COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026/111

N° RG 25/04366 -

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOVLX

S.A.S. HS2

S.C.I. [W]

S.A.S. SOCODAG II

C/

S.A. [Q] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 26 mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/05929.

APPELANTES

S.A.S. HS2

immatricuée au RCS de [Localité 2], numéro 513.033.662,

représenté par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 1],

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Jean-Louis DAVID LOUBAT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. [W]

immatriculée au RCS de [Localité 2] numéro 434.957.254,

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siége social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Jean-Louis DAVID LOUBAT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.S. SOCODAG II

immatriculée au RCS de [Localité 2] numéro 519.937.908,

représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Jean-Louis DAVID LOUBAT, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉE

S.A. [Q] [F]

immatriculée au RCS de [Localité 3], numéro 345.375.604,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Maureen TASCON, avocat au barreau de NANTES, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme (SA) Socodag a fait édifier un ensemble immobilier à usage d’hypermarché, sis [Adresse 4] à Cogolin (83310), dans le cadre d’un bail à construction consenti par la société civile immobilière (SCI) [W].

Suivant contrat de mission du 7 janvier 2014, la SA Socodag a mandaté la SA [Q] [F] pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale de cet ensemble immobilier moyennant rémunération à hauteur de 4 000 euros.

Suivant rapport d’évaluation réalisé au mois de février 2014, la SA [Q] [F] a conclu à une valeur vénale de l’ensemble immobilier à hauteur de 24 860 000 euros.

Le 31 janvier 2018, la société par actions simplifiée (SAS) HS2 a acquis les titres de la SA Socodag, la SAS Socodag II et la SCI [W].

En 2019, la SAS Socodag II a entrepris de travaux de rénovation et d’agrandissement de l’ensemble immobilier pour un montant de 9 628 582 euros.

Suivant contrat de mission du 4 septembre 2020, la SAS Socodag II a demandé à la SA [Q] [F] de réaliser une nouvelle estimation de l’ensemble immobilier.

Le rapport d’évaluation réalisé par la SA [Q] [F] au mois de décembre 2020 a conclu à une valeur vénale de l’ensemble immobilier, après travaux, à hauteur de 27 480 000 euros.

Le 14 mai 2023, la SA Socodag a sollicité le cabinet d’expertise BLB Associés pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier en 2014 et en 2020.

Suivant rapports établis les 19 septembre 2023 et 12 janvier 2024, le cabinet d’expertise BLB Associés a retenu une valeur vénale au mois de février 2014 d’un montant de 18 000 000 euros et au mois de décembre 2020 de 26 500 000 euros.

Considérant que l’estimation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier réalisée par la SA [Q] [F] au mois de février 2014 était erronée, la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] ont, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, fait assigner la SA [Q] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’entendre ordonner une expertise en estimation immobilière sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 mars 2025, ce magistrat a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— condamné la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que :

— l’action envisagée par la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] n’était manifestement pas prescrite ;

— l’écart de valeur entre les rapports de 2014 établis par les deux cabinets s’expliquait par la divergence de méthodologie utilisée par chacun des cabinets de sorte que la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] ne justifiaient pas de motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise.

Suivant déclaration transmise au greffe le 9 avril 2025, la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] ont interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elles demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— de désigner un collège d’experts judiciaires, composé de trois experts spécialisés en matière d’évaluation de biens immobiliers professionnels ;

— de condamner la SA [Q] [F] à payer à la SAS Socodag II la somme de 3 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— de débouter la SA [Q] [F] de toutes ses demandes.

Elles ont notamment fait valoir :

— que l’action qu’elles envisagent n’est pas prescrite dans la mesure où le point de départ de la prescription a couru soit à compter du mois de décembre 2020, date laquelle la SA [Q] [F] a déposé sa seconde évaluation, montrant la faible plus-value nonobstant des travaux considérables, soit à compter de la communication du rapport du cabinet d’expertise BLB Associés en 2023, montrant le caractère non fiable de l’évaluation faite par la SA [Q] [F] en 2014 ;

— que la SA [Q] [F] ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’aucune évaluation n’a été faite entre 2014 et 2018 dès lors que le bien n’avait pas évolué depuis 2014 ;

— que la SA [Q] [F] sait bien, que dans les cessions des structures d’exploitation de grande distribution, la valeur de l’immobilier est un facteur pris en compte pour la fixation du prix ;

— qu’elles justifient, par la production des rapports de la SA [Q] [F], du rapport du cabinet d’expertise BLB Associés, des plans de travaux, du coût des travaux et de l’attestation de l’expert-comptable, que l’évaluation de la SA [Q] [F] de 2014 a été utilisée pour la valorisation des titres des sociétés ;

— que les documents relatifs à la cession des titres sont confidentiels et ne peuvent être communiqués;

— que la question n’est pas la comparaison des évaluations faites par deux cabinets d’expertise, ni la méthodologie utilisée ou encore la prise en compte ou non des parkings mais l’absence de fiabilité de l’évaluation faite par la SA [Q] [F] en 2014 ;

— que si l’écart entre l’estimation faite par la SA [Q] [F] en 2014 et celle du cabinet d’expertise BLB Associés à la même date devait s’expliquer par la méthodologie utilisée, nous devrions retrouver le même écart pour les évaluations de 2020, ce qui n’est pas le cas.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SA [Q] [F] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit au moyen tiré de la prescription de l’action envisagée par les sociétés appelantes, la confirmer en ce qu’elle a dit qu’il n’y avait lieu à expertise et, statuant à nouveau de :

— fixer le point de départ de la prescription de l’action envisagée par les sociétés appelantes à son encontre au 31 janvier 2018, ;

— juger irrecevable l’action comme prescrite ;

— rejeter la demande d’expertise ;

À titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé que les sociétés appelantes ne justifiaient d’aucun motif légitime à l’obtention d’une mesure d’expertise,

— rejeter la demande d’expertise des sociétés [W], Socodag II et HS2 pour défaut de motif légitime ;

— condamner solidairement les sociétés appelantes à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir :

— que l’action au fond envisagée par les sociétés appelantes est prescrite dans la mesure où le point de départ du délai de prescription ne peut dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en 'uvre un droit ;

— que les sociétés appelantes ne justifient pas de la prise en compte de l’évaluation qu’elle a réalisée en 2014 dans la valorisation des titres qu’elle a acquis en janvier 2018 dans la mesure où elles se sont abstenues de déférer à la sommation de communiquer qu’elle leur a faite au mois de novembre 2024 d’avoir à communiquer les documents relatifs à la cession de titres ;

— que les documents produits par les sociétés appelantes sont dépourvus de valeur probante ;

— que la SAS HS2 a été particulièrement négligente lorsqu’elle s’est basée sur une évaluation d’un ensemble immobilier réalisée 4 années auparavant ;

— qu’il appartenait à la SAS HS2 de faire réaliser une nouvelle évaluation au regard de l’importance de l’opération projetée et du faible coût d’une telle évaluation ;

— que l’évaluation qu’elle avait faite en 2014 était obsolète dès lors que la valeur d’un bien immobilier à usage de supermarché dépend de nombreux critères extérieurs au bien, tels que l’évolution du marché immobilier, les habitudes de consommation, l’apparition de concurrents sur le marché, parmi d’autres ;

— que la SAS HS2 était parfaitement en mesure d’identifier en janvier 2018, au moment de l’acquisition des titres, la prétendue erreur d’évaluation commise en 2014 ;

— que les sociétés appelantes n’apportent pas d’élément de preuve permettant de conclure à l’existence de données inexactes ou d’une erreur de calcul ou encore de la prise en compte d’un état de marché erroné lors de son évaluation réalisée en février 2024 ;

— que les divergences entre les valeurs vénales retenues par les deux cabinets d’expertise ne sont pas dues à une faute qu’elle aurait pu commettre mais s’expliquent par les méthodes utilisées et surtout par la différence entre les surfaces prises en compte ;

— que la réalisation de travaux au sein d’un ensemble immobilier ne garantit pas une augmentation significative de la valeur vénale du bien immobilier.

La clôture de l’instruction a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Tel n’est pas le cas si l’action au fond est considérée comme étant manifestement irrecevable pour cause de prescription.

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] sollicitent une expertise judiciaire afin que l’ensemble immobilier litigieux soit évalué en février 2014 et décembre 2020 par un collège d’experts et soutiennent que l’action au fond qu’elles envisagent de diligenter à l’encontre de la SA [Q] [F] n’est pas prescrite.

La SA [Q] [F] oppose que l’action est prescrite et que les sociétés appelantes ne démontrent pas que l’estimation qu’elle a faite de l’ensemble immobilier en février 2014 a été utilisée dans les travaux d’évaluation des titres qu’elles ont acquis et qu’elles ont été négligentes dans la mesure où elles auraient dû demander une estimation à une date plus proche de l’opération financière intervenue en janvier 2018.

Il est constant, d’une part, qu’en février 2014 la SA [Q] [F] a estimé l’ensemble immobilier à 24 860 000 euros et en décembre 2020 à la somme de 27 480 000 euros et, d’autre part, qu’en septembre 2023 et janvier 2024 le cabinet d’expertise BLB Associés a retenu une valeur vénale de l’ensemble immobilier litigieux au mois de février 2014 d’un montant de 18 000 000 euros et au mois de décembre 2020 de 26 500 000 euros.

Il convient de noter que l’estimation qui a été faite de l’ensemble immobilier par les deux cabinets en décembre 2020 est relativement proche alors que l’écart est plus significatif concernant celle de février 2014.

S’il est vrai que la réalisation de travaux au sein d’un ensemble immobilier ne garantit pas une augmentation significative de sa valeur vénale, il convient de relever que les sociétés appelantes font la démonstration que les travaux que la SAS Socodag II a entrepris courant 2019 ont consisté notamment en l’agrandissement de la surface d’exploitation pour un montant de 9 628 582 euros.

Si la SA [Q] [F] fait valoir que les sociétés appelantes étaient en mesure d’identifier, en janvier 2018, à l’occasion de l’acquisition des titres, la prétendue erreur d’évaluation qui lui est reprochée, il convient de noter qu’elles se sont aperçues que la plus-value attendue était moindre lorsque le cabinet d’expertise BLB Associés a déposé ses rapports, soit en septembre 2023 et janvier 2024, de sorte que l’action envisagée n’est manifestement pas vouée à l’échec comme prescrite.

Bien que la SA [Q] [F] argue de ce que les sociétés appelantes ne font pas la démonstration que l’estimation qu’elle avait faite en février 2014 a servi de base pour calculer la valeur des titres acquis, il résulte de l’attestation établie par M. [G] [C], expert-comptable et associé du cabinet Exco Valliance, que les travaux d’évaluation, produits dans le cadre de la cession des sociétés SAS SOCODAG, SAS SOCODAG II et SCI [W] par la société SAS ALJOBERGUI à la société SAS HS2, ont été réalisés en s’appuyant sur la base du rapport d’expertise immobilière établi par le [Q] [F] en date de 02/2014 pour une valeur de 24,860M€ (vingt-quatre millions huit cent soixante mille euros).

S’il est possible que l’écart de valeur s’explique par la méthodologie utilisée par les experts ou par la surface prise en compte, il n’en demeure pas moins que seule une expertise judiciaire permettra de le dire de sorte que les société appelantes justifient d’un motif légitime à la mesure d’expertise qu’elles sollicitent, et ce, bien que la SA Socodag n’ait pas estimé utile de solliciter d’un expert immobilier une nouvelle estimation à une date plus proche de l’opération financière.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef et d’ordonner, au contradictoire de toutes les parties, une expertise judiciaire en valeur immobilière en commettant M [J] [T] pour y procéder. Il n’est pas nécessaire qu’un collège d’experts, regroupant trois professionnels, soit désigné dès lors que M. [T] pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, s’il l’estime utile.

Il est admis que la détermination de la mission de l’expert relève du pouvoir discrétionnaire du juge, qui n’est pas lié par la mission proposée par les parties.

La mission sollicitée par les sociétés appelantes sera élargie, dans les termes du dispositif du présent arrêt, afin que M. [T] puisse analyser les évaluations faites par la SA [Q] [F] et le cabinet d’expertise BLB Associés et expliquer les différences entre elles.

Sur les demandes accessoires

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] aux dépens de première instance et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de condamner la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [J] [T] :

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s’être fait remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission et notamment les rapports d’évaluation établis par la SA [Q] [F] en 2014 et 2020 et ceux élaborés par le cabinet d’expertise BLB Associés en 2023 et 2024, communiquer tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

— lister les pièces ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— évaluer la valeur vénale de cet ensemble immobilier en 2014 et en décembre 2020 ;

— analyser les rapports d’évaluation faits par la SA [Q] [F] en février 2014 et en décembre 2020 et ceux élaborés par le cabinet d’expertise BLB Associés en septembre 2023 et janvier 2024 ;

— indiquer les différences entre ceux rapports d’évaluation, et, le cas échéant, leurs causes ;

— faire toutes constatations d’ordre technique de nature à éclairer le procès à venir ;

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et dit qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

Dit que la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce, dans le délai de six semaines à compter de la notification de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe de la cour avant le 30 novembre 2026, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan en cas de difficultés ;

Désigne ce magistrat pour assurer le suivi des opérations d’expertise et procéder, en tant que de besoin, au remplacement de l’expert ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne la SAS HS2, la SAS Socodag II et la SCI [W] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,