement volontaire des charges dues à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » caractérise une obligation naturelle constitutive d’une obligation civile.

*condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » 7/3.965èmes des charges de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] ».

*confirmer le jugement prononcé le 21 mars 2021 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a.

— rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par le défendeur.

— dit que le présent tribunal est compétent pour trancher ce litige.

— condamné Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 9] [Adresse 6] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions impayées au 3 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— condamné Monsieur [X] à verser à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » représentée par son président Monsieur [Z] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur [X] aux dépens.

— rejeté les autres demandes des parties notamment de dommages-intérêts

*le réformer pour le surplus et y ajoutant.

*condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévus par l’article IV des statuts.

*condamner Monsieur [X] à payer la somme de 556,17 € au titre des charges et provision sur charges échues postérieurement et impayées arrêtées au 16 février 2023.

*réformer le jugement prononcé le 21 mars 2022 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages-intérêts soutenus par l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] ».

*condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive et injustifiée.

*assortir les condamnations prononcées contre l’appelant des intérêts au taux légal prévu en matière civile entre particuliers majorés de 5 points à compter du 15 juin 2020 et ce jusqu’à parfait paiement des sommes dues.

*dire et juger que les intérêts échus se capitaliseront par année entière en application des dispositions de l’article 1321-2 du Code civil.

*condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

*condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Jean-Yves LEPAUL, avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile

A l’appui de ses demandes, l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » indique avoir engagé d’autres actions en recouvrement de charges impayées à l’encontre d’autres copropriétaires du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 12] notamment Madame [J] et Monsieur [H], copropriétaires des lots n°7 et n°8 lesquels ont été condamnés par arrêt du 19 juin 2024 de la Cour d’appel d’Aix-en Provence au paiement des charges.

Elle rappelle que les demandes de l’appelant doivent être déclarés irrecevables sur le fondement de l’Estoppel dans la mesure où celui-ci a expressément reconnu sa qualité de coloti, membre de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » et redevable de la côte part des charges du lotissement telle que fixée par les titres

Par ailleurs elle souligne que l’appelant feint de ne pas comprendre la situation juridique du lot n°3 , rappelant que celui-ci est copropriétaire de ce lot du Syndicat de la Copropriété du Centre Commercial du [Adresse 1] et qu’à ce titre il est redevable de 80/3.965èmes des charges de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] »

Elle ajoute que l’appelant soutient à tort que les charges qui lui sont demandées seraient dues par le syndicat des copropriétaires tout comme il soutient que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 9] [Adresse 6] » n’aurait ni intérêt ni qualité à agir à son encontre au motif que son lot de copropriété ne constituant pas un lot du lotissement du [Adresse 1], il n’aurait pas la qualité de coloti et par conséquent ne serait redevable d’aucune charge du lotissement

L’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE LA [Adresse 6] » relève également que Monsieur [X] fait état d’un jugement prononcé le 3 décembre 1996 par le tribunal d’instance de Cannes pour soutenir qu’il aurait autorité de la chose jugée alors que les demandes de ces deux affaires sont complètement différentes.

Enfin elle soutient que les charges et provision sur charges sont dues par Monsieur [X] et qu’à défaut de paiement, il y a lieu d’appliquer la majoration de 10%, rappelant que tous les frais et conséquences des poursuites et exécution des jugements et arrêts restent à la charge des copropriétaires défaillants

Elle ajoute que l’abstention systématique du règlement des charges communes ont causé à l’association un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’octroi de dommages-intérêts

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026.

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SUR CE

1°) Sur l’irrecevabilité des demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » du fait de l’absence de mise en cause du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 1].

Attendu que l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » a pour objet notamment d’assurer l’exécution des droits et obligations des propriétaires du lotissement du [Adresse 1] situé [Adresse 4]. [Adresse 5] [Localité 2].

Que cette association a été créée au terme d’un cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 2 novembre 1954, publié par acte authentique dressé le 5 décembre 1961 par Maître [M], notaire à [Localité 3] lequel stipule en son article 21 qu'« il est créé entre tous les propriétaires présents et à venir des terrains à lotir, une association syndicale libre dont chaque acquéreur fera partie de droit par le fait de son acquisition.

Les propriétaires seront tenus de contribuer aux dépenses du syndicat proportionnellement à la longueur de façade de leur lot. »

Que cette clause a par la suite été modifiée par une assemblée générale extraordinaire du 28 février 1963 et stipule désormais que « les propriétaires seront tenus de contribuer aux dépenses du syndicat proportionnellement à la surface de leur lot en m² ( 1 point pour 100m²) . Ils auront droit dans les assemblées à une voix pour 100 m²s. Les fractions de mètres ne seront pas comptées »

Qu’en application de l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations qui découlent de la constitution d’une association sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre syndical et les suivent en quelque main qu’ils passent jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre

Que la société immobilière de [Adresse 11] est propriétaire dans ledit lotissement du [Adresse 1] d’une parcelle de terrain ne constituant pas un lot et sur lequel elle a prévu l’installation notamment d’un centre commercial qui comprendra deux groupes de bâtiments avec garages

Que l’article 7 du règlement de copropriété de cette parcelle dite « centre commercial » stipule un état de répartition des charges comme suit :

« les charge communes à l’ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-dessous qui comprend :

— colonne n°1, toutes les charges qui sont communes à l’ensemble des copropriétaires sans exception, c’est-à-dire :

¿les dépenses afférentes au sol.

¿les frais relatifs à l’association syndicale du lotissement dont la copropriété fera obligatoirement partie.

Ces charges sont réparties au prorata des millièmes généraux

' »

Attendu que Monsieur [X], Madame [J], Monsieur [K] et Monsieur [P] sont copropriétaires au sein de la copropriété dénommée « centre commercial du [Adresse 1] » des différents lots.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [X] est propriétaire du lot n°3 celui-ci se situant au Groupe 1 du centre commercial lequel groupe comprend quatre lots, chaque lot formant un tout indivisible , situé sur la parcelle AN n°[Cadastre 2]

Qu’il est expressément mentionné dans son acte d’acquisition du 22 avril 2010 au paragraphe intitulé -désignation- que « la moitié indivise des biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d’un tènement immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 4] [Adresse 13], faisant partie du [Adresse 1] comprenant :

— deux groupes de bâtiments (n°1 et n°2)

— garage dans le groupe 2

— terrain, voies et jardins.

Ces deux groupes formant le centre commercial du [Adresse 1] '.. »

Qu’il est indiqué que le lot n°3 est composé d’une partie de maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant au rez de chaussée un local à usage commercial et une cuisine, au premier étage, un local à usage d’habitation composée d’une salle de séjour, d’une chambre, d’un cabinet de toilette et les 85/1000èmes de l’ensemble des parties communes de la copropriété et du sol relatif au lot n°3

Qu’était aussi mentionné que le tènement immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus se trouvent compris dans le Lotissement du [Adresse 1] sans toutefois former un lot

Qu’il est également rappelé que l’ensemble immobilier sus désigné avait fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [M] , notaire à [Localité 3] le 5 décembre 1961

Qu’il résulte par ailleurs en page 35 du règlement de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » en date du 18 janvier 1962 qu’il est clairement indiqué en son article 7 que «  les charges communes à l’ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-dessus qui comprend :

'

— les frais relatifs à l’association syndicale du lotissement dont la copropriété fera obligatoirement partie

' »

Attendu qu’il convient de rappeler que les cre’ances d’une ASL diffe’rent de celles du syndicat des coproprie’taires puisqu’elles sont rattache’es a’ l’immeuble compris dans le pe’rime’tre de l’association et non sur la personne du proprie’taire.

Que lorsqu’un immeuble en coproprie’te’ est compris dans le pe’rime’tre d’une ASL, se pose la question de savoir si l’association doit appeler les charges individuellement aupre’s de chaque coproprie’taire, lesquels sont membres de l’association a’ titre individuel, ou collectivement aupre’s de l’immeuble.

Qu’en l’état force est de constater que le syndicat des coproprie’taires n’est pas membre de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » Qu’elle devra donc appeler ses cotisations aupre’s de chaque coproprie’taire inde’pendamment du syndicat

Qu’il résulte de l’assemblée générale du 28 février 1974 que la répartition des charges dues par le syndicat des copropriétaires du centre commercial du lotissement du [Adresse 1] a été abaissée à 80/3.965ème

Qu’en l’état des pièces produites aux débats Monsieur [X] est obligatoirement membre de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] »

Qu’il est par conséquent redevable à ce titre redevable de 85/1.000èmes des 80/3.965èmes soit au total 7/3.965ème des charges de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] »

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qui l’a rejeté cette irrecevabilité tenant à l’absence de mise en cause du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 1].

2°) Sur l’irrecevabilité des demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » du fait du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Attendu que Monsieur [X] soutient que son lot de copropriétés ne constituant pas un lot du lotissement du [Adresse 1], il n’aurait donc pas la qualité de coloti et ne serait redevable d’aucune charge du lotissement

Et d’en conclure que l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » n’a par conséquent ni intérêt, ni qualité à agir à son encontre

Attenu qu’il est acquis que la société immobilière [Adresse 14] [Adresse 11] est propriétaire dans ledit lotissement du [Adresse 1] d’une parcelle de terrain ne constituant pas un lot

Qu’il convient toutefois de rappeler que :

— le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 12] est obligatoirement adhérent à l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » .

— chacun des copropriétaires de lot du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du lotissement dénommé « [Adresse 1] » est donc obligatoirement adhérent de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » et a en conséquence la qualité de coloti.

— chacun des lots du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Adresse 12] est redevable d’une quote-part des charges de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] »

— chacun des copropriétaires est individuellement redevable des charges dues à cette dernière

Que dés lors le fait que le Syndicat des Copropriétaires ne constitue pas un lot du lotissement du [Adresse 1] n’a pas pour effet d’exclure la qualité de coloti de ses membres, ni de les exonérer de toute contribution aux charges

Qu’ainsi l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » a parfaitement qualité et intérêt à agir à l’encontre de l’appelant aux fins de recouvrement des charges.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette exception d’irrecevabilité du fait du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

3°) Sur l’irrecevabilité des demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » fondée sur l’autorité de la chose jugée

Attendu que Monsieur [X] dans ses conclusions en page 9 mentionne que par jugement du 3 décembre 1996, le tribunal d’instance de Cannes avait en outre tranché le point de cette qualification en admettant le caractère possessoire des demandes de l’ASL en précisant que le centre commercial du [Adresse 1] faisant partie du lotissement [Adresse 1] n’en constituait pas un lot.

Qu’il convient d’observer qu’il ne tire aucune conséquence juridique de ce jugement.

Qu’il n’est pas non plus développé dans ses conclusions un paragraphe consacré à l’irrecevabilité des demandes de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » fondée sur l’autorité de la chose jugée

Qu’elle n’est pas plus mentionné dans le dispositif de ses conclusions .

Qu’il n’y a pas lieu par conséquent de statuer sur cette exception de procédure , Monsieur [X] étant réputé l’avoir abandonnée.

4°) Sur la demande d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [X] fondée sur le principe d’Estoppel

Attendu que la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Que l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » fait valoir que l’appelant a expressément reconnu sa qualité de coloti , membre de l’ASL du [Adresse 1] comme cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » du 19 novembre 1987

Qu’elle relève également que celui-ci a expressément reconnu l’exigibilité des charges de l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » et par conséquent sa qualité de débiteur desdites charge

Attendu qu’il n’est pas contesté que Monsieur [X] a acquis le bien du 22 avril 2010

Que les procès verbaux des assemblées générales produites aux débats afin de démontrer que celui-ci avait accepté la qualité de coloti sont tous antérieures à son acquisition

Que la qualité de coloti ayant un caractère réel, Monsieur [X] ne saurait être tenu par le comportement de son auteur.

Que l’Association Syndicale des Propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 1] » ne peut dés lors lui opposer le principe de l’estoppel

Qu’il y a lieu par conséquent de rejeter cette exception d’irrecevabilité fondée sur le principe d’Estoppel

5°) sur le paiement des charges.

Attendu que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » demande à la Cour de condamner Monsieur [X] à lui verser à la somme de 1.253,87 € au titre des charges et provisions impayées au 3 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Attendu qu’il résulte de l’article IV des statuts de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » du 14 novembre 2015 intitulé ' Membres-Redevances- que tout propriétaire d’un ou plusieurs lots est tenu de verser une provision et, tous les ans, une redevance proportionnelle à la surface de son ou de ses lots, le montant de la provision et de la redevance étant fixés par l’assemblée générale actuelle

Qu’il convient de rappeler que les frais de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » sont qualifiés de charges par le règlement de copropriété portant état descriptif de division reçu en la forme notariée le 5 décembre 1961 tel que mentionné en page 35

Que toutefois que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient donc à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 9] [Adresse 6] » de démontrer que Monsieur [X] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et à ce dernier de prouver s’en être acquitté.

Attendu que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » verse aux débats, à l’appui de ses demandes, les pièces suivantes :

— les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2020 et l’état de répartition des charges et situation des copropriétaires.

— les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2021 et l’état de répartition des charges et situation des copropriétaires.

— le décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

— l’appel de fonds annuel du 1er janvier 2019 pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

— l’appel de fonds travaux du 24 juin 2019 pour la période du 24 juin 2019 au 14 septembre 2019

— l’appel de fonds travaux du 1er octobre 2019 pour la période du 15 septembre 2019 au 31 décembre 2019

— le décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

— l’appel de fonds annuel du 1er janvier 2020 pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

— l’appel de fonds travaux du 1er juillet 2020 pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2020

— l’appel de fonds annuel du 1er janvier 2021 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021

— le décompte des sommes dues au 3 mai 2021 en date du 22 mai 2021

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2019.

— la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2019 à Monsieur [X]

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2020.

— la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2020 à Monsieur [X]

— la mise en demeure de payer en date du 15 juin 2020 et avis de réception distribué le 22 juin 2020

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la demande de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » est fondée

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point

Attendu que l’ Association Syndicale des propriétaires «  [Adresse 15] » demande à la Cour de condamner Monsieur [X] à payer la somme de 556,17 € au titre des charges et provisions sur charges échues postérieurement et impayées arrêtées au 16 février 2023.

Qu’elle verse à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2021.

— La notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 à Monsieur [X]

— les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022 et l’état de répartition des charges et situation des copropriétaires.

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2022.

— La notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2022 à Monsieur [X]

— les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023 et l’état de répartition des charges et situation des copropriétaires.

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la demande de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE [Adresse 8] » est fondée

Qu’il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [X] à payer la somme de 556,17 € au titre des charges et provisions sur charges échues postérieurement et impayées arrêtées au 16 février 2023.

6°) Sur la majoration des 10% et intérêts

Attendu que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » demande à la cour de condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article IV des statuts ainsi qu’aux intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 15 juin 2020 jusqu’à parfait paiement

Attendu qu’il résulte de l’article IV des statuts de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » au sous paragraphe intitulé -sanction- que toutes redevances non payées dans le délai de deux mois après la mise en recouvrement seront majorées de 10 % et que les intérêts sur les sommes dues à l’association à compter de l’échéance ci-dessus correspondent au taux légal prévu en matière civile entre particuliers majorés de cinq points

Que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » verse aux débats la mise en demeure de payer en date du 15 juin 2020 distribuée le 22 juin 2020 laquelle est demeurée infructueuse plus de deux mois.

Que dès lors il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point, de condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article IV des statuts ainsi qu’aux intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 15 juin 2020 jusqu’à parfait paiement et d’assortir les condamnations prononcées contre l’appelant des intérêts au taux légal prévu en matière civile entre particuliers majorés de 5 points à compter du 15 juin 2020 et ce jusqu’à parfait paiement des sommes dues.

Attendu que l’ Association Syndicale des propriétaires «  [Adresse 15] » demande à la Cour de lui allouer le bénéfice des dispositions de l’article 1343-2 du code civil lequel dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de juger que les intérêts échus se capitaliseront par année entière

7°) Sur la demande de dommages et intérêts de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 1] »

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » ne démontre pas se trouver dans une situation financière obérée à l’origine de laquelle se trouve Monsieur [X]

Qu’il convient par conséquent de débouter l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

8°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [X]

Attendu que Monsieur [X] sollicite la condamnation de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ainsi que celle de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

Qu’il fait valoir faire l’objet d’une particulière vindicte de la part de l’Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] », Madame [J] et lui-même étant manifestement victimes de représailles.

Qu’il s’estime dès lors fondé à solliciter réparation de ce préjudice moral par une allocation de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et souligne le caractère particulièrement abusif de la présente procédure.

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Que par ailleurs la résistance abusive en droit civil se définit par un comportement du débiteur qui refuse avec persistance d’exécuter son obligation, cette attitude étant caractérisée par la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol.

Que toutefois pour obtenir des dommages et intérêts il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer que la résistance a été abusive ce qui implique la preuve d’un abus.

Attendu qu’en l’état il convient d’observer que l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » traite de façon identique les copropriétaires du syndicat dit du Centre Commercial qui ne règlent pas leurs charges

Qu’ainsi cette dernière a également engagé une action en paiement à l’encontre des copropriétaires du lot n°1

Que l’appelant ne peut dés lors faire valoir faire l’objet d’une vindicte particulière de la part de l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE [Adresse 8] »

Qu’il sera également débouté de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive à défaut de démontrer une faute commise par l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » , le droit d’ester en justice aux fins de recouvrement de charges n’étant pas constitutif d’un abus

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point .

9°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [X] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [X] fondée sur le principe d’Estoppel

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement contradictoire du tribunal de proximité de Cannes en date du 21 mars 2022 sauf en ce qu’il a débouté l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL [Adresse 1] » de sa demande de voir condamner Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE LA [Adresse 6] » la somme de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévus par l’article IV des statuts, d’assortir les condamnations prononcées contre l’appelant des intérêts au taux légal prévu en matière civile entre particuliers majorés de 5 points à compter du 15 juin 2020 et ce jusqu’à parfait paiement des sommes dues et d’ordonner la capitalisation des intérêts

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 125,38 € au titre de la majoration de 10 % prévus par l’article IV des statuts.

DIT y avoir lieu d’assortir les condamnations prononcées contre Monsieur [X] des intérêts au taux légal prévu en matière civile entre particuliers majorés de 5 points à compter du 15 juin 2020 et ce jusqu’à parfait paiement des sommes dues

CONDAMNE Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 556,17 € au titre des charges et provisions sur charges échues postérieurement et impayées arrêtées au 16 février 2023.

DIT que les intérêts échus se capitaliseront par année entière

Y AJOUTANT

CONDAMNE Monsieur [X] à payer à l’ Association Syndicale des propriétaires «  ASL DOMAINE DE [Localité 1] [Adresse 6] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel

CONDAMNE Monsieur [X] la SCI COFIS aux dépens cause d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT