COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2026

N° 2026 / 228

N° RG 23/13301

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCEM

A.S.L. TERRE BLANCHE

C/

S.C.I. BETELGEUSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles BROCA

M^e Sophie BOCQUET – HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 03 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04963.

APPELANTE

A.S.L. TERRE BLANCHE

représentée par son syndicat, lui-même représenté par son Président, à savoir la Société GOLF RESORT TERRE BLANCHE, elle-même représentée par sa Présidente, la Société DIETMAR HOPP SAS, elle-même représentée par son Président, M. [S] [C], domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. BETELGEUSE

prise en la personne de Mme [D] [U], associée gérante, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie BOCQUET-HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, ayant pour avocat plaidant M^e Charles-Henri ROY, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI BETELGEUSE est propriétaire de deux lots du Domaine de [Adresse 3], lui-même inclus dans la ZAC [Adresse 3], laquelle est organisée en ASL, dont les statuts en date du 9 novembre 2001 ont été régulièrement publiés ainsi que ses modi’cations.

Le Cahier des charges et règlement et le Cahier des charges de cession des terrains ont été également publiés.

Les articles 19 et 21 des statuts renvoient aux articles 27, 28 et 29 du Cahier des charges et réglementent la définition et les modalités de répartition, de paiement, et de recouvrement des charges.

L’ASL est titulaire de l’abonnement auprès du fournisseur d’eau, la Régie des eaux du pays de Fayence.

La commune de [Localité 1] lui facture la consommation de toute l’ASL.

Chaque lot est équipé de compteurs individuels.

L’ASL refacture à chaque propriétaire sa propre consommation d’eau conformément à l’article 17 du Cahier des charges et règlement.

La SCI BETELGEUSE est débitrice au 13 avril 2021 de la facture de consommation d’eau potable en date du 31 décembre 2019 pour un montant de 16952,36 € pour une consommation de 7408 m3, et des appels de cotisations et frais administratifs pour un montant de 9284,19 €.

La SCI BETELGEUSE a refusé de régler en exposant que cette consommation très élevée résultait d’une fuite détectée après compteur, sur sa propriété.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2021, l’ ASL Terre Blanche sise à TOURETTES assignait la SCI BETELGEUSE sur le fondement de l’article 1103 du Code civil et de l’ordonnance du 1er juillet 2004, devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

Par jugement rendu le 3 août 2023, le Tribunal:

Prononce la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la représentante de l’ASL Terre Blanche,

Condamne au titre de l’article 700 du Code de procédure civile l’ASL Terre Blanche à verser à la SCI BETELGEUSE la somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS),

Condamne l’ASL Terre Blanche aux entiers dépens de l’instance avec distraction au pro’t de la SCP Hentzien et associés, avocat au barreau de Grasse.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la mention de l’assignation selon laquelle l’ASL est représentée 'par son dirigeant légal en exercice domicilié es qualité audit siège’ est erronée, dès lors que le 'dirigeant légal en exercice’ ne peut s’interpréter comme désignant le syndicat de l’ASL, et que le pouvoir de décision en matière d’action en justice appartient au syndicat de l’ASL et non à sa présidente, or il n’est versé aux débats aucune pièce permettant de vérifier que le syndicat avait bien décidé d’agir à l’encontre de la SCI BETELGEUSE dans les termes du litige, ainsi la mention du 'dirigeant légal en exercice’ comme représentant de la personne morale n’est pas une erreur factuelle, de sorte que l’assignation est nulle pour vice de fond.

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2023, l’ASL Terre Blanche a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite:

Vu l’article 789 du C.P.C. ;

Juger que le Tribunal a outrepassé sa compétence en prononçant l’annulation de l’assignation de l’ASL Terre Blanche alors que seul le juge de la Mise en Etat était compétent pour ce faire et que la SCI BETELGEUSE ne l’a jamais saisi à cette fin ;

Dès lors, annuler, ou à défaut infirmer, le jugement de première instance en ce qu’il a « prononcé la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la représentante de l’ASL Terre Blanche ».

Vu l’article 16 du C.P.C. ;

Annuler, ou à défaut infirmer de plus fort, le jugement de première instance en ce qu’il a soulevé d’office un moyen (absence de décision du Syndic de l’ASL décidant d’engager une procédure contre la SCI BETELGEUSE) pour « prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la représentante de l’ASL Terre Blanche » alors qu’il ne pouvait le faire, ne s’agissant pas d’un moyen d’ordre public, et qu’il n’a pas provoqué l’explication des parties sur ce moyen soulevé d’office.

Vu le P.V. de la réunion du Syndicat de l’ASL Terre Blanche en date du 7 septembre 2023 décidant d’engager et/ou de poursuivre, y compris en relevant appel du jugement de première instance, aux fins d’obtenir la condamnation des sommes dues par la SCI BETELGEUSE ;

Vu l’absence de grief tiré de ce que l’assignation mentionne que l’ASL Terre Blanche est représentée par son représentant légal en exercice en lieu et place de son « Syndicat ».

Dès lors juger régulière ladite assignation et, en tant que de besoin, infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a « prononcé la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la représentante de l’ASL Terre Blanche ».

Infirmer en tant que de besoin le jugement de première instance en ce qu’il a condamné l’ASL Terre Blanche à payer une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C. au profit de la SCI BETELGEUSE et aux entiers dépens de l’instance.

La Cour évoquant l’affaire ;

Débouter la SCI BETELGEUSE de sa demande d’annulation de l’assignation.

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004 et l’article 1103 du Code Civil ;

Vu les statuts de l’A.S.L. « Terre Blanche », et plus particulièrement ses articles 2, 19 et 21, le Cahier des Charge et Règlement du "Domaine de [Adresse 3]", et plus particulièrement ses articles 17, 27, 28 et 29 ainsi que le Cahier des Charges de Cession des Terrains et plus particulièrement son Annexe 1 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. "Domaine de [Adresse 3]" en date du 25 mars 2011 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 3 juillet 2020 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 2 avril 2021 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 15 avril 2022 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 24 mars 2023 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 2 avril 2024 ;

Vu le P.V. d’A.G. de l’A.S.L. « Terre Blanche » en date du 11 avril 2025 ;

Vu les décomptes des charges SCI BETELGEUSE pour les périodes du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024 ;

Vu les appels de charges des 4ème trimestre 2020, 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestres 2021, 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2022, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ;

Vu l’extrait de compte de la SCI BETELGEUSE au 2 février 2026 ;

Vu la facture en date du 31 décembre 2019 au titre de la consommation d’eau potable de la SCI BETELGEUSE ;

Condamner la SCI BETELGEUSE à payer à l’A.S.L. « Terre Blanche » :

' la somme de 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019 ;

' la somme de 101.241,66 €, au titre des appels de "charges et autre frais dues au 2 février 2026 (hors facture d’eau potable du 31 décembre 2019) ;

Soit au total la somme de 118.194,02 €.

Condamner la SCI BETELGEUSE à payer à l’A.S.L. « Terre Blanche » la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gilles BROCA sous sa due affirmation de droit (article 699 du C.P.C.).

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’elle a été amenée à payer à la régie des eaux la consommation d’eau potable de l’ensemble du lotissement étant la seule titulaire de l’abonnement et du compteur desservant l’ensemble du domaine,

— qu’en application de l’article 17 du cahier des charges et règlement chaque coloti se voit refacturer par elle sa consommation réelle, son lot étant équipé pour ce faire d’un compteur individuel,

— que la SCI BETELGEUSE a refusé de régler sa facture d’eau, en raison d’une surconsommation provenant d’une fuite sur sa propriété en demandant l’application des dispositions de l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales,

— que tant la régie des eaux que la commune ont refusé d’accorder un tel dégrèvement dès lors que cet article n’a vocation à s’appliquer qu’à la seule consommation d’eau facturée à l’ASL et que pour la période considérée il n’y a eu aucune augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’ensemble du lotissement,

— qu’elle n’a pas à supporter une défectuosité d’un réseau de canalisation privatif,

— que la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation constitue une exception de procédure ressortant de la compétence du seul JME lorsqu’il est désigné, de sorte que la demande en nullité de l’assignation aurait dû être présentée devant le JME et le tribunal ne pouvait y faire droit,

— que le fait que l’acte introductif d’instance ne précise pas qu’elle est représentée par son syndicat ne saurait entraîner l’annulation de l’assignation, en effet il ne faut pas confondre le défaut de pouvoir du représentant et le simple défaut ou erreur d’indication dans un acte de procédure de l’organe représentatif de la personne morale qui agit,

— qu’il s’agit tout au plus d’une nullité de forme qui nécessite pour prospérer l’existence d’un grief, non invoqué en l’espèce, d’autant que dans ses conclusions récapitulatives elle a bien précisé qu’elle était représentée par son syndicat,

— que le tribunal ne pouvait pas prononcer la nullité de l’assignation au motif qu’il n’était pas justifié de ce que le syndicat ait bien délibéré à la majorité des voix pour engager l’action en justice, aucune disposition statutaire, légale ou réglementaire ne fait une telle obligation , moyen non d’ordre public et non soulevée par la SCI et que le juge ne pouvait soulever l’office, et qui plus est sans respecter le contradictoire,

— que ce point n’est plus d’actualité, puisqu’avant l’expiration du délai d’appel une telle délibération a eu lieu,

— que la cause de fin de non recevoir retenue par le premier juge a donc disparu,

— que quoi qu’ait exprimé le premier juge, en aucun cas, une ASL ne peut avoir la qualité de distributeur d’eau au sens de l’article L2224-12-4 du code générale des collectivités territoriales,

— que la SCI a reconnu que la consommation d’eau était la conséquence d’une fuite dans son pool house réparée le 21octobre 2019,

— que la facture d’eau résulte de la consommation qui ressort de son compteur dont elle ne conteste pas le relevé, et ne représente pas 25% de la consommation totale mais un peu plus de 6%,

— que la SCI reste devoir au titre des charges et hors la facture d’eau potable du 31 décembre 2019, la somme de 101 241,66€,

— qu’elle justifie de la totalité des sommes réclamées, et de ce qu’il a été tenu compte des règlements faits,

— qu’il n’y a aucune double facturation,

— que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile porte sur les frais irrépétibles, ce qui n’a rien à voir avec les demandes relatives aux frais dits administratifs de nature contractuelle en application d’un barème adopté en AG le 25 mars 2011,

— que le réseau créé par l’aménageur et entretenu par elle est le réseau commun et nullement le réseau privatif de chaque lot, en effet la partie du réseau d’eau située après le compteur de chaque lot est réalisée par son propriétaire et ce dernier en a seul l’entretien, or l’importance de la consommation d’eau potable facturée à la SCI résulte d’une fuite après son compteur sur la partie privative du réseau,

— qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir formé de recours face au refus de la régie des eaux ou de la commune du dégrèvement, dont elle n’est pas tenue statutairement et qui était illusoire.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SCI BETELGEUSE conclut:

A titre principal

DECLARER mal fondé l’appel de l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE à l’encontre du jugement rendu le 3 août 2023 par le Tribunal judiciaire de Draguignan ;

En conséquence,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement en date du 3 août 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan ;

DEBOUTER l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE de l’ensemble de ses demandes;

A titre subsidiaire en cas d’annulation du jugement dont appel

PRONONCER la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la représentante de l’ASL TERRE BLANCHE ;

DEBOUTER l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE de l’ensemble de ses demandes;

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation ou d’annulation du jugement dont appel

CONSTATER l’absence de justification de la facture d’eau potable produite et de l’ensemble des appels de charges ;

CONSTATER les manquements et le défaut de conseil de l’organe représentant le SYNDICAT de l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE ;

En conséquence,

DEBOUTER l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE de l’ensemble de ses demandes;

DIRE engagée la responsabilité civile professionnelle de l’organe représentant le SYNDICAT de l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE ;

A titre reconventionnel

AUTORISER la SCI BETELGEUSE à ne pas s’exécuter sur le fondement de l’exception d’inexécution;

En tout état de cause

CONDAMNER l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE à payer à la SCI BETELGEUSE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l’ASSOCIATION FONCIERE LIBRE TERRE BLANCHE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HENTZIEN et associés postulante aux voies de droit.

Elle soutient:

— que ses associés sont résidents et de nationalité russe,

— que suite aux relevés du compteur d’eau potable de sa villa en construction effectués par l’ASL en son absence le 30 juin 2019 (constatée selon les dires de l’ASL à 2 872 m3) puis le 28 septembre 2019 ( 7283 m3) ce n’est que le 15 octobre 2019 que l’ASL l’alertait d’une consommation d’eau potable anormalement élevée,

— qu’elle faisait fermer l’arrivée d’eau et réparer la fuite,

— que l’assignation ne précisant pas la personne représentant le syndicat ayant qualité à agir au nom de l’ASL alors qu’il est spécifiquement précisé dans les statuts que ce syndicat représenté par son président a seul le pouvoir de représenter l’ASL en justice est nulle, pour défaut de capacité d’ester en justice, l’opacité de cette organisation lui faisait grief,

— que si la cour devait annuler le jugement elle aura à statuer sur la nullité de l’assignation, le conseiller de la mise en état n’étant pas compétent pour statuer sur une exception de procédure relative à la première instance,

— que les demandes de l’ASL sont incertaines et infondées,

— que la facture de 16 952,36€, représentant 25% de la consommation totale d’eau potable du site dont un golfe, ne précise ni la période de consommation, ni ne fournit aucune explication sur le mode de calcul,

— que, quant aux charges revendiquées, elles sont contestables faute de tenir compte des sommes réglées, de procéder à une double facturation et de solliciter des frais d’avocats pourtant déjà contenus dans les articles 700 du code de procédure civile,

— que l’ASL était informée des risques de fuites du réseau d’eau potable,

— que la société rémunérée assurant les fonctions de président du syndicat de l’ASL a manqué à ses obligations professionnelles de conseil et de défense de ses membres de sorte qu’elle n’a pas à régler ce qui lui est demandé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026 et mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la nullité du jugement

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

(…)

6° Statuer sur les fins de non recevoir.

(…)

En l’espèce, la procédure devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN avait bien donné lieu à la désignation d’un juge de la mise en état qui était seul compétent pour statuer sur la nullité de l’assignation, constitutive d’une exception de procédure, de sorte que le premier juge a outrepassé ses pouvoirs en prononçant la nullité de l’assignation.

En conséquence, le jugement dont appel est annulé.

Sur la nullité de l’assignation

Il appartient à la présente Cour et non au conseiller de la mise en état de statuer sur l’exception de procédure que constitue la demande de nullité de l’assignation formée par la SCI BETELGEUSE.

En effet, le conseiller de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur une exception de procédure relative à la première instance.

Quant au défaut d’indication correct du représentant de l’ASL Terre Blanche, il s’agit d’une nullité de forme, qui a été régularisée dans les écritures et dont il n’est pas établi qu’elle ait fait grief.

Quant au défaut de mandat du président du syndicat de l’ASL Terre Blanche, il s’agit d’une irrégularité de fond.

Or, l’irrégularité de fond que constitue le défaut de capacité d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice peut être couverte, si la cause de cette nullité a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il est établi, pièce 42, qu’avant l’expiration du délai d’appel, les membres du syndicat de l’ASL se sont réunis et ont décidé à l’unanimité d’engager et/ou de poursuivre, y compris après le prononcé du jugement de première instance, la condamnation de la SCI BETELGEUSE à payer toutes les sommes restant dues à l’ASL Terre Blanche.

En conséquence, l’exception de procédure soulevée par la SCI BETELGEUSE est rejetée.

Sur la facture d’eau d’un montant de 16 952,36€

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil édicte que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que l’ASL Terre Blanche est titulaire de l’abonnement auprès du fournisseur d’eau potable comme d’eau d’arrosage et règle les consommations de l’ensemble des colotis, comme cela résulte de la facture d’eau potable pour l’année 2019.

Pour autant, chaque lot est équipé de compteurs individuels et conformément à l’article 17 du cahier des charges et règlement, l’ASL Terre Blanche refacture à chacun sa consommation d’eau.

Ainsi, suite au relevé du compteur d’eau potable du lot de la SCI BETELGEUSE, l’ASL a émis une facture de 16 952,32€ correspondant à une consommation de 7 468m3 (ancien index 2872au 30 juin 2019 et nouvel index 10340 au 28 septembre 2019).

Cette consommation n’est pas sérieusement contestée par la SCI BETELGEUSE, quand bien même le relevé du compteur a été fait par l’ASL Terre Blanche en son absence.

Il est constant que cette consommation importante d’eau potable, par rapport aux consommations antérieures, est la conséquence d’une fuite sous le pool house de la villa, relevant de la partie privative, réparée le 21 octobre 2019 par la SCI BETELGEUSE..

Contrairement à ce qu’indique la SCI BETELGEUSE, cette consommation ne représente pas 25% de la consommation totale d’eau potable du site (249 355,40€ de janvier 2019 à février 2020) mais moins de 7%.

La demande de l’ASL Terre Blanche étant certaine et fondée, il y est fait droit et la SCI BETELGEUSE est condamnée au paiement de cette facture de 16 952,36€.

Sur les charges restant dues par la SCI BETELGEUSE hors consommation d’eau potable facturée le 31 décembre 2019

Pour justifier du montant des charges qu’elle réclame l’ASL Terre Blanche verse aux débats:

— Le P.V. d’A.G. du 3 juillet 2020 approuvant tant les comptes 2019 que le budget de l’exercice 2020 (pièce n° 23) ;

— Le P.V. d’A.G. du 2 avril 2021 approuvant tant les comptes 2020 que le budget de l’exercice 2021 (pièce n° 24) ;

— Le P.V. d’A.G. du 15 avril 2022 approuvant tant les comptes 2021 que le budget de l’exercice 2022 (pièce n° 43) ;

— Le P.V. d’A.G. du 25 mars 2011 fixant le barème des frais administratifs et de relance (pièce n° 2) ;

— Le décompte des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 (pièce n° 25) ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2020 en date du 7 octobre 2020 pour un montant de 4.160,11 € outre 100 € au titre des frais d’envoi RAR des 17 juillet et 6 octobre 2020, soit un total de 4.260,11 € (pièce n° 26) ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2021 en date du 7 janvier 2021 pour un montant de 4.149,97 € au titre de l’appel de « charges », 1.487,20 €, outre 10,32 € de régularisation de TVA, au titre du solde de la consommation d’eau d’arrosage pour l’année 2020, 647,22 €, outre 5,63 € de régularisation de TVA, au titre du solde de la consommation d’eau potable pour l’année 2020, 15,20 € au titre des frais bancaire de virement, et 50 € au titre des frais d’envoi RAR du 4 janvier 2021, soit un total de 6.365,54 € (pièce n° 27) ;

— L’appel de fonds du 2ème trimestre 2021 en date du 13 avril 2021 pour un montant de 4.839,21 € au titre de l’appel de « charges », 281,22 € au titre de l’appel de prévoyance, 15,20 € au titre des frais bancaire de virement, et 50 € au titre des frais d’envoi RAR du 12 avril 2021, soit un total de 5.185,63 € (pièce n° 28) ;

— Les factures d’acomptes en date des 30 juin 2021 au titre des consommations d’eau potable et d’arrosage d’un montant respectif de 450,76 € et 2.858,90 €, pour un total de 3.309,66 € (pièce n° 30) ;

— L’appel de fonds du 3ème trimestre 2021 en date du 12 juillet 2021 pour 4.839,22 €, outre 50 € au titre des frais d’envoi en R.A.R en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 4.889,22 € (pièce n° 31) ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2021 en date du 4 octobre 2021 pour un montant de 4.834,05 € outre 50 € au titre des frais d’envoi en R.A.R. et 133,30 € au titre des frais d’huissier afférents à l’assignation devant le T.J. de DRAGUIGNAN et 1.800 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à cette procédure, le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) et pour un total de 6.817,35 € (pièce n° 32) ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2022 en date du 12 janvier 2022 pour un montant de 5.326,79 € (pièce n° 33) ;

— La répartition annuelle des charges pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, en date du 21 avril 2021, faisant ressortir un solde alors à payer par la SCI BETELGEUSE s’élevant à 47.209,97 € (pièce n° 34) ;

— L’appel de fonds du 2ème trimestre 2022 en date du 22 avril 2022 pour un montant de 4.550,49 € outre 292,54 € au titre de l’appel de fonds de prévoyance pour un total de 4.843,03 € (pièce n° 35) ;

— L’appel de fonds du 3ème trimestre 2022 en date du 18 juillet 2022) pour un montant de 5.022,71 € outre 50 € au titre des frais d’envoi en R.A.R. et 1.200 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure, le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) et pour un total de 6.272,71 € (pièce n° 36) ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2022 en date du 4 octobre 2022 pour un montant de 5.403,48 € auquel il convient de rajouter 191,00 € au titre des frais de règlement AMEX (au titre de la somme réglée par la SCI BETELGEUSE via ce moyen de paiement le 1er juin 2022), 15,70 € au titre des frais bancaire suite au virement opéré le 20 juillet 2022 par cette société et 6,00 € au titre de 2 badges piétons délivrés le 6 septembre 2022 pour un total de 5.616.18 € (pièce n° 37) ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2023 en date du 9 janvier 2023 pour un montant de 5.282,59 €, somme à laquelle il convient de rajouter deux fois 50,00 € au titre des frais d’envoi en R.A.R. des appels de charges des 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023 (apparaissant sur le relevé de compte du 22 février 2023, cf. infra), pour un total de 5.382,59 € (pièce n° 38) ;

— Le relevé de compte en date du 22 février 2023 fait ressortir, outre les deux frais d’envois R.A.R. à 50,00 € (appel de charges des 4 ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023) dont il vient d’être question, une somme de 15,70 € passé en débit et correspondant aux frais de virement reçu le 27 janvier 2023 par la SCI BETELGEUSE et, en crédit, le montant de ce dit virement pour 4.098,56 € (pièce n° 39), de sorte qu’au jour de ce relevé de compte c’était la somme de 50.241,56 € que restait devoir cette société, dont 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019 et la différence, soit 33.289,20 € au titre des charges échues.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions sousmises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire..

Ainsi, est recevable en cause d’appel les demandes tendant à la condamnation d’une partie à payer des sommes échues postérieurement au jugement de première instance.

L’ASL, pour actualiser sa créance, produit:

— Le P.V. d’A.G. du 24 mars 2023 (pièce n° 44) ;

— La répartition annuelle des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 en date du 3 mars 2023 (visant également la somme de 900 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) repris dans l’appel de charge du 2ème trimestre 2023 (cf. ci-après). Au jour de ce décompte annuel, soit le 31 mars 2023, et en tenant évidemment compte des règlements opérés par la SCI BETELGEUSE, cette dernière restait devoir la somme de 50.606,57 € (dont toujours la somme de 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019), soit, au titre des charges hors cette facture d’eau la somme de 33.654,21 € (pièce n° 45);

— L’appel de fonds du 2ème trimestre 2023 en date du 5 avril 2023 pour un montant de 5.264,45 € outre 743,15 € au titre de l’appel de fonds de prévoyance, 50 € au titre des frais d’envoi en R.A.R. et 900 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure (déjà intégré dans la répartition annuelle des charges ci-avant), le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) pour un total de 6.957,60 € (pièce n° 46) ;

— L’appel de fonds du 3ème trimestre 2023 en date du 4 juillet 2023 pour un montant de 5.264,45 € outre 1.213,00 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure, le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) et pour un total de 6.477,45 € (pièce n° 47) ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2023 en date du 4 octobre 2023 pour un montant de 5.318,58 € outre 50 € au titre des frais d’envoi en R.A.R. pour un total de 5.368,58 € (pièce n° 48) ;

— Le P.V. d’A.G. du 2 avril 2024 (pièce n° 53) ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2024 en date du 11 janvier 2024 pour un montant de 5.692,03 € outre 50 € au titre de l’appel de charge en RAR en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) et pour un total de 5.742,03 € (pièce n° 54) ;

— La répartition annuelle des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 en date du 3 avril 2024. Au jour de ce décompte annuel, et en tenant compte des règlements opérés par la SCI BETELGEUSE, cette dernière restait devoir la somme de 74.815,71 € (dont toujours la somme de 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019), soit, au titre des charges hors cette facture d’eau la somme de 57.863,35 € (pièce n° 55);

— L’appel de fonds du 2ème trimestre 2024 en date du 4 avril 2024 pour un montant de 6.202,75 € (pièce n° 56) ;

— L’extrait de compte au 2 juillet 2024 (pièce n° 57) faisant ressortir les sommes restant dues par la SCI BETELGEUSE et tenant compte de la somme de 50 € passé en compte le 8 avril au titre de l’appel de charge en RAR en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) ;

— L’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 en date du 4 juillet 2024 (pièce n° 58) pour un montant de 5.531,26 € outre deux fois 50 € au titre des appels de charges des 2 ème

et 3ème trimestre 2024 en RAR, en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 5.631,26 € ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 en date du 3 octobre 2024 pour un montant de 5.501,94 € outre 1.800,00 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure et 50 € au titre de l’appel de charge en RAR le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 7.351,94 € (pièce n° 59) ;

— Le P.V. d’A.G. du 11 avril 2025 (pièce n° 61) ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2025 en date du 8 janvier 2025 (pièce n° 62) pour un montant de 5.255,46 € outre 433,00 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) pour un total de 5.688,46 € ;

— La répartition annuelle des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 en date du 15 avril 2025. Au jour de ce décompte annuel, et en tenant compte des règlements opérés par la SCI BETELGEUSE, cette dernière restait devoir la somme de 96.694,44 € (dont toujours la somme de 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019), soit, au titre des charges hors cette facture d’eau la somme de 79.742,08 € (pièce n° 63) ;

— L’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 en date du 28 avril 2025 (pièce n° 64) pour un montant de 5.208,55 € outre 420,00 € au titre des honoraires d’avocat relatifs à la présente procédure en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2) pour un total de 5.628,55 € ;

— L’appel de fonds du 3ème trimestre 2025 en date du 1erjuillet 2025 (pièce n° 65) pour un montant de 5.208,68 € outre deux fois 50 € au titre des appels de charges des 1er et 3ème trimestres 2025 en RAR, en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 5.308,68 € ;

— L’appel de fonds du 4ème trimestre 2025 en date du 1er octobre 2025 (pièce n° 66) pour un montant de 5.306,62 € outre 50 € au titre de l’appel de charge en RAR le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 5.356,62 € ;

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2026 en date du 12 janvier 2026 (pièce n° 67) pour un montant de 5.163,66 € outre 50 € au titre de l’appel de charge en RAR le tout en application du barème voté lors de l’A.G. 25 mars 2011 (pièce n° 2), pour un total de 5.213,66 € ;

— L’extrait de compte au 2 février 2026 (pièce n° 68) faisant ressortir à 118.194,02 € (en ce compris la somme de 16.952,36 € au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019) les sommes restant dues par la SCI BETELGEUSE

Il en résulte que tous les appels de charges trimestriels, ainsi que les décomptes de charges annuels, mentionnent, contrairement à ce qu’allègue la SCI BETELGEUSE, l’ensemble des règlements reçus par cette dernière.

La SCI BETELGEUSE ne justifie nullement la double facturation au titre de la consommation d’eau qu’elle évoque, la somme de 3 309,66€ n’apparaissant pas en double sur aucun des appels de charges lui ayant été adressés.

En revanche, il convient de retirer des sommes dues les frais d’assignation compris dans les dépens et les frais d’avocat dont les factures ne sont pas produites.

De sorte que la SCI BETELGEUSE reste devoir, au 2 février 2026, à l’ASL au titre des charges, et hors la facture d’eau potable en date du 31 décembre 2019 d’un montant de 16.952,36 €, la somme de 93 342,36€ (101.241,66 € – 7 899,30€ frais d’assignation et d’avocats), montant auquel elle est également condamnée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI BETELGEUSE

La SCI BETELGEUSE prétend que l’ASL Terre Blanche aurait commis des fautes par sa gestion défectueuse du réseau d’eau à l’origine de sa consommation excessive et par l’absence de contestation du refus de dégrèvement opposé par la commune et la régie des eaux, ce qui justifierait qu’elle n’ait pas à régler cette facture d’eau.

Sur le premier reproche, il résulte du cahier des charges de cessions de terrain que la partie du réseau d’eau située après le compteur de chaque lot est privative.

Or, l’importante consommation d’eau potable facturée à la SCI BETELGEUSE provient d’une fuite après son compteur individuel, dans son pool house, sur une partie du réseau qui lui est privative et qui ressort de sa cession, de sorte qu’aucun reproche à ce titre ne peut valablement être fait à l’ASL Terre Blanche, qui, un peu plus de quinze jours après avoir relevé le compteur, a alerté la SCI BETELGEUSE de cette importante consommation.

Sur le second reproche, la demande de dégrèvement adressée par l’ASL à la commune a été formalisée par le conseil de la SCI BETELGEUSE.

Cette demande n’a pu prospérer.

En effet, c’est l’ASL qui est titulaire du contrat d’approvisionnement en eau de l’intégralité du domaine, elle règle la facture à la Régie et refacture aux colotis leur consommation personnelle au vu de l’index de leur compteur individuel. Elle est donc la seule abonnée.

Le dispositif de l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales, qui prévoit un dégrèvement en cas de fuite et de consommation anormale, ne concerne que l’abonné à savoir l’ASL, qui n’a pas vu l’augmentation significative prévue par le texte enregistrée par son compteur.

Ce dispositif ne peut s’appliquer en ce qui concerne la consommation d’eau de la SCI BETELGEUSE, puisque ce n’est pas cette dernière qui est facturée par la Régie mais l’ASL.

Ainsi, la SCI BETELGEUSE ne peut valablement opposer à l’ASL terre Blanche son absence de contestation de ce refus de dégrèvement.

La SCI BETELGEUSE est déboutée de sa demande reconventionnelle, faute d’établir un manquement à l’obligation de conseil engageant la responsabilité civile professionnelle du syndicat de l’ASL et justifiant l’exception d’inexécution qu’elle revendique.

Sur les autres demandes

La SCI BETELGEUSE est condamnée à 4 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

ANNULE en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 août 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Statuant

DEBOUTE la SCI BETELGEUSE de sa demande d’annulation de l’assignation,

CONDAMNE la SCI BETELGEUSE à payer à l’ASL Terre Blanche:

— la somme de 16 952,36€ au titre de la facture d’eau potable du 31 décembre 2019,

— la somme de 93 342,36€ au titre des appels de charges et autres frais dus au 2 février 2026 hors facture d’eau potable du 31 décembre 2019,

CONDAMNE la SCI BETELGEUSE à régler à l’ASL Terre Blanche la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SCI BETELGEUSE aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e BROCA, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT