²COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

ac

N° 2026/ 3

Rôle N° RG 22/06384 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKN2

S.C.I. LE PETIT MAS

C/

[R] [C]

S.A.S. [C]

S.C.I. [Adresse 14]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LX [Localité 6] EN PROVENCE

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01300.

APPELANTE

S.C.I. LE PETIT MAS, dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CHARPENTIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Charles CASAL de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Monsieur [R] [C]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.S. [C] Anciennement SARL CABINET [Z] [C], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. [Adresse 13] [Adresse 9] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 octobre 2015, la société Villa Saint Paul dont le gérant est Monsieur [R] [Z] [C], a vendu, à la Sci le Petit Mas une parcelle de terrain à bâtir supportant des constructions inachevées cadastrée section AX n°[Cadastre 2], sis [Adresse 7] à Saint Paul de Vence, pour un montant de 1.270.000 euros.

Il est mentionné à l’acte que «'L’acquéreur précise qu’il a pour projet d’édifier une piscine d’une longueur de 15 mètres au lieu des 12 mètres autorisés par le permis de construire (') De convention expresse entre les parties le vendeur entend garantir à l’acquéreur la conformité des modifications souhaitées mais également de l’implantation actuelle des constructions avec les dispositions actuelles du Plan Local d’Urbanisme de sorte que l’acquéreur puisse le cas échéant et à sa seule initiative après achèvement par ses soins de l’immeuble valider les modifications relatives à la piscine à l’implantation actuelle des constructions et à l’édification du mur par l’obtention d’un permis de construire modificatif (') Cette garantie prendra exclusivement la forme d’un nantissement par le vendeur au profit de l’acquéreur par prélèvement sur le prix de vente, de la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150'000 EUR) avec séquestre qui sera constaté par la comptabilité du notaire rédacteur »'.

La société [Adresse 14], est propriétaire d’un terrain contiguë, cadastré section AX n°[Cadastre 1].

La Sci le Petit Mas a signé le 06 octobre 2015 avec la société Cabinet [Z] [C] un contrat dit de maîtrise d’oeuvre, contrat résilié par la Sci le Petit Mas, par courrier RAR du 13 avril 2016.

La société Cabinet [Z] [C] a fait citer la Sci le Petit Mas devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse pour obtenir paiement du solde de ses honoraires.

Les parties ont signé un protocole transactionnel Ie 16 juin 2017.

Par suite, le chantier s’est poursuivi et la société [Adresse 14] a fait citer la Sci le Petit Mas le 13 mars 2019 aux fins de la voir débloquer une somme de 150'000 euros séquestrée au profit de la société [Adresse 14] sous astreinte , outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

La Sci le Petit Mas a appelé en intervention forcée le 7 mai 2019 Monsieur [C] et la société Cabinet [Z] [C] aux fins de rendre opposable à ces derniers le jugement à intervenir.

Plusieurs autres litiges opposent les parties relativement à la construction édifiée par la Sci Le Petit Mas et à l’existence d’empiétements.

Par jugement du 14 mars 2022 le tribunal judiciaire de Grasse a':

— DECLARE la mise hors de cause de Monsieur [Z] [C] et du Cabinet [Z] [C] recevable,

— CONDAMNE la Sci [Adresse 14] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 150'000 euros en exécution de la garantie donnée par la Sci [Adresse 14] dans l’acte de vente du 30 octobre 2015,

— PRONONCE la nullité du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017 aux torts exclusifs de la SARL Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C],

— CONDAMNE la société Cabinet [Z] [C] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 21'000 euros';

— CONDAMNE la Sci le Petit Mas à mettre fin aux empiétements sur la servitude de passage en procédant à la destruction du local annexe à la piscine et au recul de la clôture et du mur et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— DEBOUTE la Sci le Petit Mas de ses demandes indemnitaires au titre du dol, du préjudice moral, de sa demande au titre du contrat de construction individuelle, de sa demande de voir déclarée nulle la convention conclue le 06 octobre 2015';

— DEBOUTE la Sci [Adresse 14] du surplus de ses demandes';

— DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— LAISSE les dépens à la charge des parties,

— ORDONNE l’exécution provisoire';

Le tribunal a considéré en substance':

— que la Sci le Petit Mas a fait part au vendeur de son souhait de faire construire une piscine de 15 mètres et non 12 mètres comme sur le permis de construire obtenu et transmis avec le terrain acquis';

— que le vendeur a donné sa garantie concernant la conformité des modifications souhaitées s’agissant du permis de construire avec les dispositions actuelles du Plan Local d’Urbanisme';

— que sa demande de permis modificatif a été refusée par la commune de [Localité 12],

— que la somme de 150'000 euros séquestrée à titre de garantie doit lui être attribuée';

— que la Sci le Petit Mas a cependant accepté en toute connaissance de cause de faire construire une piscine en infraction avec le permis autorisé et a ainsi accepté le risque d’un échec garanti par une somme de 150 000 euros,

— qu’il n’est pas démontré que la construction d’une piscine de 15 mètres était une condition déterminante de la vente sanctionnée par le dol';

— qu’il n’existe pas de préjudice en lien avec l’infraction reprochée pour obtenir la démolition,

— que la totalité du local piscine a été construite sur la servitude de passage selon le plan annexé au PV de constat en date du 21/01/2021 et le plan de Monsieur [B] du 2 février 2021

— qu’une partie de la clôture et du mur’empiètent également sur le passage;

— que ces ouvrages gênent l’usage de la servitude';

— qu’il n’est pas démontré que le contrat conclu avec la Sarl Cabinet [Z] [C] soit un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan,

— que dans le protocole la Sci le Petit Mas a accepté de régler la somme de 63'000 euros mais également la somme de 21 000 euros,

— que M [R] [C] n’a pas respecté les termes du protocole du 16 juin 2017,

— que la créance de 63 000 euros a été reconnue avant le protocole et que celle-ci étant le seul montant réclamé dans l’assignation, le surplus réglé dans le cadre du protocole à hauteur de 21 000 euros n’est intervenu que dans le cadre de concessions réciproques dont il n’y plus lieu de tenir compte,

— que la Sci le Petit Mas échoue à démontrer la réalité des malfaçons,

Par acte du 29 avril 2022 la Sci le Petit Mas a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 la Sci le Petit Mas demande à la cour de':

Déclarer l’appel interjeté par la Sci le Petit Mas recevable et bien fondé

CONFIRMER le jugement du 14 mars 2022 en ce qu’il a :

— CONDAMNÉ la Sci [Adresse 14] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 150'000 euros en exécution de la garantie donnée par la Sci [Adresse 14] dans l’acte de vente du 30 octobre 2015,

— PRONONCÉ la nullité du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017 aux torts exclusifs de la SARL Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C],

— DEBOUTÉ la Sci Villa Saint Paul du surplus de ses demandes de condamnation à l’encontre de la Sci le Petit Mas et en particulier la demande de démolition de la piscine construite par la Sci le Petit Mas et la demande de déblocage de la somme de 150'000 euros séquestrée au profit de la société [Adresse 14],

INFIRMER le jugement du 14 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Sci le Petit Mas de demandes suivantes :

— CONDAMNER la Sci [Adresse 14] à restituer à la Sci le Petit Mas la somme 300.000 € à titre de réduction du prix de vente en conséquence du dol dont elle a été victime ;

— CONDAMNER solidairement la Sci [Adresse 14], le Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 50.000€ à titre de préjudice moral ;

— JUGER que le contrat conclu le 6 octobre 2015 entre la Sci le Petit Mas et la société Cabinet [Z] [C] constitue un contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

— JUGER que la convention conclue le 6 octobre 2015 entre la Sci le Petit Mas et la société Cabinet [Z] [C] n’est pas conforme aux dispositions de l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

— JUGER que la convention conclue le 6 octobre 2015 entre la Sci le Petit Mas et la société Cabinet [Z] [C] est nulle ;

— CONDAMNER la société Cabinet [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas les sommes versées par cette dernière au titre du contrat du 6 octobre 2015, à savoir la somme de 258.000€;

— CONDAMNER solidairement, la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas les sommes versées par cette dernière au titre du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017, à savoir la somme de 84.000 € en conséquence de l’annulation de celui-ci aux torts exclusifs de la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C],

— Et en ce qu’il a condamné la Sci le Petit Mas à procéder à la destruction du local annexe à la piscine et au recul de la clôture et du mur et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision afin de mettre fin aux empiétements sur la servitude de passage.

EN CONSEQUENCE STATUANT A NOUVEAU, il est demandé à la Cour de :

À TITRE PRINCIPAL

— DÉBOUTER la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,

— DÉBOUTER la Sci Villa Saint Paul, la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] de leur demande de destruction de la piscine construite par la Sci le Petit Mas du local technique annexe à la piscine et du mur et de la clôture;

— DÉBOUTER la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] de leur demande de déblocage de la somme de 150'000 euros séquestrée au profit de la société Villa Saint Paul ;

— CONDAMNER la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas la somme 300'000 euros à titre de réduction du prix de vente à la suite du dol ;

— JUGER que la convention conclue le 6 octobre 2015 entre la Sci le Petit Mas et la société Cabinet [Z] [C] n’est pas conforme aux dispositions de l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

— JUGER que la convention conclue le 6 octobre 2015 entre la Sci le Petit Mas et la société Cabinet [Z] [C] est nulle ;

— CONDAMNER, la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas les sommes versées par cette dernière au titre du contrat du 6 octobre 2015, à savoir la somme de 258'000 euros ;

— CONDAMNER, solidairement, la Sci [Adresse 14], la société Cabinet [Z] [C] et Monsieur [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas l’intégralité des sommes versées par cette dernière au titre du protocole d’accord transactionnel caduc du 16 juin 2017, à savoir la somme de 84'000 euros ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement la Sci [Adresse 14], Monsieur [R], [Z], [I] [C], la société Cabinet [Z] [C] à payer à la requérante, la somme de 50'000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement la Sci Villa Saint Paul, Monsieur [R], [Z], [I] [C], la société Cabinet [Z] [C] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.

La Sci Le Petit Mas soutient':

— que les demandes de la partie adverse sont irrecevables en ce qu’elles sont incohérentes puisqu’elle demande à la fois le versement de la somme garantie et la destruction de la piscine,

— que la Sci [Adresse 14] n’a pas averti la Sci le Petit Mas que l’obtention d’une autorisation pour construire une piscine de 15 mètres de long était impossible’alors même que l’extension était une condition déterminante de son consentement,

— que contrairement à ce qu’a relevé le jugement entrepris, la Sci le Petit Mas n’a pas accepté le risque d’un échec de la régularisation puisque la somme séquestrée visait exclusivement à garantir la conformité des travaux aux dispositions du plan local d’urbanisme';

— qu’elle doit donc être indemnisée de ce dol du montant de 300'000 euros, qui représente la valorisation de la possibilité de construire une piscine de 15 mètres’outre l’indemnisation de son préjudice moral';

— que Monsieur [Z] [C] s’est chargé de réaliser la construction d’une maison clés en mains en fournissant le terrain, les plans et les entrepreneurs nécessaires à l’exécution du projet;

— que Monsieur [Z] [C] en tant que maître d’ouvrage et vendeur (Sci [Adresse 14]), maître d''uvre (Cabinet [Z] [C]) et architecte (Monsieur [Z] [C]) maîtrisait la totalité de l’opération, à savoir les aspects urbanistiques, fonciers et de construction,

— que la Société Cabinet [Z] [C] a fourni les plans qui ont donné lieu à un permis de construire délivré le 29 octobre 2003 et modifié le 3 juin 2015 ;

— que Monsieur [Z] [C] s’est présenté comme un architecte’et a organisé le transfert du permis de construire au profit de la Sci le Petit Mas pour l’achèvement d’une construction déjà existante';

— que le Cabinet [Z] [C] s’est chargé de la construction en vue de la mener à bien au moyen de contrats d’entreprise qu’il avait lui-même conclus en son propre nom.

— que la Sci le Petit Mas est bien fondée à demander la nullité dudit contrat et la restitution des sommes versées à ce titre';

— que le protocole d’accord est caduc, et que par conséquent toutes les sommes versées doivent être restituées conformément aux dispositions précitées indépendamment des négociations antérieures des parties sans prise en compte d’autres faits,'

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023 la Sas Cabinet [Z] [C], [R] [C], la Sci [Adresse 14] demandent à la cour de':

CONFIRMER le jugement du 14 mars 2022 rendu par la 2ème chambre du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

« DEBOUTE la Sci le Petit Mas de toutes ses demandes de dommages et intérêts fondées sur le DOL,

DEBOUTE la Sci le Petit Mas de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DEBOUTE la Sci le Petit Mas de toutes ses demandes de dommages et intérêts fondées sur l’existence d’un contrat de construction de maison individuelle,

DEBOUTE la Sci le Petit Mas de sa demande tendant à voir déclarée nulle la convention conclue le 6 octobre 2015,

DEBOUTE la Sci le Petit Mas du surplus de ses demandes de condamnation,

DEBOUTE la Sci le Petit Mas de ses demandes de dommages et intérêts pour malfaçons et retard avec pertes de loyers,

CONDAMNE la Sci le Petit Mas à mettre fins aux empiétements sur la servitude de passage en procédant à la destruction du local annexe à la piscine et au recul de la clôture et du mur et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ».

INFIRMER ledit jugement en ce qu’il a :

« CONDAMNE la Sci [Adresse 14] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 150'000 euros en exécution de la garantie donnée par la Sci [Adresse 14] dans l’acte de vente du 30 octobre 2015,

PRONONCE la nullité du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017 aux torts exclusifs de la SARL Cabinet [Z] [C] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 21.000 €, DEBOUTE la Sci [Adresse 14] du surplus de ses demandes de condamnation à l’encontre de la Sci le Petit Mas ».

Statuant à nouveau concernant la clause visée dans l’acte de vente du 30 octobre 2015 :

— Constater que la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente du 30 octobre 2015 et du protocole d’accord en date du 16 juin 2017 a pour objet la conformité de la construction d’une piscine de 15 mètres de longueur ;

— Constater qu’à titre de garantie, la somme de 150'000 euros prélevée sur le prix de vente a été séquestrée à l’Office notarial de Maître [X], notaire;

— Dire et Juger que cette clause insérée dans l’acte de vente du 30 octobre 2015 n’avait pas pour but, comme l’indique le jugement de première instance, de consigner la somme de 150'000 euros à titre de garantie en cas d’échec de la régularisation.

De surcroît :

— Constater que la Sci le Petit Mas devait demander un permis de construire modificatif pour la construction d’une piscine de 15 mètres ;

— Constater que la Sci le Petit Mas a demandé et obtenu un permis de construire pour la construction d’une piscine d’une longueur de 12 mètres, contrairement aux dispositions de la clause de garantie ;

— Constater les man’uvres frauduleuses commises par la Sci le Petit Mas à sa demande de permis de construire ;

— Constater que la Sci le Petit Mas a commencé à construire une piscine d’une longueur de 15 mètres de long, soit en infraction avec le permis de construire qu’elle a obtenu ;

— Constater que la construction d’une piscine d’une longueur de 15 mètres est en infraction avec la règle de prospect imposée par le Plan Local d’Urbanisme de la Commune de [Localité 11], prévoyant l’implantation des constructions à une distance au moins égale à cinq mètres des limites séparatives ;

— Dire et Juger que la Sci le Petit Mas a fait elle-même obstacle à l’obtention d’un permis de construire modificatif et par conséquence à la réalisation de la clause de garantie du vendeur ;

En conséquence :

— Condamner la Sci le Petit Mas à procéder au déblocage de la somme de 150'000 euros séquestrée au profit de la société [Adresse 14] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir (sic);

— Prononcer la démolition de la piscine construite par la Sci Le Petit Mas en infraction tant avec le protocole d’accord signés entre les parties qu’avec les règles d’urbanismes en vigueur dans le PLU de la Commune de Saint Paul de Vence et cela sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Statuant à nouveau concernant la nullité du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017 aux torts exclusifs de la Société Cabinet [Z] [C]

— Dire et Juger que le fait que Monsieur [C] se soit rapproché des services de l’urbanisme afin de les informer du contournement de la loi par la Sci le Petit Mas, afin de ne pas se rendre complice de ces agissements, n’entraîne en rien la nullité du protocole signé entre les parties,

— Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné le Cabinet [Z] [C] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 21'000 € conformément au protocole d’accord signé entre les parties.

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la Sci le Petit Mas ;

— Condamner la Sci le Petit Mas à payer à la société [Adresse 14] la somme de 10'000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit ".

Ils répliquent':

— que la somme de 150'000 € a été séquestrée à l’office notarial de Maître [X] et devait y rester séquestrée jusqu’à l’obtention du permis de construire modificatif pour la piscine d’une longueur de 15 mètres,

— que cette somme n’a pas été consignée à titre de garantie en cas d’échec de la régularisation,

— que la construction d’une piscine de 15 mètres de long, nécessitait la signature d’une convention de cour commune, qui devait être accordée par la Sci Villa Saint Paul, comme le prévoit le protocole d’accord, mais que la Sci le Petit Mas a refusé de signer afin de ne pas avoir à régler les 150'000 €';

— que la construction d’une piscine de 15 mètres de longueur constitue une infraction au règlement du PLU de la Commune de [Localité 11], puisque celle-ci est implantée à une distance inférieure de 5 mètres de la limite séparative';

— que la Sci le Petit Mas a terminé la construction de la piscine d’une longueur de 15 mètres il y a trois ans';

— que le dol n’est pas établi car l’acte de vente est particulièrement clair et précis à ce sujet puisqu’il indique que cette réalisation nécessitait une modification du permis de construire';

— que s’agissant de la destruction de la piscine, la règle de prospect applicable à la zone interdisait la construction d’une piscine plus importante que 12 mètres';

— que la distance entre la piscine et la limite séparative est désormais de moins de 5 mètres ce qui cause un réel préjudice à la Sci [Adresse 14] en termes de nuisances sonores notamment';

— que s’agissant de la servitude de passage, la Sci Villa Saint Paul est bénéficiaire d’une servitude de passage, comme cela est mentionné dans l’acte notarié et sur le plan annexé ainsi que sur le plan dressé par Monsieur [S] [B], Géomètre-expert le 2 février 2021';

— que l’appelante a fait construire différents ouvrages sur la servitude de passage qui gênent et en réduisent l’usage’tel que constaté dans le procès verbal de constat du 21 janvier 2021';

— que concernant la requalification du contrat du 6 octobre 2015, la Sci le Petit Mas n’était nullement obligée comme elle le sous-entend d’accepter les entreprises de constructions proposées par Monsieur [C],

— qu’elle a pu résilier ledit contrat en évoquant un non-respect du planning des travaux, et une absence de communication de Monsieur [C] sur l’avancement de la construction, sans jamais caractériser, ni préciser les soi-disant fautes commises par ce dernier';

— que concernant le protocole d’accord, la Sci le Petit Mas s’est engagée à régler au Cabinet [Z] [C] la somme de 63.000 € outre 21.000 € correspondant à une facture demeurée impayée';

— que le comportement reproché à M.[C] pour considérer comme caduc ledit protocole n’est en rien anormal puisque ayant connaissance du contournement de la loi par la Sci le Petit Mas n’a fait qu’informer la Commune de Saint Paul de Vence de cet état de fait.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de la partie intimée comporte des demandes de «'constater, de dire et juger'» qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.'

La partie appelante soutient que la partie intimée serait irrecevable en ses demandes puisqu’elle sollicite à la fois le versement de la somme prévue au séquestre au titre de la conformité de la piscine d’une longueur de 15 mètres et sa destruction en raison de la violation des règles d’urbanisme, ces demandes étant incohérentes selon elle mais ne demande pas l’infirmation du jugement qui a statué sur ce point si bien que la cour n’en est pas saisie.'

Il est également relevé que la partie appelante demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation au titre du préjudice moral mais ne forme aucune demande de condamnation en ce sens dans ses écritures ou son dispositif si bien que la cour n’est pas saisie de cette demande et devra par conséquent confirmer le jugement querellé sur ce point.

2-Sur les demandes au titre du contrat de vente du 30 octobre 2015 conclu entre la Sci le Petit Mas et la Sci [Adresse 14]

*sur la demande au titre de la garantie de 150'000 euros prévue à l’acte de vente

La Sci le Petit Mas sollicite la confirmation de la condamnation de la Sci [Adresse 14] en sa qualité de vendeur à lui verser la somme de 150'000 euros en exécution de la garantie donnée par la Sci Villa Saint Paul dans l’acte de vente du 30 octobre 2015.

La Sas Cabinet [Z] [C], [R] [C], la Sci [Adresse 14] soutiennent que la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente du 30 octobre 2015 n’avait pas pour but, comme l’indique le jugement de première instance, de consigner la somme de 150'000 € à titre de garantie en cas d’échec de la régularisation de la mise en conformité de l’allongement de la piscine de 12 à 15 mètres.

En l’espèce il est constant que par acte notarié en date du 30 octobre 2015, la société Villa Saint Paul a vendu à la Sci [Adresse 8] une parcelle de terrain à bâtir supportant des constructions inachevées cadastrée section AX n°[Cadastre 2], sis [Adresse 7] à Saint Paul de Vence, pour un montant de 1.270.000 euros. Il est mentionné à l’acte que «'L’acquéreur précise qu’il a pour projet d’édifier une piscine d’une longueur de 15 mètres au lieu des 12 mètres autorisés par le permis de construire (') De convention expresse entre les parties le vendeur entend garantir à l’acquéreur la conformité des modifications souhaitées mais également de l’implantation actuelle des constructions avec les dispositions actuelles du Plan Local d’Urbanisme de sorte que l’acquéreur puisse le cas échéant et à sa seule initiative après achèvement par ses soins de l’immeuble valider les modifications relatives à la piscine à l’implantation actuelle des constructions et à l’édification du mur par l’obtention d’un permis de construire modificatif (') Cette garantie prendra exclusivement la forme d’un nantissement par le vendeur au profit de l’acquéreur par prélèvement sur le prix de vente, de la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150'000 EUR) avec séquestre qui sera constaté par la comptabilité du notaire rédacteur»', cette somme ayant effectivement été séquestrée'.

L’analyse de cette clause conduit à retenir que les parties ont fait entrer dans le champ contractuel de leurs relations, dont l’objet est l’acquisition d’une parcelle à bâtir partiellement construite, l’allongement de la piscine à 15 mètres de longueur, alors que cet ouvrage a été initialement autorisé par le document d’urbanisme pour être d’une longueur de 12 mètres et que le vendeur la Sci [Adresse 14] s’est expressément engagé auprès de l’acquéreur la Sci Le Petit Mas à ce que cette modification soit administrativement possible en ces termes « le vendeur entend garantir à l’acquéreur la conformité des modifications souhaitées (…) avec les dispositions actuelles du Plan Local d’Urbanisme».

Il s’ensuit qu’au moment de la vente aucune demande modificative du permis de construire de la piscine pour l’agrandir n’a été déposée, que les parties ont choisi de procéder à la cession de la parcelle à bâtir en l’absence de cette autorisation administrative, et que dès lors la garantie prise par le vendeur d’en obtenir la modification a été exprimée de manière claire et en connaissance de cause, et ce alors même qu’à partir de la vente la Sci [Adresse 14] n’était plus propriétaire de la parcelle et ne pouvait dès lors plus intervenir sur les termes des permis de construire modificatifs à solliciter en ce sens.

Il est par ailleurs constant que la Sci le Petit Mas s’est vu opposer un refus de permis modificatif au titre de l’allongement à 15 mètres de longueur le 29 janvier 2019. Contrairement à ce que soutient la partie intimée il n’a jamais été prévu expressément à la clause litigieuse que la délivrance d’un permis modificatif serait conditionnée par la signature d’une convention de cour commune, qui a été postérieurement exigée par les services de l’urbanisme de la commune afin de tenir compte de règles édictées au Plu en vigueur.

Il ne saurait dès lors être reproché à l’appelante de ne pas avoir conclu une telle servitude pour lui imputer personnellement la décision de refus ci-dessus mentionnée.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la Sci [Adresse 14] devait sa garantie à l’acquéreur, telle que prévue à l’acte de vente du 30 octobre 2015, en raison du refus de modifier la longueur de la piscine, argument prétendument envisagé comme certain par le vendeur.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

* sur la demande au titre du dol

Selon l’ancien article 1116 du code civil applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

La Sci le Petit Mas soutient avoir subi un dol caractérisé par le défaut d’information du vendeur, la Sci [Adresse 14], qui ne l’a pas avertie que l’obtention d’une autorisation pour construire une piscine de 15 mètres de long était impossible’alors même que l’extension était une condition déterminante de son consentement et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 300'000 euros au titre de la réduction du prix de vente.

Les développements ci-dessus démontrent que si la question de la longueur de la piscine a effectivement été insérée au champ contractuel, l’acquéreur en signant l’acte de vente le 30 octobre 2015, ne pouvait ignorer que la piscine autorisée par le permis émis à cette date était de 12 mètres de long, qu’elle a accepté la garantie émise par le vendeur en ce que celui-ci s’engageait sur la faisabilité du projet, alors même qu’elle était désormais en sa qualité de propriétaire de la parcelle titulaire des droits et obligations pour solliciter une telle autorisation, et qu’elle a construit l’ouvrage de 15 mètres sans bénéficier du permis modificatif finalement rejeté.

La Sci le Petit Mas a donc acquis la parcelle en connaissance de cause en ce compris l’existence d’un aléa, garanti par l’insertion de la clause de nantissement, qu’elle a accepté. Elle ne saurait dès lors qualifier cette connaissance et cette prise de risque de vice du consentement puisqu’elle a disposé de l’ensemble des informations portant sur la régularisation éventuelle de son projet d’allongement de la piscine.

Le jugement qui a rejeté sa demande de condamnation du vendeur au titre du dol sera confirmé.

3-Sur les demandes au titre du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017

La Sci le Petit Mas demande la confirmation de la nullité du protocole prononcée en première instance mais sollicite l’infirmation de la décision au titre de sa demande de restitution de l’intégralité des sommes qu’elle a versées à savoir la somme de 84'000 euros et pas seulement 21'000 euros.

La partie intimée soutient pour sa part que le protocole ne peut être annulé du fait du comportement reproché à M.[C].

Le protocole dont s’agit a été conclu le 16 juin 2017 entre la Sci le Petit Mas, la Sarl Cabinet [Z] [C] et [Z] [C]. Il est intervenu dans le cadre de la résiliation du contrat du 06 octobre 2015 entre ces parties, relatif à l’édification d’un bien à usage d’habitation sur la parcelle AX [Cadastre 2] acquise par l’appelante le 30 octobre suivant, et a pour finalité l’organisation de la cessation de leurs relations contractuelles et le paiement des factures émises par la Sarl Cabinet [Z] [C]. Il y est également prévu l’engagement pris tant par la Sarl Cabinet [Z] [C] et [Z] [C] de ne pas poursuivre l’instance introduite à l’encontre de la Sci le Petit Mas le 28 juillet 2016.

Il s’évince de la lecture de ce protocole que la Sci le Petit Mas reconnaît devoir la somme de 63'000 euros TTC et la somme de 21'000 euros TTC à la Sarl Cabinet [Z] [C] en paiement de ses honoraires, et qu’elle s’est engagée à procéder à leurs règlements, ce qui n’est pas contesté.

Il est prévu au titre V du protocole que [Z] [C] et la Sarl Cabinet [Z] [C] s’engagent conjointement à n’introduire aucun recours d’aucune sorte contre la la Sci le Petit Mas au titre de son chantier de construction, notamment aucun recours à l’encontre des permis de construire que la Sci le Petit Mas pourrait obtenir.

L’analyse de la rédaction de ces clauses conduit à retenir que les parties au protocole ont entendu lier entre elles leurs obligations respectives, à savoir pour la Sci le Petit Mas le paiement des deux factures et pour la partie intimée l’absence de toutes démarches destinées à contester les permis de construire sollicités par la Sci le Petit Mas. Ainsi le paiement des factures est devenu par l’effet de la volonté des parties signataires du protocole conditionné et lié à l’absence de contestation des permis par la partie adverse.

Or il n’est pas contesté par la partie intimée qu’elle a effectivement pris contact auprès des services de l’urbanisme de la commune de [Localité 11] pour les informer de la construction de la piscine sans permis modificatif.

Les obligations mises à la charge de la partie intimée par l’effet du protocole dont s’agit n’ont dès lors pas été respectées. Compte tenu de la volonté des parties exprimée dans ce document à valeur conventionnelle, et de l’inexécution d’une partie des obligations, il conviendra de prononcer la résolution du protocole d’accord et de modifier sur ce point le jugement querellé qui a prononcé sa nullité, puisqu’en réalité les circonstances d’anéantissement du contrat ne proviennent pas d’événement propre à sa formation mais d’une difficulté dans son exécution.

Par l’effet de la résolution comme en matière d’annulation du contrat, les parties sont remises dans la situation qui existait avant la conclusion du contrat, de sorte que les sommes versées en intégralité par l’appelante devront lui être restituées.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur le montant des restitutions, et la Sarl Cabinet [Z] [C] sera condamnée à restituer à la Sci le Petit Mas les sommes de 63'000 euros et de 21'000 euros soit 84'000 euros versées dans le cadre de l’application du protocole anéanti.'»

4-Sur les demandes au titre du contrat du 06 octobre 2015

Selon l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. Cette obligation est également imposée : a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ; b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent. ['].

Il est admis que quatre critères sont retenus pour déterminer si un contrat de maîtrise d’oeuvre doit être requalifié de contrat de construction de maison individuelle, à savoir la répétitivité ou l’originalité du plan, une publicité portant ou non sur un prix établi d’avance ; le fait pour le maître d’oeuvre de proposer le plan d’une maison figurant sur un catalogue de modèles types moyennant un prix établi d’avance, la proposition ou non d’un prix forfaitaire et enfin l’existence ou non d’un lien avec les entreprises.

La Sci le Petit Mas qui sollicite l’infirmation du jugement sur ce point soutient que la convention conclue le 6 octobre 2015 avec la société Cabinet [Z] [C] doit être qualifiée selon les dispositions de l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation et qu’en raison de ses manquements aux dispositions d’ordre public, celle-ci encourt l’annulation.

L’acte dont s’agit est un contrat dont l’objectif mentionné en préambule «'est de définir les termes de la relation entre le maître d’oeuvre ( qui est chargé de diriger le projet du début jusqu’à la fin) et son client, de définir leurs obligations respectives, l’étendue des responsabilités confiées au maître d’oeuvre, tant pour la réalisation du projet que pour d’autres tâches…'».

Il y est ainsi prévu à l’article 1.2.1.3 que «'le maître d’ouvrage doit fournir tous les documents et informations jugés nécessaires par le maître d''uvre notamment les dimensions des bâtiments, les programmes détaillés pour le projet proposé, qui définira tous les éléments de la structure, leur importance, leur lien'(')'»'. Le contrat prévoit une mission d’assistance à la conception, la préparation d’un cahier des charges, et la direction des opérations.

Les termes de la rédaction de ce contrat ne permettent pas a priori de déceler un seul des critères permettant de le considérer comme relevant des dispositions d’ordre public de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, puisque l’appelante ne rapporte pas la preuve de la signature de plans fournis par la partie intimée, de documents prévoyant un paiement forfaitaire pour cette construction.

S’agissant du choix des entreprises les pièces produites permettent de constater que les marchés de travaux portant sur les postes électricité, air conditionné, chauffage, maçonnerie générale et couverture ont été directement signés par l’appelante.

Au surplus, il doit être rappelé que l’appelante a procédé à la résiliation unilatérale de ce contrat selon lettre recommandée du 13 avril 2016 en indiquant un non-respect du planning et un manque de communication, sans aucunement faire référence aux dispositions précitées.

Il s’ensuit que celle-ci échoue à démontrer l’existence de critères permettant de faire droit à sa demande de changement de qualification du contrat de maîtrise d''uvre en contrat de construction de maison individuelle. Le jugement sera confirmé sur ce point.

5-Sur les demandes reconventionnelles au titre de la démolition de la piscine, du local technique et du mur de clôture et des empiétements

La partie intimée sollicite la démolition de la piscine construite par la Sci le Petit Mas aux motifs que celle-ci est en infraction avec les règles d’urbanisme en vigueur dans le Plu de la commune de Saint-Paul de Vence.

Cette action est fondée sur la responsabilité civile de droit commun et continue à obéir aux conditions habituelles de cette responsabilité. Ainsi, la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, peut servir de fondement à l’action en démolition, dès lors que le demandeur à l’action démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation.

En l’espèce la violation alléguée par la partie intimée des règles d’urbanisme au titre de l’édification de la piscine, au demeurant non constatée par une juridiction administrative, n’emporte pas à elle seule la démonstration d’un préjudice direct du seul fait de la présence de la construction, préjudice qui n’est qu’affirmé et non démontré par les pièces produites.

Le jugement qui a rejeté la demande de démolition de la piscine sera confirmé.

S’agissant des empiétements sur la servitude de passage il résulte de l’article 701 du code civil que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

En l’espèce tant le constat d’huissier du 21 janvier 2021 que le plan du géomètre du 2 février 2021 permettent de confirmer que le local piscine et une partie du mur de clôture édifiés par l’appelante empiètent effectivement sur l’assiette de la servitude de passage dont l’existence n’est pas contestée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

6-Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Cabinet [Z] [C], [R] [C], la Sci [Adresse 14] qui succombent principalement seront condamnés aux dépens distraits au profit de l’avocat de l’appelante qui en fait la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la Sci le Petit Mas.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte le moyen d’irrecevabilité soulevé par la Sci le Petit Mas';

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la Sci le Petit Mas de la demande de restitution de la somme de 84'000 euros’et sur ses dispositions au titre de l’article 700 et des dépens';

Confirme le jugement pour le surplus';

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum la Sarl Cabinet [Z] [C] à restituer à la Sci le Petit Mas les sommes de 63'000 euros et de 21'000 euros soit 84'000 euros';

Y ajoutant et procédant par substitution de motifs,

Prononce la résolution du protocole d’accord transactionnel du 16 juin 2017';

Condamne la Sas Cabinet [Z] [C], [R] [C], la Sci [Adresse 14] aux entiers dépens’distraits au profit de Maître Pierre Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX [Localité 6]-EN-PROVENCE;

Condamne la Sas Cabinet [Z] [C], [R] [C], la Sci [Adresse 14] à verser à la Sci le Petit Mas la somme de 8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT