COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2026

N° 2026 / 119

N° RG 24/01499

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQ7U

[M] [R]

[H] [S] épouse [R]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence

LA PAULINE 13

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alban RICHEBOEUF

M^e Valérie BOISSAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 13 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05997.

APPELANTS

Monsieur [M] [R]

né le 05 Mars 1955 à [Localité 1] (13),

Madame [H] [S] épouse [R]

née le 29 Juillet 1972 à [Localité 1] (13),

assistés par leur curatrice, Mme [P] [L] et demeurant tous deux [Adresse 1]

représentés par M^e Alban RICHEBOEUF, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LA PAULINE 13 sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet LAGIER, succédant au cabinet FONCIA

représenté par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [H] [S]-[R] et Monsieur [M] [R] sont copropriétaires dans l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] et font par ailleurs l’objet d’une mesure de curatelle renforcée.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires La Pauline 13 les a faits citer devant le Tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, pour les voir condamnés au paiement des sommes suivantes :

—  3.172,44 € selon relevé au 16 novembre 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021,

—  2.000 € de dommages et intérêts,

—  1.000 € d’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant un jugement rendu le 13 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Marseille a statué comme suit:

— Condamnons solidairement M. [M] [R] et Mme [H] [S]-[R] à payer, au titre de leurs charges de copropriété, au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Pauline la somme de 2 736,42 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, ainsi que 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme portant intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

— Rejetons toutes les autres demandes ;

— Condamnons M. [M] [R] et Mme [H] [S]-[R] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer mais dont doivent être exclus les droits et émoluments du commissaire de justice incombant au créancier ;

— Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, au visa de l’article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965, que les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires depuis l’année 2019 ayant adopté les comptes de la copropriété, dont la notification aux défendeurs étaient établie, n’avaient pas donné lieu à des contestations de leur part et que ces derniers n’établissaient pas une insincérité des comptes de la copropriété qui aurait résulté du fait que certains de leurs chèques n’auraient pas été pris en compte par le syndic.

Par une déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 février 2024, M et Mme [R], assistés par leur curatrice, ont interjeté appel de ce jugement.

Suivant un arrêt rendu le 13 novembre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a constaté qu’à la suite du changement de syndic de la copropriété, il convenait d’ordonner la réouverture des débats pour la régularisation de la procédure.

Préalablement à celui-ci et aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [M] [R] et Mme [H] [S]-[R], assistés par leur curatrice, Mme [P] [L], ont demandé à la cour de :

— Réformer le jugement rendu en date du 13 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Marseille selon la procédure accélérée au fond sous le numéro RG 22/05997 :

— En ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [R] et Mme [H] [S]-[R] à payer, au titre de leurs charge de copropriété, au syndicat des copropriétaires de la résidence La Pauline la somme de 2 736,42 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, ainsi que 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, somme portant intérêt au taux légal à compter de cette décision,

— Et en ce qu’il a condamné M. [M] [R] et Mme [H] [S]-[R] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer,

Et, statuant à nouveau de :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires LA PAULINE 13 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la créance du syndicat des copropriétaires LA PAULINE 13 ne saurait excéder la somme de 1.526,32 €,

— Juger que toute condamnation, sera prononcée en deniers ou quittances et avec le bénéfice de 24 mois de délais,

— Débouter le syndicat des copropriétaires LA PAULINE 13 de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions,

— Juger n’y avoir lieu à condamnation en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Juger que les dépens en cause d’appel resteront à la charge du syndicat des copropriétaires LA PAULINE 13.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent qu’ils ne sont pas débiteurs des sommes réclamées à défaut de notification régulière des procès-verbaux des assemblées générales à leur curatrice ou à eux mêmes ainsi que des convocations à celles-ci ; qu’il en est ainsi de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée du mois de décembre 2020 et des assemblées générales de l’année 2022.

Ils concluent à l’insincérité des comptes en ce que deux de leurs chèques n’ont pas été comptabilisés; que des mouvements de retraits et de crédits ont été opérés sur leur compte en 2022 et que la gestion du syndic a été expressément remise en cause à l’occasion d’un changement du conseil syndical en 2023 dont le président a mandaté un expert pour examiner les comptes déficitaires de la copropriété, lequel a rendu son rapport au mois de novembre 2023 en pointant de nombreuses irrégularités dans la comptabilité tenue par l’ancien syndic.

Ils incriminent par ailleurs le caractère exorbitant des frais de relance ou de mise en demeure ainsi que des intérêts de retard qui leur ont été appliqués et dont le calcul n’est pas justifié s’agissant de ces derniers, outre la prise d’une hypothèque pour une dette inférieure à 2 000 euros, de sorte que le solde débiteur du décompte du 26 avril 2023 correspond à ces frais pour plus de la moitié de son montant.

Ils exposent à titre subsidiaire, pour le cas où le jugement entrepris serait confirmé dans son principe, que le montant maximal pouvant leur être réclamé est de 1 779,74 € et sollicitent dans ce cas le bénéfice de vingt-quatre mois de délais de paiement. Ils précisent que la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires au titre des appels de provisions non encore échues, est irrecevable à défaut de justification par celui-ci d’une mise en demeure préalable et de l’écoulement du délai prévu par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires La Pauline 13 demande à la cour de :

— Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 13.11.2023 en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [R] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LAGIER succédant au cabinet FONCIA la somme en principale de 2.736,42 euros selon relevé de compte détaillé au 26.04.2023, outre intérêts au taux légaux à compter du 28.06. 2021, date de la mise en demeure visant les dispositions de l’article 19.2 de la loi du 10.07.1965, restée sans effet, outre la somme de 811.20 euros au titre des provisions non échues;

— Condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les requis aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale, en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, modifié par la loi du 13.12.2000 et la loi du 13.07.2006.

Il expose que les sommes réclamées à M. et Mme [R] sont dues en application des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18.03.2022, lesquelles n’ont pas été contestées et sont devenues définitives, ayant approuvé les comptes 2021 joints à la convocation, voté le budget provisionnel 2022, donné quittus au syndic et voté la clause d’aggravation des charges, ainsi que des assemblées l’ayant précédée.

Il indique que les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont en l’espèce remplies en l’état du commandement de payer et des mises en demeure qui leur ont été adressés ainsi qu’à leur curatrice.

Il fait aussi valoir que :

— il verse aux débats l’AR signé par la curatrice du PV de l’AG du 18 mars 2022 ainsi que l’AR de sa convocation à cette AG,

— la curatrice a assisté à l’AG du 30 mai 2022,

— les appelants doivent rapporter la preuve de l’encaissement des chèques de 2020 et 2021 dont ils disent qu’il n’en aurait pas été tenu compte,

— le chèque de 2023 apparaît sur le décompte,

— l’expertise non contradictoire visant une prétendue mauvaise gestion du cabinet FONCIA ne saurait justifier la réformation du jugement, aucune erreur dans la répartition ou le calcul des charges réclamées aux consorts [R] n’étant mise en évidence et celui pointant principalement des fournisseurs non payés et des copropriétaires débiteurs de charges,

— les frais de recouvrement sont justifiés.

DISCUSSION :

Il sera préalablement rappelé qu’une demande déloppée dans la motivation des conclusions et non reprise dans le dispositif de celles-ci ne saisit pas la cour.

1/ Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires :

La procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, permet le recouvrement des provisions dues au titre de l’article 14-1, c’est-à-dire les provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l’exercice entier ainsi que des autres provisions non encore échues en application du même article 14-1, soit les provisions sur charges correspondant aux travaux votés et des cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

De plus, le copropriétaire peut être condamné dans cette même procédure aux sommes appelées au titre de l’arriéré correspondant aux sommes restant dues lors des exercices précédents après approbation des comptes.

Le seul fait pour l’assemblée générale d’approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1353 du code civil.

Il est de jurisprudence établie que pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat des copropriétaire doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance à l’égard du copropriétaire défaillant.

Il résulte par ailleurs des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires défaillants ou opposants doivent être destinataires de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, laquelle doit intervenir dans le mois suivant la tenue de celle-ci.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux des assemblées générales des 29 octobre 2018,10 octobre 2019, 1er décembre 2020 et 15 novembre 2022, que M. [R] était présent lors de celles-ci, ce qui suppose qu’il y avait été valablement convoqué.

Il résulte de ces procès-verbaux que lors de ces trois assemblées générales il a successivement approuvé:

— les comptes de l’exercice 2017/2018 ainsi que le buget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 ;

— les comptes de l’exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, ainsi que le vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ;

— les comptes de l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2021 et au 31 mars 2022 ;

— les comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Ces différents votes ayant relevé de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le vote de M. [M] [R] était valable sans la présence de sa curatrice dont le vote était seulement nécessaire pour une délibération relevant de l’article 26 de la même loi.

M. [R] n’ayant été ni défaillant, ni opposant lors du vote de ces délibérations, celles-ci lui sont opposables ainsi qu’à son épouse indépendamment de toute notion de notification du procès-verbal de l’assemblée, laquelle ne s’imposait d’ailleurs que pour les seules assemblées générales des 1er décembre 2020 et 15 novembre 2022, et ayant été effective par courrier recommandé avec AR du 26 novembre 2022 pour cette dernière, celui-ci ayant été opposant lors de la première aux délibérations 8 et 9 relatives aux mises en concurrrence de contrats à souscrire par la copropriété et lors de la seconde, aux délibérations 11.1 et 11.3 relatives à la désignation des membres du conseil syndical.

Par ailleurs, si M. [R] a voté contre l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 lors de l’assemblée générale du 30 mai 2022, il doit être relevé que le procès-verval de cette assemblée lui a aussi été valablement notifié par lettre recommandée avec AR du 9 juin 2022 et que ce dernier ne justifie pas avoir exercé un recours contre cette délibération.

Il s’ensuit que les charges et provisions pour charges résultant de l’approbation des comptes des exercices susvisés sont exigibles.

Le syndicat des copropriétaires produit aussi les appels de provisions adressés aux époux [R] ainsi que le décompte actualisé de ceux-ci au 26 avril 2023 mentionnant un solde débiteur de 3 796 €, outre un total de charges non échues de 811,20 €. Il justifie aussi de la mise en demeure adressée à leur curatrice par courrier avec AR du 20 juin 2022 et des commandements de payer signifiés à celle-ci ainsi qu’à ces derniers les 4 juillet 2022 et 22 juin 2022.

Ceux-ci, qui ne justifient pas du débit des chèques n°5753996 et 8966399 sur leur compte bancaire, ne démontrent pas non plus une erreur dans la répartition des charges qui leur sont imputées, ni en quoi les mouvements constatés sur leur compte individuel au cours du mois de mars 2022, produit en pièce n°5, aboutiraient à un solde erroné de celui-ci.

Au surplus, les conclusions du rapport d’expertise dont il se prévalent et dont il n’est pas établi qu’elles aient été définitives, dès lors qu’un certain nombre de pièces restait à fournir au conseil syndical à l’issue de celles-ci, sont trop imprécises pour être probantes d’une erreur dans l’établissement des charges dues.

Les époux [R] qui ne peuvent faire abstraction de l’intégralité des frais portés aux débit de leur compte et des montants des deux chèques dont ils ne justifient pas du débit, ne peuvent valablement conclure à titre subsidiaire à l’existence d’une dette de charges circonscrite à la somme de 1 526,32 €.

C’est à bon droit que le premier juge a expurgé leur dette initiale des frais non nécessaires portés au débit de leur compte et fixé son montant à la somme de 2 736,42 € arrêtés au 22 mai 2023, charges non échues comprises.

Sur ce dernier point, le dispositif des conclusions du syndicat des copriétaires saisit la cour d’une demande de confirmation du jugement entrepris en ce qu’il en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [R] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LAGIER succédant au cabinet FONCIA la somme en principale de 2.736,42 euros selon relevé de compte détaillé au 26.04.2023, outre intérêts au taux légaux à compter du 28.06. 2021, date de la mise en demeure visant les dispositions de l’article 19.2 de la loi du 10.07.1965, restée sans effet, outre la somme de 811.20 euros au titre des provisions non échues.

La cour n’étant saisie que d’une demande de confirmation du jugement dont appel, celui-ci sera confirmé en l’état de son dispositif s’agissant de la condamnation des époux [R] au paiement du principal.

2/ Sur la demande de délais de paiement formée par les époux [R] :

Les époux [R], qui n’invoquent aucune circonstance justifiant le moratoire sollicité, lequel est de nature à porter atteinte au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires qui serait contraint d’en supporter la charge, seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

3/ Sur les demandes accessoires :

Les époux [R], succombant dans leurs prétentions, le jugement dont appel sera confirmé en ce qui concerne leur condamnation aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il seront aussi condamnés aux entiers dépens de la procédure d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires, qui a été obligé d’exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses moyens de défense dans le cadre de celle-ci, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 13 novembre 2023, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Déboute Madame [H] [S]-[R] et Monsieur [M] [R] de leur demande de délais de paiement ;

— Condamne Madame [H] [S]-[R] et Monsieur [M] [R] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PAULINE 13 la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamne in solidum au paiement des dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT