COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 MAI 2026

N° 2026 / 217

N° RG 24/08643

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNLNK

S.A.R.L. LA VILLE NOIRE

C/

[X] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Rémy CERESIANI

M^e Alexandra BADEA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 06 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-000813.

APPELANTE

S.A.R.L. LA VILLE NOIRE

prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Madame [X] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BADEA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Aux termes d’un acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la SCI VILLE NOIRE a donné à bail à Mme [Q] [L] un appartement de type T2 et son jardin situés [Adresse 3] à 83820 Le Rayol Canadel-sur -Mer, moyennant un loyer mensuel de 375 €, indexé annuellement.

Par un acte d’huissier du 5 août 2020, la Sarl LA VILLE NOIRE a fait délivrer à Mme [L] un congé pour motif légitime et sérieux, pour le 30 septembre suivant.

Cette dernière s’étant maintenue dans les lieux au delà de la date d’effet du congé, la Sarl LA VILLE NOIRE l’a faite assigner devant le tribunal de proximité de Fréjus.

Suivant un jugement avant dire droit du 20 août 2021, le tribunal a déclaré nul et de nul effet le congé délivré à Mme [L] et ordonné une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres allégués par celle-ci.

La Sarl VILLE NOIRE a interjeté appel de ce jugement.

Par un arrêt rendu le 22 février 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement concernant la nullité du congé.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 mai 2023.

A la suite de celui-ci, la SARL LA VILLE NOIRE a demandé au tribunal notamment de :

— Prononcer la résolution du bail pour les motifs suivants :

* Manquement aux obligations du locataire telles que prévues aux conditions particulières (entretien à justifier annuellement de la climatisation ; entretien des espaces fleuris ; paiement du loyer) et aux conditions générales du contrat de bail (article 24: maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des locaux loués ainsi que leurs accessoires et équipements; ne pas percer les revêtements muraux carrelés; Article 26 : remplacer les vitres , verres des ciels vitrés , verrières, dalles et jours des sous-sols cassés.);

* Défaut d’assurance finalement transmise pour l’an 2020 mais toujours pas celle de 2021.

* Retard et non-paiement des loyers. Par commandement de payer du 19 septembre 2021, elle a réclamé 113 1,25 euros auxquels il convient d’ajouter :

— Loyers impayés dejuillet à décembre 2021 : 893,41 euros

— Loyers impayés de janvier à Août 2022 : l030,82 euros

— Loyers impayés de septembre 2022 à décembre 2022 : 766,82 euros

— Loyers impayés de janvier 2023 à septembre 2023 : 1533 ,64 euros

— Loyers impayés de novembre et décembre 2023 et février 2024 : 1533,64 euros

Soit un total de 6789,15 euros majorés de 10 % prévus par la clause pénale prévue aux conditions générales,

* Défaut d’entretien du jardin. Le constat du commissaire de Justice du 6 février atteste de son mauvais état,

* Transformations des lieux sans autorisation du propriétaire,

* Défaut d’entretien de la climatisation,

* Usage non paisible des lieux.

Et aux termes de ses dernières écritures de :

— Débouter Madame [X] [L] de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— Constater la résiliation de plein droit du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation du bail et dire que Madame [X] [L] est occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause

— Prononcer l’expulsion de Madame [X] [L] et de tous les occupants de son chef et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et, si besoin, avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [X] [L] à lui verser le montant des loyers échus à savoir 6 789,15 euros ainsi que les montants à échoir jusqu’à la décision prononçant la résiliation du bail, le tout avec intérêts aux taux légal courant à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer concerné,

— Condamner Madame [X] [L] à verser une indemnité d’occupation de 375 euros mensuels jusqu’à la libération effective du logement avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision,

— Condamner Madame [X] [L] à lui verser la somme de 678,91 euros au titre de la clause pénale,

— Condamner Madame [X] [L] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Mme [L] a demandé au tribunal de :

— Constater que le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus, en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 5 août 2020 pour le 30 septembre 2020, a été confirmé par la Cour d’Appel le 22 février 2023,

— Juger que les motifs excipés par la Sarl LA VILLE NOIRE aux fins de résiliation du bail sont inopérants,

— Débouter la Sarl LA VILLE NOIRE de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Sarl LA VILLE NOIRE à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, outre celle de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Sarl LA VILLE NOIRE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise engagés et avancés par elle, distraits au profit de Maître Sabrina HADDAD, membre de la SELARL BADEA-HADDAD.

Par un jugement contradictoire rendu le 6 juin 2024, le tribunal de Fréjus a statué comme suit:

— DEBOUTE la Sarl LA VILLE NOIRE de sa demande de résiliation du bail conclu le 1er octobre 2008 avec madame [X] [L] ;

— DEBOUTE la Sarl LA VILLE NOIRE de sa demande d’expulsion de Madame [X] [L] et de sa demande d’indemnité d’occupation ;

— CONDAMNE madame [X] [L] à payer à la Sarl LA VILLE NOIRE la somme de six mille cent cinquante-cinq euros et cinquante-six centimes (6 155,56 euros) correspondant à la dette de loyers réclamée de 7468,06 (6789,15+ 678,91 de clause pénale) moins la réduction de loyers (7 mois de réduction de moitié, soit 1312,50 €) ;

— DEBOUTE madame [X] [L] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— CONDAMNE la Sarl VILLE NOIRE aux entiers dépens de l’instance ;

— PRONONCE le partage des frais d’expertise et CONDAMNE la SARL LA VILLE NOIRE à rembourser la moitié des mille huit cents euros (1800 €) des frais d’expertise, soit neuf cents euros (900 €) à madame [X] [L].

Par une déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2024, la Sarl LA VILLE NOIRE a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, elle demande à la cour de :

— PRONONCER la nullité du jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de Fréjus, RG n°11-20-000813, ainsi que l’infirmation et la réformation de cette décision en ce qu’elle a :

* DEBOUTE la SARL LA VILLE NOIRE de sa demande de résiliation du bail conclu le 1 er octobre 2008 avec Madame [X] [L] ;

* DEBOUTE la SARL LA VILLE NOIRE de sa demande d’expulsion de Madame [X] [L] et de sa demande d’indemnité d’occupation ;

* CONDAMNE Madame [X] [L] à payer à la SARL LA VILLE NOIRE la somme de six mille cent cinquante-cinq euros et cinquante-six centimes (6.155,56 euros) correspondant à la dette de loyers réclamée de 7.468,06 (6.789,15 + 678,91 de clause pénale) moins la réduction de loyers (7 mois de réduction de moitié soit 1.312,50 euros) ;

* CONDAMNE la SARL VILLE NOIRE aux entiers dépens de l’instance ;

* PRONONCE le partage des frais d’expertise et CONDAMNE la SARL LA VILLE NOIRE à rembourser la moitié des mille huit cents euros (1.800 euros) des frais d’expertise soit neuf cents euros (900 euros) à Madame [X] [L] ;

Et statuant à nouveau de voir :

— DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— PRONONCER la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2008 entre la SARL LA VILLE NOIRE et Madame [L] et DIRE que celle-ci est occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ;

— PRONONCER l’expulsion de Madame [L] et de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte d’une somme de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et si besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [L] à verser à la société LA VILLE NOIRE le montant des loyers échus, à savoir 9 473 euros, ainsi que le montant des loyers à échoir jusqu’à la décision prononçant la résiliation du bail, le tout avec intérêts aux taux légal courant à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer concerné ;

— CONDAMNER Madame [L] à verser à la société LA VILLE NOIRE une indemnité d’occupation de 375 euros par mois, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNER Madame [L] à verser à la société LA VILLE NOIRE la somme de 947,30 euros à titre de clause pénale ;

— CONDAMNER Madame [L] à payer à la SARL LA VILLE NOIRE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions elle indique avoir donné à bail un logement décent en 2008 et expose, au visa des articles 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [L] a manqué à ses obligations légales et contractuelles en s’abstenant de :

— produire la justification annuelle d’une assurance habitation contre les risques locatifs depuis le mois de septembre 2021,

— payer les loyers alors qu’elle n’était pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour des motifs qui ne l’y autorisaient pas et qu’elle lui doit désormais la somme de 9 473 € au titre les loyers mentionnés dans le tableau récapitulatif qu’elle produit en pièce n°18, outre l’indemnité due au titre de la clause pénale, précisant que rien ne justifiait que le premier juge ait réduit le montant du loyer alors que Mme [L] a contribué à son préjudice,

— entretenir le jardin ainsi que cela résulte notamment de son courrier du 7 juin 2020 et des constats d’huissier établis, notamment celui du 6 février 2024,

— assurer l’entretien de la climatisation qui devait faire l’objet de contrôles annuels, lesquels n’ont pas été effectués sérieusement au regard de l’envahissement du compresseur par la végétation, qui a été à l’origine de sa mise hors service, indiquant par ailleurs que la notice d’utilisation de la climatisation ne prévoyait qu’elle puisse fonctionner en chaud et qu’il n’y a donc pas eu de dysfonctionnement de celle-ci à cet égard.

Elle incrimine par ailleurs, au titre des manquements imputables à Mme [L], différentes transformations des lieux sans son autorisation, consistant en un réhaussement du sol par un parquet flottant, la pose de carrelage, la suppression des radiateurs électriques par des radiateurs avec bain d’huile qui sont interdits, la modification non conforme de certains raccordements électriques, la construction d’une dalle de béton afin d’y poser une piscine hors sol et la transformation de la buanderie en local technique de la piscine dont la toiture en tuiles a été remplacée par des plaques, ainsi qu’un usage non paisible des lieux loués tels que cela ressort des plaintes des voisins.

Elle ajoute que Mme [L] ne l’a jamais informée de l’existence de désordres qu’elle n’a découverts qu’à l’occasion des accédits ; que cette dernière, qui n’a jamais sollicité son intervention pour y remédier, ne peut lui opposer un manquement à ses obligations ni se prévaloir d’un préjudice de jouissance, étant aussi elle-même à l’origine des non-décences relevées dans l’appartement en ayant notamment supprimé le système de chauffage dont la vétusté alléguée ne lui avait jamais été indiquée.

Mme [L], qui a constitué avocat, n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026.

DISCUSSION :

— Sur la demande de résolution du bail et les demandes subséquentes de la Sarl LA VIILE NOIRE :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte aussi de l’article 1741 du même code que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En matière de bail d’habitation, les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable entre les parties, font obligation au locataire de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;…

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;…

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, les dispositions des articles 2,3, 24 et 42 des conditions générales du bail conclu entre les parties reprennent les dispositions légales susvsiées et ses conditions particulières édictent par ailleurs une obligation pour la locataire d’entretenir les fleurs dans les bacs situés sur le balcon côté escaliers ainsi que le jardin.

Il résulte des constats d’huissiers successivement établis que Mme [L] n’assure pas l’entretien du jardin, à tel point notamment que la végétation avait envahi le bloc extérieur du système de climatisation ; qu’elle a fait réaliser une dalle béton qui apparaît inachevée ainsi qu’un carrelage, outre un changement de toiture de la buanderie, sans en avoir informé la bailleresse ni sollicité son autorisation.

Les opérations d’expertise ont permis d’établir qu’elle a supprimé les radiateurs électriques en place, vétustes selon elle, sans les remplacer et qu’elle a modifié certains raccordements électriques de façon non conforme ainsi que la destination de la buanderie en local technique de la piscine, tout ceci sans en informer la bailleresse ni solliciter son autorisation.

Elle est par ailleurs, du fait notamment de la suppression du système de chauffage, à l’origine de l’humidité ambiante dans le logement et d’au moins l’une des deux non-décences relevées par les Compagnies Bâtisseurs. Elle ne peut non plus reprocher à la bailleresse un manquement à ses obligations légales et contractuelles alors qu’elle ne justifie aucunement l’avoir informée des désordres survenus et sollicité son intervention pour y remédier.

Elle ne pouvait donc lui opposer une quelconque exception d’inexécution concernant le paiement des loyers qui restent dus dans leur intégralité, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge.

Elle ne justifie pas non plus avoir respecté l’obligation de justifier annuellement auprès de la bailleresse de son obligation de souscription d’une assurance multi-risques habitation.

Ces manquements, qui sont multiples et durables, concernent des obligations essentielles de la locataire. Ils sont suffisamment graves pour justifier la résolution du bail et de faire droit aux demandes subséquentes de la Sarl LA VILLE NOIRE, à l’exception toutefois de l’astreinte sollicitée dans le cadre de l’expulsion de Mme [L].

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs.

Il résulte par ailleurs du décompte produit par la Sarl LA VILLE NOIRE que l’arriéré locatif de Mme [L] arrêté au 30 septembre 2024 s’établit à la somme de 9 473 €. Par ailleurs, il résulte des dispositions contractuelles que tout loyer, non payé à son terme, est productif d’intérêts au taux légal.

En vertu de la clause pénale insérée au bail, le montant de toute somme due en vertu de celui-ci impayée, même partiellement, à son échéance par le preneur et notamment au titre des loyers et accessoires est majorée de 10%.

Il s’ensuit que la demande en paiement de la somme de 947,30 €, formée par la Sarl LA VILLE NOIRE au titre de la clause pénale est fondée et qu’il convient d’y faire droit.

Le jugement sera aussi infirmé de ces chefs.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la Sarl LA VILLE NOIRE la charge de l’intégralité des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits. Il convient en conséquence de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe ;

— Infirme la jugement rendu par le Tribunal de proximité de Fréjus le 6 juin 2024 en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau ;

— Prononce la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2008 entre la SARL LA VILLE NOIRE et Madame [X] [L] ;

— Dit que Madame [X] [L] est occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision;

— Ordonne à Madame [X] [L] de libérer le logement situé [Adresse 4] et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— Dit qu’à défaut pour Madame [X] [L] d’avoir volontairement quitté les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Sarl LA VILLE NOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ;

— Condamne Madame [X] [L] à payer à la société LA VILLE NOIRE le montant des loyers échus au 30 septembre 2024, à savoir 9 473 euros, ainsi que le montant des loyers à échoir jusqu’à la présente décision, le tout avec intérêts aux taux légal courant à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer concerné ;

— Condamne Madame [X] [L] à payer à la Sarl LA VILLE NOIRE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 375 euros par mois, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de chaque indemnité concernée ;

— Condamne Madame [X] [L] à payer à la société LA VILLE NOIRE la somme de 947,30 euros à titre de clause pénale ;

— La condamne aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Y ajoutant,

— Condamne Madame [L] à payer à la SARL LA VILLE NOIRE la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT