COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 30 AVRIL 2026

N° 2026/ 199

N° RG 23/04376 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLALI

[X] [Q]

C/

[O] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ambre SENNI

M^e Marie DUROCHAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 26 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000371.

APPELANT

Monsieur [X] [Q]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008360 du 18/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [O] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13001-2023-2526 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

né le 21 Septembre 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon accord verbal, M.[Q] a donné à bail à M.[B] un bien d’habitation situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 680 euros.

Par lettre du 14 décembre 2021, M.[Q] a délivré à M.[B] un congé pour reprise à effet au 09 mai 2022.

Par assignation du 22 mars 2022, M.[B] a fait citer M.[Q] en référé pour obtenir la remise d’un bail écrit et la remise en fonction de l’électricité.

Par assignation du 04 mai 2022, M.[B] a fait citer M.[Q] aux fins de nullité du congé.

Par ordonnance du 05 octobre 2022, le juge des référés, constatant l’existence d’une contestation sérieuse, a renvoyé l’examen de l’affaire au fond.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

— ordonné la jonction des procédures n°11 22-371 et 11 22-781 afin de les faire juger ensemble, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 11 22-371;

— prononcé la nullité du congé donné par M. [X] [Q] suivant courrier du 14 décembre 2021, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] ;

— débouté M. [O] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné M. [X] [Q] à régulariser avec M. [O] [B], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, un contrat de bail pour un logement vide loué à usage d’habitation principale, conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et prenant effet à partir du 9 mai 2018 ;

— dit que faute par M. [X] [Q] de procéder à cette régularisation, il sera redevable, passé

ce délai d’un mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

— débouté M. [X] [Q] de sa demande de paiement du dépôt de garantie ;

— condamné M. [O] [B] à payer à M. [X] [Q] la somme de 3720 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

— dit n’y avoir lieu a application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes des parties.

Le premier juge a qualifié le bail de location vide, en l’absence d’inventaire.

Il a estimé nul le congé pour reprise au motif qu’il ne comportait pas de notice d’information, ce qui avait causé un grief au locataire ; il a ajouté que le jour de réception de la lettre recommandée n’était pas justifié.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par M.[B] au motif qu’il ne justifiait d’aucun préjudice.

Il a condamné le bailleur à remettre un bail écrit à son locataire.

Il a rejeté la demande du bailleur tendant à obtenir un dépôt de garantie.

Il a condamné le locataire au paiement d’un arriéré.

Par déclaration du 23 mars 2023, M.[Q] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a annulé le congé pour reprise, en ce qu’elle l’a condamné à régulariser un contrat de bail pour un logement vide sous astreinte, en ce qu’il a été débouté de sa demande de paiement d’un dépôt de garantie, en ce que les dépens ont été partagés par moitié entre les parties et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[B] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[Q] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé, en ce qu’il l’a condamné dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à régulariser un contrat de bail pour une location vide à effet au 09 mai 2018 sous astreinte,

subsidiairement :

Avant dire droit,

— de désigner un commissaire de justice ayant pour mission de :

*Se rendre dans l’appartement litigieux, en présence de M.[Q] et [B]

* Constater la présence des meubles appartenant à M.[Q] et notamment ceux dont les factures sont produites à la présente instance par M. [Q]

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

— de débouter M. [Z] [B] de sa demande de prononcer la nullité du congé donné le 14 décembre 2021 pour le 9 mai 2022,

— de débouter M.[Z] [B] de sa demande de condamner M. [X] [Q] à fournir un bail écrit sous astreinte,

— -de condamner M. [Z] [B] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] [B] aux entiers dépens.

Il soutient que la location conclue entre les parties s’analyse en un bail meublé comme une témoigne une attestation et diverses factures. Il note que les meubles permettent au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Subsidiairement, puisqu’est contestée la propriété des meubles, il demande à ce qu’un commissaire de justice se rende au domicile afin de constater que le logement contient les meubles pour lesquels il produit des factures.

Il estime valable le congé pour reprise. Il note que l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 ne prévoit pas qu’il y soit joint une notice d’information. Il précise que la lettre recommandée a été réceptionnée le 20 décembre 2021.

Il conteste toute faute commise à l’égard de M.[B].

Il relève que M.[B] a décidé de ne verser que 400 euros par mois depuis le mois de décembre 2021, au lieu de la somme mensuelle de 680 euros qui avait été convenue entre les parties. Il sollicite en conséquence un arriéré locatif.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[B] demande à la cour :

— de déclarer l’appel incident de M. [B] recevable,

— de débouter M.[Q] de ses demandes,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

*prononcé la nullité du congé donné par M. [X] [Q] suivant courrier du 14 décembre 2021 concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4],

*condamné M. [X] [Q] à régulariser avec M. [O] [B] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, un contrat de bail pour un logement vide loué à usage d’habitation conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et prenant effet à partir du 9 mai 2018,

*dit que faute par M. [X] [Q] de procéder à cette régularisation, il sera redevable, passé ce délai d’un mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

*débouté M. [X] [Q] de sa demande de paiement du dépôt de garantie,

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

*débouté M. [O] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

*condamné M. [O] [B] à payer à M. [X] [Q] la somme de 3720 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties,

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau :

— de condamner M.[Q] à régler à M. [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de dire que M.[Q] ne rapporte pas la preuve que M.[B] est recevable d’un arriéré locatif de 3720 euros et de le débouter de sa demande,

— de dire que le loyer ne pourra être supérieur à 400 euros par mois,

— de condamner M. [Q] à régler à M.[B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance

Il expose que le bail est une location vide. Il évoque l’absence d’inventaire. Il estime que les pièces adverses ne sont pas probantes.

Il soulève la nullité du congé pour reprise puisqu’il est dépourvu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et que les mentions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas reproduites. Il affirme subir un grief en lien avec ces irrégularités. Il ajoute que le congé ne respecte pas le délai de préavis et qu’il a été délivré alors qu’il était âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont modestes, ce qui est également un motif de nullité.

Il demande que soit établi un bail écrit.

Il explique que depuis qu’il a sollicité l’établissement d’un bail écrit, son bailleur le harcèle, l’insulte et lui a coupé l’électricité. Il demande en conséquence des dommages et intérêts, en réparation de son préjudice.

Il déclare que M.[Q] ne justifie pas du montant de l’arriéré locatif. Il ajoute que le loyer, qui était initialement fixé à la somme mensuelle de 680 euros, doit être réduit en raison des différences de prestation, puisque l’électricité n’est plus comprise dans le loyer. Il demande que celui-ci soit fixé à la somme mensuelle de 400 euros.

MOTIVATION

Sur la qualification du bail

L’article 25-3 de la loi du 10 juillet 1989 énonce qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret du 31 juillet 2015 qui stipule que le mobilier comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 6] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La preuve du caractère meublé du bail incombe au bailleur.

Le bail, verbal, est dépourvu de tout inventaire.

Les parties ne contestent pas que les lieux loués à M.[B] sont à usage d’habitation et constituent la résidence principale de ce dernier.

L’attestation de Mme [M], qui fait une liste assez générale des meubles dont elle indique qu’ils se trouvaient dans le logement lors de l’entrée dans les lieux de M.[B], n’est pas suffisante, car imprécise (linge de maison :sans précision; ustensiles de cuisine : sans précision; vaisselle : sans précision). Les factures produites, certaines au nom de Mme [M], ne permettent pas de démontrer l’existence, dans le logement loué, d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, alors qu’il n’est pas démontré que les meubles achetés seraient ceux installés dans le logement ( la plupart des factures ne mentionnent pas une adresse de livraison dans le logement loué) et qu’ils ne couvrent pas l’intégralité des meubles nécessaires à caractériser un meublé. . M.[Q] sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner l’intervention d’un commissaire de justice au domicile de M.[B], cette mesure ne pouvant permettre de suppléer sa carence dans l’établissement de la preuve du caractère meublé du logement.

Le bail s’analyse en conséquence, faute de démonstration par le bailleur qu’il serait meublé conformément à l’article 24-3 de la loi précitée, en une location vide.

La date d’effet du bail n’est pas contestée par les parties. Il s’agit du 09 mai 2018.

Le jugement déféré qui a qualifié de bail de location vide sera confirmé.

Sur la validité du congé pour reprise

Un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Le bail, location vide à effet au 09 mai 2018, venait à échéance le 08 mai 2021 à minuit. Il a été tacitement reconduit pour une durée de trois ans à compter du 09 mai 2021.

L’article 15 de la loi précitée ne vise pas la nullité du congé à titre de sanction de l’absence d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Il convient de relever de M.[B] a usé des voies de droit en saisissant le tribunal pour discuter de la validité du congé qu’il s’était vu délivrer.

Selon l’article 15 de la loi précitée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (…).

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.(…)

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Ainsi, les locataires visés par la protection revendiquée par M.[B] sont ceux âgés de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés ; la condition d’âge doit être remplie à la date d’échéance du contrat de bail tandis que les conditions de ressources s’apprécient à la date de notification du congé.

Le bailleur recouvre sa faculté de donner congé sans obligation de relogement du locataire lorsqu’il est âgé de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources ; l’âge et les ressources du bailleur s’apprécient dans les mêmes conditions que pour le locataire.

S’agissant des ressources à prendre en compte, il s’agit des ressources déclarées à l’administration fiscale ayant un caractère de régularité.

Afin d’évaluer la validité du congé pour reprise à l’aune de cet article, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à donner toutes informations sur leurs ressources de l’année 2021 (notamment par le biais de leur avis d’imposition établi en 2022 pour les ressources de l’année 2021) ; Il appartiendra également à M.[Q] de fournir et de justifier de sa date de naissance.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes des parties relatives à l’établissement d’un bail écrit, à la nullité du congé, à l’arriéré locatif, aux dommages et intérêts et aux indemnités fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de surseoir à statuer sur les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire mixte avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le bail s’analysait en une location vide ;

ORDONNE avant-dire droit la réouverture des débats et invite les parties à donner toutes informations sur leurs ressources de l’année 2021 (notamment par le biais de leur avis d’imposition établi en 2022 pour les ressources de l’année 2021) ;

INVITE à M. [X] [Q] à fournir et justifier de sa date de naissance ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties ;

SURSOIT à statuer sur les dépens ;

DIT que l’affaire sera examinée à l’audience du 16 septembre 2026 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,