COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2026

N° 2026 / 024

N° RG 23/03665

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK54Z

[Z] [H]

C/

[G] [V]

[I] [D] épouse [V]

[C] [N]

(désignée en qualité de curatrice)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bertrand D’ORTOLI

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’ANTIBES en date du 14 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-000219.

APPELANT

Monsieur [Z] [H]

né le 09 Septembre 1940 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [N]

désignée en qualité de curatrice dans le cadre d’une curatelle renforcée par jugement en date du 22 mai 2025 prononcé par le Juge du contentieux et de la protection agissant en qualité de Juge des Tutelles près le Tribunal de Proximité d’Antibes

Intervenante volontaire

représentés et plaidant par M^e Bertrand D’ORTOLI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [G] [V]

né le 08 Avril 1954 à [Localité 7] (92)

Madame [I] [D] épouse [V]

née le 28 Janvier 1954 à [Localité 6] (62)

demeurant tous deux au [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par M^e Véronique BOLIMOWSKI, membre de la SCP DIDIER VALETTE – VÉRONIQUE BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame [C] ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 9 août 2004, M. [Z] [H] a donné à bail d’habitation aux époux [G] [V] et [I] [D] une villa de cinq pièces située [Adresse 3] au [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 2.100 € indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence.

Les locataires se sont plaints de manière récurrente de divers désordres affectant leur jouissance des lieux.

Un premier accord est intervenu le 10 janvier 2018 entre les parties pour ramener temporairement le montant du loyer à 1.500 € jusqu’au 30 juin 2019, le différentiel de 17.500 € redevenant exigible à cette date.

Aux termes d’un second écrit contresigné le 24 juillet 2019, M. [H] a accepté de reporter la date d’exigibilité de ladite somme au 31 décembre 2019 et de maintenir le montant du loyer à 1.515,73 € pendant 24 mois, soit jusqu’au 30 juin 2021, en contrepartie de l’engagement des locataires de réaliser à leurs frais divers travaux dans le logement. Il était également convenu que le loyer repasserait à 2.600 € à compter du 1er juillet 2021.

Par courrier du 4 août 2021, le bailleur a demandé à ses locataires de s’acquitter d’un loyer de 2.471 € à compter du 1er septembre suivant. Il a également fait état de son intention de renoncer au différentiel de loyer pour la période comprise entre juillet 2019 et août 2021.

Par acte du 24 février 2022, M. [H] a fait signifier aux époux [V] un commandement de payer la somme de 3.804,72 € au titre d’un arriéré de loyer, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Ces derniers ont saisi le 21 avril 2022 le tribunal de proximité d’Antibes pour voir annuler ledit commandement et réclamer restitution d’un trop perçu.

Devant le premier juge, les époux [V] ont produit une transaction datée du 22 avril 2022 aux termes de laquelle le bailleur acceptait de maintenir le montant du loyer à 1.500 € jusqu’au 30 avril 2024 et de renoncer au bénéfice du commandement en contrepartie de leur engagement d’installer la climatisation et de remplacer le portail d’entrée à leurs frais, cet accord mettant fin à toutes poursuites et tous contentieux de part et d’autre.

M. [H] a contesté la validité de cette transaction et demandé au tribunal :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion des preneurs,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 2.600 € par mois,

— et de condamner les époux [V] au paiement d’une somme totale de 23.876,72 € au titre de l’arriéré locatif.

Par jugement rendu le 14 février 2023, le tribunal de proximité d’Antibes, considérant que la transaction était parfaitement valable, a :

— débouté M. [H] de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté les époux [V] de leur demande en dommages-intérêts,

— condamné M. [H] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] a interjeté appel de cette décision le 9 mars 2023.

Suivant jugement rendu le 22 mai 2025, il a été placé sous la curatelle de Mme [C] [N], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 2 octobre 2025, M. [Z] [H], assisté de sa curatrice, fait valoir :

— que les époux [V] ont abusé de son état de faiblesse et de l’altération de ses facultés cognitives pour lui faire signer une transaction lésant gravement ses intérêts,

— que les locataires n’ont pas tenu leurs précédents engagements, tandis qu’il a personnellement respecté son obligation d’entretien du bien loué,

— et qu’ils ont en outre contrefait sa signature sur plusieurs reçus de remise d’espèces, dont il conteste la réalité.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de constater la résiliation du bail par l’effet du commandement demeuré infructueux,

— d’ordonner l’expulsion des époux [V] et de tous occupants de leur chef,

— de les condamner au paiement des sommes de 10.776,72 € au titre de leur dette locative correspondant à la période de juillet 2021 à octobre 2022 et de 17.500 € au titre de l’arriéré antérieur au 10 janvier 2018,

— de fixer l’indemnité d’occupation à 2.600 € par mois jusqu’à leur départ effectif,

— et de mettre les entiers dépens à la charge des intimés, outre une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 octobre 2025, les époux [V] soutiennent pour leur part :

— qu’en vertu de l’article 414-1 du code civil, un acte juridique ne peut être annulé pour insanité d’esprit qu’à charge de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de sa conclusion,

— que cette preuve n’étant pas rapportée en l’espèce, la transaction conclue le 22 avril 2022 doit être considérée comme valable,

— et qu’ils ont en outre pleinement exécuté les obligations mises à leur charge dans cet acte.

Ils poursuivent en conséquence principalement la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Subsidiairement, ils font valoir :

— que le bailleur a renoncé à l’arriéré de 17.500 € dans son courrier du 4 août 2021,

— qu’ils se sont toutefois acquittés de cette somme par divers versements en espèces, dont ils sont en droit de réclamer la restitution,

— et qu’ils n’étaient débiteurs d’aucune somme au jour de la signification du commandement.

Pour le cas où il ne serait pas donné effet à la transaction, ils demandent à la cour :

— de débouter M. [H] de l’ensemble de ses prétentions,

— de procéder, en tant que de besoin, à une vérification d’écriture,

— d’annuler le commandement délivré le 24 février 2022,

— et de condamner le bailleur à leur restituer la somme de 17.500 € indûment perçue.

En tout état de cause, ils réclament paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leurs entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 414-1 du code civil, il faut être sain d’esprit pour faire un acte valable, et c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En l’espèce, M. [Z] [H] produit un certificat de son médecin traitant le docteur [X] daté du 13 mars 2023, indiquant qu’il présente 'une personnalité fruste avec un équilibre fragile et une compréhension d’explication et de textes très approximative', de sorte qu’il pourrait être 'victime d’abus administratifs par des personnes malveillantes '.

Ce certificat ne fait pas foi de l’existence d’un trouble mental à l’époque de la transaction litigieuse conclue le 22 avril 2022.

L’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée le 22 mai 2025 ne fait pas davantage présumer l’existence de troubles cognitifs trois ans plus tôt.

M. [Z] [H] soutient d’autre part qu’il ne serait pas l’auteur du courrier dactylographié contenant la proposition de transaction, sur lequel les parties ont apposé leurs signatures. Cependant, il est produit aux débats d’autres courriers rédigés dans les mêmes formes et à la même époque par l’intéressé, dont la teneur tend à établir qu’il était en capacité de gérer ses intérêts. La cour se réfère précisément aux courriers en dates des 30 novembre 2021, 10 avril 2022 et 21 juillet 2022.

Enfin, les époux [V] démontrent, par la production des factures correspondantes, qu’ils ont respecté les obligations mises à leur charge dans l’acte en finançant le remplacement du portail d’entrée et l’installation de la climatisation, pour une somme totale de 20.626 euros.

C’est donc à bon droit que le premier juge a reconnu la validité de la transaction, laquelle, suivant l’article 2052 du code civil, fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il n’apparaît pas cependant que l’exercice par l’appelant de son droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que la demande en dommages-intérêts formée par les intimés doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute les époux [V] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [Z] [H] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser aux intimés une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT