COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 157

N° RG 23/15269

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIXD

,

[P], [S]

C/

,

[L], [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Célia KAUTZMANN

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01305.

APPELANT

Monsieur, [P], [S]

né le 07 Mars 1983 à, [Localité 2] (84), demeurant, [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008877 du 29/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

représenté par M^e Célia KAUTZMANN, membre de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉ

Monsieur, [L], [E]

né le 25 Mai 1972 à, [Localité 2] (84), demeurant, [Adresse 2], [Localité 4], [Adresse 3], venant aux droits de Mme, [Q], [E], décédée

représenté par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre COQUE, avocat au barreau d’AVIGNON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er octobre 2013, les époux, [G], [E] et, [Q], [F] ont donné à bail d’habitation à M., [P], [S] un logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Le 27 juin 2017, le maire de la commune, alerté par le locataire et faisant suite à un constat d’infractions au règlement sanitaire départemental dressé par sa police municipale, a mis les bailleurs en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 4 janvier 2022, Madame, [Q], [F] veuve, [E] a donné congé à son locataire pour le 1er octobre suivant, date d’échéance du bail en cours, afin de reprise du logement au bénéfice de ses deux petites-filles, [R] et, [Z], [E].

La bailleresse est décédée le 17 janvier 2022, en l’état d’une donation-partage attribuant la propriété du bien à son fils, [L], [E].

Par acte délivré le 18 juillet 2022, M., [P], [S] a assigné M., [L], [E] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins d’entendre annuler ledit congé et obtenir paiement de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts. Invoquant le caractère indécent du logement, il poursuivait également sa condamnation à effectuer divers travaux de mise en conformité, ainsi qu’à lui payer 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Il réclamait en outre la réduction du montant du loyer et le remboursement de la part indûment perçue depuis son entrée dans les lieux.

M., [L], [E], s’opposant à l’ensemble de ces prétentions, a conclu reconventionnellement à la validation du congé et par suite à l’expulsion du demandeur.

Aux termes d’un jugement rendu le 28 novembre 2023, le tribunal a :

— annulé le congé au motif qu’il ne mentionnait pas les adresses des bénéficiaires de la reprise,

— débouté M., [S] du surplus de ses demandes, au motif qu’il ne rapportait pas la preuve du caractère indécent du logement loué,

— débouté M., [E] de ses demandes reconventionnelles,

— et partagé les dépens.

M., [P], [S] a interjeté appel de cette décision le 12 décembre 2023. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2025, il demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le congé, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau:

— de condamner M., [L], [E] à lui payer 3.000 euros en réparation du préjudice occasionné par le caractère frauduleux du congé,

— de le condamner également à lui payer 8.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement,

— de le condamner en outre sous astreinte à réaliser divers travaux de mise en conformité des locaux loués,

— de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution desdits travaux, de telle manière que la somme restant à sa charge après déduction de l’allocation logement soit de 67 euros,

— et de mettre les entiers dépens de première instance et d’appel à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Suivant conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 15 décembre 2025, M., [L], [E] forme appel incident du chef de jugement ayant annulé le congé et demande à la cour :

— de valider le congé litigieux,

— d’ordonner l’expulsion de M., [S] et de tous occupants de son chef,

— et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 350 euros par mois à compter du 30 septembre 2022.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions, hormis le sort des dépens dont il demande qu’ils soient entièrement mis à la charge de la partie adverse. Il réclame enfin paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la validité du congé :

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, tenant notamment dans l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature de son lien avec le bailleur.

Le congé aux fins de reprise qui ne comporte pas l’adresse du bénéficiaire est néanmoins valable en la forme lorsque cette omission n’a causé aucun grief au locataire.

Au cas présent, faute pour M., [P], [S] de rapporter la preuve d’un tel grief, c’est à tort que le premier juge a prononcé l’annulation du congé pour ce motif.

En revanche, il est constant que le courrier en la forme recommandée formulant le congé, bien que daté du 4 janvier 2022, n’a été expédié que le 20 janvier 2022, soit postérieurement au décès de, [Q], [F] veuve, [E] survenu le 17 janvier, de sorte que l’acte est affecté d’une irrégularité de fond comme n’émanant pas d’une personne en capacité d’agir, une telle irrégularité ne pouvant être couverte par l’intervention de son héritier.

Il convient en conséquence de confirmer l’annulation du congé par substitution de motifs.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a débouté M., [S] de sa demande en dommages-intérêts, dès lors que la délivrance d’un congé irrégulier lui a occasionné un préjudice d’inquiétude, lequel sera réparé par l’octroi d’une somme de 1.500 euros.

Sur le caractère indécent du logement :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, le caractère indécent du logement donné à bail est amplement établi par :

— le compte-rendu d’intervention rédigé le 26 juin 2017 par le chef de service de la police municipale de, [Localité 5], décrivant de manière circonstanciée les nombreuses infractions au règlement sanitaire départemental,

— le rapport de visite de l’association SOLIHA en date du 16 janvier 2023,

— le diagnostic technique établi le 11 octobre 2024 par Mme, [Y], [A], architecte DPLG mandaté par la mission de lutte contre l’habitat indigne,

— le rapport de visite du 1er décembre 2025 également rédigé par Mme, [A].

Il résulte d’autre part des correspondances versées aux débats qu’à la suite du constat d’indécence, la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône a conservé l’allocation logement due au locataire à compter du mois de mai 2023 en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation, celle-ci ayant finalement été supprimée à compter du 1er décembre 2025 faute pour le bailleur d’avoir effectué les travaux de mise en conformité nécessaires, en dépit d’une prorogation des délais impartis pour ce faire.

Force est donc de constater qu’en dépit de certains travaux réalisés par le bailleur, justifiés par la production de factures, le logement demeure non conforme aux critères de décence à la date à laquelle la cour est appelée à statuer.

Il convient en conséquence, infirmant de ce chef le jugement entrepris, de condamner M., [L], [E] à payer à M., [P], [S] une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande d’exécution de travaux :

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution desdits travaux.

Au cas présent, la cour se réfère au dernier rapport de Mme, [Y], [A] en date du 1er décembre 2025 listant les travaux obligatoires à effectuer dans le logement, à savoir :

— mise aux normes de l’assainissement,

— installation d’un système de ventilation permanent,

— augmentation de la surface vitrée des fenêtres conformément au règlement sanitaire départemental,

— isolation thermique des parois répondant aux exigences règlementaires,

— installation de prises électriques selon la norme NFC 15-100.

Un délai de six mois sera imparti au bailleur pour ce faire, au-delà duquel celui-ci s’exposera au paiement d’une astreinte provisoire de 350 euros par mois de retard.

Enfin, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à l’achèvement desdits travaux, le montant du loyer dû par le locataire sera réduit à la somme de 90 euros par mois.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé le congé délivré par le bailleur et débouté M., [L], [E] de ses demandes reconventionnelles,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne M., [L], [E] à payer à M., [P], [S] une somme de 1.500 euros en réparation du caractère irrégulier du congé,

Condamne M., [L], [E] à payer à M., [P], [S] une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne M., [L], [E] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement listés dans le rapport de Mme, [Y], [A] en date du 1er décembre 2025, à savoir :

— mise aux normes de l’assainissement,

— installation d’un système de ventilation permanent,

— augmentation de la surface vitrée des fenêtres conformément au règlement sanitaire départemental,

— isolation thermique des parois répondant aux exigences règlementaires,

— installation de prises électriques selon la norme NFC 15-100,

Assortit cette injonction d’une astreinte provisoire d’un montant de 350 euros par mois de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Réduit le montant du loyer à la somme de 90 euros par mois à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à l’achèvement des travaux sus-énoncés,

Condamne M., [L], [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Le condamne en outre à verser à Maître Célia KAUTZMANN, avocate désignée pour assister M., [P], [S] dans le cadre de l’aide juridictionnelle, une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT