COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2026

N° 2025/11

Rôle N° RG 21/10322 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYVW

[D], [S], [N] [U]

C/

[B] [P]

[L], [A], [H] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie GIORDANENGO

M^e Eric BIENFAIT

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 23 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06612.

APPELANTE

Madame [D], [S], [N] [U]

née le 24 Août 1984 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Aurélie GIORDANENGO, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame [B] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric BIENFAIT, avocat au barreau de NICE

Madame [L], [A], [H] [P]

née le 26 Mars 1982 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025 date prorogée jusqu’au 6 Janvier 2026, les parties informées.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [B] [P] et de Mme [L] [P] sont propriétaires chacune pour moitié et en pleine propriété d’une villa située [Adresse 6], sur la commune de [Localité 4]. Elles ont confié la vente de ce bien à l’agence Riviera Immo Partner, qui a commercialisé la villa au prix initial de 380 000 euros.

Mme [D] [U] a visité le bien.

Par acte authentique du 25 avril 2016 établi par maître [E], notaire, Mme [D] [U] a fait l’acquisition de ce bien auprès de Mmes [P], au prix de 260 000 euros.

L’acte de vente contient une clause « ETAT DU BIEN » selon laquelle l’acquéreur reconnaît prendre le bien en l’état et exonérant sous certaines conditions le vendeur de la garantie légale des vices cachés.

Mme [U] a confié à diverses entreprises la réalisation de travaux de remise en état et d’aménagement. Les travaux ont cependant été retardés ou n’ont pas pu être réalisés en raison de défauts affectant le bien.

Selon procès-verbal du 27 juin 2016, Mme [U] a mandaté la SCP Nicolas-Deltel, huissiers, afin de faire constater l’absence d’alimentation en eau de la villa, la présence de fissures mettant en péril la solidité des fondations et l’état endommagé de la toiture et de la charpente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2016 adressé au notaire des venderesses, Mme [U] a mis en demeure ces dernières d’indemniser son préjudice subi en raison des vices cachés affectant le bien à hauteur de la somme de 20 000 euros.

Par lettre officielle du 10 novembre 2016, le conseil Mme [L] [P] a indiqué s’opposer à cette demande, visant à ce titre la clause d’exonération stipulée à l’acte de vente et exposant que Mme [U] avait pu visiter la villa dont elle s’était fait remettre les clés par l’agent immobilier de sorte qu’elle avait été en mesure de se rendre compte de l’état du bien préalablement à la vente.

Le 13 octobre 2016, l’agent immobilier a rédigé une attestation selon laquelle il reconnaît avoir remis les clés du bien à Mme [U], quatre mois avant la signature du compromis afin que celle-ci puisse faire réaliser des devis par des professionnelles du bâtiments. Mme [U] a déposé plainte pour dénonciation calomnieuse à l’encontre de l’agent immobilier et cette plainte a été classée sans suite.

Par acte du 30 novembre 2016, Mme [U] a fait citer Mmes [B] et [L] [P], devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de les voir notamment condamnées solidairement à lui payer la somme de 42 870 euros, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Par jugement contradictoire rendu le 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté Mme [D] [U] de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— débouté Mme [D] [U], Mme [L] [P] et Mme [B] [P] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] [U] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne pouvait être écartée. Il a en effet retenu :

— sur la défaillance du système de forage, qu’il était dans l’incapacité de déterminer quelles informations avaient été délivrées ou non à Mme [U] quant à l’assainissement de la maison, faute pour elle de produire les annexes au contrat de vente reprenant les contrôles réalisés sur l’installation par les cabinets Spanic, de [Localité 3] et CR Expertise préalablement à la vente. Il a considéré que le constat d’huissier du 27 juin 2016 et les devis ne suffisaient pas à établir l’antériorité de ce vice ;

— sur les fissures présentes sur les murs à différents endroits de la villa, que ces défauts bien que cachés ne rendaient pas impropre le bien à son usage et qu’en tout état de cause, la clause d’exonération de garantie prévue au contrat était applicable en l’absence de faute imputable aux venderesses ;

— sur le mauvais état de la toiture et de la charpente, que le caractère apparent du désordre résultait du constat d’huissier et de l’attestation de M. [W], chauffagiste intervenu sur les lieux au mois d’avril 2016, sauf à prouver que l’affaissement de la charpente soit intervenu entre la vente et l’intervention du chauffagiste, ce qui n’était pas démontré par la demanderesse. Il a estimé au surplus que Mme [U] ne rapportait pas la preuve de l’impropriété du bien en raison de ces défauts.

Par déclaration transmise au greffe le 8 juillet 2021, Mme [U] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif à l’exception de celui déboutant Mmes [P] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mars 2012 au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, Mme [D] [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mmes [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement Mmes [P] à lui payer la somme de 42 870 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mmes [P] à lui payer la somme de 10 000 à titre de dommages et intérêts,

— débouter Mmes [P] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner Mmes [P] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

Par conclusions transmises le 16 septembre 2025, Mme [L] [P] demande à la cour de:

— déclarer mal fondée Mme [U] en sa demande de réformation du jugement rendu,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au titre de la procédure de première instance,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au titre de la procédure d’appel.

Par conclusions transmises le 22 décembre 2021, Mme [B] [P], rejoignant les moyens évoqués par Mme [L] [P], demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— l’infirmer pour surplus,

Statuant à nouveau et à titre reconventionnel,

— condamner Mme [U] à lui payer et porter une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au caractère particulière abusif de cette procédure,

— condamner Mme [U] à lui payer et porter une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

Mme [U] fait grief au tribunal de ne pas avoir retenu la garantie des vices cachés alors qu’elle n’a pas été en mesure de prendre connaissance des vices lors des visites effectuées dans le bien préalablement à la vente et soutient que l’attestation rédigée par l’agent immobilier à ce propos est dépourvue de caractère probant en ce qu’elle est mensongère tel que cela résulte de l’avis du 25 mai 2018 rendu par le procureur de la République.

Elle soutient que la clause exonératoire de garantie insérée dans l’acte est inopérante dès lors qu’elle démontre que les intimées avaient connaissance des vices qu’elles ont tentés de cacher par le biais de man’uvres frauduleuses et considère que c’est la raison pour laquelle elles ont formulé à son égard deux propositions d’indemnisation. Elle fait valoir en outre que la diminution du prix convenue entre les parties à hauteur de la somme de 10 000 euros correspond aux devis d’assainissement et à la prise en charge des travaux nécessaires au raccordement des eaux usées au réseau d’assainissement collectif à l’exclusion des vices cachés affectant le bien qu’elle dénonce. Ainsi, la diminution du prix de vente ne saurait caractériser sa connaissance des vices préalablement à la vente ni sa renonciation à se prévaloir de la garantie légale. Elle ajoute que le constat d’huissier, l’attestation du chauffagiste, ainsi que les éléments ci-avant exposés, démontrent que les conditions d’antériorité et de gravité des vices prévues par les dispositions de l’article 1641 et suivants du Code civil sont réunies et considère que son action, fondée en fait et en droit, ne saurait être qualifiée d’abusive ou de dilatoire.

Les intimées en réplique soutiennent que les conditions d’application de la clause d’exonération de garantie sont réunies au regard du caractère apparent des vices allégués et en l’absence de démonstration par l’appelante de la mauvaise foi des venderesses.

Elles exposent que Mme [U] a pu se convaincre de la présence des vices dénoncés en se rendant sur les lieux lors des visites du bien et après avoir été mise en possession des clés préalablement à la signature du compromis aux fins de faire réaliser des devis par des professionnels. Elles se prévalent sur ce point de l’attestation réalisée par l’agent immobilier dont le caractère probant ne peut être remis en cause du fait du classement sans suite de la plainte pénale. Elles font valoir que les seules constatations du chauffagiste et le constat d’huissier non contradictoire, ne suffisent pas à démontrer l’existence de vices cachés, antérieurs à la vente et rendant le bien impropre à son usage.

Elles précisent, s’agissant des fissures, que la présence de meubles et d’éléments de décorations positionnées depuis de nombreuses années dans la maison ancienne ne saurait caractériser une tentative de dissimulation du vice, que concernant le forage, il résulte de l’acte de vente et des rapports réalisés par les cabinets Spanic et Géotechnique de [Localité 3], annexés à l’acte, que Mme [U] était parfaitement informée de l’alimentation en eau de la maison grâce à un forage fonctionnel bien que non raccordé au réseau public d’eau potable et reproche à l’appelante d’entretenir volontairement une confusion sur les informations qui lui ont été transmises lors de la vente. Elles ajoutent que l’appelante ne fournit aucun élément de preuve démontrant que la pompe de forage ne fonctionnerait pas ni les motifs de ce dysfonctionnement.

A titre subsidiaire, elles soutiennent encore que l’appelante échoue à rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable et font valoir que les pièces versées aux débats ne permettent pas de ventiler les dépenses susceptibles d’être en lien avec les vices dénoncés et celles relevant de la rénovation du bien.

Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon les termes de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente du 25 avril 2016 stipule la clause d’exonération de garantie suivante : « Etat du bien : L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel.

S’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il est constant que Mmes [P] sont héritières de ce bien et n’ont pas la qualité de professionnel. Ainsi, pour faire obstacle à cette clause Mme [U] doit rapporter la preuve de la connaissance, par les venderesses, avant la vente, de l’existence des désordres révélés, étant rappelé que l’application d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’impose lorsque les vendeurs sont de bonne foi, laquelle se déduit soit de leur méconnaissance du vice, soit lorsqu’ils ont connaissance d’une information suffisante donnée à l’acquéreur.

Mme [U] prétend qu’elle aurait ignoré que l’alimentation en eau de l’habitation se ferait par un forage qui ne fonctionnait pas, situation qui s’est révélé à elle postérieurement à la signature de l’acte de vente tel que cela ressort du constat d’huissier du 27 juin 2016 (Pièce 10) et des devis d’entreprises contactées pour le réparer.

Toutefois, il résulte du rapport du SPANC du 8 janvier 2016 et du rapport Géotechnique de [Localité 3] du 9 février 2016, dont il n’est pas contesté qu’ils étaient annexés à l’acte, que l’habitation était alimentée en eau au jour du contrôle ; qu’aucun élément postérieur ne permet de dire qu’entre février 2016 et avril 2016 date de la vente, les venderesses ont pu se rendre compte du dysfonctionnement, à le supposer établi par le constat d’huissier, de la pompe d’alimentation en eau potable. Contrairement à ce que soutient Mme [U], les venderesses pouvaient tout à fait ignorer le désordre pour ne pas avoir fait fonctionner la pompe depuis lors. Elles sont en effet profanes en matière de construction, et surtout n’ habitaient pas les lieux, ayant hérité de cette maison.

Il en est de même s’agissant des fissures dénoncées à la suite du démarrage des travaux de rénovation par Mme [U], dès lors que de l’aveu même de cette dernière c’est lorsque les corniches, faïences et autres meubles laissés sur place par les venderesses, ont été retirées qu’ont été constatées ces fissures, Mmes [P] pouvant parfaitement ne pas savoir ce qui se révèlerait derrière les meubles ou les faïences. De même, l’attestation de M.[C] voisin de feu M. [P] qui indique que ce dernier l’avait sollicité pour constater que sa maison subissait un tassement relativement important, ne saurait suffire à établir que Mmes [P] ses héritières en avaient été informées. Enfin, le fait que certaines fissures aient été rebouchées par de la mousse expansive ne prouve pas d’une part, que ce soit de leur fait, ni d’autre part qu’elles en avaient été informées par leur auteur.

Enfin, s’agissant des désordres de la toiture et de la charpente, la découverte de leur état défectueux et vétuste, a certes été révélée dans toute son ampleur par les travaux du chauffagiste installant à la demande de Mme [Y] l’unité de climatisation, écartant toute portée au fait que cette dernière ait visité les lieux et ait pu se rendre compte de l’état de la poutre ou du plafond préalablement ; pour autant, là encore aucun élément probant ne démontre avec la suffisance requise que les venderesses en avait une parfaite connaissance.

Il s’en déduit que contrairement à ce que soutient Mme [U], il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que les venderesses avaient eu connaissance de l’existence des désordres relevés dans le constat d’huissier du 27 juin 2016 et révélés par les travaux engagés par l’acquéreur en juillet 2016.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit recevoir pleine application.

Il ne saurait par ailleurs, être tiré de conséquences de la proposition faite par les venderesses postérieurement à la vente et après avoir été informées par Mme [U] de sa volonté d’agir en justice si elles ne prenaient pas en charge le cout de travaux qu’elle estimait à 20 802 euros. Le souhait de résoudre amiablement la difficulté ne pouvant valoir à lui seul, reconnaissance de l’existence des vices ou établir la mauvaise foi des venderesses.

Ainsi le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a débouté Mme [U] de l’ensemble de ses demandes.

2-Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

Mmes [P] font valoir que l’action et le recours de Mme [U] sont abusifs car elle a démontré dans cette affaire une attitude procédurière et une réelle mauvaise foi.

Mme [U] soutien pour sa part que ses prétentions étaient légitimes et que, faute pour les venderesses d’avoir accepté de transiger avant l’introduction de la procédure, elle a été obligée d’agir et il ne saurait lui être reproché un quelconque abus.

Réponse de la cour

La défense à une action en justice comme usage d’une voie de recours, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de son argumentation.

En l’espèce, Mme [U] justifie par la lettre de son conseil avoir tenté une résolution amiable avant d’engager la procédure.

Certes, elle succombe au final mais cette seule circonstance est insuffisante pour considérer que son action était abusive même si elle était injustifiée.

En effet si la cour, tirant les conséquences de la clause d’exonération en l’absence de mauvaise foi démontrée ou de connaissance des vices cachés par les venderesses, a fait droit à leur demande, il ne saurait pour autant être considéré que Mme [U] ne pouvait légitimement croire au succès de son analyse juridique.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts pour abus de droit d’agir.

3-Sur les dépens et frais irrépétibles

Partie perdante Mme [D] [U] supportera la charge des dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie en revanche d’allouer à Mmes [L] et [B] [P] une indemnité de 3 000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne, Mme [D] [U] supportera la charge des dépens d’appel et accorde aux conseils qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

La condamne à payer à Mmes [L] et [B] [P] une indemnité de 3 000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente