Cour d'appel de Rennes, 2e chambre, 3 février 2026, n° 25/01953

CA Rennes
Confirmation 3 février 2026

Arguments

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Rejeté
Existence d'un accord de résiliation anticipée du bail
La cour a estimé qu'aucun accord écrit et clair n'avait été établi entre les parties pour la résiliation anticipée du bail, rendant la saisie justifiée.
Rejeté
Préjudice causé par la saisie-attribution
La cour a jugé que la saisie était justifiée et que le préjudice moral allégué n'était pas fondé.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la défaite de l'appelant
La cour a confirmé que la S.C.I. PMM avait droit à des frais de justice en raison de la défaite de l'appelant.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 2e ch., 3 févr. 2026, n° 25/01953
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/01953
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick EVENOSimona DI DIO
Cabinet(s) :	P & A
Parties :	S.A.R.L. ZAOU FORMATIONS c/ S.C.I. PMM

Texte intégral

2ème Chambre

ARRÊT N° 47

N° RG 25/01953

N° Portalis DBVL-V-B7J-V2EQ

(Réf 1ère instance : 24/01231)

S.A.R.L. ZAOU FORMATIONS

S.C.I. PMM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e BRETON

— M^e EVENO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. ZAOU FORMATIONS

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Justine BRETON, postulant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Simona DI DIO, plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

S.C.I. PMM

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 13 septembre 2016, la SCI PMM a donné à bail commercial à la société Zaou Formations des locaux sis [Adresse 3] à Vannes (56) pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2016, avec faculté de résiliation triennale.

Les époux [U], gérants, se sont portés caution personnelle et solidaire du paiement des loyers.

Selon courriel du 30 janvier 2022, en perspective de l’arrivée du terme de la deuxième période triennale, la société Zaou Formations a fait part à son bailleur de son souhait de devenir propriétaire et a manifesté son intérêt pour le local donné à bail, mais l’évaluation de son bien par la SCI PMM étant supérieure au budget qu’elle entendait allouer à l’acquisition, elle n’a finalement pas donné suite.

Quelques mois plus tard, la SCI PMM a confié la vente de son bien a une agence et la société Zaou Formations a procédé à l’acquisition d’un autre local, nécessitant des travaux d’aménagement.

Un acquéreur, M. [O], a visité les lieux en octobre 2023 et manifesté sa volonté d’acquérir le local vide, souhaitant pouvoir y installer son activité.

La société Zaou Formations et la société PMM ont entamé des discussions sur la résiliation amiable et anticipée du bail, évoquant dans cette perspective une date de départ de la société Zaou Formations au 1er avril 2024.

Le 6 mars 2024, la société Zaou Formations a interrogé son bailleur sur ses disponibilités pour l’état des lieux de sortie, mais celui-ci lui a répondu que son accord quant à la résiliation amiable du bail était conditionné à la relocation ou la vente du local, non intervenue, et qu’à défaut, l’exécution du bail se poursuivait.

Faute pour les parties d’être parvenues à un accord, la société Zaou Formations a fait réaliser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice le 7 mai 2024 et a restitué les clés du local à la SCI PMM par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionné par le bailleur le 14 mai 2024, mais retourné à l’expéditeur avec la mention 'pli refusé par le destinataire'.

Après avoir, suivant courrier du 28 mars 2024, vainement mis en demeure la société Zaou Formations d’avoir à régler les loyers du deuxième trimestre 2024, la SCI PMM lui a, par acte du 19 avril 2024, fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour avoir paiement d’une somme de 5 775,64 euros en principal et frais.

Puis elle a, suivant procès-verbal du 3 septembre 2024, fait procéder à la saisie-attribution des comptes bancaires ouverts par la société Zaou Formations auprès de la Banque Populaire Grand Ouest pour avoir paiement d’une somme de 12 729,97 euros en principal et frais, cette saisie ayant été dénoncée à la société Zaou Formations par acte du 9 septembre suivant.

Faisant valoir que son bailleur ne disposait d’aucun titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible du fait de l’accord qui aurait été convenu entre les parties d’une fin de bail au 1er avril 2024, la société Zaou Formations a, par acte du 27 septembre 2024, fait assigner la SCI PMM devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes en mainlevée de la saisie-atribution.

Par jugement du 11 mars 2025, le juge de l’exécution a :

— débouté la société Zaou Formations de l’ensemble de ses contestations et demandes,

— condamné la société Zaou Formations à verser à la SCI PMM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Zaou Formations aux entiers dépens.

Par déclaration du 28 mars 2025, la société Zaou Formations a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 octobre 2025, elle demande à la cour de :

In limine litis,

— surseoir à statuer de la présente procédure jusqu’à la fin de la procédure en cours devant le tribunal judiciaire de Vannes,

Sur le fond,

— infirmer et réformer le jugement rendu contradictoirement en premier ressort par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes le 11 mars 2025 en ce qu’il a :

— débouté la société Zaou Formations de l’ensemble de ses contestations et demandes,

— condamné la société Zaou Formations à verser à la société PMM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Zaou Formations aux entiers dépens,

Par conséquent,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité des saisies-attributions réalisées sur les comptes de la société Zaou Formations en date du 3 septembre 2024, dénoncées le 9 septembre 2024,

— ordonner la mainlevée des saisies-attributions sur les comptes de la société Zaou Formations en date du 3 septembre 2024, dénoncées le 9 septembre 2024,

— condamner la SCI PMM à verser à la société Zaou Formations la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la SCI PMM à verser à la société Zaou Formations la somme de 97,10 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la SCI PMM à verser à la société Zaou Formations la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société PMM aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Selon ses dernières conclusions du 22 octobre 2025, la SCI PMM demande à la cour de :

— à titre liminaire, juger irrecevable la demande nouvelle de la société Zaou Formations sollicitant un sursis à statuer,

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes le 11 mars 2025 en ce qu’il a :

— débouté la société Zaou Formations de l’ensemble de ses contestations et demandes,

— condamné la société Zaou Formations à verser à la société PMM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Zaou Formations aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— condamner la société Zaou Formations à verser à la société PMM la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Zaou Formations aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaqquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 23 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le sursis à statuer

Pour la première fois en cause d’appel, la société Zaou Formations demande à la cour de surseoir à statuer jusquà la fin de la procédure en cours devant le tribunal judiciaire de Vannes engagée par elle sur la demande de résiliation amiable du bail commercial litigieux avec effet au 1er avril 2024.

La SCI PMM soutient de son côté que la demande de sursis à statuer serait, en application de l’article 564 du code de procédure civile, irrecevable comme étant une demande nouvelle.

Il est de principe que la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure, et est donc soumise au régime de l’article 74 du code de procédure civile.

Or, en application de ce texte, l’exception de sursis à statuer dans l’attente d’une décision au fond doit, à peine d’irrecevabilité, être présentée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il en résulte donc que la société Zaou Formations qui a fait assigner la SCI PMM devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes en nullité et mainlevée de la saisie-attribution et conclu en ce sens est irrecevable à présenter une exception de sursis à statuer en cause d’appel.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur le titre exécutoire

La société Zaou Formations fait grief au juge de l’exécution d’avoir validé la saisie-attribution aux motifs qu’aucun élément probatoire n’était versé quant au contenu de l’accord qui serait intervenue entre les parties pour une résiliation anticipée du bail commercial, alors que, selon elle, de nombreux échanges attesteraient de l’existence d’un accord non équivoque des parties sur la résiliation du bail commercial, à effet du 1er avril 2024.

Elle affirme que le principe d’une résiliation anticipée du bail avait été acté entre les parties dès l’année 2023, et, que dans la mesure où le bailleur n’avait pas conditionné son accord à un évènement futur et incertain, il conviendrait dès lors de renverser la charge de la preuve sur la SCI PMM, à qui il incomberait de démontrer l’existence de cette condition.

La société Zaou Formations se fonde principalement sur un courriel de la SCI PMM du 15 novembre 2023, dans lequel est effectivement invoquée une date de départ 'fixée’ au 1er avril 2024.

Cependant, ce seul courriel, contrairement à ce qu’affirme la société Zaou Formations, est insuffisant pour établir la preuve que celui-ci serait la concrétisation, par écrit, de l’accord qui serait intervenu entre les parties sur la résiliation anticipée du bail au 1er avril 2024, de manière certaine et non équivoque.

Aux termes de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que c’est le locataire qui a fait part à son bailleur de son souhait de devenir propriétaire de son local d’activité (courriel du 30 janvier 2022), et, ainsi que l’a pertinemment analysé le premier juge, si le bailleur a pu se montrer vendeur, ce n’est pas lui qui au départ était en demande d’une résiliation anticipée.

C’est donc sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a estimé devoir faire supporter par la locataire la charge de la preuve d’un accord ferme et définitif quant à la cessation anticipée de la relation contractuelle puisque c’est elle qui s’en prévaut, sachant que le bailleur ne justifiait d’aucun intérêt à accepter une résiliation anticipée s’il n’avait ni acquéreur des lieux, ni nouveau locataire pour remplacer le précédent.

Or, comme l’a exactement relevé le juge de l’exécution, il est de jurisprudence constante que si un bail commercial peut être résilié de manière anticipée en dehors des périodes triennales d’un commun accord entre les parties, encore faut-il que cet accord soit un minimum matérialisé et qu’il exprime une volonté certaine et non équivoque.

En effet, ainsi que le souligne à juste titre la SCI PMM, une telle résiliation du bail, au regard des enjeux qu’elle implique pour chacune des parties, se constate par un acte écrit, signé des parties, constatant sans ambiguïté leur accord pour résilier le bail à une date précise et établissant les conditions de sortie.

S’il y a bien eu effectivement des échanges pour un départ de la locataire afin de permettre à l’acquéreur potentiel, M. [O], de bénéficier de locaux vides, et que dans cette perspective une date avait été évoquée au 1er avril 2024, cependant force est de constater qu’aucun élément au dossier ne permet de déduire qu’un accord avait été conclu entre les parties démontrant leur volonté de mettre fin au bail commercial en cours au 1er avril 2024, aucun écrit entérinant un tel accord n’étant produit par l’appelante.

A cet égard, la société appelante ne peut sérieusement soutenir que l’accord du bailleur pour une résiliation anticipée du bail commercial aurait été donné initialement, dès l’année 2023, sans condition, et que la condition relative à la vente ou relocation du local aurait été imposée unilatéralement et à postériori, le 6 mars 2024, à la société Zaou Formations, qui n’y a pas consenti, alors que rien ne permet de déduire des échanges entre les parties que cet accord était ferme et n’était pas au contraire conditionné à la vente ou la relocation du bien objet du bail, la SCI PMM soutenant à juste titre qu’elle ne pouvait raisonnablement pas résilier un bail commercial en cours sans perspective de repreneur, que ce soit pour une reprise de bail commercial en cours ou pour un rachat des murs.

En outre, comme l’a pertinemment analysé le premier juge, la société Zaou Formations ne saurait soutenir que la partie adverse a ajouté à l’accord une condition qui n’avait jamais été évoquée et dont elle n’avait pas été informée de l’existence, dès lors que c’est la démonstration même de ce que l’accord du bailleur n’était pas certain et non équivoque, y compris pour elle, alors que c’est précisément ce qui lui incombe d’établir pour pouvoir se prétendre libérée et ce dont elle aurait d’ailleurs du s’assurer si elle s’était montrée suffisamment prudente sachant qu’initialement, c’est bien elle qui était en demande de devenir propriétaire, de ce local ou d’un autre, et qu’au regard des enjeux, un écrit récapitulatif un minimum formalisé s’imposait pour sécuriser la situation.

C’est dès lors à juste titre que le juge de l’exécution a estimé que, non seulement sa contestation ne pouvait aboutir, mais que la saisie devait être considérée comme justifiée, car fondée sur un bail commercial conclu en la forme authentique, la société Zaou Formations étant ainsi déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement attaqué concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient pertinentes et seront confirmées.

La société Zaou Formations, qui succombe en son appel, supportera les dépens exposés devant la cour.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI PMM l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Déclare l’exception de sursis à statuer irrecevable ;

Confirme en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes (RG n° 24/1231) ;

Condamne la société Zaou Formations à payer à la SCI PMM la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Zaou Formations aux dépens d’appel ;

Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT