Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09145 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU7V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n°

APPELANTE

E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

Représentée par M^e Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

INTIMEE

Madame [I] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9] / France

Représentée par M^e Pierre DE COMBLES DE NAYVES de la SELARL NAYVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0005

Représentée par M^e Charles DUBOT, avocat au barreau de PARIS toque : C2499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2015, l’office public d’HLM Paris Habitat (l’office Paris Habitat – OPH) a consenti à Mme [I] [E] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 339,03 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office Paris Habitat – OPH lui a fait signifier par acte d’huissier du 20 février 2020 un commandement de payer la somme de 1 704,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 7 décembre 2020, l’office Paris Habitat – OPH a été informé de ce que Mme [E] n’occupait plus personnellement les lieux.

Selon procès-verbal en date du 12 février 2021, l’huissier de justice a constaté la présence dans les lieux d’un homme indiquant se nommer [B] [S] [E], qui lui a indiqué résider seul dans les lieux et que Mme [I] [E], sa tante, serait en voyage.

Le 8 février 2022, l’office Paris Habitat – OPH a fait diligenter un constat sur requête aux termes duquel l’huissier de justice a rencontré sur les lieux Mme [P] [H] déclarant être hébergée à titre gratuit depuis cinq jours par sa tante Mme [I] [E] et occuper le logement avec elle.

Par actes d’huissier en date des 4 et 6 avril 2022, l’office Paris Habitat – OPH a fait assigner Mme [I] [E] et Mme [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail à titre principal et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire, expulsion des occupants et condamnation à verser la somme de 5 267,88 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 %.

A l’audience, l’office Paris Habitat – OPH a maintenu ses demandes sauf à actualiser la somme due au titre des arriérés de loyer à la somme de 4 111,90 euros échéance de décembre 2022 incluse et a indiqué s’opposer à tout délai de paiement.

Mme [I] [E], comparante, a sollicité le rejet des demandes et un délai de 24 mois pour s’acquitter de ses dettes de loyers.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— déboute Paris Habitat – OPH de sa demande de résiliation judiciaire pour non occupation personnelle ;

— déboute Paris Habitat – OPH de sa demande de résiliation judiciaire pour non paiement des loyers ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2015 entre Paris Habitat – OPH et Mme [I] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Adresse 7]- [Localité 5] sont réunies à la date du 2 août 2020 ;

— condamne Mme [I] [E] à verser à Paris Habitat – OPH la somme de 3638,75 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2023, incluant la mensualité de décembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2022 sur la somme de 1704,05 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2023, incluant la mensualité de décembre 2022), et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

— autorise Mme [I] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Paris Habitat – OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Mme [I] [E] soit condamnée à verser à Paris Habitat – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail sans majoration de 30 %, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Paris Habitat – OPH ou à son mandataire ;

— condamne Mme [I] [E] à verser à Paris Habitat ' OPH une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [I] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

Par déclaration en date du 19 mai 2023, l’office Paris Habitat ' OPH a interjeté appel du jugement, intimant Mme [I] [E] devant la cour d’appel de Paris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, l’office Paris Habitat ' OPH demande à la cour de :

— déclarer l’office Paris Habitat-OPH recevable et bien fondé en ses conclusions d’appelant,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté l’office Paris Habitat-OPH de sa demande de résiliation judiciaire pour non-occupation personnelle,

— débouté l’office Paris Habitat-OPH de sa demande de résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation liant l’office Paris Habitat-OPH à Mme [I] [E],

— constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [I] [E] à compter de la date de résiliation du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [I] [E] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], [Adresse 7] – [Localité 5], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

— condamner Mme [I] [E] à payer à l’office Paris Habitat-OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer majoré de 30 % qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

— condamner Mme [I] [E] à verser à l’office Paris Habitat-OPH la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner Mme [I] [E] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, Mme [I] [E] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 17 mars 2023 ;

— débouter l’office Paris Habitat OPH de ses demandes tendant à la réformation du jugement du 17 mars 2023 ;

En conséquence,

— juger que l’occupation de l’appartement situé [Adresse 3] [Localité 5] par Mme [I] [E] et Mademoiselle [K] [J] est licite ;

— juger qu’aucune cession illicite de ce logement à des tiers n’a eu lieu, et notamment à l’égard de Madame [P] [H].

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate que l’office Paris Habitat – OPH a interjeté appel partiel du jugement entrepris, et que cet appel n’inclut pas les chefs du jugement constatant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contractuelle sont réunies au 2 août 2020, condamnant Mme [E] à lui verser la somme de 3 638,75 euros au titre de l’arriéré locatif, disant que toute mensualité impayée, de loyer ou de l’arriéré, entraînera la reprise d’effet de la clause résolutoire, rendra le solde de la dette exigible, entraînera l’expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire et condamnant Mme [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail sans majoration de 30 %. Mme [E] de son côté a sollicité la confirmation du jugement et n’a pas formé d’appel incident.

Par conséquent, les chefs précités, non frappés d’appel, sont irrévocables.

Sur la résiliation du bail

L’office Paris Habitat – OPH conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de résiliation du bail pour manquements contractuels de la locataire tirés du défaut d’occupation personnelle du logement et du défaut de paiement des loyers. Il estime justifier par les pièces produites aux débats de l’inoccupation par Mme [E] du logement qu’elle lui loue et critique les pièces produites par l’intimée, soutenant leur insuffisance et la complaisance des attestations faites par des proches. Il fait valoir que le bail a été cédé de façon illicite à Mme [P] [H], et sollicite à défaut la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Mme [E] rappelle que c’est à l’office HLM, demandeur, de rapporter la preuve de l’inoccupation du logement par ses soins, preuve qu’elle estime non rapportée, y compris par les deux procès-verbaux de constat produits. Elle précise avoir effectué des voyages expliquant des absences momentanées, avoir accueilli des membres de sa famille, dont sa nièce Mme [H] partie depuis. Elle fait valoir que les pièces qu’elle produit établissent qu’elle vit avec sa fille [K] [J] à l’adresse louée. Elle conteste toute cession du bail à Mme [H], qu’elle a juste hébergée temporairement à un moment où des travaux étaient en cours dans l’appartement, expliquant le nombre limité de meubles. S’agissant des loyers impayés, elle indique être en situation précaire, avec sa fille à charge, avoir sollicité du bailleur un échéancier qui lui a été refusé, mais avoir obtenu un échéancier du juge, qu’elle respecte, ce qui démontre ses efforts.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

1) Sur l’inoccupation personnelle du logement loué et la cession illicite

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que le locataire s’oblige à une occupation effective et personnelle des lieux loués (Cass., 3e Civ., 14 janvier 2016, n° 14-23.621).

En l’espèce, il appartient à l’office Paris Habitat – OPH, demandeur à la résiliation du bail pour faute, de rapporter la preuve du manquement de Mme [E] à son obligation de résider dans le logement loué à titre principal au moins huit mois par an.

Le bailleur produit aux débats deux procès-verbaux de constat établis les 12 février 2021 et 15 mars 2022. Selon le premier, l’huissier s’est déplacé à plusieurs reprises entre janvier et février, et a, le 12 février 2021, rencontré M. [S] [E] au domicile, lui indiquant qu’il résidait seul dans les lieux et que sa tante, Mme [E], était en voyage. Selon le second, l’huissier s’est à nouveau présenté plusieurs fois et a rencontré Mme [H] qui lui a indiqué être hébergée à titre gratuit chez sa tante en sa présence.

Mme [E] a justifié d’un voyage de janvier à mars 2021 à l’étranger, de travaux de peinture à son domicile en 2022 la conduisant à retirer des meubles et d’une attestation de Mme [H], domiciliée à [Localité 8] (47) certifiant qu’elle avait été hébergée temporairement chez sa tante, ce qui tend à corroborer les déclarations de son neveu et de sa nièce à l’huissier.

Ces constats sont donc insuffisants à établir que Mme [E] n’occupe plus le logement qu’elle loue.

L’office Paris Habitat – OPH verse également l’extrait d’immatriculation au RCS de Mme [E], établi le 27 janvier 2022, qui mentionne comme adresse de domicile personnel de celle-ci le [Adresse 4] à [Localité 9] (94).

Toutefois, Mme [E] justifie d’une attestation de M. [N], dont la société a son siège à la même adresse à [Localité 9], qui atteste qu’elle n’y a jamais eu son domicile personnel et qu’elle résidait à [Localité 10], au [Adresse 2]. Elle verse également divers documents mentionnant cette adresse, établis entre 2022 et 2024, ainsi que des attestations de membres de sa famille et d’amis qui tous attestent de son adresse à [Localité 10] où ils vont la visiter.

Il convient donc de considérer que l’office Paris Habitat – OPH ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’inoccupation par Mme [E] du logement qu’elle lui loue. C’est à bon droit que le premier juge a rejeté ce motif de résiliation du bail.

L’office Paris Habitat – OPH n’ayant pas rapporté la preuve de l’installation de Mme [H] dans le logement litigieux en lieu et place de Mme [E], il ne rapporte pas davantage la preuve d’une cession illicite du bail entre Mmes [E] et [H].

2) Sur le défaut de paiement du loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le premier juge a rejeté la demande, considérant que Mme [E] avait fait des efforts pour apurer sa dette, au regard de la diminution de celle-ci entre l’assignation et l’audience de plaidoirie, jugeant ainsi que l’inexécution, par ailleurs non contestée, n’était pas suffisamment grave pour fonder une résiliation du bail.

À hauteur d’appel, Mme [E] justifie de ce que la créance a encore diminué (sa pièce 23, décompte au 31 août 2023), et l’office Paris Habitat – OPH ne verse pas de décompte actualisé démontrant à l’inverse une augmentation de la créance.

En outre, la créance de loyer a fondé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, dont les effets ont été suspendus par l’octroi d’un échéancier, chefs du jugement devenus irrévocables pour n’avoir pas été visés dans la déclaration d’appel au titre des chefs dont l’infirmation est demandée.

L’échéancier apparaît respecté à la date du décompte produit, et en tout état de cause, son non-respect permettrait au bailleur de reprendre la procédure de résiliation du bail et de procéder à l’expulsion le cas échéant.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer le loyer, le jugement était ici confirmé.

Sur l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’office Paris Habitat – OPH sollicite, du fait de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30 % et augmenté des charges.

Mme [E] ne réplique pas sur ce point.

Il a été jugé supra que le bailleur ne justifiait pas de l’inoccupation du logement loué par la locataire, de la cession illicite du bail ou de la gravité suffisante du non-paiement des loyers, conduisant ainsi à confirmer le jugement qui a rejeté les demandes tendant à prononcer la résiliation du bail. Les demandes subséquentes de l’office Paris Habitat – OPH aux fins d’expulsion de Mme [E] et de tous occupants de son chef, et de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sont donc sans objet.

La cour rappelle en outre que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, tout en en suspendant les effets par l’octroi d’un échéancier, mais qu’il a d’ores et déjà prononcé l’expulsion de Mme [E] à défaut de respect dudit échéancier. Au surplus, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation et ce chef du jugement n’a pas été visé par l’appelant dans sa déclaration d’appel, de sorte qu’il est irrévocable.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens.

En cause d’appel, l’office Paris Habitat – OPH sera condamné aux dépens et sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’office Paris Habitat – OPH aux dépens d’appel,

REJETTE la demande de l’office Paris Habitat – OPH fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,