COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/02237 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3RV

SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE

C/

S.N.C. LIDL

Copie exécutoire délivrée

le : 12 Février 2026

à :

M^e Martine GUERINI

M^e Sébastien [L]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 2020F01112.

APPELANTE

SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.N.C. LIDL

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Martine GUERINI, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant M^e Florence DU CHATELIER de la SELEURL SELARL FLORENCE DU CHATELIER, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 27 mai 1992, la société Provençale de la Madrague a consenti à la société Lidl un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Ce bail a été renouvelé à compter du 30 septembre 2007 par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 8 mars 2013 qui a fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 99.100 € hors taxes et hors charges.

L’ensemble immobilier comprenant le local commercial était inclus dans le périmètre de la réalisation de la ZAC Littoral et a fait l’objet d’une procédure d’expropriation au bénéfice de l’établissement public Euroméditerranée et une ordonnance d’expropriation a été rendue le 30 juin 2017.

Par jugement en date du 27 juin 2018, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 3.322.148 €.

En cours d’appel, un accord est intervenu en juin 2019 entre l’expropriant et la société Provençale de la Madrague sur le montant de son indemnité d’expropriation, celle-ci lui ayant été versée le 7 janvier 2020, date jusqu’à laquelle la société Provençale de la Madrague a conservé la jouissance du bien immobilier.

La société Lidl a informé la société Provençale de la Madrague par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 septembre 2019, simultanément envoyé par courrier électronique, qu’elle quittera les lieux le 27 septembre 2019, proposant l’organisation d’un rendez-vous pour la remise des clés.

Sans réponse de la part de la société Provençale de la Madrague, la société Lidl a remis les clés à l’établissement public Euroméditerranée.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, la société Provençale de la Madrague a contesté cette opération, considérant que la société Lidl restait redevable de l’indemnité d’occupation du local commercial du 4ème trimestre 2019 qu’elle chiffre à la somme de 34.189,50 € outre un solde charges de 35.590,09 €.

Par acte du 27 octobre 2020, la société Provençale de la Madrague a fait assigner la société Lidl devant le tribunal de commerce de Marseille en paiement des sommes susvisées.

Par jugement en date du 20 janvier 2022, le tribunal de commerce de Marseille a :

— déclaré valable l’assignation introductive d’instance,

— débouté la société Provençale de la Madrague de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

— donné acte à la société Lidl qu’elle ne conteste pas être redevable d’un solde de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2019,

— donné acte à la société Lidl du règlement de la somme de 26.656,94 €, montant des charges pendant la période d’occupation, soit du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2019,

— condamné la société Lidl à payer à la société Provençale de la Madrague la somme de 35,62 € au titre des charges de l’année 2019 avec intérêts au taux légal sur la somme de 26.692,56 € à compter du 27 octobre 2020, date de l’assignation, jusqu’au 14 septembre 2021, date du règlement,

— débouté la société Lidl au titre de sa demande sur la résistance manifestement abusive,

— laissé à la charge de la société Provençale de la Madrague les dépens toutes taxes comprises de la présente instance, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat- greffe de la présente juridiction seront liquidés à la somme de 74,18 € TTC,

— dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du jugement.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— le bail commercial du 27 mai 1992 liant les parties a été résilié par l’ordonnance d’expropriation du 30 juin 2017, laquelle éteint par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnel existants sur les immeubles expropriés, et la société Lidl est devenue simple occupante à cette date et n’était donc plus tenue des obligations du bail sauf à verser une indemnité d’occupation à la société Provençale de la Madrague d’un montant équivalent au loyer commercial ainsi que les charges,

— la société Lidl a effectué les démarches nécessaires auprès de la société Provençale de la Madrague pour restituer les clés du local, mais cette dernière est restée taisante puis a exprimé son refus de récupérer les clés,

— la société Lidl s’est donc tournée vers l’autorité expropriante, à qui elle a restitué les clés du local le 27 septembre 2019 suivant procès-verbal de constat d’huissier dressé le jour même,

— celle-ci, simple occupante, avait pris l’initiative d’organiser son départ et ne pouvait être tenue de se maintenir jusqu’à la cessation de jouissance du bien par la société Provençale de la Madrague, qui doit donc être déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

— de même, la société Lidl n’est redevable du paiement des charges que pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019 et non jusqu’au 31 décembre 2019 comme le réclame la société Provençale de la Madrague.

Par déclaration en date du 15 février 2022, la société Provençale de la Madrague a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 21 juin 2022, la société Provençale de la Madrague demande à la cour de:

— réformer la décision entreprise,

— débouter la société Lidl de toutes ses fins et demandes,

Vu les dispositions de l’article L 222-1, L 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’article 1727 du code civil,

— condamner la société Lidl à payer à la société Provençale de la Madrague les sommes de:

* 34.189,50 € au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêts de droit à dater du 3 décembre 2019,

* 8.933,15 € au titre du solde de charges 2019 avec intérêts de droit à dater de la présente citation sur la somme de 39.590,09 €, vu l’acompte réglé en cours de procédure, soit 26.656,94 €,

* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,

* 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Lidl aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Sébastien Badie, avocat associé de la SCP [L] [O] [X] par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Lidl, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 2 juin 2022, demande à la cour de:

Vu les articles L 220-1 et L 222-2 du code de l’expropriation,

Vu l’article 1103 du code civil,

— dire et juger mal fondé l’appel interjeté par la société Provençale de la Madrague,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Marseille du 20 janvier 2022, en ce qu’il a débouté la société Provençale de la Madrague de ses demandes de paiement de l’indemnité d’occupation et des charges au titre du 4ème trimestre 2019,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Marseille du 20 janvier 2022, en ce qu’il a débouté la société Provençale de la Madrague de sa demande de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rectifier le jugement et dire ' Déboute la société Provençale de la Madrague de sa demande au titre de la résistance manifestement abusive’ ,

— rectifier le dispositif du jugement en ce qu’il a omis de mentionner la condamnation de la société Provençale de la Madrague au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Provençale de la Madrague au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Martine Guerini, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 462 alinéa 1 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

La lecture du jugement frappé d’appel révèle que le dispositif est affecté de deux erreurs matérielles:

— d’une part, il n’est pas précisé que la demande au titre de résistance abusive formée par la société Provençale de la Madrague est rejetée alors que dans les motifs, cette prétention n’a pas été accueillie,

— d’autre part, la condamnation de la société Provençale de la Madrague à régler à la société Lidl, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pourtant expressément prévue dans les motifs, a été omise.

Il convient en conséquence de compléter le dispositif du le jugement frappé d’appel comme suit:

' Déboute la société Provençale de la Madrague de sa demande au titre de la résistance manifestement abusive,

Condamne la société Provençale de la Madrague à payer à la société Lidl la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

En cause d’appel, les dispositions du jugement entrepris ayant déclaré valable l’assignation introductive d’instance ne font l’objet d’aucune discussion et seront en conséquence purement et simplement confirmées.

La société Provençale de la Madrague fait grief aux premiers juges de l’avoir déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation pour le 4ème trimestre 2019, rappelant que les clés ne lui ayant pas été remises, la société Lidl était redevable de cette indemnité jusqu’au 31 décembre 2019 alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a cessé tout règlement à compter du 30 septembre 2019.

Elle fait valoir que:

— il ne peut être valablement soutenu que la propriété du site a été transférée à l’expropriant à compter de l’ordonnance d’expropriation en l’absence de tout règlement d’indemnité avant cette date par l’établissement Euroméditerranée,

— celui-ci n’a réglé cette indemnité que le 7 janvier 2020 et n’était pas, jusqu’à cette date, en possession du local,

— conformément à une jurisprudence constante, le locataire n’est déchargé de ses obligations locatives qu’à compter de la restitution effective des clés au bailleur et en ne lui remettant pas les clés mais à l’établissement Euroméditerranée, qui n’était pas propriétaire du local, la société Lidl ne peut se prévaloir de cette remise des clés, ni invoquer qu’elle n’était plus dans les lieux pour s’opposer au règlement de l’indemnité d’occupation,

— la perte de revenus locatifs prise en compte pour calculer l’indemnité d’expropriation concerne la période du 27 juin 2018 au 27 juin 2019 et non le 4ème trimestre 2019 uniquement concerné par sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

La société Lidl, pour sa part, rétorque que:

— contrairement aux dénégations adverses, la propriété du site a été transférée à l’expropriant à compter de l’ordonnance d’expropriation du 30 juin 2017, même si en tant qu’expropriée, la société Provençale de la Madrague conserve la jouissance du bien jusqu’au versement de l’indemnité d’expropriation,

— depuis le 30 juin 2017, elle n’est donc plus locataire mais simple occupant et elle pouvait à tout moment quitter les lieux, ce qu’elle a fait le 27 septembre 2017,

— le paiement de l’indemnité d’occupation cesse au moment de la libération des lieux par l’occupant, le paiement de cette indemnité ayant pour corollaire l’occupation du site,

— elle a informé la société Provençale de la Madrague de son départ des lieux le 27 septembre 2019 et lui a demandé de se présenter pour la restitution des lieux, ce courrier étant resté sans réponse,

— l’établissement public Euroméditerranée, propriétaire du site depuis l’ordonnance d’expropriation, a accepté de se substituer au gérant de la société Provençale de la Madrague

pour la remise des clés, cette restitution des lieux devant produire son plein et entier effet.

En vertu de l’article L 220-1 du code de l’expropriation, le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation.

Selon l’article L 222-2 alinéa 1 du même code, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Enfin, l’article L 222-1 dispose que l’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu ou la validation d’un local de remplacement.

Il résulte de l’application combinée de ces articles que la propriété du site comprenant le local litigieux a été transférée à l’expropriant à compter du 30 juin 2017, date de l’ordonnance d’expropriation, laquelle a pour effet d’anéantir tous droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés.

Le transfert de propriété en faveur de l’établissement public Euroméditerranée s’est donc bien opéré à la date de l’ordonnance d’expropriation même si l’expropriée, en l’occurrence la société Provençale de la Madrague, a pu conserver la jouissance du local jusqu’au paiement de l’indemnité d’expropriation intervenue le 7 janvier 2020.

A ce titre, la société Lidl a également pu bénéficier du maintien dans les lieux depuis le 30 juin 2017, date de l’ordonnance d’expropriation, mais en tant que simple occupant et non en qualité de locataire. En effet, en application de l’article L 222-2 alinéa susvisé, le bail commercial liant les parties a pris fin au juin 2017.

Si effectivement, bien qu’aucun texte ne le prévoit expressément, il est admis que l’exproprié laissé en possession a le droit de percevoir une indemnité d’occupation de la part de l’occupant présent dans les locaux expropriés, cette indemnité n’est due que pendant le maintien de cet occupant dans les lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Lidl a régulièrement versé entre les mains de la société Provençale de la Madrague, qui avait conservé la jouissance du bien, une indemnité d’occupation, équivalente au loyer courant, jusqu’à la fin du mois de septembre 2017, date à laquelle elle a quitté les lieux.

La société appelante s’appuie sur les dispositions de l’article L 231-1 du code de l’expropriation qui énoncent que ' Dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants'.

Elle en tire pour conséquence que le droit à percevoir une indemnité d’occupation cesse un mois après le paiement de l’indemnité d’expropriation, l’exproprié n’ayant plus à cette date la jouissance des lieux, de sorte qu’elle est fondée à réclamer le paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’elle perçoive l’indemnité qui lui est due par l’expropriant.

Or, l’indemnité d’occupation trouve a sa contrepartie dans la jouissance des lieux et l’occupant n’est redevable d’une telle indemnité que pour autant il continue à occuper les locaux.

Comme le souligne à juste titre la société Lidl, il convient d’opérer une distinction entre d’une part l’obligation de l’occupant de régler une indemnité d’occupation tant qu’il reste dans les lieux et, d’autre part, le droit pour l’exproprié de percevoir une telle indemnité, qui cesse en tout état de cause un mois après le paiement de l’indemnité d’expropriation.

En revanche, dès lors que la société Lidl n’est plus dans les lieux, elle cesse d’être redevable d’une indemnité d’occupation et la société Provençale de la Madrague ne saurait exiger le paiement d’une telle indemnité jusqu’à ce que l’expropriant lui règle l’indemnité de dépossession.

L’appelante ne peut davantage reprocher à la société Lidl d’avoir restitué les clés à l’établissement public Euroméditerranée conformément au procès-verbal de constat dressé par huissier le 27 septembre 2019 alors que :

— simple occupante des lieux, elle n’était plus tenue des obligations du bail sauf à verser une indemnité d’occupation en contrepartie du fait qu’elle continuait à jouir des lieux,

— elle était libre de prendre l’initiative d’organiser son départ et n’était pas tenue de se maintenir dans les locaux jusqu’à la cessation de jouissance du bien par la société Provençale de la Madrague,

— elle a adressé un courrier recommandé avec demande d’avis de réception doublé d’un courrier électronique en date du 25 septembre 2019 à la société Provençale de la Madrague, lui indiquant qu’elle libérerait les lieux le 27 septembre 2017 et lui donnant rendez-vous pour cette date afin de lui restituer les clés,

— cette dernière a fait le choix de rester taisante dans un premier temps puis d’exprimer son refus de récupérer les clés

— la remise des clés et la restitution des lieux est bien intervenue le 27 septembre 2019 à l’établissement public Euroméditerranée, propriétaire du local depuis l’ordonnance d’expropriation du 30 juin 2017 et donc habilité à se voir remettre les clés depuis cette date.

Il est donc établi que l’occupation du site par la société Lidl a cessé le 27 septembre 2017, de sorte que celle-ci n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation pour le 4ème trimestre 2019, dès lors que la cause d’une telle indemnité se trouve précisément dans la jouissance des lieux par l’occupant, la circonstance que le versement de l’indemnité de dépossession ne soit intervenue que postérieurement étant indifférente.

En effet, la société Provençale de la Madrague est certes restée en possession du local jusqu’au 7 janvier 2020 mais sans pour autant pouvoir exiger le paiement par la société Ldl, simple occupant, d’une indemnité d’occupation postérieurement au 27 septembre 2017 alors qu’elle avait libéré les lieux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Provençale de la Madrague de sa demande en paiement de l’indemnité d’occupation.

Par voie de conséquence, il sera également confirmé en ce qu’il a retenu que la société Lidl n’était pas redevable des charges au titre du 4ème trimestre 2019 et a fixé le montant des charges dues par l’intimée pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019 à la somme de 26.692,56 €, quantum qui n’est contesté par aucune des parties.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la société Provençale de la Madrague ne peut être que déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Ordonne la rectification le jugement du tribunal de commerce de Marseille déféré et dit qu’il convient d’en compléter le dispositif comme suit:

' Déboute la société Provençale de la Madrague de sa demande au titre de la résistance manifestement abusive,

Condamne la société Provençale de la Madrague à payer à la société Lidl la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.',

Déboute la société Provençale de la Madrague des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de commerce de Marseille déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Provençale de la Madrague à payer à la société Lidl la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la société Provençale de la Madrague aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,