COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/06/2023

la SELARL FBC AVOCATS

M^e Alexis DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 26 JUIN 2023

N° : - : N° RG 22/00871 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GRX2

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 03 Mars 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272970673530

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° D 339 299 059, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272918357938

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE dont le siège est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5] . France

représenté par M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :11 Avril 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 mars 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 MAI 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 26 JUIN 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

La société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE est propriétaire des lots n°1, 3, 5, 6, 7, 101, 102 et 103 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Ces locaux étaient donnés à bail commercial pour l’exploitation de deux restaurants.

A l’occasion d’un changement de locataire, elle a sollicité l’autorisation du syndicat des copropriétaires afin de réaliser dans ses lots un certain nombre de travaux affectant les parties communes de l’immeuble, en vue de l’exploitation de ses locaux, dans le cadre d’un bail commercial, par la société KFC.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a refusé d’autoriser les travaux sollicités.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2021, la société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (ci-après le syndicat des copropriétaires) à jour fixe afin d’être autorisée judiciairement à effectuer les travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— débouté la société France Investipiere de sa demande tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux ;

— rejeté la demande formée par la société France Investipierre à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que la répartition entre les copropriétaires des quote-parts des sommes obtenues à ce titre ne pourront profiter à la société France Investipierre ;

— dit qu’en cas de recouvrement forcé, la société FRANCE INVESTIPIERRE devra régler le droit prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant tarif des huissiers en matière civile et commerciale,

— condamné la société FRANCE INVESTIPIERRE aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Alexis DEVAUCHELLE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 11 avril 2022, la société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE a interjeté appel de cette décision en visant expressémernt tous ses chefs de dispositif.

Par conclusions signifiées le 6 mars 2023, la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE demande à la cour de :

1°) Juger la SCPI France Investipierre recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans le 3 mars 2022 et y faire droit,

Réformer ledit jugement ce qu’il a :

Débouté la société FRANCE INVESTIPIERRE de sa demande tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux,

Rejeté la demande formée par la société FRANCE INVESTIPIERRE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamné la société FRANCE INVESTIPIERRE à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 000 € sur

le fondement de l’article de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la répartition entre les copropriétaires des quote-parts des sommes

obtenues à ce titre ne pourront profiter à la société FRANCE INVESTIPIERRE,

Dit qu’en cas de recouvrement forcé, la société FRANCE INVESTIPIERRE devra régler le droit prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant tarif des huissiers en matière civile et commerciale,

Condamné la société FRANCE INVESTIPIERRE aux dépens lesquelles seront recouvrés par Maître Alexis DEVAUCHELLE dans les conditions de l’article

699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

2°) Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de son appel incident du jugement,

3°) Juger la SCPI France Investipierre recevable en son action tendant à être autorisée en justice à réaliser les travaux ayant fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021,

4°) Juger infondé le refus d’autoriser les travaux portant sur les parties communes de l’immeuble, prononcé par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021,

Par conséquent,

5°) Autoriser la SCPI France Investipierre à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

— modification de la façade, pour l’installation de l’enseigne et la mise en adéquation avec le concept de l’enseigne, conformément à l’autorisation de travaux délivrée par la Mairie d'[Localité 5]

— étanchéité et isolation des toitures, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— mise aux normes des évacuations d’eaux pluviale et percement des murs et planchers pour le passage des descentes, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol, rez-de-chaussée et toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— création de tranchées pour la création d’un réseau indépendant d’évacuation des eaux usées du bac à graisse, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol et de rez-de-chaussée annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— percement des murs et planchers nécessaires pour le passage des gaines de ventilation, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol, rez-de-chaussée et toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— renfort de la charpente existante, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— création des supports pour la gaine d’extraction et déplacement de la sortie de gaine à proximité du nouvel extracteur, installation en toiture d’une tourelle pour l’extraction des locaux annexes, sur la sortie existante à proximité de la verrière, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17

mai 2021,

— création des liaisons frigorifiques et électriques au-dessus de la future cuisine, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— installation des centrales de traitement d’air en toiture terrasse et réalisation des éléments de raccordement, carottage de la dalle, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

— et plus généralement des travaux visés au projet transmis aux copropriétaires préalablement à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

5°) Juger le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable, en tous cas mal fondé, en toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et l’en débouter,

6°) Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

7°) Juger que la SCPI France Investipierre sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

8°) Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel et autoriser, pour ceux la concernant, Maître Estelle Garnier, Avocat au Barreau d’Orléans, à en poursuivre directement le recouvrement, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions signifiées le 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement soumis à la censure de la Cour d’Appel en ce qu’il a jugé

recevable l’action de la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE,

— Juger irrecevable l’action de la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE,

— Déclarer à tout le moins mal fondée en ses prétentions et en son appel la SCPI

FRANCE INVESTIPIERRE,

— Rejeter les demandes présentées par celle-ci,

& Confirmer le jugement soumis à la censure de la Cour d’Appel, dans les limites des présentes écritures,

En toutes hypothèses :

— Condamner la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE à payer au SYNDICAT concluant la somme de :

' 7.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile au titre des frais irrépétibles qu’il s’est vue contrainte d’exposer pour faire

valoir ses droits en cause d’appel,

— Juger que la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE ne pourra pas tirer, dans le cadre du

calcul de ses droits de copropriétaires, un quelconque bénéfice des condamnations

prononcées, et que la répartition des quote-parts des sommes obtenues à ce titre ne

pourra en aucun cas lui profiter,

— Condamner en sus la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE à payer le montant des

sommes dues en application du tarif des huissiers à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, dès lors que l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier.

— Débouter la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE de ses demandes fins et moyens plus amples ou contraires,

— Condamner la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE en tous les dépens lesquels seront

recouvrés par Maître Alexis DEVAUCHELLE dans les conditions de l’article 699 du

Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2023.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’action de la SCPI est irrecevable en l’absence d’assemblée générale préalable ayant statué sur les travaux sollicités. Il fait en effet valoir qu’au cours de l’assemblée générale du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a refusé des travaux mais qu’il s’agissait de travaux différents de ceux concernés par la présente demande contrairement à ce que soutient la SCPI, aucune assemblée générale n’ayant statué sur les travaux concernés par la présente instance, qui sont plus amples et différents de ceux refusés par l’assemblée générale.

La SCPI soutient au contraire que la demande d’autorisation judiciare de travaux porte sur les mêmes travaux que ceux refusés par l’assemblée générale du 17 mai 2021, travaux qu’elle a seulement détaillés en réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires qui lui reprochait de n’avoir pas précisé, dans le dispositif de ses conclusions, le détail des travaux à réaliser.

En application de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 :

'Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée'.

Il est constant que la demande d’autorisation de travaux doit avoir été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires et avoir fait l’objet d’un refus pour pouvoir être soumise au tribunal, l’autorisation judiciaire de travaux ayant un caractère subsidiaire.

En l’espèce, la SCPI demande l’autorisation judiciaire de faire, à ses frais, les travaux suivants :

1°/ modification de la façade, pour l’installation de l’enseigne et la mise en adéquation avec le concept de l’enseigne, conformément à l’autorisation de travaux délivrée par la Mairie d'[Localité 5]

2°/ étanchéité et isolation des toitures, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

3°/ mise aux normes des évacuations d’eaux pluviale et percement des murs et planchers pour le passage des descentes, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol, rez-de-chaussée et toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

4°/ création de tranchées pour la création d’un réseau indépendant d’évacuation des eaux usées du bac à graisse, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol et de rez-de-chaussée annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

5°/ percement des murs et planchers nécessaires pour le passage des gaines de ventilation, conformément au descriptif technique et aux plans de sous-sol, rez-de-chaussée et toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

6°/ renfort de la charpente existante, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

7°/ création des supports pour la gaine d’extraction et déplacement de la sortie de gaine à proximité du nouvel extracteur, installation en toiture d’une tourelle pour l’extraction des locaux annexes, sur la sortie existante à proximité de la verrière, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

8°/ création des liaisons frigorifiques et électriques au-dessus de la future cuisine, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

9°/ installation des centrales de traitement d’air en toiture terrasse et réalisation des éléments de raccordement, carottage de la dalle, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

10°/ et plus généralement des travaux visés au projet transmis aux copropriétaires préalablement à l’assemblée générale du 17 mai 2021,

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 17 mai 2021 que la résolution n°2, qui a été rejetée par les copropriétaires, portait sur 'l’autorisation donnée à la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE d’effectuer à ses frais et sous sa responsabilité des travaux de modification de la façade du local commercial et de l’aspect extérieur de la copropriété et d’intervention sur la structure de l’immeuble tel que ci-avant décrit et précisé dans les documents joints à la convocation’ et visait à autoriser la réalisation des travaux suivants : 'procéder à la réalisation des travaux de modification de la façade de l’immeuble, de percements dans les murs porteurs et d’intervention sur la structure de l’immeuble, de reprise de l’étanchéité des toits terrasses, de mise aux normes des descentes d’eaux pluviales, tels que prévus dans le dossier de travaux soumis', sous réserve de l’obtention des autorisations d’urbanisme et administrative requises et de la communication d’une assurance dommage ouvrage.

Cette résolution renvoyant au dossier de travaux soumis à l’assemblée générale, il convient de s’y référer. Le dossier de travaux joint à la convocation prévoit la réalisation des travaux suivants :

1°/ concernant la modification de la façade

'Le projet va permettre de moderniser et remettre à neuf et embellir la façade du commerce, par l’usage de tientes conformes aux dernières prescriptions de la ville d'[Localité 5], en accord avec les nouvelles exisgences des architectes de la ville'.

'Modification de l’ouverture existante'.

Par ailleurs, les photos jointes au projet montrent l’apposition d’une enseigne KFC sur la façade.

La demande soumise au juge, tendant à 'la modification de la façade, pour l’installation de l’enseigne et la mise en adéquation avec le concept de l’enseigne, conformément à l’autorisation de travaux délivrée par la Mairie d'[Localité 5]', laquelle a été donnée le 18 mai 2021 donc postéireurement à l’assemblée litigieuse, n’a donc pas été soumise dans ces termes aussi précisément au syndicat des copropriétaires. Toutefois, il s’agit là d’une simple évolution de la formulation en considération de cet élément nouveau sans réel impact sur les travaux sollicités puisque l’arrêté du Maire d'[Localité 5] se borne à prendre acte de la déclaration préalable de travaux et à rappeler qu’elle est subordonnée, notamment, au respect de la prescription suivante 'les enseignes, projecteurs, rampes ou tubes lumineux, les stores bannes ainsi que les marquises auvents et c… devront faire l’objet d’une demande spécifique instruite par la Direction de l’Espace Public et du Pôle d'[Localité 5]' ce qui n’a aucun impact sur les travaux sollicités. En tout état de cause, il sera rappelé que l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée générale n’a pas autorisés (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-15.400, Bull. 2014, III, n° 78) de sorte que l’évolution de la formulation pour tenir compte de cet arrêté administratif intervenu postérieurement à l’assemblée litigieuse ne saurait rendre irrecevable, dans la mesure où les travaux sollicités sont les mêmes, la demande de la SCPI.

2°/ concernant les travaux de toiture :

'- réfection de l’étanchéité des toitures terrasse. Ces travaux de réfection, prévus sur la toiture terrasse de la future cuisine, seront l’occasion de mettre en plance une isolation thermique et phonique, épaisseur 100 mm.

— au vu de l’état de dégradation de l’étanchéité existante, des sorties et relevés non conformes, des futurs bouchements et percements pour le passage des différents réseaux, il serait nécessaire d’étudier également la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse intermédiaire'.

La demande d’autorisation des travaux d’étanchéité et isolation des toitures, conformément au descriptif technique et au plan de toiture annexés à la convocation à l’assemblée générale a donc bien été soumise à l’assemblée générale.

3°/ concernant l’évacuation des eaux pluviales :

'La mise aux normes des évacuations d’eaux pluviales'.

'Les descentes d’eau pluviale des 2 toitures existantes des bâtiments en R+1 et R+2 seront raccordés sur une unique descente de diamètre 110 mm qui traversera la toiture terrasse et le restaurant KFC (carottage d’un mur porteur pour dévoiement en plafond) pour rejoindre le sous-sol. La toiture terrasse la plus basse, acccueillant les 4 skydomes, sera équipée de 2 naissances EP (…) dont une sera recréée à l’emplacement existant, et l’autre en plafond du palier haut de l’escalier menant des sanitaires KFC vers le sous-sol. La toiture terrasse la plus haute, accueillant la verrière, se verra équipée de 3 nouvelles naissances de type tronçonique, (…). La verrière est équipée d’un cheneau existant, qui se verra créer une deuxième naissance EP de diamètre 80 mm. (…)'. Les naissances créées seront raccordées sur un collecteur descendant au sous-sol.

'Percements dans plancher pour raccordement du futur réseau Eau Pluviales sur le réseau existant situé au sous-sol'.

La demande d’autorisation des travaux de mise aux normes des évacuations d’eaux pluviale et percement des murs et planchers pour le passage des descentes, conformément au descriptif technique et aux plans annexés à la convocation à l’AG a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a refusée.

4°/ concernant l’évacuation des eaux usées du bac à graisse :

'Tranchées pour la création d’un réseau indépendant d’évacuation des eaux usées du bac à graisse’ et 'percement du plancher pour raccordement des futurs réseaux EU sur le bac à graisse, situé au sous-sol'. 'Ceci fait l’objet d’un réseau spécifique (séparation des graisses des eaux usées) et indépendant'.

La demande ceoncernant la création de tranchées pour la création d’un réseau indépendant d’évacuation des eaux usées du bac à grasse, conformément au descriptif technique et aux plans annexés à la convocation à l’AG a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a refusée.

5°/ concernant les gaines de ventilation :

'Percements dans mur de refend, et dans murs parpaing pour passage des gaines de ventilation'.

La demande relative au percement des murs et planchers nécessaires pour le passage des gaines de ventilation, conformément au descriptif technique et aux plans annexés à la convocation à l’AG, a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a refusée.

6°/ concernant le renfort de la charpente :

'Renforts de la chaprpente existante, afin de recevoir les équipements techniques en toiture. Structure poteaux/poutres désolidarisé des murs mitoyens, dito existant'.

La demande relative au renfort de la charpente existante, conformément au descriptif technique et aux plans annexés à la convocation à l’AG a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a refusée.

7°/ concernant la création des supports pour la gaine d’extraction et déplacement de la sortie de gaine, installation d’une tourelle pour l’exrtaction des locaux annexes :

'6.1 Extraction de la cuisine :

L’extracteur cuisine KFC sera posé sur la toiture, au-dessus de la cuisine. La sortie de toiture de la gaine d’extraction cuisine sera recréée à proximité du nouvel extracteur.

6.2 Extraction locaux annexes

L’extraction des locaux annexes sera assurée par une tourelle installée en toiture, sur la sortie de toiture existance à proximité de la verrière'.

Les travaux sollicités ont à ce titre donc bien été refusés par le syndicat des copropriétaires.

8°/ concernant la création des liaisons frigorifiques et électriques au-dessus de la future cuisine :

'6.3 Climatisation. Compresseurs chambres froides :

Les unités extérieures de chauffage/ rafraîchissement des chambres froides seront regroupées au bout de la toiture technique. Les liaisons frigorifiques et électriques traverseront la toiture par une crosse étanchée à créer au-dessus de la future cuisine'.

La demande de création des liaisons frigorifiques et électriques au-dessus de la future cuisine conformément au descriptif technique et aux plans annexés à la convocation à l’AG a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a refusée.

9°/ concernant l’installation des centrales de traitement d’air en toiture terrasse

'6.4 Climatisation/ diffusion d’air

Deux centrales de traitement d’air seront installées en toiture terrasse, au-dessus du fond de la cuisine KFC. Les gaines de soufflage et reprise chemineront uniquement sur la toiture terrasse de la zone la plus éloignée de la façade arrière. Les gaines traverseront la toiture terrasse pour rentrer à l’intérieur du restaurant KFC, de part et d’autre de la verrière. L’amenée d’air neuf pour la zone de places assises (…) nécessite la réalisation d’un carottage pd’un mur porteur, pour le passage d’une gaine de diamètre 360 mm. Les gaines d’extraction et de soufflage pour les locaux aménagés au sous-sol nécessiteront également des carottages de dalle'.

La demande relative à l’installation des centrales de traitement d’air en toiture terrasse et réalisation des éléments de raccordement, carottage de la dalle a donc été soumise au syndicat des copropriétaires qui l’a rejetée.

10°/ enfin, la demande relative à l’autorisation d’effectuer plus généralement les travaux visés au projet transmis aux copropriétaires préalablement à l’assemblée générale du 17 mai 2021 a bien été soumise aux copropriétaires à l’occasion de cette assemblée générale puisqu’il était demandé au syndicat des copropriétaires d’autoriser les travaux prévus par ce projet.

Il en résulte que les demandes de travaux soumises à la présente juridiction ont bien fait l’objet d’un refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux, qui visent à renforcer la toiture de l’immeuble, à moderniser le réseau d’évacuation des eaux pluviales, et plus généralement à adapter les locaux de la SCPI en vue de l’exploitation d’un restaurant de type KFC, constituent pour elle des travaux d’amélioration.

Les travaux n’ont pas été à ce jour réalisés par la SCPI.

La demande judiciaire de travaux fondée sur les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est donc recevable.

Sur son bien-fondé

Il est constant que la demande d’autorisation de travaux peut être refusée si les travaux sont contraires à la destination de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (3ème Civ 2 février 1999 pourvoi n° 97-14585).

Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que les travaux prévus ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, en ce que l’usage commercial prévu par le règlement de copropriété n’a pas été prévu pour un lieu de restauration rapide, avec une activité exercée tous les jours et toute la journée jusque tard dans la soirée.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété versé aux débats que l’immeuble est destiné à un usage commercial ou usage de bureau (article 10).

Les travaux sollicités, qui visent à l’exploitation dans les locaux de la SCPI d’une activité commerciale de restaurant, fût-ce à visée de restauration rapide, ne sont donc pas contraires à la destination de l’immeuble.

En revanche, il est constant que les travaux peuvent être refusés s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que tel est le cas en l’espèce dans la mesure où les travaux génèrent des nuisances visuelles, sonores et olfactives, qu’ils induisent une ample modification de l’esthétisme des lieux, notamment en ce qui concerne le toit terrasse sur lequel seront installées deux grandes unités de traitement d’air, sept unités de climatisation, un extracteur pour les cuisines, un extracteur pour les locaux annexes, alors que l’immeuble est un immeuble bourgeois de qualité, situé en plein centre ville, que les travaux portent atteinte à la tranquilité et à la sécurité des occupants, et que les prestations proposées par l’enseigne KFC sont de nature à induire une pollution olfactive,

Le règlement de copropriété prévoit que 'les propriétaires ou occupants devront veiller à ce que la tranquilité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes à leur service, de leurs visiteurs ou de leurs clients’ (article 11) et que 'Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquilité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des locaux’ (article 11 b) Bruits) ou encore que 'Les propriétaires ne pourront faire ou laisser faire, sauf pour aménager leurs locaux, aucun travail avec ou sans machines et outils, qui soit susceptible de nuire à la solidité de l’immeuble ou de gêner les voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations, les rayonnements ou autrement’ (même article).

Or il résulte du dossier de travaux annexé à la convocation à l’assemblée générale du 17 mai 2021 que les travaux sollicités, qui sont des travaux d’ampleur affectant en plusieurs endroits les parties communes de l’immeuble et l’aspect extérieur de l’immeuble, auront un impact certain sur les droits des autres copropréitaires, en ce que :

— ils affectent de façon conséquente la structure et l’aspect extérieur de la toiture terrasse, située au niveau R+1, sur laquelle il est prévu d’installer de nombreux éléments d’équipement (extracteur cuisine KFC, extraction des locaux annexes, unités extérieures de chauffage/ Rafraichissement des chambres froides, deux centrales de traitement d’air au-dessus du fond de la cuisine KFC, gaines de soufflage et reprise traversant la toiture terrasse…). Le projet de travaux prévoit au demeurant le renfort de la charpente pour qu’elle puisse recevoir les équipements techniques en toiture, ce qui démontre l’importance des éléments d’équipement qui seront installés.

— l’installation de ces équipements est de nature à créer des nuisances sonores, ainqi qu’il résulte du projet de travaux puisqu’il prévoit la pose d’un claustra pour atténuer le bruit de l’ensemble de ces équipements.

Si cette terrasse, située sur la facade arrière, n’est pas visible de la rue, il n’en demeure pas moins qu’elle est visible en revanche des locaux situés en étage de ce bâtiment de sorte que les travaux sollicités, qui impliquent l’installation sur la terrasse de nombreux équipements, auront un impact visuel pour les autres copropriétaires de l’immeuble qui devront supporter la vue des nombreux équipements installés sur celle-ci, impact visuel que la pose d’un claustra vise à atténuer et non à supprimer. De même, les nuisances sonores générées par ces équipements, dont la réalité résulte du projet de travaux lui-même et que la pose d’un claustra vise là encore à atténuer mais non à supprimer, sont de nature à créer une gêne pour les occupants voisins qui utilisent les locaux situés en étage à usage de bureaux dans le cadre d’activités professionnelles du secteur tertiaire et à troubler la tranquilité à laquelle ils sont en droit de prétendre par application du règlement de copropriété, et donc à nuire aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé d’autoriser les travaux sollicités par la SCPI.

Sur les demandes accessoires

La société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE sera tenue aux dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] une somme de 2500 euros.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de dire que la SCPI ne pourra pas tirer, dans le cadre du calcul de ses droits de copropriétaires, un quelconque bénéfice de cette condamnation, et que la répartition des quote-parts de la somme obtenue à ce titre ne pourra en aucun cas lui profiter. Il ne justifie pas des dispositions légales fondant cette demande, l’indemnité de procédure allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ayant vocation à bénéficier à l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat. Il en sera dès lors débouté.

La SCPI FRANCE INVESTIPIERRE succombant, sa demande en dispense de toute particpation à la dépense commune des frais de procédure, fondée sur les dispostiions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est sans objet.

Le syndicat des copropriétaires demande que la SCPI soit condamnée en sus à payer le montant des sommes dues en application du tarif des huissiers à défaut de règlement spontané des condamantions prononcées dès lors que l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’en cas de recouvrement forcé, la société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE devra régler le droit prévu à l’article 10 du décret du 12 décembre 996 portant tarif des huissiers.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispostions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il dit que la répartition entre les copropréitaires des quote-parts des sommes obtenues au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourront profiter à la société FRANCE INVESTIPIERRE ;

Statuant à nouveau :

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] tendant à voir dire que la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE ne pourra pas tirer, dans le cadre du calcul de ses droits de copropriétaires, bénéfice de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Y ajoutant :

CONDAMNE la société SCPI FRANCE INVESTIPIERRE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCPI FRANCE INVESTIPIERRE aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Alexis DEVAUCHELLE conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT