COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 FEVRIER 2026

N° 2026/85

Rôle N° RG 21/13040 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIB5C

S.A.R.L. CM PREMIUM IMMOBILIER

C/

[J] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David VERANY

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 31 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03053.

APPELANTE

S.A.R.L. CM PREMIUM IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [J] [N]

né le 19 Mars 1991 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jean-Michel ADAM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Par acte authentique du 19 janvier 2017, M. [J] [N] a acquis de la Sarl Cm Premium Immobilier un appartement situé à [Localité 2], pour le prix de 79 000 euros.

Quelques semaines après son acquisition, M. [J] [N] a constaté la présence de plusieurs infiltrations d’eau. Il a fait effectuer une recherche de fuite en date du 23 février 2017, par la société Bmc Plomberie.

Après avoir pris contact avec le syndicat de copropriété de l’immeuble, il s’est avéré que les problèmes d’infiltration d’eau touchaient plusieurs appartements et parties communes. Le 15 mai 2017, un rapport de recherche de fuite d’eau a été déposé, constatant d’importantes traces d’infiltrations d’eau, dans plusieurs parties de l’immeuble.

Par courrier du 13 juin 2017, le syndicat des copropriétaires a demandé à M. [J] [N] de ne plus utiliser d’eau dans son appartement et de fermer son compteur général.

Par procès-verbal de constat du 16 juin 2017, un huissier de justice a pu constater les désordres affectant l’appartement de M. [J] [N] le rendant inhabitable.

M. [J] [N] a assigné la Sarl Cm Premium Immobilier en référé expertise, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, qui, par ordonnance du 4 octobre 2017, a fait droit à cette demande et désigné M. [W] [H] pour y procéder.

Par ordonnance de référé du 18 juillet 2018, les opérations d’expertise ont été étendues au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à la propriétaire de l’appartement sous-jacent.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 février 2019.

Par assignation délivrée le 24 juin 2019, M. [J] [N] a fait citer la Sarl Cm Premium Immobilier devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de plusieurs sommes sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil.

Par jugement contradictoire du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' condamné la Sarl Cm Premium Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 3 967,16 euros au titre des travaux de reprise de l’appartement à [Localité 2],

' condamné la Sarl Cm Premium Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité de relogement de février 2017 à février 2019 inclus,

' débouté M. [J] [N] de ses demandes relatives aux charges de copropriété, à la taxe foncière et au préjudice de jouissance,

' condamné la Sarl Cm Premium Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Le tribunal a retenu que la nature des désordres s’analysait en un vice caché, car les opérations d’expertise judiciaire avaient permis d’établir leur antériorité à la vente compte tenu de leur apparition dans le mois suivant celle-ci, leur caractère caché, l’appartement venant d’être rénové et le fait qu’ils avaient rendu le logement impropre à son usage, en raison de plusieurs fuites ayant généré des moisissures dans la quasi-totalité des pièces de l’appartement.

Le tribunal a fait droit aux demandes de M. [J] [N] au titre de l’indemnisation pour les travaux de réfection ainsi que pour son relogement. Il a considéré qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir sollicité l’avis d’un expert impartial et que, même si la défenderesse avait affirmé avoir proposé la réalisation de travaux, elle n’avait pas pour autant proposé de lui verser le montant correspondant à la réparation retenue par l’expertise.

En revanche, le tribunal a refusé de l’indemniser au titre des charges de copropriété ainsi que de la taxe foncière, le paiement de ces charges courantes ne constituant pas un préjudice indemnisable à défaut de lien direct avec les vices cachés retenus. Le tribunal a encore rejeté l’indemnisation de son préjudice de jouissance, cette demande faisant double emploi avec celle formée au titre du relogement.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 septembre 2021, la Sarl Fc Immobilier a relevé appel de cette décision, l’appel étant limité et ne portant que sur les chefs de son dispositif l’ayant condamné à payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité de relogement de février 2017 à [Localité 2], ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 19 juillet 2023, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sarl Fc Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à l’intimé, la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice de relogement,

' constate que l’expert judiciaire rappelle à de nombreuses reprises que si les travaux avaient été effectués dès le mois de janvier 2017, les dommages auraient été minimisés,

' constate que l’intimé n’a pas coupé l’alimentation en eau de l’appartement avant le mois de juin 2017,

' juge qu’en refusant que des travaux de réparation soient effectués dès le mois de janvier 2017, et en ne coupant pas l’alimentation en eau de l’appartement, l’intimé a concouru à l’aggravation de son propre dommage, dans des proportions extrêmement importantes,

' juge que le préjudice de jouissance postérieur au mois de janvier 2017 n’existe que parce qu’il a refusé les réparations, et parce qu’il a laissé l’eau continuer de couler durant plusieurs mois avant de couper l’alimentation,

' fixe à la somme de 54,79 euros le montant de l’indemnité de jouissance dont a réellement souffert l’intimé soit pour une durée de travaux n’excédant pas 8 jours,

' juge que M. [J] [N] s’est obstiné dans le refus de voir réparer l’origine de ces désordres le plus rapidement possible,

' constate qu’elle a toujours proposé de procéder aux réparations nécessaires dès le mois de janvier 2017,

' juge qu’elle n’a pas à supporter les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager,

' condamne M. [J] [N] à lui vers la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de l’instance.

Par dernières conclusions transmises le 4 mars 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] [N] sollicite de la cour qu’elle :

' confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes relatives aux charges de copropriété, à la taxe foncière et au préjudice de jouissance,

' infirme la décision entreprise sur ces points et le reçoive en son appel incident,

Statuant à nouveau :

' condamne la Sarl Cm Premium Immobilier à lui payer la somme de 904,33 euros au titre des impôts et charges de copropriété de la période,

' condamne la Sarl Cm Premium Immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance,

En tout état de cause :

' condamne la Sarl Cm Premium Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, avec distraction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucun appel n’a été interjeté quant à la condamnation de la Sarl Cm Premium Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 3 967,16 euros, ce dernier sollicitant pour sa part la confirmation de ce chef du dispositif de la décision attaquée. La Sarl Cm Premium Immobilier ne remet pas en cause l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés. Faute de critique formée contre ces chefs de dispositif de la décision entreprise, la cour relève leur caractère irrévocable et constate qu’elle n’a pas à statuer sur ces points.

1. Sur les demandes en paiement au titre de la garantie des vices cachés

1.1. Moyens des parties

La Sarl Fc Immobilier ne réfute pas sa responsabilité dans la présence de désordres ayant affecté le bien et a réglé la somme due à ce titre. Elle soutient, en revanche, d’une part, que le calcul du montant de l’indemnité de relogement de l’intimé est erroné car :

*le premier juge a fait un amalgame entre cette indemnité et le préjudice de jouissance,

*l’intimé n’a jamais indiqué avoir dû se reloger de façon onéreuse et avoir dû débourser à ce titre la somme mensuelle de 600 euros,

*l’intimé a été relogé gratuitement et la somme de 600 euros correspond en réalité au montant du loyer qu’il perçoit au titre de la location dudit appartement.

D’autre part, la Sarl Cm Premium Immobilier dénonce le fait que l’intimé ait lui-même concouru à l’aggravation des dommages causés par les désordres car :

*au 13 juin 2017, date d’envoi du courrier du syndicat des copropriétaires, il n’avait toujours pas coupé le compteur général d’eau de l’appartement, aggravant ainsi les dommages causés dans l’appartement, mais également dans les parties communes de l’immeuble. Elle invoque à ce titre la qualité de professionnel averti de l’intimé et sa présomption de connaissance d’une telle situation,

* l’intimé a refusé, à plusieurs de reprises, de procéder à des travaux de réparation dès le mois de janvier 2017, pourtant proposés par l’appelante.

De son côté, au contraire, M. [J] [N] soutient qu’il n’existe aucun amalgame entre les préjudices de relogement et de jouissance pour lesquels il a introduit deux demandes distinctes. Il fait valoir que :

*le montant de l’indemnité de relogement dégagé par l’expertise n’a pas été appréciée in concreto, raison pour laquelle il a demandé une somme supérieure, afin de prendre en considération ses frais de déménagement et de réorganisation,

*sur le préjudice de jouissance, il a été contraint d’aller vivre chez les parents d’une amie, chacun ayant souffert d’une promiscuité forcée, distinct de l’indemnité de relogement,

*il n’a pas concouru à aggraver son propre préjudice de jouissance, car il ne peut lui être reproché d’avoir préféré la réalisation de travaux par des ouvriers autres que ceux proposés par l’appelante.

Par ailleurs, M. [J] [N] forme appel incident au titre des charges de copropriété qu’il a été contraint de régler, alors qu’il n’a pu jouir de son bien pendant cette période, faisant valoir que :

— son refus d’une éventuelle intervention amiable de l’appelante ou de son plombier ne peut lui être opposé, dès lors que le lien de confiance entre les parties était altéré et qu’il existait un risque de disparition des preuves de l’origine des infiltrations.

— il n’a pas aggravé son préjudice et a réalisé les diligences nécessaires afin de rechercher l’origine de la fuite. Il indique à ce titre, avoir coupé l’eau bien avant le courrier du syndicat des copropriétaires et met en avant la mauvaise foi de l’appelante, qui ne peut lui reprocher d’avoir souhaité louer le bien, afin de faire face à des dépenses inattendues.

1.2. Réponse de la cour

En vertu des dispositions de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’occurrence, dans la mesure où la connaissance des vices par la Sarl Cm Premium Immobilier est établie, cette dernière est également tenue à la réparation intégrale des préjudices subis par les acquéreurs dès lors que ceux-ci sont justifiés.

Trois types de préjudices sont invoqués.

* Sur les frais de relogement

M. [J] [N] a acquis l’appartement en cause le 19 janvier 2017 et les premières infiltrations sont apparues dès février 2017, la première recherche de fuite par la société Bmc Plomberie remontant au 23 février 2017. Celles-ci ont rapidement pris de l’ampleur et se sont généralisées.

Un rapport de recherche de fuites a été commandé par la copropriété le 15 mai 2017. M. [J] [N] a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 17 juin 2017 qui établit la présence d’infiltrations dans l’ensemble des pièces de l’appartement.

Dès le 13 juin 2017, le syndic de la copropriété a expressément demandé à M. [J] [N] de fermer son compteur général d’eau et de ne plus utiliser l’eau dans son logement.

L’expert judiciaire mandaté, dans son rapport du 8 février 2019, relève ainsi que les fuites et les désordres rendent l’appartement impropre à son usage d’habitation et que les travaux de remise en état ont une durée estimée à 5 jours. Au vu du prix moyen de location au m² à [Localité 2], lieu de situation du bien, à hauteur de 14 euros le m², et compte tenu de la superficie du bien, l’expert a chiffré la valeur locative du bien à 434,14 euros par mois. Certes, il mentionne également : 'il convient de ne pas occulter le fait que si des réparations avaient pu être réalisées dès le mois de janvier 2017 (suivant proposition de M. [T], de la Sarl Cm Premium Immobilier), les désordres n’auraient pas perduré et auraient été minimisés.' En effet, il résulte des courriers produits aux dossiers que le gérant de la Sarl Cm Premium Immobilier a proposé dès mars 2017 de procéder à la remise en état de l’appartement vendu à M. [J] [N], ce que ce dernier a, alors, refusé.

En tout état de cause, le bien n’était pas habitable dès le 1er février 2017, soit quasi immédiatement après son achat, de sorte qu’il est démontré que l’intimé n’a pu y emménager, ni le louer.

Il est établi en revanche que M. [J] [N] a loué son bien dès le 1er mai 2019 pour un prix de 600 euros par mois.

M. [J] [N] explique avoir dû être relogé avec sa compagne chez les parents de cette dernière. Il ne conteste pas que ce relogement familial a eu lieu de manière gratuite, mais met en avant la promiscuité induite, des frais de déménagement et de réorganisation.

A proprement parler, M. [J] [N] ne justifie pas s’être lui-même acquitté d’un loyer ou de frais liés à son habitation sur la période postérieure au 1er février 2017, de sorte qu’il n’existe pas de préjudice de relogement stricto sensu, le préjudice réel existant s’analysant davantage comme un préjudice de jouissance.

Dès lors, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a retenu une telle qualification du préjudice indemnisé et en ce qu’elle a prononcé une condamnation de ce chef.

* Sur le préjudice de jouissance

Le principe du préjudice de jouissance souffert par M. [J] [N] est établi en ce que ce dernier n’a pu faire usage de son bien dès le 1er février 2017 alors qu’il justifie, de plus, avoir remboursé un crédit de 421,97 euros par mois.

Concernant la durée du préjudice de jouissance souffert, il ne peut être valablement opposé à M. [J] [N] une réduction de la période concernée à raison de son refus d’accepter la proposition de la Sarl Cm Premium Immobilier de procéder aux travaux de reprise du logement. En effet, d’une part, l’appelante n’a pas proposé de régler le montant des travaux de reprise, mais a offert d’y procéder elle-même. Or, le bien acquis par M. [J] [N] avait été entièrement rénové par la Sarl Cm Premium Immobilier avant la vente. Or, cette rénovation s’est avérée nettement défaillante, de sorte que l’acheteur a pu légitimement refuser d’accepter que les mêmes entrepreneurs interviennent, lui-même ayant le choix de l’entreprise qu’il entendait faire intervenir. D’autre part, il appert que plusieurs recherches de fuites ont été diligentées par M. [J] [N] lui-même, mais également par le syndic de copropriété dans la mesure où les désordres n’ont pas seulement concerné l’appartement de ce dernier, mais également l’appartement en dessous et les parties communes. Ainsi, il a été envisagé un sinistre plus important dont les causes exactes devaient être établies afin que les justes responsabilités des intervenants soient mises en évidence. Dès lors, il ne peut être reproché à M. [J] [N] d’avoir attendu le déroulé d’une expertise judiciaire qu’il a sollicité, autonome et impartiale, pour faire procéder aux réparations requises. Ainsi, le préjudice de jouissance doit être retenu sur la période du 1er février 2017 à février 2019 inclus, eu égard à la date du rapport d’expertise et à la durée prévisible limitée des travaux.

La Sarl Cm Premium Immobilier impute à M. [J] [N] par ailleurs une responsabilité en termes d’aggravation des désordres en ce que ce dernier n’aurait pas coupé son arrivée d’eau immédiatement. M. [J] [N] le conteste et assure avoir coupé son arrivée d’eau dès les premières recherches de fuites, l’écoulement d’eau ultérieur étant lié à la vidange du chauffe-eau lui-même défectueux. La seule lettre du syndic de copropriété du 13 juin 2017, dont la formulation démontre qu’elle intervient en vue de fixer la responsabilité de chacun, à commencer par celle du syndic lui-même, ne démontre pas que M. [J] [N] aurait laissé couler l’eau jusqu’à cette date. Tel n’est pas le sens du courrier incriminé. Faute d’autres preuves rapportées par la Sarl Cm Premium Immobilier, il ne peut être retenu que M. [J] [N] a aggravé son propre préjudice.

En revanche, ce dernier ne produit aucune facture liée à un déménagement, étant observé qu’en tout état de cause il aurait dû s’acquitter de tels frais pour s’installer dans ce logement, ni aucune facture liée à tels ou tels autres frais. Aucun document ne vient par ailleurs étayer le 'préjudice de promiscuité’ qu’il allègue.

Compte tenu de la valeur locative retenue par l’expert, de la période concernée, et de la perte d’usage souffert par M. [J] [N] d’un bien dès son acquisition, il convient de condamner la Sarl Cm Premium Immobilier à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la décision entreprise étant réformée en ce sens.

* Sur les taxes foncières et charges de copropriété

Ainsi que justement retenu en première instance, ces frais sont liés à la propriété de l’immeuble dont M. [J] [N] n’a jamais été dépossédée mais ne sont pas en lien direct avec la responsabilité de la Sarl Cm Premium Immobilier au titre de la garantie des vices cachés. Dès lors, c’est à juste titre que M. [J] [N] a été débouté de toute indemnisation à ce titre.

2. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise sera confirmée sur la charge des dépens de première instance et la condamnation de la Sarl Cm Premium Immobilier au paiement d’une indemnité à M. [J] [N] au titre des frais irrépétibles.

En revanche, la Sarl Cm Premium Immobilier obtenant partiellement gain de cause en appel, chaque partie supportera la charge de ses dépens, et aucune indemnité complémentaire ne sera mise à la charge de l’une ou de l’autre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Sur l’appel limité,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la Sarl Cm Premium Immobilier à payer à M. [J] [N] la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité de relogement de février 2017 à février 2019 inclus, et en ce qu’elle a débouté M. [J] [N] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déboute M. [J] [N] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de relogement,

Condamne la Sarl Cm Premium Immobilier à verser à M. [J] [N] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période de février 2017 à février 2019,

Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens d’appel, qui seront au besoin recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Cm Premium Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [J] [N] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente