COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/195

Rôle N° RG 25/08242 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7FY

[J] [T]

C/

SARL RIVIERA [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e David VARAPODIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 26 Juin 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01436.

APPELANTE

Madame [J] [T]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SARL RIVIERA [I]

identifiée au SIREN sous le numero 830638805 et immatriculee au Registre du Commerce et des Societes de NICE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] C/O SCI [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Par acte authentique du 25 novembre 2022, la société Riviera [I] vendait à madame [T] un bien immobilier en l’état futur d’achèvement situé [Adresse 4] à [Localité 3] contre un prix de 2 250 000 € payable comptant à hauteur de 785 000 € et le surplus de 1 462 500 € par fractions :

—  35 % du prix global à la mise hors d’eau au plus tard le 30 juin 2023, soit 787 500 €,

—  25 % du prix global aux finitions, soit 562 500 €,

—  5% du prix global à la remise des clés, soit 112 500 €.

Par lettre recommandée du 12 mai 2023, le notaire ayant établi l’acte de vente précité mettait en demeure madame [T] de payer la somme de 787 500 €. Par lettre recommandée du 13 novembre 2023, il mettait en demeure madame [T] de payer la somme de 562 500 €.

Selon un acte portant la mention en première page du 15 janvier 2023, la société Riviera [I] faisait délivrer à la SCI SINAIA une saisie des parts sociales détenues par madame [T] aux fins de paiement de la somme de 1 393 223,04 €.

Selon un acte du 16 janvier 2024, elle était dénoncée à madame [T].

Le 16 avril 2024, madame [T] faisait assigner la société Riviera [I] devant le juge de l’exécution de [Localité 1] aux fins de nullité et de caducité de la saisie précitée.

Un jugement du 26 juin 2025 du juge précité :

— déboutait madame [T] de ses demandes,

— déboutait la société Riviera [I] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamnait madame [T] au paiement d’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 7 juillet 2025au greffe de la cour, madame [T] formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [T] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— ordonner la mainlevée de la saisie du 15 janvier 2023, dénoncée le 15 janvier 2024, de ses parts sociales,

— condamner la société Riviera [I] à lui payer la somme de 15 000 € de dommages et intérêts,

— débouter la société Riviera [I] de toutes ses demandes,

— condamner la société Riviera [I] au paiement d’une indemnité de 6 000 € au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval-Guedj.

Elle invoque l’absence de titre exécutoire au motif que l’acte notarié en sa possession n’est pas revêtu de la formule exécutoire et que la formule exécutoire n’a été apposée que le 11 décembre 2023 sur l’acte produit par l’intimée. De plus, contrairement à l’article 502 CPC, l’acte authentique revêtu de la formule exécutoire ne lui a pas été dénoncée et ne lui a été communiquée que dans le cadre de la procédure de contestation, soit trois mois après la dénonce de la saisie. Ainsi, la créance n’est exigible qu’au terme du contrat, soit au jour de l’achèvement de l’immeuble.

Elle invoque l’absence de créance exigible au motif que l’acte notarié qui fonde la saisie prévoit une exigibilité des sommes dues au fur et à mesure de la réalisation de l’immeuble avec une date butoir au 31 mars 2024. Elle soutient que la teneur des attestations du cabinet Archimbaud est contredite par les constatations du 17 août 2024 de son huissier sur l’état d’avancement réel du chantier et qui établit le défaut d’exécution des obligations de l’appelante dans les termes fixés.

Elle relève que la formule exécutoire a été délivrée en l’absence d’attestation de fin de travaux et rappelle que le juge des référés a ordonné une expertise suite à un appel de fonds du 12 mai 2023 de 35 % (787 500 €) au titre de la mise hors d’eau du bâtiment et à un appel de fonds du 13 novembre 2023 de 562 500 € au titre de la réception des finitions. En l’absence de notification d’une déclaration d’achèvement des travaux notifiée par l’intimée, elle ne peut se prévaloir d’une créance exigible.

Elle invoque à titre subsidiaire la caducité de la saisie du 15 janvier 2023 dénoncée le 16 janvier 2024 en violation du délai de huit jours.

Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’abus de saisie au motif d’une volonté d’intimidation pour l’inciter à signer un protocole transactionnel stipulant un complément de prix de 357 520 € et un délai supplémentaire d’un an pour livrer l’appartement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société Riveira [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— débouter madame [T] de toutes ses demandes,

— à titre incident, condamner madame [S] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient qu’elle dispose, en vertu de l’article L 111-3 CPCE, d’un titre exécutoire constitué par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire apposée antérieurement à la saisie contestée.

Elle affirme qu’elle dispose d’une créance exigible dès lors que l’article R 261-4 CCH prévoit que le vendeur-constructeur peut appeler 70 % du prix avant la mise hors d’eau et 95 % avant l’achèvement. Le dernier appel de fonds avait pour objet d’achever l’immeuble après sa mise hors d’eau de sorte que 25 % du prix a été appelé au stade des finitions et non de leur achèvement.

Elle relève que l’attestation du cabinet Archimed annexée à l’appel de fonds du 12 mai 2023 établit l’achèvement des travaux d’étanchéité avant l’appel de fonds. En réalité, elle considère que l’appelante a pu payer la partie du prix payable comptant mais n’avait pas la faculté financière de payer les appels de fonds postérieurs.

Elle rappelle que madame [T] a signé avec l’assistance de son conseil un protocole transactionnel qui stipule qu’elle accepte de payer 1 750 000 € représentant la fraction de prix exigibles au 13 novembre 2023.

Elle conteste la caducité de la saisie du 15 janvier 2024, et non du 15 janvier 2023, dénoncée le 16 janvier 2024, soit dans le délai de huit jours.

Elle conteste tout abus de saisie dès lors qu’elle est créancière de la somme de 1 350 000 € et que les parts de la SCI SINAIA sont les seuls biens dont elle est propriétaire sur le sol français.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la caducité de la saisie des droits d’associé,

L’article R 232-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que dans un délai de huit jours et à peine de caducité, la saisie de droits d’associé est portée à la connaissance du débiteur par acte d’huissier de justice.

En l’espèce, la saisie des droits d’associé contestée a été dénoncée à madame [T], le 15 janvier 2024. Si le procès-verbal de droits d’associé mentionne en première page 'le 15 janvier 2023' comme date de délivrance, cette mention est manifestement affectée d’une erreur matérielle sur la mention de l’année 2023 au lieu de l’année 2024. En effet, les modalités de remise de l’acte mentionnent que ' la copie destinée à la SCI SINAIA lui a été signifiée le lundi 15 janvier 2024".

Ainsi, madame [T] n’établit pas que la saisie contestée lui a été délivrée le 15 janvier 2023, et non le 15 janvier 2024, de sorte que la la caducité n’est pas encourue en l’état d’une dénonce du 16 janvier 2024.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la caducité de la saisie.

— Sur l’existence d’un titre exécutoire conférant à la société Riviera [I] une créance liquide et exigible,

L’article L 231-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut faire procéder à la saisie et à la vente des droits incorporels, autres que les créances de sommes d’argent, dont son débiteur est titulaire.

* Sur l’existence d’un titre exécutoire,

L’article L 111-3 4 ° du code des procédures civiles d’exécution dispose que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.

L’article 502 du code de procédure civile dispose que nul jugement, nul acte ne peut être mis à exécution que sur présentation d’une expédition revêtue de la formule exécutoire, à moins que la loi n’en dispose autrement.

L’article 503 du code précité dispose que les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

En cas d’exécution au seul vu de la minute, la présentation de celle-ci vaut notification.

En l’espèce, la saisie du 15 janvier 2024 de droits d’associé est fondée sur l’acte notarié du 25 novembre 2022 lequel a été revêtu de la formule exécutoire, le 11 décembre 2023.

Ainsi, la société Riviera [I] justifie d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire antérieure à la saisie contestée au sens de l’article 502 du code de procédure civile.

Madame [T] ne peut se prévaloir utilement d’un défaut de notification ou de signification de l’acte notarié du 25 novembre 2022 revêtu de la formule exécutoire dès lors que l’article 503 du code de procédure civile ne concerne que les jugements et non les actes notariés. En effet, un acte notarié revêtu de la formule exécutoire constitue un titre exécutoire et du fait de la solennité de l’acte et de la vérification du consentement des parties par le notaire, chacune des parties, dont madame [T], a eu connaissance du contenu de ses obligations et de la spécificité de l’acte susceptible de donner lieu à exécution forcée après apposition de la formule exécutoire sur demande du créancier.

Ainsi, la validité de la saisie des droits d’associé du 15 janvier 2024 n’est pas soumise à la notification ou signification préalable à madame [T] de l’acte notarié du 25 novembre 2022 revêtu le 11 décembre 2023 de la formule exécutoire.

Par conséquent, le premier juge a valablement retenu que la saisie du 15 janvier 2024 est fondée sur un titre exécutoire.

* Sur l’existence d’une créance liquide et exigible de la société Riviera [I],

La condition d’exigibilité de la créance imposée par l’article L 231-1 précité s’apprécie au jour de la saisie et le créancier ne peut délivrer une mesure d’exécution forcée par anticipation. Ainsi, la société Riviera [I] doit justifie d’une créance exigible, au 15 janvier 2024, date de délivrance de la saisie contestée.

L’acte notarié du 25 août 2022 revêtu de la formule exécutoire stipule la vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété et notamment des lots n°48,60,64,65 et 77 de l’état descriptif de division constitutifs de deux emplacements de parking, deux caves, un appartement avec 3 chambres et 3 salles de bains avec terrasse et jardin, contre un prix de 2 250 000 €.

Ce dernier est stipulé payable comptant pour un montant de 787 500 €

et le surplus de 1 462 500 € :

— soit 35 % du prix global à la mise hors d’eau et au plus tard le 30 juin 2023 pour un montant de 787 500 €,

— soit 25 % du prix global aux finitions, soit la somme de 562 500 €,

— soit 5 % du prix global à la remise des clés, soit la somme de 112 500 €.

Il stipule aussi ( p13 ) au titre de l’exigibilité du prix que le vendeur devra notifier à l’acquéreur la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme et que l’avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d''uvre du chantier.

La saisie contestée a notamment pour objet le recouvrement forcé des sommes de :

-787 500 € à titre de principal, soit 35 % du prix global à la mise hors d’eau,

—  562 500 € à titre de principal, soit 25 % du prix global aux finitions,

—  31 500 €, indemnité contractuelle de 1% du 01.07 au 31.10.23,

—  11 250 €, indemnité contractuelle du 01.11 au 31.12.2023,

La société Riviera [I] produit une lettre du 12 mai 2023 de mise en demeure de payer la somme de 787 500 € au plus tard le 30 juin 2023 accompagnée d’une attestation du cabinet Archimed du 11 mai 2023 sur les travaux en cours d’étanchéité du bâtiment B pour mise hors d’eau du bâtiment et une attestation du 8 avril 2023 de la Maison de l’Étanchéité sur le caractère négatif des mises hors d’eau des toitures, jardinières et balcons des trois niveaux.

Ainsi, l’attestation du cabinet Archimed, maître d''uvre du chantier, est confirmée par celle de l’étancheur de sorte que l’exigibilité de la fraction du prix de 787 500 € à la mise hors d’eau, au jour de la saisie du 14 janvier 2024, est établie. Elle n’est pas remise en cause par les constatations du 12 août 2024 de maître [Q], commissaire de justice.

En revanche, la société Riviera [I] produit aussi une lettre du 13 novembre 2023 de mise en demeure de payer la somme de 562 500 € correspondant à la fraction du prix exigible au stade des finitions mais ne produit pas l’attestation du maître d''uvre de nature à établir que la réalisation des finitions serait en cours.

Ainsi, cet élément de preuve convenu par les parties dans l’acte notarié ( p13 ) n’est pas produit de sorte que la société Riviera [I] n’établit pas l’exigibilité de la fraction du prix de 562 500 € au stade des finitions au 15 janvier 2024.

La signature du protocole du 18 mars 2024 par madame [T], lequel stipule qu’elle s’engage à payer la somme de 1 750 000 € dont 562 500 € au plus tard le 15 juin 2024, est sans incidence sur l’exigibilité de la créance au jour de la saisie du 15 janvier 2024.

De plus, une action en nullité du protocole précité est en cours et le constat d’huissier du 12 août 2024 établit que les finitions n’ont été ni amorcées, ni achevées. Ainsi, l’exigibilité de la créance de 562 500 € n’est pas établie par l’intimée.

Par conséquent, la saisie de droits d’associé du 15 janvier 2024 sera validée mais cantonnée à la somme de 787 500 € outre 31 500 € à titre d’indemnité contractuelle, 51,07 € de frais de procédure, 421,97 € de frais d’acte, soit 819 473,04 €.

— Sur les demandes accessoires,

Dès lors qu’il est fait droit partiellement à la demande de madame [T], la demande de dommages et intérêts de la société Riviera [I] n’est pas fondée. Il en est de même de celle de madame [T] en l’état de la validation partielle de la saisie contestée.

Madame [T] qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf sur le rejet des demandes de dommages et intérêts,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés,

VALIDE la saisie de droits d’associé du 15 janvier 2024 mais CANTONNE ses effets à la somme de 819 473,04 € en principal, indemnité contractuelle de 1% et frais de procédure,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

CONDAMNE madame [J] [T] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE