COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2026

N° 2026 / 109

N° RG 25/07451

N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5QG

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

C/

[U] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe NANI

M^e Jérôme ZUCCARELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/01379.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1]

poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 2], dont le siège social est à [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [U] [K]

né le 08 Octobre 1954 à [Localité 3]), demeurant [Adresse 3] (ITALIE)

représenté par M^e Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par exploit d’huissier du 13 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice a assigné M. [U] [K] devant le tribunal de grande instance de cette ville en paiement du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges, outre les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le défendeur a conclu principalement au rejet de l’ensemble de ces prétentions, et subsidiairement à l’octroi de délais de paiement. Il s’est porté reconventionnellement demandeur de dommages-intérêts en réparation de la privation de jouissance de son lot.

Par jugement rendu le 26 mars 2019, le tribunal a :

— condamné M. [K] à payer la somme de 34.168,86 € au titre des charges et frais de recouvrement échus au 21 février 2018, outre intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 1er février 2017,

— condamné M. [K] à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— débouté le syndicat du surplus de ses demandes,

— débouté M. [K] de sa demande d’octroi de délais de paiement,

— débouté M. [K] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamné M. [K] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’appel interjeté par le débiteur, la cour de céans a rendu le 19 janvier 2023 un arrêt:

— confirmant le jugement entrepris, sauf à retrancher des dépens le coût du commandement,

— et condamnant M. [K] à payer en sus une somme de 1.730,62 € au titre d’un reliquat de charges dû au 14 octobre 2022, outre les dépens et une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le pourvoi formé par M. [K], la Cour de cassation, statuant le 27 février 2025, a cassé et annulé partiellement cette décision sur l’ensemble des chefs de condamnation prononcés au profit du syndicat des copropriétaires, au motif qu’en s’abstenant d’examiner les pièces produites par le débiteur pour justifier de certains paiements la juridiction d’appel avait méconnu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, et a reçu fixation à bref délai conformément à l’article 1037-1 du même code.

Par conclusions notifiées le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 2], fait valoir:

— qu’aucun paiement effectué par le débiteur n’a été omis, mais que certains d’entre eux ont été affectés au règlement d’une précédente condamnation prononcée le 11 avril 2014 par le tribunal d’instance de Nice,

— que c’est à bon droit que le premier juge avait fixé le montant de sa créance à la somme de 34.168,86 € suivant décompte arrêté au 21 février 2018,

— que les charges et frais nouvellement échus entre cette date et le 1er octobre 2022 représentent une somme supplémentaire de 11.621,49 €,

— et que les versements effectués par M. [K] totalisent 42.365,20 €, de sorte qu’il demeure débiteur d’une somme de 3.425,15 €.

Aux termes du dispositif, il demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [K] au paiement d’une somme principale de 34.168,86 €, outre 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— y ajoutant, de le condamner à payer une somme de 3.425,15 € au titre des charges et frais échus entre le 21 février 2018 et le 1er octobre 2022,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens de première instance et d’appel, outre une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 22 décembre 2025, Monsieur [U] [K] soutient pour sa part :

— que le relevé de compte produit par le syndicat présente des incohérences,

— que plusieurs paiements totalisant 9.000 € n’ont pas été pris en compte,

— qu’entre le 30 octobre 2018 et le 5 septembre 2022, il a versé un total de 51.365,20 €, de sorte que son compte est en réalité créditeur de 5.574,85 €,

— et que le syndicat a multiplié abusivement les voies d’exécution à son encontre, alors qu’il ne peut pas jouir de son appartement en raison d’importants désordres et qu’il se trouve dans une situation financière difficile.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat la somme principale de 34.168,86 € et celle de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, et statuant à nouveau :

— de dire et juger qu’il est créancier du syndicat à hauteur de la somme de 5.574,85 €,

— de condamner le syndicat à lui verser une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, il appartient à la cour de statuer sur la demande en paiement sur la base du dernier arrêté de compte communiqué par le syndicat des copropriétaires au 1er octobre 2022, suivant lequel il resterait dû par M. [K] une somme de 3.425,15 €. En conséquence, l’appelant ne peut conclure à la confirmation du jugement pour la somme de 34.168,86 €.

Il résulte de l’examen des pièces produites aux débats :

— que les paiements par chèques effectués par M. [K] entre le 28 décembre 2017 et le 30 octobre 2018 ont été affectés au règlement des causes du jugement prononcé le 11 avril 2014 par le tribunal d’instance de Nice à hauteur de la somme de 10.324,80 € en principal, frais et intérêts (cf pièce n° 131 du dossier de l’appelant),

— que les paiements comptabilisés par le syndicat à compter du 30 octobre 2018 jusqu’au 5 septembre 2022, totalisant la somme de 42.365,20 €, doivent s’imputer sur la créance faisant l’objet de la présente instance (cf pièce n° 135),

— mais qu’il n’a pas été tenu compte d’autres versements effectués par M. [K] pour un montant total de 7.000 € justifiés par les pièces suivantes :

* reçu FONCIA de la somme de 1.000 € le 16 novembre 2015,

* reçu FONCIA de la somme de 1.000 € le 17 novembre 2015,

* reçu FONCIA de la somme de 1.000 € le 9 avril 2020,

* versement d’espèces de 2.000 € le 3 août 2021 sur le compte ouvert par le syndic auprès de la Banque Populaire Méditerranée,

* versement d’espèces de 2.000 € le 24 septembre 2021 sur ce même compte.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des comptes de l’exercice 2016, rendant exigible les charges correspondantes. En effet, l’assemblée générale tenue le 18 octobre 2017 a rejeté la résolution qui lui avait été présentée à cet effet, et il ne résulte pas des pièces du dossier soumis à la cour qu’elle ait été amenée à délibérer de nouveau sur cette question.

Il en résulte que, à la date à laquelle la cour est appelée à statuer, le syndicat ne justifie pas d’une créance liquide et exigible à l’encontre de M. [K], de sorte que sa demande en paiement doit être rejetée.

Pour autant, la cour ne saurait faire droit à la demande de ce copropriétaire tendant à être reconnu créancier du syndicat, faute de disposer d’un historique de compte actualisé.

Enfin, il ne peut être fait grief au syndicat d’avoir exercé en son temps toutes voies d’exécution utiles pour parvenir au recouvrement des charges, de sorte que M. [K] doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions contestées,

Statuant à nouveau :

Déboute le syndicat des copropriétaires des fins de son action,

Déboute M. [U] [K] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT