Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 5 mars 2026, n° 23/07727

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères et que M. [Y] [Q] est responsable du paiement des charges en tant qu'usufruitier.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que seuls les frais de rappel et de mise en demeure peuvent être considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi du débiteur ni l'existence d'un préjudice distinct.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 5 mars 2026, n° 23/07727
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/07727
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samanta MARTINS-LOPESDorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Association ATP 13

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 122

Rôle N° RG 23/07727 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNXF

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME '[Adresse 1]'

[Y] [Q]

[T] [A] épouse [Q]

Association ATP 13

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 15 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04520.

APPELANTE

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME '[Adresse 1]' poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la SAS

IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège est situé à [Localité 1] , [Adresse 2], en la personne de son Président y demeurant, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [Q]

né le 29 Septembre 1937 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]/France

assigné en PVRI le 07/08/2023

défaillant

Madame [T] [A] épouse [Q] représentée par son tuteur à la personne, Monsieur [Y] [Q] demeurant et domicilié [Adresse 1] – [Localité 2] et représentée par son tuteur aux biens, l’ATP Dossier 26 793 – [Adresse 3] [Localité 4], désignée à cette fonction par décision du 22 juin 2021.

née le 29 Juillet 1939 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Assignée en PVRI le 07/08/2023

défaillante

Association ATP pris en sa qualité de tuteur aux biens de Madame [T] [A] épouse [Q] née le 29.07.1939 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

Assignée à personne habilitée le 02/08/2023

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [T] [A] épouse [Q] est usufruitière des lots 6 et 79 d’un ensemble immobilier à [Localité 6] dont Mme [O] [A] épouse [S] est nue-propriétaire.

M.[Y] [Q] est l’époux de Mme [T] [A] épouse [Q]. Il a été désigné en qualité de tuteur à la personne de son épouse. L’ATP est tuteur aux biens de Mme [A] épouse [Q].

Les époux [Q] vivent dans le logement dont Mme [T] [A] épouse [Q] est usufruitière.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait citer Mme [O] [A] épouse [S], Mme [T] [A] épouse [Q], représentée par M.[Y] [Q] et par l’ATP et M.[Y] [Q], aux fins de voir condamner M.[Y] [Q], Mme [A] épouse [S] et, solidairement, M.[Q] et Mme [T] [A] épouse [Q] au versement de diverses sommes outre des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Marseille (Pôle de Proximité ) a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, recevable en ses demandes ;

— constaté que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL se désiste de sa demande en paiement des charges de copropriété à l’encontre de Mme [O] [A] épouse [S], celle-ci ayant réglé la totalité des sommes dues en sa qualité de nu-propriétaire ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL de sa demande en paiement des charges de copropriété formulées à l’encontre de Mme [T] [A] épouse [Q] représentée par M. [Y] [Q] son tuteur à la personne et par l’ATP 13 son tuteur aux biens ;

— condamné M.[Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 2940,84 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement de la créance, sur la période du 08 décembre 2020 au 09 décembre 2022, provisions du 4ème.trimestre 2022 incluses ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA VIERGE DORE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté Mme [O] [A] épouse [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté la demande présentée au titre de l’amende civile ;

— condamné in solidum Mme [T] [A] épouse [Q] représenté par M. [Y] [Q] son tuteur à la personne et par l’ATP 13 son tuteur aux biens, Mme [O] [A] épouse [S] et M. [Y] [Q] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001;

— condamné in solidum Mme [T] [A] épouse [Q] représenté par M. [Y] [Q] son tuteur à la personne et par l’ATP 13 son tuteur aux biens, Mme [O] [A] épouse [S] et M. [Y] [Q] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— rejeté toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Le premier juge a rejeté la demande en arriérés de charges de copropriété formées à l’encontre de Mme [T] [A] épouse [Q] au motif d’un effacement de sa dette par la commission de surendettement. Il a condamné son mari, M.[Y] [Q], estimant que les charges de copropriété devaient être considérées comme des dettes ménagères. Il n’a pas pris en compte l’actualisation de la dette au motif qu’il n’était pas démontré, en l’absence des défendeurs à l’audience, que le principe du contradictoire avait été respecté. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas l’existence d’un préjudice distinct des intérêts moratoires.

Par déclaration du 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qui concerne la constatation de son désistement à l’encontre de Mme [O] [A] épouse [S] et en ce qu’elle a statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

M.[Q] [Y], M.[Q] [M] (tuteur à la personne de Mme [T] [A] épouse [Q]), Mme [A] épouse [Q] [T] et l’ATP n’ont pas constitué avocat.

Par conclusions transmises par voie électronique, dans le même message que la déclaration d’appel, le 08 août 2023 et signifiées aux intimés défaillants, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne la constatation de son désistement à l’encontre de Mme [O] [A] épouse [S] et en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens,

— de condamner M.[Y] [Q] à lui verser :

*3494, 02 euros et ce notamment en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022,

— de condamner solidairement M.[Y] [Q] et Mme [T] [A] épouse [Q] à lui verser:

*la somme de 3716, 14 euros (comptes arrêtés au premier juillet 2023), et ce notamment par application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 et du 22 novembre 2021, date des mises en demeure, à concurrence de la somme de 2505, 73 euros,

*2000 euros de dommages et intérêts,

*2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire que les frais de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 seront supportées par les parties débitrices,

— de condamner solidairement M.[Y] [Q] et Mme [T] [A] épouse [Q] aux dépens.

Il sollicite un arriéré de charges à l’encontre de M.[Y] [Q], en indiquant que le premier juge n’a pas expliqué pourquoi il avait minoré sa demande. Il fait état des sommes dues par Mme [T] [A] épouse [Q], qui ne sont pas comprises dans l’effacement de la dette.

Il demande leur condamnation aux frais nécessaires au recouvrement de la créance ainsi que des dommages et intérêts, liés à la carence de M.[Y] [Q] et de Mme [T] [Q] au paiement des charges.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En application des dispositions de l’ article 220 du Code civil, les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, dès lors que le bien constitue le logement de la famille.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.(…)

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat un décompte usufruitier (sa pièce 50) au terme duquel il sollicite la somme de 7210, 16 euros arrêté à l’appel de provision sur charges et de fonds travaux du premier juillet au 30 septembre 2023). Le décompte débute au 08 décembre 2020 (avec les soldes de charges de l’exercice 2019 et le solde des travaux de l’exercice 2019;

Le syndicat des copropriétaires justifie :

— des procès-verbaux des assemblées générales qui approuvent les comptes de l’exercice 2019, le complément du budget de l’exercice 2020, les comptes de l’exercice 2020, les comptes de l’exercice 2021, les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ainsi que le vote des fonds travaux pour les périodes sollicitées,

— des décomptes de charges pour les périodes sollicitées (2019 à 2022),

— des états des dépenses pour les périodes sollicitées

Le montant de l’arriéré de charges de copropriété, hors frais mentionnés sur le décompte (pièce 50, d’un montant total de 4241, 46 euros) troisième appel de provisions sur charges incluses (du premier juillet 2023 au 30 septembre 2023), s’élève à la somme de 2968,70 euros.

Mme [A] épouse [Q] a obtenu un effacement de sa dette par une décision de la commission de surendettement du 27 mai 2021 (pièce 23). Ainsi, toutes les dettes antérieures à cette décision sont effacées. Elle est donc redevable des charges postérieures à cette date (avec un compte qui débute à la provision sur charges du premier juillet 2021 au 30 septembre 2021) ; or, après déduction des frais et des virements effectués par cette dernière en décembre 2022 (qui s’imputent sur l’arriéré postérieur au 27 mai 2021), aucune somme ne peut être réclamée à Mme [A] épouse [Q] au titre des arriérés.

M.[Q] sera donc seul condamné au versement de la somme de 2968, 70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision (certaines charges sollicitées étant postérieures à la mise en demeure du 13 janvier 2022).

Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum des sommes auxquelles est condamné M.[Q].

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :

— les frais de suivi contentieux,

— la demande d’acte de propriété,

— le coût des assignations (qui font partie des dépens),

— les frais d’envoi à l’auxiliaire de justice,

— le coût de la fiche de suivi immobilier.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, seuls les frais de rappel et les frais de rappel recommandé (visés dans le décompte-pièce 50), d’un montant total de 101, 40 euros peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Ces frais ayant été exposés en février 2021, Mme [A] épouse [Q] n’en est pas redevable, en raison de l’effacement de sa dette.

Seul M.[Y] [Q] sera condamné au versement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 (date de la mise en demeure).

Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise ni la mauvaise foi du débiteur, ni l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, alors que Mme [A] épouse [Q] a bénéficié d’une mesure de tutelle par décision du 22 juin 2021 puis d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que M.[Q] est né en 1937.

Le jugement déféré a rejeté la demande de dommages et intérêts sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[Y] [Q] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[Q] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [A] épouse [Q], représentée par son tuteur aux biens, aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires faite sur le fondement de l’article 10 du décret du 08 mars 2001.

M.[Y] [Q] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M.[Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 2940,84 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement de la créance, sur la période du 08 décembre 2020 au 09 décembre 2022, provisions du 4ème trimestre 2022 incluses et en ce qu’il a condamné condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile Mme [T] [A] épouse [Q] représenté par son tuteur aux biens ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[Y] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] :

—  2968,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré des charges de copropriété imputables à l’usufruitier, arrêté au troisième appel provisionnel sur charges de l’exercice 2023 (provisions du premier juillet au 30 septembre 2023 ) ;

—  101, 40 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] faite à l’encontre de Mme [T] [A] épouse [Q] ;

CONDAMNE M.[Y] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[Y] [Q] aux dépens de la présente décision.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,