COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 76

Rôle N° RG 23/02812 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2UC

[E] [W]

[D] [O]

[F] [G]

[K] [U]

C/

S.A.S. EUROPAZUR

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul SZEPETOWSKI

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 16 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04906.

APPELANTS

Madame [E] [W], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [G] Madame [F] [G] épouse [Q], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 4]

Tous représentés par M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A.S. EUROPAZUR Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

Syndic. de copro. [Adresse 1] Représenté par son Syndic en exercice, la SAS EUROPAZUR, dont le siège social est sis [Adresse 6], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège. , demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] sont copropriétaires au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 1], organisé en copropriété.

Le 22 novembre 2022, Ils ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires aux fins qu’il procède sous astreinte à l’allumage sans délai du chauffage collectif.

Celui-ci a été mis en marche le 30 novembre 2022 puis coupé le lendemain à la suite d’une assemblée générale convoquée en urgence le même jour à 13h30, avant l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2022 qui devait se tenir à 14h00.

La résolution 6 de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 qui s’est tenue à 13h30 a adopté le principe de procéder à l’arrêt du système de production de pré-chauffage par air pulsé dès le jour de l’assemblée générale et de couper l’installation, selon la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette résolution faisait suite à la résolution 5 portant sur le même objet qui avait été rejetée selon la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La SAS EUROPAZUR est le syndic de copropriété.

Par assignation du 16 décembre 2022, Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] ont fait citer le syndicat des copropriétaires et la SAS EUROPAZUR aux fins principalement d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 tenue à 13h30 et subsidiairement d’annulation de certaines résolutions, avec prise en charge par la SAS EUROPAZUR des frais de convocation, tenue et notification de cette assemblée générale.

Par jugement contradictoire du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— prononcé l’annulation des résolutions n°7 et n°8 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tenue le 30 novembre 2022 à 13h30 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M. [O] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M. [O] de leur demande de rejet des pièces adverses n°9 à 11 ;

— débouté M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M. [O] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tenue le 30 novembre 2022 à13h30 ;

— débouté M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M. [O] de leur demande de voir le cabinet EUROPAZUR prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, tenue et notification de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 à 13h30 ;

— débouté M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M. [O] de leur demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tenue le 30 novembre 2022 à 13h30 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens;

— dit qu’en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [U], Mme [W], Mme [G] épouse [Q] et M.[O] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Les premiers juges ont rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale en notant que Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] avaient voté au moins une fois pour une résolution qui avait été adoptée et qu’ils n’étaient donc ni opposants ni défaillants pour l’ensemble des résolutions. Il a rejeté la demande tendant à voir écarter les pièces 9 et 11 en relevant que celles-ci n’avaient pas été utilisées.

Ils ont rejeté la demande d’annulation de la résolution 5 qui avait été rejetée. Ils ont écarté la demande d’annulation de la résolution 6, votée à la majorité de l’article 24, en soulignant :

— qu’il ne s’agissait pas de supprimer le chauffage collectif mais de ne pas le mettre en marche,

— que l’arrêt du chauffage était conjoncturel,

— que le chauffage pouvait être remis en marche dans les mêmes conditions procédurales, d’autant que la suppression du chauffage collectif avait été refusée lors de l’assemblée générale ordinaire du même jour,

— qu’il n’était pas démontré un abus de majorité.

Ils ont prononcé l’annulation des résolutions 7 (modification du budget prévisionnel du premier juillet 2022 au 30 juin 2023) et 8 (adoption du budget prévisionnel du premier 2023 au 30 juin 2024) au motif d’une information incomplète et détaillée des copropriétaires, liée à l’absence d’élément financier.

Par déclaration du 20 février 2023, Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] ont relevé appel des chefs de cette décision qui les déboutent de leurs demandes.

La SAS EUROPAZUR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ont constitué avocat. Ils ont formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter, Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] demandent à la cour:

— de débouter le syndicat des copropriétaires et le cabinet EUROPAZUR de leurs demandes,

— d’infirmer le jugement déféré des chefs qui les déboutent de leurs demandes,

— d’annuler l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 à 13h30 pour défaut de respect du délai minimum de convocation,

— d’annuler l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 à 13h30 pour irrégularité dans la tenue de l’assemblée générale et comptabilisation des pouvoirs,

subsidiairement,

— d’annuler les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 à 13h30 pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et abus de majorité,

En tout état de cause,

— d’écarter les pièces 9 et 11 produites par le syndicat des copropriétaires inexploitables en raison de la mauvaise qualité des copies transmises ,

— de condamner le Cabinet EUROPAZUR à prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, tenue et notification de l’assemblée générale annulée,

— de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le Cabinet EUROPAZUR de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le Cabinet EUROPAZUR à la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de M^e J.M SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK,Avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance.

Ils sollicitent l’annulation de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 qui s’est tenue le 30 novembre 2022. Ils soutiennent avoir été opposants, même s’ils n’ont pas voté contre la désignation du président de séance et du secrétaire. Ils indiquent avoir manifesté immédiatement leur opposition sur le procédé utilisé pour convoquer cette assemblée générale. Ils font état de la violation du délai de convocation. Ils contestent l’existence d’une urgence à convoquer une telle assemblée générale, alors même que devait se tenir le même jour une assemblée générale ordinaire dont l’une des résolutions portait sur la suppression du chauffage collectif. Ils font également état de l’absence de communication de la feuille de présence et de la comptabilisation des pouvoirs.

Subsidiairement, évoquant une distinction artificielle entre 'suppression’ et 'arrêt', ils demandent l’annulation 5 et 6 pour les motifs suivants :

— violation des règles de vote puisque la résolution 5 aurait dû être votée à l’unanimité, s’agissant d’une modification des modalités de jouissance des parties privatives,

— abus de majorité

Ils estiment que les pièces 9 et 11 adverses, constituées d’attestations de copropriétaires sur le chauffage, doivent être écartées des débats car elles violeraient le principe de loyauté dans l’administration de la preuve.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SAS EUROPAZUR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demandent à la cour :

— de juger irrecevables les demandes des appelants tendant à voir annuler l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] à verser au syndicat des copropriétaires et à la SAS EUROPAZUR chacun la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] aux dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent qu’il n’était pas prévu lors l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2022 de supprimer immédiatement le chauffage collectif mais de voter sur le principe de cette suppression.

Ils exposent que l’assemblée générale spéciale a été organisée en raison d’une forte mobilisation des copropriétaires contre la remise en route d’un préchauffage collectif (pour des raisons d’économie), s’agissant de statuer sur le rallumage ou non du chauffage.

Ils considèrent que la question de l’allumage du système de chauffage pour l’hiver était indépendante de la question de la suppression de l’équipement collectif.

Ils estiment que Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] sont dépourvus d’un intérêt à agir pour voir annuler l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022, puisqu’ils ont voté en faveur de certaines résolutions.

Subsidiairement, ils contestent tout motif d’annulation lié à la violation de délai de convocation en relevant que la tenue de cette assemblée générale était urgente. A ce sujet, ils font état de la flambée du prix du gaz et de la vétusté du système de chauffage.

Ils concluent au rejet de la demande d’annulation des résolutions 5 et 6 en contestant toute violation des règles de vote. Ils estiment que le vote à la majorité de l’article 26-1 devait s’appliquer puisque la résolution ne portait pas atteinte aux modalités de jouissance des lots privatifs. Ils indiquent que le système de préchauffage collectif n’est pas expressément prévu dans le règlement de copropriété comme une élément indispensable de fonctionnement et qu’il ne s’agissait pas de supprimer le système de préchauffage mais uniquement de savoir s’il allait être allumé. Ils contestent également tout abus de majorité et précisent que les appelants ne démontrent pas avoir subi le moindre préjudice, puisqu’ils disposent dans leur appartement d’un système de chauffe par pompe à chaleur.

Ils s’opposent à la prise en charge par la SAS CAPAZUR des frais de convocation, tenue et notification de l’assemblée générale annulée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 convoquée à 13h30

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Comme l’indiquent avec pertinence les premiers juges, M.[U], Mme [G], M.[O] et Mme [W] ne peuvent être considérés comme opposants ou défaillants pour contester l’assemblée générale du 30 novembre 2022 dans son intégralité, puisqu’ils ne se sont pas opposés à toutes les résolutions de celle-ci ; ils n’ont pas voté contre la première résolution qui portait sur l’élection du président de séance ni contre celle portant sur l’élection du secrétaire de séance.

En conséquence, ils ne peuvent solliciter l’annulation de cette assemblée générale en son intégralité.

Le jugement déféré qui a rejeté leur demande de ce chef sera confirmé.

Sur l’annulation des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 30 novembre 2022

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Selon l’article 26-1 de cette même loi, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Comme l’indiquent également avec pertinence les premiers juges, M.[U], Mme [G], M.[O] et Mme [W] ne peuvent solliciter l’annulation de la résolution n° 5 puisqu’ils contestent la résolution qui avait été proposée et que cette dernière n’a finalement pas été adoptée.

La résolution n°6 qui a été adoptée à la majorité de l’article 26-1 et qui est contestée est ainsi libellée:

'Compte tenu des différents échanges entre les copropriétaires, réceptionnés durant les délais d’envois de la convocation à l’assemblée générale du 30 novembre 2022 sur les résolutions 45 et suivantes visant à la suppression du chauffage collectif de la copropriété pour une individualisation totale des installations par les copropriétaires, la présente assemblée générale spéciale urgente sans délais, a pour objet principal de pouvoir valider la date de mise en place de cette suppression et ainsi de ne pas procéder à l’allumage du chauffage commun (pour rappel, conformément aux différents rapports établis par Monsieur [R], [X] (…) et du syndic EUROPAZUR en 2018, le système de chauffage initial de la copropriété reste un pré-chauffage des appartements qui doit être complété par un équipement individuel, initialement les ventilo-convecteurs).

Devant la vétusté du système de pré-chauffage collectif, des complexités d’identifications du passage des réseaux, des problèmes d’hygiènes liés à l’air insuflé dans les appartements (…) l’assemblée générale spéciale se positionne dans la résolution ci-dessous sur la date de mise en place de l’individalisation du système de chauffage de la copropriété :

L’Assemblée générale, après avoir obtenu l’ensemble des explications données par le bureau d’étude [X] en la personne de Monsieur [R] et du Syndic le Cabinet EUROPAZUR sas et après en avoir délibérée décide :

— De procéder à l’arrêt du système de production de pré-chauffage par air pulsé de la copropriété donnant dans les appartements ;

— De mettre en place cette mesure à compter de la présente Assemblée Générale et décide par conséquent que la coupure de cette installation interviendra au jour de cette Assemblée Générale;

— L’Assemblée Générale, convoquée sans délai, rappelle que cette mesure est prise du fait :

— du coût énergétique exhorbitant des mois et années à venir ;

— du coût très important de la rénovation des installations collectives, tel que précisé dans le rapport du bureau d’étude BEET ;

— de la vétusté de nombreuses installations ;

— de la complexité d’identification des réseaux ;

— des problèmes d’hygiène liés à l’air insuflé dans les appartements ;

L’Assemblée Générale rappelle également que cette disposition et cet équipement peut être remis en fonction par une nouvelle disposition d’une Assemblée Générale'.

Cette résolution n’avait pas pour objet la suppression du chauffage collectif, qui devait être débattue lors de l’assemblée générale ordinaire tenue à la même date mais à 14h00, dans sa résolution 45 ; elle avait pour objet, alors que le pré-chauffage avait été mis en route, de l’éteindre, étant précisé que si cette résolution était adoptée, la remise en route pouvait, dans les mêmes conditions de majorité, être redébattue.Il convient de préciser, comme l’explique la résolution, que le chauffage collectif est en réalité un 'pré-chauffage des appartements qui doit être complété par un équipement individuel, initialement les ventilo-convecteurs', ce que ne contestent pas les appelants.

Il n’est pas démontré qu’une date de mise en route du système de pré-chauffage serait mentionnée au règlement de copropriété. La résolution n’avait pas pour objet de supprimer le système de chauffage collectif et n’avait pas pour conséquence d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Dès lors, il n’y a pas eu de violation des règles de vote, l’unanimité n’étant pas requise.

La majorité de l’article 26 n’ayant pas été atteinte, c’est à bon droit qu’a été votée la résolution à la majorité de l’article 26-1, étant précisé que la résolution n’avait pas pour objet de modifier les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires.

Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité. L’abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] ne démontrent pas que la résolution n°6 aurait été contraire à l’intérêt collectif puisqu’il s’agissait de faire des économies d’énergie et qu’il était évoqué des problèmes de vétusté et d’hygiène relatifs à l’air insuflé dans les appartements. Ils ne démontrent pas plus qu’elle leur aurait été préjudiciable ou voté pour leur nuire.

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces 9 et 11 produites par le syndicat des copropriétaires, dont le caractère déloyal n’est pas démontré et qui n’ont, en tout état de cause, pas été utilisées pour la résolution de ce litige.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la demande tendant à voir condamner la SAS EUROPAZUR à prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, de tenue et de notification de l’assemblée générale

L’assemblée générale critiquée n’a pas été annulée dans son intégralité. Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] seront déboutés de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens, sur les frais irrépétibles et sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La cour n’est pas saisie de l’annulation des résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022.

En première instance, les parties étaient chacune partiellement succombantes.

Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] sont succombants en appel.

En conséquence, il convient de dire que les parties garderont à leur charge les frais irrépétibles et les dépens qu’ils ont exposés en première instance.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] qui seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la SAS EUROPAZUR les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en appel. Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] seront condamnés à leur verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a mis à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens et l’a condamné à verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles sera infirmé. Il sera également infirmé en ce qu’il a dit que Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a dit que Mme [W], M.[O], Mme [G] et M.[U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés en première instance ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [W], M. [D] [O], Mme [F] [G] et M. [K] [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et à la SAS EUROPAZUR la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [W], M. [D] [O], Mme [F] [G] et M. [K] [U] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,