COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2026

N° 2026/212

Rôle N° RG 21/18068 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BISRW

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

C/

[N] [C]

[J] [C]

[F] [D]

[Q] [D] épouse [A]

[E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Samira KEITA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 22 novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00254.

APPELANTE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Samira KEITA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Louis KEITA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Emmanuelle MORVAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMÉES

Madame [N] [C]

née le 22 Août 1954 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

défaillante

Madame [J] [C]

née le 13 Octobre 1950 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

défaillante

Madame [F] [D]

née le 21 Mai 1974 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 4]

défaillante

Madame [Q] [D] épouse [A]

née le 09 Février 1980 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 5]

défaillante

Madame [E] [D]

née le 18 Janvier 1986 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

ARRÊT

Par défaut

Rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 1er août 2017, Mme [N] [C], Mme [J] [C], Mme [F] [D], Mme [Q] [D] épouse [A], Mme [E] [D] (les consorts [C] [D]), propriétaires indivis d’une parcelle non viabilisée située [Adresse 6] à [Localité 1] en zone 1AU, ont consenti à la SAS Bouygues immobilier une promesse unilatérale de vente portant sur cette parcelle, sous condition suspensive de modification du plan local d’urbanisme (PLU) et d’obtention d’un permis de construire.

La société Bouygues a versé à titre d’indemnité d’immobilisation une somme de 100 786 euros.

La promesse unilatérale de vente est devenue caduque faute de réalisation des conditions suspensives.

Après avoir vainement sollicité le remboursement de l’indemnité d’immobilisation, la société Bouygues immobilier a assigné les consorts [C] [D] devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence par acte du 15 décembre 2020 en restitution de cette indemnité.

Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2021, le tribunal a judiciaire l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les parties étaient convenues que l’indemnité serait restituée si la société Bouygues immobilier justifiait que la condition suspensive afférente au PLU n’avait pu être levée et qu’elle ne démontrait par aucune pièce probante qu’elle n’avait pas obtenu la modification du PLU.

Par acte du 21 décembre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Bouygues immobilier a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS Bouygues immobilier demande à la cour de :

' infirmer le jugement ;

' condamner les consorts [C] [D] à lui restituer la quote-part de l’indemnité d’immobilisation qu’elles ont respectivement perçue, à savoir 33 595,33 euros chacune pour Mmes [C] et 11 198,44 euros chacune pour Mmes [D] ;

' condamner chaque défenderesse à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Mme [N] [C], Mme [J] [C], Mme [F] [D], Mme [Q] [D], Mme [E] [D], assignées par la société Bouygues immobilier par actes des 10 et 11 mars 2022, déposé en l’étude de l’huissier, sauf pour [N] [C] à qui il a été signifié à personne, n’ont pas constitué avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

1.1 Moyens des parties

La société Bouygues immobilier fait valoir que la révision du PLU de la ville d'[Localité 2], érigée en condition suspensive, n’est pas intervenue dans le délai imparti et que la commune n’a pas davantage créé de zone d’aménagement concertée (ZAC) ZAC dans le secteur des Rempelins, de sorte que le terrain est inconstructible et l’opération devenue impossible ; que la promesse de vente stipule expressément que si une des conditions suspensives prévues par la promesse de vente est défaillie sans que le bénéficiaire en ait empêché l’accomplissement, ce dernier est fondé à demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée au promettant ; que la révision du PLU et/ou la création d’une ZAC étaient nécessaires au regard des dispositions du PLU d'[Localité 2] qui interdisent, en zone 1AU dans laquelle la parcelle HC [Cadastre 1] est classée, tous les travaux, constructions, ouvrages, installations ou utilisations du sol autres que ceux prévus à l’article 1AU-2, qui n’autorise les occupations ou utilisations du sol « que lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble », définie comme une opération qui poursuit l’un des objets visés par l’article L.300-1 du code de l’urbanisme et répond à une volonté d’aménagement par un projet de territoire impliquant une combinaison d’interventions significative ou un impact significatif sur le site concerné, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

1.2 Réponse de la cour

En vertu de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle, lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive, lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire, lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Par l’effet de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

La condition suspensive est considérée comme ayant défailli sans faute, lorsque celui au profit duquel elle est stipulée s’est conformé aux obligations lui incombant. En revanche, lorsque par son comportement, le débiteur empêche la réalisation de la condition, il s’expose à la sanction prévue par l’article 1304-3 précité du code civil.

Le créancier a alors le choix entre un maintien du contrat par le jeu de l’article 1304-3 ou une caducité du contrat en faisant constater la défaillance de la condition.

En l’espèce, la société Bouygues Immobilier est bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente conclue le 1er août 2017 avec les consorts [C] [D], portant sur une parcelle cadastrée HC n°[Cadastre 1], dont ils sont propriétaires indivis.

Page 9 de l’acte, figure une condition suspensive devant être réalisée avant le 16 décembre 2019, ainsi rédigée « que la délibération du conseil municipal de la ville d'[Localité 3] en [Localité 4] modifiant ou révisant le PLU et/ ou portant approbation du dossier de réalisation de la ZAC (rendant les terrains constructibles afin de permettre la réalisation de l’opération envisagée par le Bénéficiaire) soit exécutoire et définitive pour la zone dans laquelle se situe le bien, et qu’elle permette sur le bien, l’opération projetée par le bénéficiaire. »

L’insertion de cette condition suspensive, sur laquelle les parties au contrat se sont entendues, avait pour objectif d’assurer à l’acquéreur que le projet de construction envisagé, à savoir la construction d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher minimum de 2 026 m², soit possible puisqu’en l’état, classées en zone 1AU du POS, les parcelles n’étaient pas constructibles mais seulement situées dans une zone d’urbanisation futur nécessitant une opération d’aménagement d’ensemble.

La faisabilité de l’opération était en conséquence suspendue à une révision du PLU avant le 16 décembre 2019 ou à la création d’une ZAC.

Les consorts [C] [D] ne rapportent aucune preuve que le PLU de la commune d'[Localité 1] a été modifié avant la date convenue par les parties, rendant possible le projet de construction projeté sur la parcelle litigieuse.

Bien qu’il ne lui appartienne pas de démontrer que ce PLU n’a pas été modifié, la société Bouygues immobilier produit aux débats un courrier de la commune, daté du 7 mars 2022 dans lequel il est indiqué : « je vous confirme que le secteur « Rempelin Nord » est bien classé en zone 1AU1-UM couvert par l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP n°9) au PLU d'[Localité 2]. Dans cette zone, l’urbanisation est conditionnée par la réalisation d’une opération d’ensemble. A ce jour, cette opération n’est pas programmée par la Ville d'[Localité 3] ou la Métropole d'[Localité 5] ».

Il s’en déduit que le PLU n’a pas été modifié à ce jour et qu’aucune [Adresse 7] n’a été créée, de sorte que c’est sans faute de la part de la société Bouygues immobilier que la condition suspensive a défailli.

Or, la promesse unilatérale de vente du 1er août 2017 stipule que dans l’hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, la bénéficiaire de la promesse serait remboursée de la somme de 100 786 euros versée en exécution de la promesse à titre de dépôt de garantie.

En conséquence, faute de démontrer que le PLU a été révisé et la condition suspensive levée au 16 décembre 2019 ou que la société Bouygues en a empêché l’accomplissement, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à cette dernière.

Les droits de propriété des indivisaires s’établissent comme suit : 1/3 en pleine propriété pour Mme [N] [C], Mme [J] [C] et 1/9ème en pleine propriété pour mesdames [F] [D], [Q] [D] épouse [A] et [E] [D].

En conséquence, le jugement sera infirmé et Mme [N] [C], Mme [J] [C] seront condamnées à payer à la société Bouygues immobilier la somme de 33 595,33 euros chacune.

Mesdames [F] [D], [Q] [D] épouse [A] et [E] [D] seront condamnées à lui payer la somme de 11 198,44 euros chacune.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc infirmées.

Mme [N] [C], Mme [J] [C] épouse [K], [F] [D], Mme [Q] [D] et Mme [E] [D] supporteront la charge des entiers dépens d’appel à proportion de leurs droits dans l’indivision.

L’équité justifie d’allouer à la société Bouygues Immobilier une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence le 22 novembre 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [C] à payer à la SAS Bouygues immobilier la somme de 33 595,33 euros ;

Condamne Mme [J] [C] à payer à la SAS Bouygues immobilier la somme de 33 595,33 euros ;

Condamne Mme [F] [D] à payer à la SAS Bouygues immobilier la somme de 11 198,44 euros ;

Condamne Mme [Q] [D] épouse [A] à payer à la SAS Bouygues immobilier la somme de 11 198,44 euros ;

Condamne Mme [E] [D] à payer à la SAS Bouygues immobilier la somme de 11 198,44 euros ;

Condamne mesdames [N] [C], [J] [C], [F] [D], [Q] [D] épouse [A] et [E] [D], à proportion de leurs droits dans l’indivision, aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SAS Bouygues Immobilier une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ;

Accorde à l’avocat qui en a fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président