MINUTE N° 25/4

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Sylvia FOTI

— greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03051 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEHD

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [Y] [B] épouse [X]

[Adresse 4] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2524 du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [P] [X]

[Adresse 4] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2523 du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 5] pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]- [Localité 5]

Représenté par M^e Valérie SPIESER de la Selarl V² Avocats, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2008, l’Office public d’habitations à loyer modéré de la communauté urbaine de [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] un logement sis [Adresse 4] [Localité 3].

Par lettre recommandée non réclamée datée du 19 août 2021 puis acte d’huissier signifié le 21 septembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] (ci-dessous dénommé Ophea, venant aux droits du bailleur précité) a délivré congé aux locataires pour le 30 novembre 2021, suite à non-paiement des loyers et accessoires.

Se prévalant du paiement irrégulier des loyers par les preneurs et d’une utilisation quasi-permanente des parties communes extérieures pour y entreposer diverses ferrailles, la bailleresse a, par assignation délivrée le 14 avril 2022, fait citer les époux [X] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du congé régulièrement donné, subsidiairement, la prononcer,

— prononcer l’expulsion des locataires sous astreinte, et sans délai,

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 018, 65 euros, arrêtée au 8 mars 2022,

— obtenir la condamnation des occupants au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— obtenir le paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— obtenir le paiement de 300 euros au titre des frais d’enlèvement des encombrants du 21 juillet 2020,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 902,24 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs à payer tous les dépens du procès, y compris frais de sommation, frais de constat, frais de congés.

M. et Mme [X] se sont opposés aux demandes formées à leur encontre, en soutenant régler leur loyer aussi régulièrement que possible au vu de leur faible revenu et en critiquant l’arriéré en ce qu’il est essentiellement constitué de frais d’huissier et frais d’enlèvement

des encombrants dont ils contestent être à l’origine de leur dépôt, ceux-ci étant d’ailleurs entreposés sur les parties communes du bâtiment voisin.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité l’octroi de délais sur 36 mois pour apurer leur dette locative, avec déduction des frais de procédure mis en compte par le bailleur à hauteur de 866,11 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

constaté la résiliation du contrat de bail au 30 novembre 2021 conclu entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] d’une part et M. et Mme [X] d’autre part portant sur le logement sis [Adresse 4] [Localité 3],

ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges du 1er décembre 2021 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

condamné solidairement les époux [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] la somme de 1 503, 37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échues et impayés au 30 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

débouté l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] du surplus de ses demandes,

débouté M. et Mme [X] de leur demande de délais de paiement des arriérés locatifs,

condamné solidairement M. et Mme [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre frais divers de sommations, constat d’huissier et enlèvement d’encombrants à hauteur de 866, 11 euros,

condamné solidairement les époux [X] aux frais et dépens, qui comprendront le coût de la notification à la préfecture.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que le congé était valide et régulier, l’historique de compte des locataires faisant ressortir des retards de loyers quasi-constants compte tenu de paiements réguliers mais seulement partiels et le retard s’établissant à la somme de 905,88 euros en septembre 2021 pour augmenter à 1 503,37 euros au 30 novembre 2023.

Il a refusé d’accorder des délais de paiement aux preneurs faute pour ceux-ci de satisfaire à leur obligation de jouissance paisible en relevant que les pièces produites établissaient la présence de la camionnette de M. [X] et d’encombrants, nombreux et volumineux, situés à ses côtés, démontrant ainsi l’utilisation sauvage et récurrente des parties communes pour l’activité de ferraillerie de M. [X], comme constaté tant en juillet 2020 qu’en février 2022 et mars 2023.

Il a exclu le prononcé d’une astreinte, inappropriée, s’agissant de locataires bénéficiaires du Rsa et de l’aide juridictionnelle totale et a rejeté la demande de suppression du délai de deux mois, au vu notamment du délai minimal nécessaire aux époux [X] et leurs enfants

pour se reloger.

Monsieur et Madame [X] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 août 2023.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, M. et Mme [X] demandent à voir déclarer leur appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le débouté d’Ophea du surplus de ses demandes et, statuant à nouveau :

enjoindre à Ophea de justifier d’un décompte actualisé de la dette locative ainsi que des charges en déduisant tous les frais de procédure afin d’avoir un montant précis de la dette purement locative,

dire et juger que les frais de procédure comptabilisés dans le décompte des loyers et des charges doivent être déduits de la somme réclamée par Ophea,

débouter Ophea de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], et tendant à leur expulsion,

constater que la dette locative a été intégralement payée,

constater que les consorts [X] sont à ce jour créditeur de la somme de 1 446,31 euros,

dire et juger qu’il n’y a pas lieu à procéder à leur expulsion,

à titre subsidiaire, si la résiliation du contrat de bail devait être confirmée :

constater que les consorts [X] ont respecté leur engagement d’apurer la dette locative conformément au protocole d’accord signé entre les parties en date du 23 janvier 2024,

enjoindre à Ophea la signature d’un nouveau contrat de bail, conformément au protocole d’accord signé entre les parties en date 23 janvier 2024, dans un délai maximum ne pouvant excéder trois mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

dire et juger qu’il n’y a pas lieu à procéder à leur expulsion,

à titre infiniment subsidiaire, si la résiliation du contrat de bail devait être confirmée, et qu’un nouveau contrat de bail ne devait pas être signé :

condamner Ophea à rembourser aux consorts [X] le trop-perçu fixé à 1 446,31 euros en avril 2024,

en tout état de cause :

débouter Ophea pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions,

débouter Ophea de sa demande d’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

débouter Ophea de sa demande au titre des frais et dépens,

débouter Ophea de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

A l’appui de leur appel, les époux [X] contestent la résiliation du bail en l’absence de mauvaise foi de leur part et au vu des difficultés rencontrées depuis juillet 2020. Ils précisent être sans emploi et percevoir uniquement le revenu de solidarité active mais ne pas être pour autant en cessation des paiements, ayant continué à régler leur loyer régulièrement.

Ils justifient leurs retards de paiement d’une part par l’irrégularité des prestations versées par la caisse d’allocations familiales (Caf) ayant amené la bailleresse à leur réclamer en mars 2021, janvier 2022 et septembre 2023 l’intégralité du loyer sans déduction de l’aide personnalisée au logement (Apl), ce qu’ils ne pouvaient supporter financièrement et d’autre part, par les frais de procédure mis à leur charge par Ophea au titre des sommations d’huissier, dont la première datée du 17 juillet 2020.

Ils contestent tout dépôt d’encombrants dans la cour de l’immeuble voisin, sis [Adresse 2] et soulignent que ce lieu est librement accessible et que le constat dressé le 24 février 2022 liste la présence d’objets sans établir qu’ils leur appartiennent, l’ensemble du voisinage entreposant divers objets dans cette cour. Ils insistent sur le fait que le véhicule stationné à côté appartient à leur fils et ne démontre pas que ladite camionnette sert à transporter les objets. Monsieur [X] indique avoir débarrassé cet espace à plusieurs reprises pour ne pas se voir imputer des frais de sommations d’huissier mais retrouver régulièrement de nouveaux objets.

Ils expliquent enfin leurs retards de paiement par leur habitude de payer le loyer en espèces, nécessitant de se rendre au distributeur puis auprès d’Ophea dont le guichet n’est accessible qu’à certains horaires et ne rend pas la monnaie, ce qui les amenaient parfois à effectuer des paiements partiels faute de disposer de la somme exacte. Ils précisent avoir désormais mis en place un télépaiement en ligne et n’avoir plus aucun retard ni paiement partiel.

Les preneurs indiquent avoir mis en place, depuis août 2023, un échéancier à hauteur de 50 euros par mois en sus de leur loyer et avoir bénéficié d’une aide du fonds de solidarité pour le logement (Fsl) à hauteur de 3 193,01 euros directement versés à Ophea. Ils se prévalent d’un plan d’apurement et un protocole d’accord signé le 23 janvier 2024 prévoyant que leur bonne foi est reconnue et ayant permis le versement d’une somme de 2 359,89 euros par la Caf, de sorte qu’ils sont désormais créditeurs à hauteur de 1 446,31 euros.

Ils font valoir leur situation de famille et la charge de leurs enfants, majeurs étudiants et mineurs.

Ils demandent à voir écarter toute résiliation ou, subsidiairement, à voir enjoindre Ophea de signer un nouveau bail conformément au protocole du 23 janvier 2024.

Ils s’opposent à l’appel incident tendant à voir assortir leur expulsion d’une astreinte, compte tenu de son caractère inadapté comme relevé par le premier juge.

Par dernières écritures du 18 octobre 2024 notifiées par voie électronique, l’Ophea demande à la cour de :

déclarer l’appel mal fondé,

constater que ce dernier est devenu sans objet du fait de l’expulsion des époux [X],

en tout état de cause et en tant que de besoin :

déclarer les époux [X] mal fondés en leur appel,

le rejeter,

les débouter de l’intégralité de leurs fins et conclusions,

confirmer la décision entreprise sous réserve de l’appel incident,

en cas de confirmation sur la validité du congé, sur appel incident et en tant que de besoin :

infirmer le jugement entrepris,

condamner les époux [X] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant les arriérés de loyers et charges à la date d’effet du congé soit le 30 novembre 2021 soit la somme de 1 007,24 euros avec intérêts légaux à compter de cette date,

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et biens, de M. et Mme [X] ainsi que tout occupant de leurs chefs des lieux loués et de tous locaux accessoires, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

confirmer le jugement pour le surplus,

en cas d’infirmation sur la validité du congé :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties aux torts des époux [X] avec toutes conséquences de droit,

en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et biens, de M. et Mme [X] ainsi que tout occupant de leurs chefs des lieux loués et de tous locaux accessoires, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

condamner solidairement M. et Mme [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant les arriérés de loyers et charges à la date du prononcé de la résiliation du contrat de location, soit à compter de l’arrêt à intervenir, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance, le cas échéant en quittances et deniers,

condamner solidairement M. et Mme [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter de la résiliation prononcée jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

en tout état de cause :

condamner solidairement les époux [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des troubles occasionnés,

condamner solidairement les époux [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant la somme de 324,12 euros au titre des frais de constat du 30 mars 2024,

assortir le paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation des intérêts légaux à compter de chaque échéance,

condamner solidairement les époux [X] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] concluant la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la bailleresse soutient que les preneurs ont manqué non seulement à leur obligation de payer les loyers et charges mais aussi à leur obligation d’user paisiblement des lieux, ce qui l’a contrainte à faire intervenir à plusieurs reprises un huissier de justice et un

prestataire extérieur, les époux [X] n’ayant jamais contesté, jusqu’à cette procédure, être à l’origine de tels troubles.

Elle fait valoir à titre liminaire que l’appel est devenu sans objet s’agissant de la résiliation du bail et de ses conséquences puisque les époux [X] ont fait l’objet d’une expulsion le 17 septembre 2024.

Elle estime en tout état de cause l’appel comme mal fondé, les époux [X] se prévalant à tort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors que la résiliation résulte d’un congé délivré sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948 pour non-paiement de loyers et accessoires que les preneurs ne contestent pas réellement puisque reconnaissant des retards de paiement.

L’Ophea souligne le comportement attentiste des preneurs qui n’ont pas effectué de démarches pour régulariser leur situation et n’ont pas davantage donné suite aux sommations relatives aux encombrants, réitérées à de nombreuses reprises sans réaction de leur part.

L’intimé estime que l’attestation émanant d’un voisin est de pure complaisance et est trop imprécise pour être utile, les nouvelles attestations n’étant pas davantage de nature à entraîner infirmation de la décision.

A titre très subsidiaire, la bailleresse demande à voir prononcer la résiliation du bail au vu des manquements répétés des preneurs à leurs obligations.

S’agissant du protocole signé le 23 janvier 2024, la bailleresse estime que les appelants en dénaturent les termes s’agissant d’un document préalable à la signature du protocole valant titre d’occupation et permettant le rétablissement des droits Apl et la signature d’un nouveau bail dans les trois mois de l’échéance de ce protocole. La mention relative à l’absence de troubles de voisinage ou manquements graves est une condition à respecter qui n’est pas satisfaite en l’espèce puisque les époux [X] ont reconnu être à l’origine de nouveaux encombrants constatés par procès-verbal du 30 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Au préalable, la cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger », « juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le

dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

L’expulsion diligentée le 17 septembre 2024 ne prive pas la présente procédure d’objet, les appelants n’ayant pas quitté les lieux volontairement mais sur expulsion fondée sur la décision contestée, revêtue de l’exécution provisoire ; ils conservent en conséquence un intérêt à critiquer la résiliation du bail et l’expulsion subséquente.

Sur la validité du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Conformément aux dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l’article 4, au terme duquel les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

En l’espèce, les parties s’accordent pour reconnaître que la bailleresse a fait délivrer aux preneurs un congé par acte signifié le 21 septembre 2021 avec prise d’effet au 30 novembre 2021.

La validité formelle du congé n’est pas contestée.

Les appelants ne contestent pas davantage l’existence d’arriérés locatifs tels qu’établis par l’extrait de compte produit dont il ressort, comme relevé par le premier juge, que leur compte locatif est en position débitrice régulière depuis le début du bail et de manière constante depuis juin 2020, s’établissant encore au 30 novembre 2021, date de prise d’effet du congé, à la somme de 1 007,24 euros (dont 589,86 euros d’arriérés locatifs et 417,38 euros de frais d’huissiers).

Leurs développements quant à l’origine de leurs retards de paiement sont sans emport. Ils ne sauraient en effet faire peser sur leur bailleur leur choix de recourir à des paiements en espèces ni se retrancher derrière l’irrégularité des versements opérés par la Caf alors que de tels incidents ont été bien plus ponctuels que l’insuffisance de leurs paiements. Il sera en tout état de cause observé que leur compte locatif n’est jamais revenu à une position créditrice depuis juin 2020 et ce même en tenant compte des seuls arriérés locatifs, après déduction des frais de procédures.

Or, le paiement du loyer est une obligation essentielle du contrat de bail et le paiement doit être fait au terme convenu, un retard important ou réitéré du locataire pouvant être constitutif de sa mauvaise foi et entraîner la perte du droit au maintien dans les lieux, ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, les appelants ont manqué à leur obligation de jouissance paisible des lieux en faisant un usage inapproprié d’un espace commun pendant plusieurs années.

S’ils contestent formellement ces faits, il ressort de leurs propres écritures selon lesquelles il serait « injuste d’imputer l’intégralité de ce comportement à Monsieur et Madame [X] alors que c’est l’ensemble du voisinage qui se sert de la cour de l’immeuble pour entreposer divers objets », qu’ils reconnaissent implicitement mais nécessairement avoir à tout le moins participé à de tels dépôts.

En outre, selon constat dressé le 30 mars 2024, des vélos, réfrigérateur, tondeuse et mobilier divers étaient entreposés sur le parking et dans l’entrée du sous-sol de l’immeuble [Adresse 2], M. [X] reconnaissant expressément devant le commissaire de justice « être à l’origine de ce stockage et (' déclarer) les retirer rapidement ».

Les quelques attestations produites à hauteur de cour par les appelants ne sont pas de nature à contredire utilement ces constatations, se contentant d’évoquer de bonnes relations de voisinage avec les consorts [X] mais aussi la pratique d’un dépôt généralisé dans la cour de l’immeuble sans permettre d’en exclure les époux [X]. Il y est en outre fait mention que M. [X] « fait sont travail dans son coin » sous-entendant une activité professionnelle de l’intéressé, comme retenu par le premier juge qui a caractérisé un usage privatif inapproprié d’un espace commun depuis à tout le moins juillet 2020.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que les époux [X] ne pouvaient prétendre au maintien dans les lieux, en l’absence de bonne foi dans leurs obligations locatives et qu’il a, par suite, considéré le congé comme valide et régulier, ayant entraîné résiliation de plein droit du bail au 30 novembre 2021.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’expulsion et l’astreinte

La résiliation ayant été reconnue fondée et l’expulsion ayant déjà eu lieu, en date du 17 septembre 2024, toute demande d’astreinte est désormais sans objet.

Sur le montant de la dette locative et la demande en restitution de trop-perçu

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation à paiement du loyer découle du contrat de bail. Il appartient en conséquence aux preneurs, le cas échéant, de prouver s’être acquittés de sommes qui n’auraient pas été prises en compte.

Les époux [X] ne justifient ni même n’allèguent de tels paiements de sorte que leur demande en production d’un décompte de la dette locative est sans pertinence, étant au surplus observé qu’ils ont été destinataires chaque mois de leur avis d’échéance sur la base desquels ils pouvaient effectuer tout calcul utile et le cas échéant toute production à l’appui de leur argumentation.

Il résulte des termes du jugement que le premier juge a condamné les époux [X] à payer :

— une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2021, faisant ainsi logiquement suite à la résiliation du bail au 30 novembre 2021, ladite condamnation portant intérêts à compter de son prononcé, sans qu’il soit nécessaire de prévoir les intérêts à compter de chaque échéance,

— une somme de 1 503,37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échues et impayés au 30 mars 2023,

— une somme de 866,11 euros au titre des frais divers de sommations, constat d’huissier et enlèvement des encombrants.

La bailleresse, sur appel incident, sollicite condamnation des preneurs à lui payer les arriérés de loyers et charges à la date d’effet du congé soit le 30 novembre 2021 soit la somme de 1007,24 euros.

Les époux [X] sollicitent quant à eux restitution d’un trop-perçu à hauteur de 1 446,31 euros.

Il résulte du dossier que l’arriéré tel qu’arrêté au 30 novembre 2021, date de résiliation du bail, s’élevait à la somme de 1 007,24 euros dont il y a effectivement lieu d’exclure la somme de 417,38 euros correspondant à des frais d’actes d’huissier et non à des loyers et charges. Seule la somme de 589,86 euros était donc effectivement due à cette date au titre de la dette locative.

Il sera toutefois observé que toute condamnation à ce titre n’a plus lieu d’être dès lors que l’avis d’échéance de mars 2024 fait ressortir un solde créditeur à hauteur de 1 446,31 euros, impliquant régularisation de la dette antérieure.

Pour autant, cet avis d’échéance ne peut justifier condamnation de la bailleresse à restituer ce montant alors que l’expulsion n’est intervenue qu’à la date du 17 septembre 2024 et que les comptes entre les parties ne peuvent être arrêtés avant cette date. Il ressort d’ailleurs de l’avis d’échéance de fin août 2024 que le crédit ne s’élevait plus alors qu’à la somme de 267,28 euros.

La demande des époux [X] en restitution de trop-perçu doit donc être rejetée.

S’agissant des frais des divers actes afférents aux encombrants (frais de constat ou de débarras), ils ont à juste titre été imputés par le premier juge aux preneurs, s’agissant de frais générés par leur comportement fautif.

La cour, au vu des frais dont il est reconnu par les deux parties qu’il s’agit de frais d’huissier et des factures produites, peut se convaincre que ces frais représentaient à tout le moins la somme de 906,58 euros, de sorte que la condamnation prononcée par le premier juge à hauteur de 866,11 euros, dont la bailleresse ne sollicite pas infirmation, sera confirmée.

De nouveaux frais ayant été rendus nécessaires par le comportement des preneurs et la nécessité pour la bailleresse de préserver ses intérêts par un nouvel acte d’huissier, M. et Mme [X] seront condamnés à supporter les frais du constat et de la sommation interpellative du 30 mars 2024, soit la somme de 324,12 euros.

Sur les effets du protocole d’accord en date du 23 janvier 2024

L’article L353-15-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit la faculté pour un organisme HLM bailleur de signer avec le preneur ayant fait l’objet d’une résiliation de bail par voie judiciaire pour défaut de paiement de loyer un protocole d’accord permettant le

rétablissement des aides au logement. Ce protocole tend au rétablissement du bail et vaut titre d’occupation, donnant ainsi droit à l’aide personnalisée au logement. L’occupant s’engage à respecter le plan d’apurement établi entre les parties. Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail.

Le 23 janvier 2024, les parties ont signé un plan d’apurement ainsi qu’un protocole d’accord.

Le plan d’apurement est expressément mentionné comme constituant un préalable au protocole d’accord ; il organise un apurement de la dette, telle qu’arrêtée à cette date à la somme de 742,67 euros, par le biais de 15 mensualités de 50 euros à verser entre le 10 février 2024 et le 10 avril 2025.

Le protocole d’accord prévoit quant à lui que le bailleur s’engage à proposer la signature d’un nouveau bail au terme dudit protocole dans un délai maximal ne pouvant excéder trois mois. Cet engagement est toutefois subordonné au fait que le débiteur respecte strictement ses engagements et que la dette soit soldée.

Ce document précise en entête que « la bonne foi du débiteur peut être reconnue eu égard à sa situation personnelle (et qu’il ne lui est pas reproché de troubles du voisinage ou autre manquement grave justifiant la poursuite de l’expulsion) » et en dernier paragraphe que « si le locataire ne tient pas ses engagements, le bailleur peut poursuivre l’exécution du jugement ou de l’arrêt du 26/05/2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg ».

Il résulte de ces dispositions que, à la date de signature du protocole, l’Ophea a accepté la perspective de signer un nouveau bail au profit des époux [X] sous réserve du respect par ces derniers de leur obligation d’apurement de leur dette mais aussi sous réserve de leur bonne foi et du respect de toutes obligations imposées à des locataires dont la jouissance paisible des locaux.

Or, comme indiqué supra, le constat du 30 mars 2024 aux termes duquel M. [X] a reconnu continuer à entreposer des affaires sur le parking suffit à constituer la preuve du non-respect par les preneurs de leurs engagements locatifs et l’échec du protocole, peu important la persistance ou non d’une dette locative à cette date.

Il ne saurait en conséquence y avoir lieu d’enjoindre au bailleur de signer un nouveau bail, faute de respect par les preneurs de leurs propres obligations.

Sur la demande en dommages et intérêts

Le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice autre que les frais exposés.

La bailleresse, bien que réitérant sa demande de dommages et intérêts dans l’énoncé de ses prétentions, ne développe aucun moyen de critique de la décision déférée ni de moyen à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Faute pour celle-ci de démontrer aucun préjudice particulier, autre que les sommes dont elle demande déjà remboursement au titre des arriérés locatifs ou frais de procédure, le rejet opposé par le premier juge doit être confirmé.

Sur les frais et dépens

La décision sera confirmée s’agissant des frais et dépens de première instance.

Les appelants succombant pour l’essentiel, ils seront condamnés à supporter les dépens de la procédure d’appel.

Au vu des frais exposés par l’Ophea et de la situation respective des parties, les époux [X] seront condamnés à verser à l’Ophea une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 26 mai 2023, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg la somme de 1 503,37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échues et impayés au 30 mars 2023 ;

Statuant de nouveau du chef infirmé :

REJETTE la demande en condamnation de Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] la somme de 1 007,24 euros à la date du 30 novembre 2021, la dette locative s’élevant à cette date à la somme de 589,86 euros et ayant été soldée depuis lors ;

REJETTE la demande en injonction de production de décompte et en restitution de trop-perçu présentée par Monsieur et Madame [P] et [Y] [X] ;

DIT que l’appel incident sur le prononcé d’une astreinte assortissant l’expulsion est devenu sans objet ;

Y ajoutant :

DEBOUTE Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] de leur demande en injonction de signature d’un nouveau bail sur le fondement du protocole d’accord du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] la somme de 324,12 euros au titre des frais d’huissier du 30 mars 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [B] épouse [X] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente